헬스케어 리얼티 트러스트 26년 3분기 어닝콜

도리스, 시작해 주십시오. 오늘 헬스케어 리얼티의 2026년 3분기 실적 발표 컨퍼런스콜에 참석해 주셔서 감사합니다.

오늘 컨퍼런스콜에서 논의되는 내용에는 과거 정보에 해당하는 내용을 제외하고 추정, 가정, 위험 및 불확실성을 수반하는 미래예측진술이 포함될 수 있음을 알려드립니다. 이러한 미래예측진술은 본 컨퍼런스콜 일자를 기준으로 한 회사의 판단을 나타냅니다. 회사는 이러한 미래예측 정보에 대한 업데이트 의무를 지지 않습니다. 위험 및 위험 요인에 대한 논의는 당사의 보도자료에 포함되어 있으며, 증권거래위원회에 제출한 서류에 자세히 기재되어 있습니다. 이번 컨퍼런스콜에서는 일부 비일반회계기준 재무지표에 대해 논의할 예정입니다. 해당 지표와 가장 비교 가능한 일반회계기준 재무지표 간 조정 내역은 2026년 9월 30일 종료 분기의 실적 보도자료에서 확인하실 수 있습니다. 회사의 실적 보도자료와 실적 보충 자료는 회사 웹사이트에서 확인하실 수 있습니다.

이제 피트 스콧 사장 겸 최고경영자에게 통화를 넘기겠습니다.

감사합니다, 도리스. 오늘 컨퍼런스콜에는 롭 헐, 댄 가베이, 라이언 크롤리도 함께하고 있습니다. 헬스케어 리얼티는 3분기에도 또 한 번 견조한 실적을 기록했습니다. 금리 상승은 당사를 비롯한 부동산 주식에 부담을 주었지만, 당사의 펀더멘털에는 영향을 미치지 않았습니다. 당사 공간에 대한 수요가 증가하고 있으며 임대료도 오르고 있습니다. 실적부터 말씀드리겠습니다. 정규화 주당 운용자금(FFO)은 0.42달러였습니다. 동일 매장 순영업소득(NOI)은 5.1% 증가했습니다. 총 150만 제곱피트의 임대차 계약을 체결했으며, 이 중 신규 임대차 계약은 43만 제곱피트입니다. 재개발 포트폴리오의 임대율은 현재 72%로, 전분기보다 500bp 상승했습니다. 동일 매장 임대율은 93.1%로 개선됐습니다. 현금 기준 임대료 상승률은 8.6%였으며, 올해 들어 세 번째로 연간 전망을 상향 조정하고 있습니다. 이제 자본 배분에 대해 말씀드리겠습니다. 저희는 계속해서 규율 있는 자본 배분을 하고 있으며, 모든 활동은 이익 성장률을 높이는 데 초점을 맞추고 있습니다.

올해 초, 가중평균 금리가 약 4%인 11억 달러 규모의 부채 차환을 실행했습니다. 탄탄한 대차대조표를 바탕으로 두 가지 주요 외부 자본 배분 우선순위인 자사주 매입과 합작투자 인수에 유연하게 대응할 수 있습니다. 자사주 매입의 경우, 이번 분기와 10월까지 평균 약 17.75달러에 총 7,500만 달러 규모의 자사주를 매입해 연초 이후 누적 매입액은 2억 5,000만 달러에 달했습니다. 자사주 매입에 대한 저희의 원칙은 간단합니다. 자사주도 다른 투자와 마찬가지로 자본을 배분받을 만한 경쟁력을 갖춰야 합니다. 현재처럼 주가가 내재가치 대비 상당히 낮은 수준에 거래될 때는 자사주 매입이 자본을 활용하는 가장 큰 주주가치 증대 방안 중 하나입니다.

