렉스포드 인더스트리얼 리얼티 26년 3분기 어닝콜

더그, 시작해 주십시오. 감사합니다. 렉스포드 인더스트리얼의 2026년 3분기 실적 발표 콘퍼런스콜에 참석해 주셔서 감사합니다.

어제 실적 발표 자료와 더불어, 오늘 말씀을 뒷받침할 보충 자료와 실적 발표 자료를 당사 웹사이트의 투자자 관계 섹션에 게시했습니다. 다시 한번 말씀드리면, 경영진의 발언과 질문에 대한 답변에는 연방 증권법에서 정의하는 미래예측진술이 포함될 수 있습니다. 이러한 진술은 특정 가정을 바탕으로 하며, 당사의 10-K 및 기타 증권거래위원회 제출 자료에 설명된 위험과 불확실성의 영향을 받습니다. 따라서 실제 결과는 달라질 수 있으며, 당사는 향후 미래예측진술을 업데이트할 의무를 지지 않습니다. 오늘 콘퍼런스콜에서는 비일반회계기준 재무지표도 논의하겠습니다. 실적 발표 자료와 보충 자료에는 일반회계기준에 따른 수치와의 조정 내역 및 해당 지표가 투자자에게 유용한 이유에 대한 설명이 포함되어 있습니다. 오늘 함께하는 렉스포드의 최고경영자 로라 클라크, 최고운영책임자 존 나하스, 최고재무책임자 마이클 피츠모리스입니다.

이제 로라 클라크를 소개해 드리겠습니다.

로라? 감사합니다, 더그. 오늘 함께해 주신 모든 분께도 감사드립니다.

렉스포드 팀은 이번 분기에도 탄탄한 실행력을 보여 주었습니다. 임대 활동이 가속화되고 점유율이 큰 폭으로 상승했습니다. 포트폴리오 재편에 있어 획기적인 조치를 취했고, 규율 있게 자본을 재배치했습니다. 이러한 조치들은 렉스포드의 경쟁력을 강화하고 재무상태표를 더욱 견고하게 했으며, 주당 핵심 FFO 가이던스를 3분기 연속 상향하는 성과로 이어졌습니다. 이러한 견조한 실행력은 남부 캘리포니아 도심 인접 산업용 부동산 시장 전반의 펀더멘털이 지속적으로 개선되면서 더욱 뒷받침되고 있습니다. 임차인 수요 증가에 힘입어 시장은 2분기 연속 순흡수를 기록했습니다. 시장 임대료도 안정화의 초기 조짐을 보였습니다. 분기 중 소폭 상승하며 2023년 이후 처음으로 분기 기준 상승세를 기록했습니다. 회복세가 좀처럼 직선적으로 나타나지 않는다는 점을 잘 알고 있습니다. 하지만 시장의 방향은 고무적이며, 이러한 개선이 당사 사업에도 직접 반영되고 있습니다.

이번 분기에 370만 제곱피트가 넘는 임대 계약을 체결해 역대 두 번째로 높은 분기 임대 실적을 기록했습니다. 임대 호조는 광범위하게 나타났습니다. 3분기에만 재배치 및 개발 자산과 관련해 60만 제곱피트의 임대 계약을 체결했으며, 임대가 개시되면 의미 있는 현금흐름 증가로 이어질 것입니다. 렉스포드가 전체 시장을 계속 앞서는 가운데, 동일 자산 순영업소득 기준 점유율은 전분기 대비 200bp 상승했습니다. 이러한 초과 성과는 도심 인접 자산의 우수한 품질과 기능성, 경쟁력 있는 입지를 보여주며, 수직계열화된 조직의 전문성이 이를 한층 강화하고 있습니다. 현재 나타나고 있는 견조한 임대 활동은 남부 캘리포니아 산업용 부동산 시장의 기반이 되는 매력적인 펀더멘털을 반영합니다. 2,000만 명이 넘는 소비자와 세계 11위 규모의 경제를 갖춘 이 지역은 다양한 수요 기반과 대체 불가능한 인프라를 겸비하고 있습니다.

또한 신규 공급은 수십 년 만의 최저 수준에 근접해 있으며, 갈수록 강화되는 규제 요건이 향후 개발을 더욱 제한하고 있습니다. 탄탄하고 지속성 있는 수요와 상당한 구조적 공급 제약이 결합해 장기 성장의 강력한 기반을 마련한다고 믿습니다. 이러한 환경에서 당사는 포트폴리오를 집중화하고, 이 같은 시장 흐름을 활용해 장기적으로 지속 가능한 성장을 창출할 수 있는 최적의 자산에 역량을 집중하고 있습니다. 이번 분기에는 12억 달러 규모의 포트폴리오 매각을 통해 20억 달러 규모의 포트폴리오 재편 계획을 진전시켰습니다. 이는 렉스포드 역사상 최대 규모의 거래입니다. 확고한 의지와 신속한 실행으로 경쟁 입찰 절차를 마무리했으며, 이를 통해 강한 매수자 관심과 매력적인 가격을 이끌어냈습니다. 이번 거래를 포함해 연초 이후 총 15억 달러 규모의 자산 매각을 완료했으며, 이는 포트폴리오 재편 목표를 향한 상당한 진전입니다.

