클리퍼 리얼티 26년 2분기 어닝콜

안녕하세요, 2026년 2분기 클리퍼 리얼티 실적 컨퍼런스 콜에 참석해 주셔서 감사합니다. 오늘 콜에는 이사회 공동 의장이자 최고경영자인 데이비드 비스트리서와 최고재무책임자 래리 크레이더가 함께합니다. 이번 콜에서 언급되는 과거 사실이 아닌 내용은 미래 예측 진술일 수 있으며, 실제 결과는 이와 크게 다를 수 있음을 유념해 주시기 바랍니다. 이러한 진술은 2025년 연례보고서(Form 10-K)와 오늘 제출된 2026년 2분기 보고서(Form 10-Q)에 공개된 여러 위험과 불확실성에 영향을 받으며, 해당 자료는 www.sec.gov 및 당사 웹사이트에서 확인하실 수 있습니다. 미래 예측 진술은 이번 콜이 진행되는 2026년 8월 6일 기준이며, 회사는 이를 업데이트할 의무가 없음을 알려드립니다.

이번 콜에서 경영진은 조정된 자금 흐름(AFFO), 조정 EBITDA, 순영업소득(NOI) 등 비 GAAP 재무 지표를 언급할 수 있습니다. 이들 비 GAAP 지표와 가장 직접적으로 비교 가능한 GAAP 지표 간 조정 내역은 오늘 발표된 보도자료, 보충 재무 정보 및 Form 10-Q에서 확인해 주시기 바랍니다. 이제 공동 의장이자 CEO인 데이비드 비스트리서에게 진행을 넘기겠습니다.

감사합니다, 로렌스님. 안녕하세요, 클리퍼 리얼티 2026년 2분기 실적 콜에 오신 것을 환영합니다. 저는 당사 사업 실적과 몇 가지 새로운 소식을 전해 드리겠습니다. 이후 JJ가 임대 실적을 포함한 부동산별 활동을, 래리가 분기별 재무 실적을 설명할 예정입니다. 그 후 질문을 받겠습니다. 주거용 부동산은 높은 임대 수요 덕분에 계속해서 우수한 성과를 내고 있으며, 우수한 현금 흐름을 창출하고 있어 임대 및 관리팀의 전문성을 입증하고 있습니다. 전반적인 임대료는 사상 최고 수준에 근접해 있으며 계속 상승하고 있고, 거의 만실 상태입니다. 2분기에는 신규 자유시장 임대료가 전체 포트폴리오에서 이전 임대료보다 13% 이상 높았습니다. 우리는 953 딘 스트리트의 프로스펙트 하우스 개발 초기 임대 마감 마지막 분기에 있습니다.

우리는 8월에 부동산을 예정대로 예산 내에 온라인에 올렸으며, 작년에 브리지론을 설정하고 신규 안정화 자금을 제공했습니다. 현재 자유시장 임대료가 평방피트당 78달러로 만실 상태입니다. 이 프로젝트는 2021년과 2022년에 토지를 매입한 브루클린의 신규 개발 사업입니다. 162,000평방피트의 주거 공간, 240세대, 70% 자유시장, 30% 저소득층, 31대 주차 공간, 19,000평방피트 상업 공간을 갖춘 9층 규모의 편의시설이 포함된 주거용 건물을 건설합니다. 250 리빙스턴 스트리트는 2025년 8월 중순에 뉴욕시가 퇴거하며, 이는 10-Q 보고서와 보도자료에 더 자세히 설명되어 있습니다. 우리는 대출 기관과 동의 및 협력 계약을 체결하여 대출과 함께 부동산을 매각하기로 했습니다. 대출 기관은 현재 대출을 적극적으로 마케팅하고 있습니다. 대출 기관이 현재 모든 비용을 자금 지원하고 있습니다. 우리는 대출 기관의 경매 결과를 기다리고 있습니다.

이제 전화를 래리에게 넘기겠습니다.

감사합니다. 모든 안정화된 주거용 부동산의 임대가 매우 강세를 보이고 있으며, 전체적으로 99% 임대 완료되었음을 보고하게 되어 기쁩니다. 임대료는 사상 최고 수준에 있으며 계속 상승하고 있습니다. 2분기 주거용 자유시장 부동산의 전체 신규 임대료는 이전 임대료보다 13%, 갱신 임대료보다 6% 높았습니다. 뉴욕시의 전체 임대 주택 공급이 제한적이고 신규 개발이 억제되고 있어, 당사의 주거용 임대 수요는 가까운 미래에도 강세를 유지할 것으로 예상합니다. 당사의 주거용 자유시장 임대료는 현재 사상 최고 수준에 있습니다. 2분기 트라이베카 하우스는 임대 점유율 99%, 전체 임대료 평방피트당 92달러, 신규 임대료는 평방피트당 97달러였습니다. 클로버 하우스 부동산은 점유율 98%, 평균 전체 임대료 평방피트당 92달러, 신규 임대료는 평방피트당 95달러였습니다.

