BXP 26년 3분기 어닝콜

시작해 주십시오. 안녕하십니까. BXP의 2026년 3분기 실적 발표 컨퍼런스 콜에 오신 것을 환영합니다.

보도자료와 보충 자료는 어젯밤 배포되었으며, 8-K 양식으로 제출되었습니다. 보충 자료에서 BXP는 규정 G에 따라 모든 비GAAP 재무 지표를 가장 직접적으로 비교 가능한 GAAP 지표와 대조해 조정했습니다. 자료를 받지 못하셨다면 당사 웹사이트 investors.bxp.com의 투자자 섹션에서 확인하실 수 있습니다. 이번 컨퍼런스 콜의 웹캐스트는 12개월 동안 이용하실 수 있습니다. 이제 이번 컨퍼런스 콜에서 언급되는 비역사적 진술 중 일부는 사적증권소송개혁법의 의미 내에서 미래예측진술에 해당할 수 있음을 알려드립니다. BXP는 미래예측진술에 반영된 기대가 합리적인 가정에 근거한다고 믿지만, 그러한 기대가 실현될 것이라고 보장할 수는 없습니다.

실제 결과가 미래예측진술에 명시되거나 암시된 내용과 크게 달라질 수 있는 요인과 위험은 어제 발표된 보도자료와 BXP가 수시로 증권거래위원회에 제출하는 서류에 상세히 기재되어 있습니다. BXP는 미래예측진술을 업데이트할 의무를 지지 않습니다. 오언 토머스 회장 겸 최고경영자, 더그 린드 사장, 마이크 라벨 최고재무책임자를 환영합니다. 질의응답 시간에는 지역 경영진도 질문에 답변하기 위해 참석할 예정입니다. 이번 통화의 질의응답 시간에 참여하시는 분들께서는 질문을 한 개만 해주시기 바랍니다. 추가 질문이나 후속 질문이 있으시면 대기 순서에 다시 들어오셔도 좋습니다. 오늘은 이른바 빅3인 알파벳, 마이크로소프트, 그리고 물론 BXP가 모두 실적을 발표하고 연준의 통화정책 회의도 예정되어 있으니, 바로 시작하겠습니다.

이제 오언 토머스가 공식 발언을 시작하겠습니다.

감사합니다, 헬렌. 여러분 모두 좋은 아침입니다. BXP는 운영과 재무 양 측면에서 또 한 번 매우 우수한 분기 실적을 거뒀습니다. 3분기 주당 FFO는 당사 가이던스와 시장 컨센서스를 모두 0.08달러 상회했습니다. 또한 2026년 주당 FFO 가이던스 중간값을 0.05달러 상향 조정했으며, 이제 2026년 주당 FFO가 3% 넘게 성장할 것으로 예상합니다. 지난해 투자자 콘퍼런스에서 제시한 전략 계획을 차질 없이 실행하고 있으며, 당사가 밝힌 세 가지 주요 목표를 초과 달성하고 있습니다. 임대차 계약을 통해 점유율과 FFO를 높이고, 자산 매각으로 포트폴리오를 최적화하고 개발 자금을 조달하며 레버리지를 낮추고, 포트폴리오의 질을 높이고 향후 FFO 성장을 뒷받침할 개발 사업을 추진하고 있습니다. 당사 포트폴리오의 대부분에서 임대 시장 여건은 견조하며 계속 개선되고 있습니다.

뉴욕시, 보스턴 백베이, 레스턴 타운센터와 워싱턴 D.C. 도심업무지구의 신규 개발 사업에서 임대료를 인상하고 사상 최고 임대료를 달성하고 있습니다. 샌프란시스코 시장은 빠르게 개선되고 있으며, 시애틀의 임대 활동도 탄력을 받고 있습니다. 이처럼 시장 여건이 강한 데에는 세 가지 주요 이유가 있습니다. 첫째, 과거 신기술 자본지출 사이클과 비교해 볼 때 인공지능 및 관련 인프라에 대한 투자는 현재 매우 큰 규모이며, 전례 없는 수준에 이를 수도 있습니다. 이러한 투자 활동은 미국의 국내총생산을 견인하고 있습니다. 또한 기업 이익 성장도 이끌고 있으며, 이에 따라 인공지능 기업뿐 아니라 높은 수준의 인공지능 투자를 뒷받침하기 위해 인력을 늘리고 있는 금융, 법률 및 비즈니스 서비스 기업에서도 강력한 임대 수요가 발생하고 있습니다. 둘째, 높은 건설 비용과 인공지능 인프라 투자에 따른 자본 경쟁으로 인해 미국의 신규 오피스 개발은 사상 최저 수준입니다.

