UMH 프라퍼티스 26년 2분기 어닝콜

감사합니다, 운영자님. 어제 SEC에 제출한 10-Q 보고서 외에도, 감사되지 않은 2분기 보충 정보 자료를 제출했습니다. 이 보충 정보 자료와 10-Q 보고서는 회사 웹사이트 umh.reit에서 확인하실 수 있습니다. 이번 컨퍼런스 콜에서 언급되는 일부 진술은 과거 사실이 아니며, 1995년 사모 증권 소송 개혁법에 따른 미래 예측 진술로 간주될 수 있음을 알려드립니다. 이번 콜에서 하는 미래 예측 진술은 현재 기대를 바탕으로 하며, 다양한 위험과 불확실성이 수반됩니다. 회사는 이러한 미래 예측 진술에 반영된 기대가 합리적인 가정에 기반한다고 믿지만, 기대가 반드시 실현된다는 보장은 제공하지 않습니다.

실제 결과가 기대와 크게 다를 수 있는 위험과 불확실성은 회사의 2026년 2분기 실적 발표 및 SEC 제출 서류에 상세히 기재되어 있습니다. 회사는 미래 예측 진술을 업데이트할 의무를 부인합니다. 또한 오늘 콜에서는 비-GAAP 재무 지표에 대해 논의할 예정입니다. 이 비-GAAP 재무 지표와 비교 가능한 GAAP 재무 지표 간의 조정 내역과 설명 및 주의 문구는 실적 발표, 보충 정보, 그리고 과거 SEC 제출 서류에 포함되어 있습니다. 이제 오늘 함께한 경영진을 소개해 드리겠습니다. 유진 랜디, 창립자 겸 회장. 사무엘 랜디, 사장 겸 최고경영자(CEO). 케빈 밀러, 수석 부사장 겸 최고재무책임자(CFO). 브렛 태프트, 수석 부사장 겸 최고운영책임자(COO). 짐 라이킨스, 자본시장 부사장, 그리고 다니엘 랜디, 수석 부사장.

이제 UMH의 사장 겸 최고경영자 사무엘 랜디에게 콜을 넘기겠습니다.

감사합니다, 크레이그, 그리고 모두 좋은 아침입니다. 운영 실적과 증가하는 정상화 FFO 주당 순이익이 돋보인 또 한 분기 강한 실적을 보고하게 되어 기쁩니다. 2026년 2분기 정상화 FFO 주당 순이익은 주당 0.25달러로, 작년의 0.23달러 대비 9% 증가했습니다. 우리의 실적은 지난 몇 년간 쌓아온 기반의 증거입니다. 가치 상승형 인수 및 확장에 투자한 결과가 이제부터 긍정적으로 순이익에 반영되기 시작했습니다. 올해 남은 기간 동안에도 지속적인 수익 성장세를 기대하고 있습니다. 정상화 FFO 가이던스 범위는 주당 0.98달러에서 1.04달러로 유지하며, 중간값은 주당 1.01달러로 유지합니다. 먼저 1987년부터 적어도 세 가지 목표를 항상 추구해왔다는 점을 말씀드리고 싶습니다.

첫째, 매출과 임대 수익을 늘리기 위해 공실 부지 재고를 관리하는 것입니다. 이를 위해 A, 우리 커뮤니티 내 오래된 주택을 인수해 새 주택으로 교체합니다. B, 공실 토지에 추가 부지를 건설할 수 있도록 승인받습니다. C, 공실이 있는 커뮤니티를 인수해 임대 또는 판매용 주택으로 채웁니다. 주식시장은 주로 우리의 FFO를 기반으로 UMH를 평가하지만, 저는 이것이 우리가 거의 40년간 구축해온 공실 및 완전 승인된 부지 파이프라인의 가치를 제대로 반영하지 못한다고 생각합니다. 이 부문은 현재 수익을 기준으로 평가할 수 없는 UMH의 중요한 부분입니다. 두 번째는 소매 고객을 위한 주택 금융입니다. 이 부문은 2009년에 최저점을 찍었고, 매출과 점유율을 계속 성장시키기 위해 임대 주택 모델로 전환해야 했습니다.

주택으로 가는 길 법안(Road to Housing Act)은 고객 주택 판매 금융 가능성을 크게 개선하여 주택 판매를 크게 증가시킬 것으로 기대됩니다. 세 번째는 제품 개선입니다. 주택으로 가는 길 법안은 섀시 제거를 포함한 제조 주택의 주요 개선을 가져올 것이며, 이를 통해 UMH와 주택 공급업체 중 하나인 챔피언 홈스가 9월 22일부터 24일까지 워싱턴 D.C. 내셔널 몰에서 열리는 혁신 주택 쇼케이스에 2층 HUD 코드 주택을 전시할 예정입니다. 여러분 모두를 초대하여 직접 방문해 이 주택들이 얼마나 아름다운지 체험해 보시길 바랍니다. 주주 여러분께서는 재무제표 어디에도 나타나지 않지만 매우 가치 있는 이 세 가지 점을 충분히 이해하시길 바랍니다. 일부 사람들은 우리의 주가가 자산 가치를 반영하지 못한다는 점을 올바르게 인식하고 있습니다.

