내셔널 리테일 프로퍼티즈 26년 2분기 어닝콜

감사합니다, 홀리. 안녕하세요, NNN의 2026년 2분기 실적 발표 컨퍼런스 콜에 오신 것을 환영합니다. 오늘 콜에는 최고재무책임자(CFO) 빈 차우가 함께하고 있습니다. 오늘 아침 보도자료에서 보시다시피, 2026년 NNN의 실적은 높은 점유율, 5bp 미만의 미수 임대료를 포함한 인상적인 임대료 징수, 그리고 깊은 임차인 관계를 바탕으로 한 견고한 인수 실적으로 강한 성과를 이어가고 있습니다. 우리는 하반기 및 그 이후에도 주주 가치를 지속적으로 향상시킬 수 있는 좋은 위치에 있습니다. 7월에 우리는 보통주 배당금을 3% 이상 인상한다고 발표했으며, 이는 8월 14일 지급될 예정으로, 2026년이 37년 연속 연간 배당금 인상이라는 기록을 세우는 해가 되었습니다. 이는 NNN을 70개 미국 상장사 중 하나이자 단 3개의 REIT 중 하나로 만드는 성과입니다.

포트폴리오의 지속적인 안정적 실적과 인수 파이프라인을 감안하여, 2026년 AFFO 주당순이익 가이던스를 3.55달러에서 3.59달러 범위로 상향 조정하며, 올해 두 번째 가이던스 인상입니다. 이는 주당 성장의 일관성을 위한 다년간 전략의 엄격한 실행을 반영합니다. 포트폴리오 실적 측면에서, 3,774개의 단독 임차인 단독 건물은 2분기 동안 매우 우수한 성과를 보이고 있습니다. 점유율은 1분기 대비 50bp 상승한 99.1%로, 지난해 대비 110bp 증가했습니다. 우리는 포트폴리오 내 임차인들 사이에서 7월 중순 발표된 두 건의 주요 M&A 거래를 포함해 긍정적인 모멘텀을 확인하고 있습니다. Mavis Tire는 약 7억 달러의 현금으로 Pep Boys를 인수하기로 합의했으며, 이를 통해 미국 내 주요 자동차 서비스 제공업체 중 하나로서의 입지를 더욱 강화했습니다.

또한 Big Brand Tire는 Belle Tire를 인수하기로 합의했다고 발표했습니다. 이 합병으로 연간 매출 15억 달러 이상의 530개 이상의 매장 네트워크가 형성됩니다. 이번 분기 인수 건으로는 7.3%의 초기 현금 자본환원율로 89개 신규 부동산에 약 2억 9천만 달러를 투자했습니다. 더 중요한 점은 평균 임대 기간이 거의 18년에 달한다는 것입니다. 제품 구성은 주로 자동차 서비스, 할인 소매, 유아 교육이며, 중간 매입 가격은 210만 달러, 평균 매입 가격은 320만 달러입니다. 2026년 상반기에는 7.4%의 초기 현금 자본환원율로 130개 신규 부동산에 4억 3천만 달러를 투자했으며, 평균 임대 기간은 18년을 약간 넘습니다. 자본환원율 범위는 지난 6분기 동안 비교적 안정적이었으며, 이는 경쟁적인 투자 환경을 반영합니다.

앞으로는 당사 활성 인수 파이프라인 구성과 현재 시장에 나와 있는 포트폴리오를 바탕으로 올해 하반기에 자본환원율이 다소 압축될 가능성이 있다고 봅니다. 당사의 투자 접근법은 변함이 없습니다. 엄격한 심사 기준을 계속 적용하며, 관계가 있는 임차인과 직접적인 매각 후 재임대 거래를 창출하는 데 집중하고 있습니다. 우리가 유리한 경제 조건을 협상할 수 있는 곳에서는 임대인 친화적인 장기 Triple Net Lease 구조를 활용해 투자를 설계합니다. 이 전략은 1031 교환 거래를 포함한 광범위한 시장 자산보다 훨씬 매력적인 위험 조정 기회를 지속적으로 제공합니다. 파이프라인과 거래 파트너와의 지속적인 논의를 통해 2026년 인수 가이던스 중간치를 6억 달러에서 7억 5천만 달러로 상향 조정합니다.