BXP가 진출한 6개 시장에서 오피스 건설은 뉴욕시에서 계획 중인 소수의 건물과 워싱턴 D.C.에서 당사가 개발 중인 신규 프로젝트에 한정됩니다. 마지막으로, 고객 수요는 주로 최고급 업무 공간에 집중되어 있으며, 이러한 공간은 전반적인 오피스 시장보다 계속해서 상당히 우수한 성과를 내고 있습니다. 참고로, 최고급 업무 공간은 BXP가 주요 사업을 영위하는 4개 도심업무지구 시장에서 전체 면적의 약 14%, 건물 수의 8%를 차지합니다. 이 4개 시장에서 최고급 업무 공간의 직접 공실률은 8%로, 전체 오피스 시장의 13%보다 낮습니다. 최고급 업무 공간의 호가 임대료는 최고급이 아닌 건물보다 60% 이상 높은 프리미엄을 형성하고 있습니다. 낮은 공실률, 견조한 수요, 제한적인 신규 공급은 시장 여건이 이례적으로 긍정적으로 결합된 결과입니다. 앞으로 몇 분기 동안 BXP가 최고급 업무 공간 포트폴리오의 임대료와 입주율을 높이는 데 이보다 더 좋은 환경은 없을 것입니다.

부동산 자본시장 환경은 기초 부동산 시장의 활기를 반영하는 데 더딘 모습을 보여 왔습니다. 명백한 요인 중 하나는 미국 10년물 국채 금리가 30bp 상승했다는 점입니다. 이는 지난 몇 달 동안 나타났습니다. 이러한 상승의 원인으로는 관세와 에너지 가격에 따른 인플레이션 압력, 상당한 규모의 인공지능 관련 자본 지출, 그리고 확대되는 미국 연방 재정적자와 관련한 기간 프리미엄 상승 압력 등이 있을 수 있습니다. 덜 명확한 요인으로는 상업용 부동산에 대한 자기자본 조달 여건이 있습니다. 부채 자금은 스프레드가 매력적인 수준을 유지하는 가운데 조달 비용은 높아졌지만 여전히 원활하게 공급되고 있습니다. 그러나 대규모 인공지능 투자 지출과 자기자본을 놓고 경쟁하면서 리츠 주가와 자본 조달을 비롯해 상업용 부동산 펀드 자금 흐름에 영향을 미치고 있으며, 민간 부동산 시장의 자금 모집, 거래량 및 가격에도 영향을 주고 있습니다.

민간 시장의 오피스 거래 규모는 3분기에 194억 달러를 기록했습니다. 이는 2분기와 2025년 3분기 모두보다 크게 증가한 수치지만, 소규모 거래가 다수 포함되고 대형 메디컬 오피스 포트폴리오 거래 두 건의 영향도 반영된 결과입니다. 금리 상승으로 시장 내 기존 자산의 가격이 재조정될 가능성이 높으며, 향후 분기에는 거래량이 위축될 수 있습니다. 최고급 업무 공간 자산의 거래는 여전히 매우 드물지만, 이번 분기에는 BXP 포트폴리오와 관련해 주목할 만한 거래가 두 건 있었습니다. 뉴욕시 미드타운에 위치한 1301 애비뉴 오브 더 아메리카스의 지분 49%가 약 13억 달러의 가치 평가액으로 매각될 예정이며, 이는 평방피트당 740달러, 초기 자본환원율 7.3%에 해당합니다.