당사는 포트폴리오를 재편할 수 있는 이례적인 기회를 활용하기 위해 단호하게 행동했습니다. 장기 성장과 주주가치 창출 잠재력이 가장 크다고 판단되는 자산을 우선시하는 동시에 재무 유연성과 실행 역량을 확대했습니다. 앞으로 포트폴리오 재편 계획에 따라 5억 달러 규모의 자산 매각이 남아 있으며, 이 중 대부분은 연말까지 계약을 체결하거나 매각을 완료할 것으로 예상합니다. 남부 캘리포니아 투자 기회를 찾는 풍부한 민간 자본을 바탕으로 각 시장에서 매수자 수요가 지속되고 있습니다. 최근 국채 금리 상승으로 일부 매수자의 자본 조달 비용이 높아지고 거래 시장의 선별성이 강화되고 있지만, 남은 매각 대상 자산에 대한 시장의 관심은 여전히 긍정적입니다. 각 매각 건은 기초 위험 프로필과 향후 수익률 잠재력은 물론, 매각 대금의 계획된 사용처가 지닌 상대적 가치도 고려해 계속 평가하겠습니다.

또한 사업 전반의 운영 규율을 강화하는 데 상당한 진전을 이뤘다는 점을 말씀드리고 싶습니다. 점유율과 임대 활동을 우선시하는 한편, 비용 구조 전반의 효율성을 개선하는 데 의도적으로 집중해 왔습니다. 그 성과는 분명합니다. 강력한 임대 활동과 더불어 일반관리비가 전년 동기 대비 30% 감소했습니다. 앞으로도 추가적인 효율성 제고를 추진하면서 사업 전반에 이러한 집중력을 이어가겠습니다. 요약하자면, 올해는 실행력과 단호한 조치가 두드러진 한 해였습니다. 우리는 명확한 우선순위를 설정했고, 약속한 바를 이행하고 있습니다. 현재 렉스포드는 연초보다 훨씬 탄탄하고 집중된 기업으로 거듭났으며, 재무적 유연성도 크게 높아졌습니다. 운영, 포트폴리오, 전반적인 자본 배분에 적용해 온 것과 동일한 엄격함을 앞으로도 의사결정의 기준으로 삼겠습니다. 목표는 하나, 주주를 위한 장기적인 주당 가치 창출입니다.

마지막으로 렉스포드의 모든 임직원께 감사드립니다. 회사의 역사상 최대 규모 거래를 완료하면서도 견조한 영업 실적을 이어간 것은 이 팀의 대단한 헌신과 역량을 보여줍니다. 임직원들이 매일 보여주는 집중력과 헌신에 큰 힘을 얻고 있습니다.

존? 감사합니다, 로라. 여러분, 좋은 아침입니다.

3분기에는 포트폴리오 전반에서 370만 평방피트 규모의 임대차 계약을 체결했습니다. 이는 점유율을 높이고 도심 인필 시장 전반의 수요를 확보하는 데 지속적으로 집중한 결과입니다. 견조한 임차인 기초 체력과 예상보다 나은 임대 성과에 힘입어 만기가 도래한 임대 공간의 약 87%가 갱신되거나 신규 임차인에게 임대됐으며, 이에 따라 동일 자산 점유율은 전분기 대비 200베이시스포인트 상승했습니다. 보다 광범위한 시장을 살펴보면, 기초 여건이 계속 개선되고 있음을 보여주는 고무적인 신호도 확인했습니다. 하위 시장, 규모별 구간, 자산 유형별로 회복세에 차이가 여전히 크지만, 3분기는 전반적인 순흡수가 플러스를 기록하고 임대 활동이 개선되는 등 올바른 방향으로 한 걸음 더 나아간 분기였습니다. 이러한 흐름은 이전에 회복세가 더디게 나타났던 지역으로도 확산됐습니다. 오렌지카운티가 좋은 사례입니다.

이 하위 시장은 기업 임차인의 활동 증가에 힘입어 A급 공간 수요가 확대되면서, 이번 분기 순흡수가 플러스로 전환됐습니다. 미드카운티스와 샌개브리얼 밸리에서도 같은 추세가 나타나고 있습니다. 기능성이 뛰어난 B급 자산의 임대가 꾸준히 잘 이뤄지고 있으며, A급 자산에 대한 수요도 탄력을 받고 있습니다. 사우스베이에서는 물류 부문이 임대 활동을 주도했으며, 핵심 인프라를 갖춘 고품질 공간을 찾는 첨단 제조업 및 항공우주 기업의 수요도 꾸준히 이어졌습니다. 인랜드 엠파이어 서부에서도 물류 부문이 임대 활동을 주도했으며, 특히 10만~25만 평방피트 규모의 공간에서 두드러졌습니다. 샌퍼난도 밸리에서는 기능성이 뛰어난 B급 자산의 임대 활동이 양호하게 이어졌으며, 특히 10만 평방피트 미만의 공간에서 활발했습니다. A급 공간에 대한 수요는 상대적으로 제한적이었습니다.