대부분의 인수 물량은 직접적인 원천 매각 후 재임대 거래를 통해 조달될 것으로 예상되며, 이는 독점적인 딜 플로우, 엄격한 자본 배분, 장기 가치 창출에 대한 당사의 중점을 강화합니다. 처분과 관련해서는 이번 분기에 26개 부동산을 매각했으며, 이 중 19개는 공실 자산으로 약 3,700만 달러의 처분 대금을 재투자에 활용할 예정입니다. 수익 창출 자산은 주로 비핵심 자산으로, 인수 시 자본환원율보다 약 170 베이시스 포인트 낮은 수준에서 매각되어 입지 좋은 Net Lease 자산에 대한 지속적인 수요를 보여줍니다. 앞서 말씀드린 바와 같이, 2026년 내내 포트폴리오 품질 최적화와 장기 주주 가치 제고를 위해 처분 활동을 더욱 활발히 할 예정입니다. 당사의 전략은 견고한 수익 창출 부동산 인수에 집중하는 한편, 엄격한 자본 재활용도 투자 프로세스의 중요한 요소입니다. 이러한 배경 하에 처분 범위를 중간치 1억 4천만 달러로 상향 조정합니다.

활발한 포트폴리오 관리는 안정적이고 성장하는 현금 흐름을 창출할 수 있는 고품질 포트폴리오 유지를 위해 필수적입니다. 비핵심 자산에서 선별적으로 자본을 재활용하여 확신이 높은 투자 기회에 재투자하는 것이 포트폴리오를 강화하고 장기 수익 및 현금 흐름 프로필을 개선할 것이라고 믿습니다. 재무 상태에 관해서는, Vin의 말을 가로채고 싶지는 않지만, 당사의 재무 상태는 Net Lease 부문에서 가장 견고한 수준 중 하나이며 상당한 재무 유연성을 계속 제공하고 있습니다. 당사는 분기 말에 가중 평균 부채 만기가 약 10.1년으로, 가장 가까운 Net Lease 경쟁사 대비 거의 두 배에 달하며, 14억 달러의 유동성도 유지하고 있습니다.

이러한 보수적인 자본 구조는 2026년 남은 파이프라인 자금을 조달하는 데 유리한 위치를 제공하며, 향후 성장을 위한 충분한 여력도 유지합니다. 탄탄한 인수 파이프라인, 강력한 재무 상태, 그리고 경험 많은 경영진을 바탕으로 당사는 전망에 대해 여전히 자신감을 가지고 있습니다. 우리는 자체 자금 조달 성장 전략, 엄격한 자본 배분, 그리고 오랫동안 당사 플랫폼을 차별화해온 재무 유연성 유지를 약속드립니다. 이러한 접근 방식이 지속 가능한 수익 성장과 장기적인 주주 가치 창출을 계속 지원할 것이라고 믿습니다. 우리는 2026년을 강하게 마무리하고 NNN이 앞으로도 지속적인 성공을 거둘 수 있도록 집중하고 있습니다. 이제 Vin에게 넘기겠습니다. 그가 분기별 실적과 업데이트된 가이던스를 자세히 설명할 것입니다.

감사합니다, Steve. 이번 컨퍼런스 콜에서 우리는 연방 증권법상 미래 예측 진술로 간주될 수 있는 발언을 할 예정입니다. 회사의 실제 미래 실적은 이러한 미래 예측 진술에서 논의된 내용과 크게 다를 수 있으며, 진술 이후 변경 사항을 반영하여 수정된 진술을 발표하지 않을 수도 있습니다. 실제 결과가 기대와 다를 수 있는 요인과 위험은 회사의 SEC 제출 서류와 오늘 아침 보도자료에 보다 상세히 공개되어 있습니다. 실적을 살펴보면, 오늘 아침 우리는 주당 AFFO 0.90달러, Core FFO 0.89달러를 보고했으며, 이는 전년 대비 각각 5.9%, 6.0% 증가한 수치입니다. 실적은 내부 예상치를 상회했으며, 주로 예상보다 낮은 대손충당금(분기별 ABR의 약 2bp)에 힘입은 결과입니다.

