메이서리치 BofA NY Global Real Estate Conference 2026

좋습니다. 여러분, 안녕하세요. 이번 컨퍼런스를 주최해 주신 사미르에게 감사드립니다. 먼저 저희 팀을 소개해 드리겠습니다. 댄 스완스트롬은 최고재무책임자입니다. 더그 힐리는 임대 부문 총괄 부사장입니다. 브래드 밀러는 포트폴리오 관리 총괄 수석 부사장이며, 알렉산드라 존스톤은 댄과 함께 투자자 관계 및 재무 전략을 담당하는 부사장입니다. 죄송합니다. 잊지 않기 위해 준비한 원고를 읽도록 하겠습니다. 이후에 여러분께서 많은 질문을 해 주실 것으로 생각합니다. 2년 전 이 컨퍼런스에서 저희는 기본적으로 ‘앞으로의 길’ 계획 1.0을 발표하고 있었습니다. 당시에는 말 그대로 계획에 불과했습니다.

오늘 말씀드릴 수 있어 기쁘게 생각합니다. 3.0에 이른 현재 ‘앞으로의 길’ 계획에 따른 위험은 대부분 해소됐습니다. 포트폴리오 내에서 확인되는 기회뿐 아니라 포트폴리오의 유기적 성장, 그리고 현재 시장에서 확인되는 일부 외부 성장 기회에 대해서도 매우 기대하고 있습니다. 다시 말씀드리면, ‘앞으로의 길’ 계획은 세 가지 핵심 축을 기반으로 합니다. 첫째는 사업을 단순화하는 것이고, 둘째는 운영 지표를 개선하는 것이며, 셋째는 레버리지를 축소하는 것입니다. 여러분 모두 아시다시피 저희는 6월 나릿에서 ‘앞으로의 길’ 3.0 버전을 발표했으며, 현재까지 발표한 ‘앞으로의 길’ 계획의 세 가지 목표 모두에서 당초 계획을 의미 있게 앞서고 있습니다. 계획에 포함된 20억 달러 규모의 자산 매각 가운데 약 13억 달러를 완료했습니다.

올해 말까지 추가로 3억~4억 달러 규모의 자산 매각 또는 대출 반환이 이뤄질 것으로 예상하고 있으며, 이에 따라 계획상 총 규모는 20억 달러 중 16억~17억 달러에 이를 것입니다. 레버리지 측면에서 현재 순부채 대비 에비타는 7.3배입니다. 이는 ‘앞으로의 길’ 1.0을 시작했을 당시보다 약 1.5배 낮은 수준입니다. 2년 전과 비교한 수치입니다. 가장 중요한 점은 최근 조달한 자본과 향후 유입될 SNO 파이프라인을 고려할 때, 2028년에는 순부채 대비 에비타가 6배 안팎이 될 것으로 예상된다는 것입니다. 운영 실적은 임대에서 시작해 임대로 끝납니다. 임대에 대해 많은 이야기를 나누게 될 것이라고 생각합니다. 일대일 미팅에서 임대와 관련해 많은 질문을 받았습니다. 하지만 2025년 기록적인 임대에서 비롯된 모멘텀은 2026년에도 이어지고 있습니다.

대부분의 분들께서 저희의 임대 속도계에 대해 들어보셨을 텐데, 현재 속도계는 89%를 가리키고 있으며, 이는 팀이 이뤄낸 훌륭한 성과라고 생각합니다. 관세와 전쟁 등 온갖 일들이 벌어지고 있는 상황을 생각해 보십시오. 그럼에도 불구하고 이번 계획의 일환으로 상당한 규모의 신규 임대를 진행할 수 있었습니다. ‘앞으로의 길’의 기본 계획에 포함된 약 1,000건의 신규 임대 중 현재 950건이 확정됐으며, 확정됐거나 LOI 단계에 있습니다. 이제 남은 것은 50건뿐입니다. 더그, 조금 있다가 다시 말씀드리겠지만, 계획에 포함된 신규 임대 물량은 이제 거의 남아 있지 않습니다. 2026년 갱신은 완료됐습니다.