합작투자 인수와 관련해서는 연초 이후 의료 오피스 빌딩 8곳을 인수했으며, 총 3억 3,800만 달러, 당사 지분 기준 6,700만 달러 규모의 추가 건물 1곳도 계약을 체결했습니다. 이는 올해 초 제시한 5,000만~1억 달러 범위에 부합합니다. 이러한 투자로 헬스케어 리얼티는 초기 현금 수익률 7% 중반대를 기대할 수 있으며, 이는 상당한 추가 플랫폼 혜택을 반영하기 전 수치입니다. KKR의 파트너들과 함께 규율 있게 인수 속도를 조절해 나가겠습니다. 또한 병원 캠퍼스 내 전략적 부동산을 보유하고자 하는 의료 시스템과 해당 부문에 유리한 강력한 성장 동력에 여전히 매력을 느끼는 민간 매수자들을 위해 일부 자산 매각도 계속 검토하겠습니다. 연초 이후 2억 달러가 넘는 자산을 현금화했으며, 1억 달러가 넘는 추가 자산도 매매 계약 또는 인수의향서(LOI) 단계에 있습니다. 올해 자산 매각 수익률은 평균 5% 중반대가 될 것으로 예상합니다.

자사주 매입과 합작투자 인수 자금을 마련하기 위한 기회주의적 자산 매각은 이익 증대 효과가 상당합니다. 이제 의료 오피스(MOB) 부문과 당사가 얼마나 유리한 입지를 갖추고 있는지 말씀드리겠습니다. 첫째는 성장입니다. 의료 오피스는 당사가 누리고 있는 우호적인 여건을 바탕으로 한 자릿수 중반대의 성장을 달성할 수 있으며, 당사의 실적이 이를 보여줍니다. 고령화 인구의 수요에 따라 임차인 수요가 계속 증가하고 있습니다. 의료 서비스 제공 장소는 계속 외래 진료 환경으로 이동하고 있는 반면, 높은 건설비와 부채 조달 비용으로 신규 의료 오피스 공급은 여전히 제한적입니다. 둘째는 가격 결정력입니다. 부문 전반의 입주율은 현재 약 93%로, 역사적 고점에 근접해 있습니다. 임차인 수요 증가와 신규 공급 제한으로 당사 건물의 임대료가 상승하고 있습니다. 그 근거는 연초 이후 5%를 웃도는 현금 기준 임대료 스프레드와 약 90%에 달하는 임차인 유지율입니다. 당사는 전국에서 성장 속도가 가장 빠른 시장을 중심으로 업계 최고 수준의 포트폴리오를 보유하고 있어, 이러한 강력한 흐름의 수혜를 계속 누릴 수 있는 유리한 위치에 있습니다. 셋째는 자본수익률입니다. 당사의 임대 모델은 포트폴리오 전반의 투자수익률을 높이도록 설계되어 있습니다.

모든 임대 의사결정은 거래량이 아니라 경제적 수익률을 기준으로 이루어집니다. 이러한 엄격한 접근 방식이 성과를 내고 있습니다. 새로운 모델을 도입한 이후 임대 계약의 내부수익률(IRR)은 약 3,000베이시스포인트 개선됐고, 투자 회수 기간은 25% 단축됐습니다. 입주율과 임차인 유지율이 높아지면서 자본 부담은 줄고 수익성은 개선되고 있습니다. 당사의 계획은 분기마다 이러한 성과를 계속 이어가는 것입니다. 넷째는 사업의 집중도입니다. 헬스케어 리얼티는 의료 오피스에만 전념하는 유일한 상장 리츠로, 순수 전문 기업입니다. 다른 기업들에는 의료 오피스가 부수적인 사업에 불과합니다. 하지만 당사 사업의 100%가 의료 오피스입니다. 당사의 자본과 인력, 그리고 관심은 결코 분산되지 않습니다. 이러한 집중 전략은 모든 면에서 더 나은 성과로 이어지고 있습니다. 당사는 탁월한 성과를 내고 있습니다. 이는 의도적으로 설계한 결과입니다.

마무리 말씀을 드리자면, 우호적인 펀더멘털을 바탕으로 당사는 계속해서 실행력을 발휘하고, 견조한 실적을 내며, 규율 있게 자본을 배분하고, 약속을 이행하며, 통제할 수 있는 일에 집중하겠습니다. 헬스케어 리얼티는 현재 주가가 반영하는 것보다 훨씬 높은 성장 잠재력을 보유하고 있습니다. 이러한 점이 매일 당사에 동기를 부여합니다. 그럼 롭에게 통화를 넘기겠습니다.