이 자산은 면적이 175만 평방피트이며 임대가 모두 완료된 상태로, 기회주의적 투자자가 국내 투자 자문사에 매각하는 것입니다. 두 번째로, 캘리포니아주 서니베일 도심에 위치한 100 알테어의 임차권 지분이 2억 1,900만 달러에 매각됐습니다. 이는 평방피트당 1,200달러 초과, 초기 자본환원율 6.5%에 해당합니다. 이 건물은 면적이 18만 평방피트이며 데이터브릭스가 장기 임차하고 있습니다. 건물 대출기관이 투자 자문사에 매각했습니다. 이제 BXP 사업 계획의 실행 현황으로 넘어가겠습니다. 가장 중요하고 영향력이 큰 첫 번째 목표는 임대 면적을 늘리고 포트폴리오 입주율을 개선하는 것입니다. 이번 분기에도 임대 계약 120만 평방피트를 체결하며 견조한 실적을 거뒀고, 연초 이후 누적 임대 면적은 400만 평방피트를 넘어섰습니다. 운영 중인 포트폴리오의 입주율은 크게 상승해 4개 분기 연속 개선됐으며, 89.4%를 기록했습니다. 이는 2026년 말 입주율 전망치로 제시한 89%를 웃도는 수준입니다.

이러한 성과는 임대팀의 우수한 실행력, 포트폴리오의 높은 품질, 그리고 앞서 설명한 매우 양호한 임대 시장을 반영합니다. 두 번째 우선순위는 자산 매각을 통해 자본을 조달하고 포트폴리오를 최적화하는 것입니다. 투자자 콘퍼런스에서 토지, 주거용 부동산 및 비핵심 오피스 자산 매각을 통해 2028년까지 총 19억 달러의 순매각대금을 확보하겠다는 목표를 밝혔습니다. 올해 총 5억 2,000만 달러 이상의 순매각대금을 확보했고 투자자 콘퍼런스 이후로는 13억 7,000만 달러를 조달해, 당초 일정보다 상당히 앞서 있습니다. 매각 계약을 체결한 자산 4개를 포함하면 총 자산 매각 규모는 약 14억 5,000만 달러에 이를 수 있습니다. 이와 더불어 뉴욕시 타임스스퀘어 타워 매각 조건에 합의했으며, 현재 매매 계약을 협상 중입니다. 이 건물은 120만 제곱피트 규모이고 당사가 보유한 무차입 지분이 55%라는 점에서 상당한 규모의 매각입니다.

매수자는 부채 및 지분 금융을 확보해야 합니다. 거래가 성사되면 2027년 1분기에 매각이 완료될 예정이며, 이를 통해 2028년 자산 매각 목표를 당초 일정보다 훨씬 앞서 달성할 수 있습니다. 3분기에 매각을 완료한 운영 자산 2곳은 워싱턴 D.C.에 있는 안정화 단계의 노후 비핵심 오피스 자산이었습니다. 당사는 지상 임대차 계약이 적용되는 93% 임대율의 역사적 재개발 자산인 3개 동, 21만 7,000제곱피트 규모의 서머 스퀘어를 6,300만 달러, 제곱피트당 300달러, 자본환원율 9.9%에 매각했습니다. 또한 임대율이 83%인 25만 4,000제곱피트 규모의 건물, 1330 코네티컷 애비뉴도 매각했습니다. 주요 임차인의 임대차 계약을 연장한 후 총매각가격 1억 200만 달러, 제곱피트당 400달러, 자본환원율 8%를 달성했습니다. 이번 매각으로 희석 효과는 크지 않았지만 자본을 조달하고 남은 워싱턴 D.C. 포트폴리오의 질을 높였습니다.

지난 1년간 여러 매각 거래에서 유리한 가격을 확보했으며, 현재와 같은 고금리 환경에서는 이를 재현하기 어려울 수 있는 만큼 19억 달러 규모의 자산 매각 프로그램을 앞당긴 것을 매우 기쁘게 생각합니다. BXP의 세 번째 우선순위는 신규 개발을 통해 FFO를 성장시키는 것입니다. 현재 시장 상황을 고려해, 임대차 계약을 사전에 체결한 오피스 개발은 선별적으로 진행하고 있으며, 당사가 관리하는 토지에서는 지분 파트너와 함께 다가구 주택 개발을 보다 적극적으로 추진하고 있습니다. 현재 진행 중인 BXP의 최대 개발 프로젝트는 뉴욕시 그랜드 센트럴 터미널과 직접 연결되는 프리미엄 업무용 타워인 343 매디슨입니다. 지난 분기에 포디움 상층부의 2개 층을 기업 서비스 회사에 임대하는 계약을 체결해 건물 임대율이 56%로 높아졌습니다. 또한 고객사 한 곳과 포디움 하층부 5개 층의 임대 계약을 협상 중이며, 계약이 성사되면 임대율은 70%에 이르게 됩니다.