2027년에도 상당히 진척된 상황이어서, 현재 임대팀은 2029년과 2030년을 집중적으로 살펴보는 한편, 검토 중인 다양한 신규 인수 기회를 평가하고 있습니다. 계획의 임대 부문이 대부분 마무리된 만큼, 팀의 관심은 이제 전환으로 옮겨갔습니다. 이는 기본적으로 임차인들이 영업을 시작하고 제때 임대료를 납부하도록 하는 것을 의미합니다. 이것이 바로 저희가 RCD에 대해 이야기하는 내용이며, 임대료 개시 일정 슬라이드에서 속도계를 보실 수 있습니다. 이는 기본적으로 저희가 집중하는 알고리즘으로, 앞서 말씀드린 대로 수익을 창출하는 SNO가 예정대로 제때 인도될 수 있도록 관리하는 것입니다. 현재 임대료 개시 일정은 약 59%입니다. 저희가 말씀드린 1,000개 공간 중 485개는 영업을 시작하고 임대료를 납부하고 있습니다. 75개는 공사 중입니다. 상당수는 현재 임대 및 인허가 단계에 있습니다.

현재 약 120건의 임대 계약을 협상하며 성사시키기 위해 노력하고 있고, 100건의 LOI는 임대 계약을 검토하고 승인할 수 있는 단계로 진행 중입니다. 그리고 말씀드린 대로, 향후 포트폴리오 전반에 걸쳐 약 55건은 현재 잠재 임대 물건을 발굴 중입니다. 이 운영 지표의 목적 중 하나는 임차인을 LOI 체결 단계에서 매장 개점 단계로 진행시키는 과정에서 우리의 진척 상황을 보다 투명하게 보여주는 것입니다. 여러분도 아시다시피, 서명은 완료됐지만 아직 개점하지 않은 파이프라인은 2년 전 패스 포워드 1.0에서 말씀드린 총 1억 4,000만 달러의 기회 중 1억 2,800만 달러에 도달했습니다. 다시 말씀드리면, 이는 2028년 NOI에 반영될 확정된 내재적 성장입니다.

센터의 활력을 높이고 유동 인구와 매출을 늘리기 위해 공실 앵커 매장을 해결하는 것이 당사 계획의 핵심 요소였으며, 저는 이를 다시 강조했습니다. 목표로 삼았던 공실 앵커 매장 30곳 모두 현재 입점이 확정됐으며, 총 290만 제곱피트 규모로 약 7억 5,000만 달러의 매출을 창출할 것으로 예상합니다. 그러나 더 중요한 점은 이 매장들이 과거 공실이었던 윙 구역으로 유동 인구와 임대 수요를 유입시킬 것이라는 점입니다. 이 구역들은 관리하기가 매우 어려웠습니다. 2분기 실적 발표에서 말씀드렸듯이, 향후 포트폴리오의 NOI는 올해 최소 3% 성장할 것으로 예상하며, 성장은 하반기에 집중될 것입니다. 이는 2026년 하반기에 최소 3.5%의 NOI 성장을 예상한다는 의미입니다. 이후 SNO 파이프라인의 임차인들이 계속 개점하고 임대료를 납부하기 시작하면서 2027년과 2028년에는 성장세가 의미 있게 가속화될 것입니다.

현재 당사의 최고 수준의 센터 중 일부인 키어랜드 커먼스, 브로드웨이 플라자, 스코츠데일 패션 스퀘어, 타이슨스 코너 등은 이러한 고도화 및 변혁 전략이 가장 앞서 진행된 곳들입니다. 이들 센터는 향후 포트폴리오 평균과 비교해 유동 인구, 매출, NOI 모두에서 당사의 가장 강력한 성장세를 뚜렷하게 보여주고 있습니다. 이는 당사가 실제로 경험하고 확인하고 있는 매우 고무적인 모델입니다. 현재 진행 중인 중기 개발 단계, 중기 변혁 단계, 초기 변혁 단계의 자산들도 이와 유사한 성장 양상을 보일 것으로 확신합니다. 마지막으로, 외부 성장 동력인 인수에 대해 말씀드리겠습니다. 당사가 성장을 어떻게 추진하고 있는지 분명히 말씀드리겠습니다. 당사는 인수 대상과 임대, 개발 또는 집중적인 자산 관리를 통해 가치를 더할 수 있다고 판단하는 대상에 대해 매우 엄격하고 신중한 기준을 적용하고 있습니다. 당사 계획에 기여하는 자산을 원합니다.