2분기 NOI 마진은 96.6%로 전 분기 대비 70bp 상승했으며, 포트폴리오 점유율을 장기 평균 이상으로 끌어올려 순부동산 비용을 줄였습니다. 총수익 대비 G&A 비율은 5.8%였고, 현금 기준 G&A 마진은 4.4%였습니다. 강력한 인수 실적을 바탕으로 연간화 기준 기본 임대료는 전년 대비 7% 이상 증가한 9억 5,900만 달러를 기록했습니다. 배당금 지급 후 자유 현금 흐름은 2분기에 약 5,600만 달러였습니다. 임차인 신용 상황으로 넘어가겠습니다. 단기 신용 우려 대상인 워치 리스트는 현재 미미한 수준이며, 이로 인해 올해 누적 신용 손실이 예산보다 적게 나타나고 있습니다. 그럼에도 불구하고, 포트폴리오 관리팀은 자산 매각, 목표 임대 계약 해지, 임대 활동을 통해 잠재적 미래 신용 위험을 식별하고 선제적으로 완화하는 데 집중하고 있습니다.

자본 시장 관점에서 이번 분기 동안 당사는 만기 대출의 확장 옵션을 행사하여 추가로 2억 달러를 발행함으로써 총 만기 대출 규모를 5억 달러로 늘렸습니다. 이 중 4억 달러는 매력적인 총 고정 금리 4.1%로 스왑되었습니다. 또한, 만기 대출과 리볼버의 스프레드를 5베이시스포인트 낮췄습니다. 자기자본 비용이 개선됨에 따라 2분기에는 ATM에서 적극적으로 활동하여 약 600만 주의 보통주를 주당 약 46달러 미만의 선도 계약으로 매도했습니다. 또한 170만 주의 선도 주식을 결제하여 약 7,300만 달러의 순수익을 창출했고, 이 자금은 리볼버 상환에 사용되었습니다. 모델링 관점에서 이 주식들은 6월 30일에 결제되어 보고된 가중 평균 주식 수에는 포함되지 않습니다.

6월 30일 기준으로 약 2억 7,200만 달러의 미결제 선도 주식이 있었으며, 여기에 연간 예상 잉여 현금 흐름 2억 1,500만 달러와 예상 처분액 1억 4,000만 달러를 합하면 2026년 및 그 이후 전략 목표를 실행할 충분한 유동성을 확보하고 있습니다. 대차대조표 관련하여, 분기 말 기준으로 담보 자산은 없었고, 사용 가능한 유동성은 14억 달러였으며, 부채 중 변동 금리 비중은 2.5%에 불과했습니다. 순부채 대비 EBITDA 비율은 5.7배로 지난 분기와 동일했으나, 미결제 선도 주식의 영향을 반영한 프로포마 순부채 대비 EBITDA 비율은 5.4배로 지난 분기의 5.6배에서 하락했습니다. 업계 최고 수준인 10.1년의 부채 만기는 10.1년인 임대 만기와 잘 맞아떨어집니다.

7월 15일에 분기별 배당금 0.62달러를 발표했으며, 이는 분기별 배당률이 3.3% 인상된 것으로, 37년 연속 연간 배당 인상이라는 매우 자랑스러운 성과이며 우리의 성장 모델 지속 가능성을 반영합니다. 새 배당률은 연환산 배당 수익률 5.3%와 건전한 69% AFFO 배당성향에 해당합니다. 마지막으로, 업데이트된 2026년 가이던스에 관한 추가 설명으로 제 발언을 마치겠습니다. 실적 발표에서 밝힌 바와 같이, 2026년 코어 FFO 및 AFFO 주당 가이던스를 각각 중간값 기준으로 0.01달러 상향 조정했습니다. 업데이트된 AFFO 주당 가이던스 3.55달러에서 3.59달러는 중간값 기준 전년 대비 약 3.8% 성장률을 의미하며, 2025년 2.7% 성장에서 가속화된 수치입니다.

수익 전망 개선의 주요 원인은 2분기 실적이 계획보다 우수했고, 예상 인수 규모가 1억 5,000만 달러 증가했으며, 공실률 감소가 계획보다 빨라져 예상 순 부동산 비용이 50만 달러 줄어든 점입니다. 또한 연간 처분 가이던스 중간값을 1,000만 달러 상향 조정했습니다. 신용 손실 관점에서는 하반기 가정은 변경하지 않으나, 연초 대비 계획 대비 우수한 실적에 힘입어 연간 부실채권 비율을 지난 분기 60베이시스포인트에서 40베이시스포인트로 낮출 것으로 예상합니다. 항목별 가이던스에 관한 자세한 내용은 실적 발표 자료 3페이지에서 확인하실 수 있습니다.