인디펜더스 리얼티 Nareit REITweek: 2026 Investor Conference

감사합니다, 에릭. 오늘 참석해 주신 모든 분들께 감사드립니다. 간단히 개요를 말씀드린 후, 에릭이 말씀하신 대로 질문에 답변드리겠습니다. IRT는 117개 커뮤니티, 34,000여 세대가 포함된 차별화된 포트폴리오를 보유하고 있습니다. 차별화된 이유는 주로 선벨트와 중서부, 특히 선벨트 지역에 위치한 B급 주택이기 때문입니다. 몇 년간 어려움이 있었지만, 이제 시장 펀더멘털이 마침내 개선되고 있다고 말씀드릴 수 있습니다. 다세대 주택 시장은 대부분 부동산과 마찬가지로 수요와 공급에 의해 움직이며, 공급이 장기 평균 이하로 떨어지고 있다는 점을 기쁘게 말씀드립니다. 우리 시장에서는 연간 약 3%였습니다. 2026년 신규 공급은 2.6%로 기존 공급 3%를 밑돌 것으로 예상되며, 2027년에는 1.2%, 2028년에는 1.3%로 감소할 전망입니다.

우리는 사이클 초입에 있으며, 좋은 시기가 될 것으로 기대합니다. 공급 감소와 함께 수요도 계속 강세를 보이고 있습니다. 우리 시장의 인구 증가, 고용 증가, 가구 형성은 전국 평균과 해안 시장을 크게 앞지를 것입니다. 향후 3년간 우리 시장에서는 신규 아파트 한 채당 6.1명의 인구 증가가 예상됩니다. 고용 증가율은 전국 평균의 3.5배에 이를 것으로 전망됩니다. 우리는 AI로 인한 일자리 변화에 크게 영향을 받지 않는 탄탄한 중산층 거주자 기반을 보유하고 있습니다. 이 주제는 요즘 큰 관심사지만, 현재까지 아무런 영향도 관찰되지 않고 있습니다. 우리 포트폴리오는 임대 비용과 주택 소유 비용 간의 차이에서 계속 혜택을 받을 것입니다.

신규 공급되는 A급 주택 임대료보다 우리 아파트 임대료가 더 저렴하다는 점에서 이익을 보고 있습니다. 신규 공급 물량이 모두 흡수되고 인센티브가 소진되면서, 우리는 매우 경쟁력 있는 가격 위치로 돌아갈 것입니다. 우리는 효율적인 운영 플랫폼을 갖추고 있습니다. 2025년 운영비는 단 0.5%만 증가했으며, 총자산 대비 일반관리비(G&A) 지출은 34bp에 불과해, 대형 멀티패밀리 경쟁사들과 비교해도 동등하거나 더 낮은 수준입니다. 우리의 비결은 한동안 가치 향상(value-add) 전략이었습니다. 우리 규모 때문에 이 전략은 매우 의미가 큽니다. 올해는 2,000에서 2,500가구를 완전 리노베이션할 예정이며, 이는 신축 A급 주택과 경쟁하지만 훨씬 낮은 가격대입니다.