여러분, 좋은 아침입니다. 피트, 감사합니다. 3분기에도 견조한 영업 모멘텀이 이어졌습니다. 신규 및 재계약 임대차 계약 약 150만 제곱피트를 체결했고, 기존 자산에서 8만 5,000제곱피트가 넘는 순흡수를 기록했습니다. 이에 따라 점유율은 전분기 대비 30bp 상승한 93.1%를 기록했습니다. 임차인 유지율도 88%로 견조했습니다. 또한 분기 말 기준으로 계약은 체결됐지만 아직 입주하지 않은 임대차 면적이 48만 제곱피트를 넘어, 4분기와 2027년까지 점유율이 추가로 상승할 수 있는 분명한 기반을 마련했습니다. 현금 기준 임대료 상승률도 8.6%로 또 다른 호조를 보였습니다. 이는 거의 10년 만에 가장 높은 수준입니다. 이번 분기 의료 시스템과의 임대차 계약 면적은 60만 제곱피트를 넘었습니다. 이 가운데 내슈빌의 어센션 세인트 토머스는 신규 임대차 계약 1만 8,000제곱피트를 체결하고, 18만 5,000제곱피트에 대해 10년 재계약을 맺었습니다.

이러한 임대차 계약과 더불어, 내슈빌의 어센션 세인트 토머스 웨스트 캠퍼스에 있는 부동산 3곳을 3,500만 달러를 들여 재개발할 계획입니다. 이는 당사와의 관계를 강화하고, 같은 캠퍼스에 대한 병원의 1억 2,000만 달러 투자와 시너지를 내며, 해당 부동산의 장기 성장 기반을 마련할 것입니다. 이번 분기의 또 다른 주요 의료 시스템 임대차 계약으로는 로스앤젤레스의 시더스-사이나이, 오하이오주 콜럼버스의 트리니티 헬스, 인디애나폴리스의 인디애나 대학교 헬스와의 계약이 있습니다. 이는 이러한 장기 파트너십의 가치를 보여줍니다. 재개발 자산의 임대에서도 의미 있는 진전을 이뤘습니다. 이 포트폴리오의 신규 임대차 계약 면적은 11만 제곱피트를 넘어 2분기 수준의 거의 두 배에 달했고, 재개발 포트폴리오의 임대율은 67%에서 72%로 상승했습니다. 당사 업종의 전반적인 수급 여건은 여전히 매우 우호적입니다. 신규 외래 진료시설 건설은 제한적인 반면, 의료 시스템들이 더 많은 진료를 비용이 낮은 외래 진료 환경으로 옮기면서 수요는 계속해서 증가하고 있습니다.

이러한 여건은 점유율 상승을 뒷받침하고 임대료 성장에 우호적인 환경을 강화하며, 임대 전망에 대한 당사의 자신감을 높여줍니다. 신규 및 재계약 임대 파이프라인은 300만 제곱피트를 넘는 견조한 수준이며, 이 기회의 약 절반은 의료 시스템이 차지하고 있습니다. 이제 재무 실적에 대해 논의할 수 있도록 댄에게 통화를 넘기겠습니다.

감사합니다, 롭. 다시 재무 실적에 대해 말씀드리겠습니다. 주당 정규화 FFO 0.42달러, 동일 점포 현금 NOI 성장률 5.1%, 주당 FAD 0.32달러, 배당성향 76%를 기록하며 분기별로 꾸준히 견조한 실적을 이어가고 있습니다. 9월과 10월에는 가중평균 주가 17.74달러에 총 7,500만 달러 규모의 자사주를 매입했습니다. 이는 FFO 수익률이 9%를 웃도는 주주가치 제고 효과를 내며, 장기 자본 배분 체계에서 중요한 부분을 차지합니다. 자사주 매입은 앞서 발표하고 매각을 완료한 자산에서 조달한 자금으로 진행했습니다. 여기에는 3,600만 달러에 매각한 케네스톤 암센터와 시카고 시장에서 거의 완전히 철수한 건이 포함됩니다. 9월 30일 기준 레버리지는 소폭 하락해 5.5배를 기록했으며, 이는 2026년 가이던스의 목표치인 5배 중반대와 부합합니다.