NexPoint Diversified Real Estate Trust 5.50% Series A Cumulative Preferred Shares ($25.00 liquidation preference per share) Status update

크리스틴, 진행해 주십시오. 안녕하십니까. 넥스포인트 다이버시파이드 리얼 에스테이트 투자자 업데이트 컨퍼런스콜에 오신 것을 환영합니다.

오늘 컨퍼런스콜에는 부사장 겸 최고투자책임자인 맷 맥그래너, 부사장 겸 최고재무책임자인 폴 리처즈, 그리고 넥스포인트 스토리지 파트너스의 최고경영자이자 바인브룩 홈스 트러스트의 최고경영자인 존 굿이 참석했습니다. 시작하기에 앞서, 이번 업데이트 콜과 함께 제공되는 프레젠테이션에는 1995년 사모증권소송개혁법의 의미에 부합하는 미래예측진술이 포함되어 있으며, 이는 경영진의 현재 예상, 가정 및 판단에 근거하고 있다는 점을 알려드립니다. 청취자 여러분께서는 미래예측진술에 과도하게 의존하지 마시고, 미래예측진술에 영향을 미칠 수 있는 위험 및 기타 요인에 대한 보다 종합적인 논의를 위해 회사의 연차보고서인 10-K 양식과 회사가 증권거래위원회에 제출한 기타 자료를 검토하시기 바랍니다.

이번 컨퍼런스콜에서 언급되는 내용은 오늘 현재를 기준으로 하며, 법률상 요구되는 경우를 제외하고 NXDT는 미래예측진술을 공개적으로 업데이트하거나 수정할 의무를 부담하지 않습니다. 이제 컨퍼런스콜을 맷에게 넘기겠습니다. 맷, 진행해 주십시오. 감사합니다, 크리스틴.

오늘 아침 컨퍼런스콜에 참석해 주신 모든 분들께 감사드립니다. 2분기 NXDT의 진행 상황을 업데이트해 드리겠습니다. 오늘은 최고재무책임자인 폴 리처즈와 당사의 스토리지 및 단독주택 임대 사업 최고경영자인 존 굿이 함께했습니다. 오늘 아침에는 NXDT의 부동산 시장에 대해 논의하고, 주요 보유자산에 대한 업데이트를 제공하며, 언제나 그렇듯 주가와 포트폴리오의 내재가치 간 격차를 줄이기 위해 취하고 있는 조치에 집중하겠습니다. 먼저 주거 시장과 공급 상황에 대해 몇 분간 말씀드린 후, 시티플레이스 오피스의 주거시설 전환이 계속 진전되고 있는 상황을 업데이트해 드리겠습니다. 그다음 존과 폴에게 컨퍼런스콜을 넘겨 스토리지, 단독주택 임대 사업, 그리고 당사의 신용 투자 수단에 대해 설명드리도록 하겠습니다.

마지막으로 자산을 현금화하고, 자사주를 매입하며, NAV 대비 할인율을 축소하기 위한 당사의 노력을 말씀드리겠습니다. 이는 여전히 단기적으로 가장 중요한 과제입니다. 다음으로 멀티패밀리 주택 공급 상황을 말씀드리겠습니다. 지난 컨퍼런스콜에서 설명드린 변곡점이 이제 데이터에 나타나기 시작했습니다. 전국적으로 최근 12개월간의 순흡수량이 2022년 초 이후 처음으로 신규 공급량을 넘어섰습니다. 공실률은 1년여 만에 처음으로 의미 있는 하락을 기록했으며, 호가 임대료도 상승세로 전환되기 시작했습니다. 당사의 선벨트 시장은 아직 흡수되어야 할 공급 물량이 남아 있기 때문에 전국적인 전환 흐름에 뒤처질 것으로 계속 예상하고 있습니다. 그러나 방향은 이제 분명하며, 이는 당사가 강조해 온 동일한 네 가지 요인에 의해 뒷받침되고 있습니다. 지속적인 구조적 수요입니다. 당사의 시장에서 주택을 소유하는 비용은 아파트를 임차하는 비용의 약 세 배에 달합니다. 신규 공급 물량이 크게 감소하고 있습니다.

전국 준공 물량은 2024년 약 69만 6,000가구로 정점을 찍은 뒤 올해 약 42만 1,000가구로 감소했으며, 앞으로도 계속 하락세를 이어갈 것으로 예상됩니다. 착공 물량은 2022년 정점보다 크게 낮은 수준으로, 수년간 공급이 저점에 머무를 기반이 마련됐습니다. 마지막으로 임대 인센티브의 소진입니다. 전국적으로 여전히 약 40%의 유닛이 할인 혜택을 내걸고 있는 가운데, 임대 인센티브의 정상화는 총 잠재 임대료에 직접 반영됩니다. 특히 당사의 시티플레이스 업타운 하위 시장은 공급 상황이 사실상 전무합니다. 2027년에 해당 하위 시장에 공급될 물량은 232가구에 불과하며, 2028년 이후 공급 예정 물량은 현재 전혀 없습니다. 당사의 시티플레이스 타워 주변 부지 재개발 계획은 이제 완전히 구체화됐습니다. 약 6에이커 규모의 타워 주변 부지에 약 460가구의 다가구 주택을 조성하고, 부티크 식료품점을 핵심 점포로 유치한 엄선된 1층 리테일 프로그램과 댈러스 도심 스카이라인을 조망할 수 있는 옥상 편의시설을 마련할 계획입니다.

타워 자체의 경우 주거 공간 설계와 프로그램 개발을 계속 진행하고 있으며, 타워는 주변 부지 개발 이후 단계적으로 추진할 계획입니다. 이제 올해 하반기에 접어든 만큼 타워 금융 조달에 관심을 돌렸으며, 하위 시장의 공급이 급격히 감소하는 상황에서 이 주거 프로젝트를 착수하는 데 대해 여전히 낙관적입니다. 이제 존에게 통화를 넘기겠습니다.