2028년에도 성장을 더해줄 수 있는 자산을 원하며, 강력한 상권에 초점을 맞추고 있습니다. 특히 센터 내 촉매 요인을 통해 해당 부동산의 방향성을 개선할 수 있는 곳을 중점적으로 보고 있습니다. 가장 중요한 것은 당사가 제시한 레버리지 목표 범위 내에서 해당 자산에 자금을 조달할 수 있는지 확인하는 것입니다. 이러한 기회군과 관련해 현재 달라진 점은 당사의 파이프라인이 사실상 지난 2년 중 가장 탄탄하다는 것입니다. 이는 비공개 거래와 공개적으로 마케팅되는 거래가 결합된 것입니다. 공개적으로 마케팅되는 거래 측면에서 보면, 현재 당사가 관심을 갖고 있는 매각 대상 쇼핑몰은 크랩트리를 검토하던 1년 전이나 그보다 1년 전과 비교해 그 수와 거래 규모가 의미 있게 더 큽니다.

당사는 외부 성장과 관련해 매우 선별적으로 접근하면서도 성공적인 성과를 거둘 수 있는 역량을 확신하고 있습니다. 최근의 주식 발행을 통해 현재 시장 환경에서 이 파이프라인에 대응할 수 있는 여력을 확보했습니다. 새로운 클래스 A 지역형 쇼핑몰을 건설하는 곳은 없습니다. 자본은 선별적으로 투입되고 있으며, 최고의 소매업체들은 최고의 쇼핑센터에 집중하고 있습니다. 매서리치는 다른 많은 매수자들과는 차별화되는 고유한 강점을 갖고 있습니다. 당사는 운영과 임대를 아우르는 완전히 통합된 플랫폼, 전국적인 소매업체들과의 폭넓은 관계, 매력적인 자본비용과 유동성, 그리고 신속하고 확실하게 거래를 종결할 수 있는 역량을 갖추고 있습니다. 그렇기 때문에 매도자나 소매업체들이 최근에도 당사와 협의하고 있으며, 이는 크랩트리와 인디애나폴리스 사례와 마찬가지입니다. 요약하면, 당사는 패스 포워드 계획을 예정보다 앞서 진행하고 있습니다.

당사는 이 계획의 위험이 크게 줄었다고 판단하며, 사업 전반에 걸쳐 당사를 뒷받침하는 구조적 순풍이 앞으로 더욱 강해질 것으로 믿습니다. 특히 Z세대가 쇼핑몰과 오프라인 소매업체에서 보여주는 행태를 고려하면 더욱 그렇습니다. 당사의 계획에 따라 포트폴리오 내 영구적인 물리적 점유율을 높이고, 유동인구를 늘려 순영업소득, 임대 수요 및 임대료 상승을 견인하며, 내재된 임대료 성장과 더욱 탄탄한 대차대조표, 그리고 미국에서 가장 선호되는 시장에 위치한 진정으로 대체 불가능한 자산 포트폴리오를 달성할 수 있을 것입니다. 인수 전략을 규율 있게 실행하고 동시에 대차대조표를 개선하기 위해 구체적인 조치를 취한 결과, 당사는 앞으로 수년간 매력적인 이익 성장 스토리를 가진 기업으로 자리매김하고 있습니다. 관심을 가져주신 모든 분들께 감사드리며, 이제 사미르가 질문을 받거나 논의할 수 있는 내용에 대해 진행하겠습니다.