프리미엄과 임대 안정화 세입자가 혼합된 퍼시픽 하우스 부동산은 임대 점유율 99%, 신규 임대 자유시장 임대료는 평방피트당 78달러였습니다. 아스펜 부동산은 평균 점유율 98% 이상, 신규 임대료가 이전 임대료 대비 11% 상승하며 사상 최고 수준의 실적을 이어가고 있습니다. 데이비드가 방금 설명한 953 딘 스트리트의 신규 완공된 프로스펙트 하우스 신규 임대는 자유시장 단위가 평방피트당 78달러로 임대가 완료되었습니다. 트라이베카 하우스 부동산의 상업용 임대와 관련하여, 2분기에 2,063평방피트 규모의 신규 임대 계약을 체결했으며, 작년에 체결된 건물 내 피트니스 시설의 33,000평방피트 장기 갱신 계약도 4분기에 진행되었습니다.

플랫부시 가든스 부동산에서는 뉴욕시와 체결한 제11조 협약에 따른 3년간의 자본 지출 요건을 사실상 완료했으며, 앞으로도 책임감 있게 부동산을 관리해 나갈 것을 기대하고 있습니다. 141 리빙스턴 스트리트 부동산에서는 뉴욕시 브루클린 법원이 완전히 점유한 상태로 운영을 계속하고 있으며, 이전에 합의한 대로 5년 임대 계약 최종 확정을 앞두고 있습니다. 이 계약은 2027년부터 효력이 발생할 것으로 예상되나, 확실성을 보장할 수는 없습니다. 포트폴리오 전반에 걸친 임대료 징수율은 청구액 대비 여전히 강세를 보이고 있습니다. 2분기 전체 주거용 부동산의 임대료 징수율은 약 96%였습니다. 앞으로도 점유율, 임대료, 비용 최적화에 집중하여 사업 전반의 성장을 위한 최적의 위치를 확보할 계획입니다. 이제 재무 결과에 대해 논의할 로렌스에게 마이크를 넘기겠습니다.

감사합니다, 래리. 당사의 지속 운영 부동산에 대해, 이번 분기 실적은 작년 대비 모든 주거용 부동산에서 매우 강한 임대 실적이 지속되고 있음을 반영합니다. 지난해 3분기에 서비스에 들어간 신규 프로스펙트 하우스 부동산의 완전 점유 진행, 트라이베카 하우스의 일부 신규 상업용 임대, 그리고 141 리빙스턴 부동산의 운영 지속이 포함됩니다. 250 리빙스턴 부동산에서는 주요 임차인인 뉴욕시가 2025년 8월에 퇴거했으며, 이에 회사는 해당 부동산 운영 지원을 중단한다고 대출 기관에 통보했습니다. 대출 기관은 모든 비용을 자금 지원했으며, 임대 종료 이후 모든 임대료를 에스크로 계좌에 예치했습니다. 2026년 6월 4일, 우리는 부동산 대출을 마케팅하고 매각하기 위한 동의 및 협력 계약을 체결했으며, 이 계약은 입찰을 허용하지만 수탁자 관리 상태에 놓이게 합니다.

우리는 계속해서 모든 비용을 발생시키고 비교적 적은 주거용 수익을 기록하고 있습니다. 그러나 가능성은 높지만, 대출 매각 절차 완료 시점에 기록된 비용을 자금 지원하지는 않을 것입니다. 다음은 당사의 실적 세부 내역입니다. 수익: 2026년 2분기 수익은 3,860만 달러로, 2025년 2분기 수익 3,900만 달러 대비 40만 달러 감소했습니다. 감소의 주요 원인은 2025년 8월 뉴욕시 임대 종료로 인한 410만 달러 감소입니다.

2025년 2분기 수익 70만 달러였던 10 웨스트 65번가 부동산 매각, 2025년 8월 서비스에 들어가 아직 임대 중인 프로스펙트 하우스 부동산의 230만 달러 수익, 그리고 기타 모든 부동산에서 210만 달러 증가가 있었습니다. 기타 모든 부동산의 수익 증가는 사상 최고 수준의 주거용 임대료와 점유율, 그리고 트라이베카 하우스의 일부 신규 상업용 임대에 기인합니다. 2026년 2분기 순손실은 630만 달러, 주당 0.19달러로, 2025년 2분기 순손실 140만 달러, 주당 0.07달러에 비해 490만 달러 증가했습니다.

순손실 증가는 주로 250 리빙스턴 오피스 부동산의 뉴욕시 임대 종료에 따른 570만 달러 때문이며, 이 중 대부분은 비현금성 손실입니다. 임대 종료 이후 대출기관이 모든 비용을 부담하고 모든 주거 임대료를 수취해 왔습니다. 2025년 2분기 10 웨스트 65번가 부동산의 순손실은 2,700만 달러였습니다. 2025년 8월 서비스에 들어가 아직 최종 임대 중인 신규 프로스펙트 하우스 부동산은 2026년 2분기 순손실 140만 달러를 기록했습니다.

기타 모든 주거용 부동산과 141 리빙스턴 부동산은 강한 주거 임대와 트라이베카 하우스의 일부 신규 상업용 임대에 힘입어 순이익이 150만 달러 증가했으나, 모든 부동산의 부동산세 및 보험료 연간 인상과 일부 법률 비용 및 합의 비용 증가로 다소 상쇄되었습니다. 2026년 2분기 AFFO는 380만 달러, 주당 0.09달러로, 2025년 2분기 830만 달러, 주당 0.20달러에 비해 460만 달러 감소했습니다. 감소는 주로 앞서 설명한 2026년 250 리빙스턴 오피스 부동산의 뉴욕시 임대 종료에 따른 580만 달러, 대부분 비현금성 손실 때문입니다. 2025년 2분기 10 웨스트 65번가 부동산의 AFFO는 미미했습니다.