존? 고맙습니다, 맷. 여러분, 환영합니다.

먼저 당사의 셀프스토리지 포트폴리오 점유율부터 말씀드리겠습니다. 2026년 6월 30일 기준 실질 점유율은 94.1%로, 점유율이 91.7%였던 2025년 12월 31일 대비 240bp 상승했습니다. 다만 2025년 6월 30일의 점유율 94.4%보다는 30bp 낮았습니다. 당사의 점유율은 계절적 정상 기대치에 부합하는 수준을 보였으며, 실질 점유율은 계속해서 셀프스토리지 업계 최고 수준에 속하고 있습니다. 임대료의 경우, 2026년 임대 시즌이 마무리되면서 업계 전반의 임대료는 소폭 상승했습니다. 당사는 전반적으로 업계보다 우수한 실적을 거뒀습니다. 당사 포트폴리오의 6월 30일 현재 적용 임대료는 제곱피트당 20.54달러로, 2025년 6월 30일의 제곱피트당 19.33달러보다 6.3% 상승했으며, 연초 제곱피트당 20.17달러보다 183bp 올랐습니다.

평균 시장 임대료는 2025년 6월 30일 21.88달러에서 2026년 6월 30일 22.38달러로 230bp 상승했습니다. 인터넷을 통해 유닛을 찾고 임차하는 고객에게 부과하는 요금으로, 고객 대부분에게 적용되는 평균 온라인 요금은 전년 동기 대비 330bp 상승했습니다. 2025년 6월 30일 15.73달러에서 2026년 6월 30일 16.25달러로 올랐습니다. 이러한 임대료 수준은 셀프스토리지 업계 전반이 비록 완만하더라도 안정적인 임대료 성장세로 돌아가고 있음을 보여주는 지표라고 판단합니다. 또한 이러한 요금 인상과 안정적인 점유율을 바탕으로 2026년 동일 매장 매출이 5~6% 증가할 것으로 예상하며, 이는 상장 리츠들이 제시한 전망을 크게 웃도는 수준입니다.

매출과 순영업이익을 살펴보면, 2026년 6월 30일 종료 분기의 동일 매장 매출은 2,370만 달러로, 2025년 2분기에 인식된 2,240만 달러보다 6.1% 증가했습니다. 2026년 2분기 순영업이익은 1,490만 달러로, 2025년 2분기 순영업이익 1,290만 달러보다 15.2% 증가했습니다. 이러한 실적은 높은 점유율, 양호한 요금 상승, 그리고 강력한 비용 관리에 힘입은 것입니다. 상장 스토리지 리츠들이 올해 순영업이익 성장률은 대체로 보합 수준이고 매출 성장률은 1~2%에 그칠 것으로 전망하는 가운데, 당사의 실적은 계속해서 이들을 큰 폭으로 앞서고 있습니다. 셀프스토리지 부문의 수요는 일반적으로 주거지 이동과 인생의 주요 사건에 의해 좌우되어 왔습니다. 주택 시장은 여전히 매우 부진하며, 이로 인해 일부 지역에서는 셀프스토리지 수요가 계속 억제되고 있습니다.

그러나 당사의 포트폴리오는 스토리지 부문에서 규모를 갖춘 포트폴리오 중 가장 신생이며, 당사의 시설은 수요가 이동보다는 필요에 의해 더 많이 발생하는 대규모 고밀도 도시 하위 시장에 위치해 있습니다. 당사는 탁월한 입지와 강력한 인구통계학적 특성이 스토리지 부문 전반을 압박하고 있는 지속적인 주택 시장 침체의 영향을 상당 부분 완충해 주며, 이를 통해 경쟁사들을 크게 웃도는 실적을 낼 수 있었다고 판단합니다. 이제 공급 상황을 살펴보겠습니다. 높은 차입 비용, 토지 부족, 자재 비용의 큰 폭의 인플레이션, 인허가 문제, 그리고 셀프스토리지 수요를 위축시킨 지속적인 주택 시장 부진으로 인해 전국적으로 개발은 제한적인 수준에 머물고 있습니다. 다시 말해, 현재 스토리지 개발 사업의 타당성을 검토하는 사람이라면 향후 임대료가 어떻게 될지 판단하는 데 상당한 어려움을 겪고 있습니다.

업계의 대부분의 전문가들은 이러한 상황이 앞으로 몇 분기 동안 지속될 것으로 보고 있으며, 이는 2027년과 2028년에 스토리지 부문에 잠재적인 순풍으로 작용할 수 있습니다. 당사는 미국 내 최고의 도시형 스토리지 포트폴리오를 보유하고 있으며, 앞으로도 경쟁사들을 계속 앞서고 유동성 확보 시점에 프리미엄 밸류에이션을 인정받을 것으로 믿고 있습니다. 당사는 스토리지 플랫폼에 대한 전략적 대안을 계속 검토하고 있습니다. 이제 바인브룩 홈스를 살펴보겠습니다. 지난 2년 동안 바인브룩의 경영진은 자본 비용을 낮추고 단기 부채 만기와 관련된 위험을 사실상 제거하기 위해 대차대조표를 강화하는 데 주력해 왔습니다. 또한 연간 1,500만 달러의 일반관리비 절감을 목표로 일반관리비 구조를 적정화했으며, 실적이 부진한 분산형 단독주택과 시장에서 철수하고 투자 자본을 보다 역동적인 시장과 하위 시장에 위치한 더 신축이고 입지가 우수하며 관리가 용이한 임대 목적 주택으로 재배치하는 매우 중요하고 효과적인 포트폴리오 재편을 시작했습니다.