주가 관점에서 보면, 부품들의 가치가 주가보다 더 높다는 것은 쉽게 할 수 있는 진실한 말입니다. 저는 지난 58년간 우리가 해온 모든 일이 부품 가치보다 훨씬 큰 전체 가치를 창출하기 위한 것이라고 확고히 믿으며, 단순히 말하는 것에 그치지 않고 이를 증명할 의무가 있음을 이해하고 있습니다. 이번 분기 실적은 이를 증명하는 데 있어 강력한 진전이지만, 아직은 미미한 단계에 불과하다고 생각합니다. 더 큰 진전이 기대됩니다. 네, 부품 가치가 주가를 초과하지만, 더 중요한 것은 현재 주가가 이를 반영하지 않더라도 전체 가치가 부품 가치를 훨씬 초과한다는 점입니다.

임대 주택을 계속 채우고 판매 이익을 늘려가면서, 향후 분기와 연도에 걸쳐 수익이 계속 증가할 것으로 예상됩니다. UMH는 고품질 제조 주택 커뮤니티 전반에 걸쳐 강한 수요를 계속 경험하고 있습니다. 이 수요는 점유율 증가와 커뮤니티 운영 실적 개선으로 이어지고 있습니다. 분기 동안 임대 및 관련 수입은 6,110만 달러로 지난해 대비 9% 증가했습니다. 동일 자산 순영업소득(NOI)은 9% 성장했고, 주택 판매 수익은 또 다른 분기 기록을 경신했습니다. 전체 점유율은 97세대 증가한 89%로 개선되었습니다. 상반기 전체 점유율은 268세대 증가했으며, 지난해 6월 30일 이후 631세대가 증가했습니다. 또한, 제조 주택 판매는 또 다른 분기 기록을 경신하며 분기 기준 1,150만 달러로 10% 증가했습니다.

이 매출 증가는 누빈과의 합작 투자로 소유한 허니 리지에서의 매출을 포함합니다. 우리는 고품질 제조 주택 커뮤니티 전반에 걸쳐 유기적 성장을 추진하는 장기 전략을 계속 실행하고 있습니다. 이러한 유기적 성장은 부동산 가치 상승과 수익 증가로 이어집니다. 동일 부동산 실적은 당사의 장기 사업 계획의 효과를 계속해서 입증하고 있습니다. 2026년 2분기에는 동일 부동산 매출이 8%, 즉 450만 달러 증가했고, 동일 부동산 순영업소득(NOI)은 9%, 즉 300만 달러 증가했습니다. 동일 부동산 매출 및 NOI 성장은 5%의 부지 임대료 인상과 지난해 대비 437세대의 점유율 증가에 힘입은 것입니다. 커뮤니티 NOI의 이러한 증가는 당사 커뮤니티와 포트폴리오의 가치를 크게 높입니다. 점유율 증가는 임대 주택 프로그램의 성공적인 실행에 의해 계속해서 견인되고 있습니다.

분기 동안 합작 투자 커뮤니티를 포함해 포트폴리오 전반에 걸쳐 193채의 신규 주택을 추가 및 임대하여 총 임대 주택 재고를 약 11,200세대로 늘렸으며, 점유율은 95.3%입니다. 임대 주택 프로그램은 연간 약 20%의 이직률로 효율적으로 운영되고 있습니다. 세대당 연간 비용은 약 400달러입니다. 자본화된 이직 비용은 변동이 있으나, 일반적으로 임대 주택에 추가 투자한 금액에 대해 10%의 임대료 인상을 통해 수익을 올릴 수 있습니다. 올해 800채 이상의 신규 임대 주택을 채울 수 있는 좋은 위치에 있습니다. 현재 현장에 150채가 입주 준비 완료 상태이며, 300채가 설치 중이고 330채가 주문된 상태입니다. 개발 속도는 새로 개발된 부지에서 주택을 판매 및 임대하는 성공에 의해 결정됩니다. 지난 4년간 연평균 약 200개의 부지를 개발해왔습니다.

최근 몇 년간 개발된 약 500개의 공실 확장 부지가 현재 있습니다. 이 부지들은 이미 비용이 지불되었기 때문에, 점유하는 각 부지는 제한된 추가 투자로 매출을 증가시킬 것입니다. 미점유 완공 부지와 관련된 이자 비용을 포함한 운영비용은 이미 비용 처리되고 있습니다. 따라서 이 부지들을 수익 창출 주택으로 채우는 것은 수익을 크게 개선할 것입니다. 확장은 기존 커뮤니티의 가치를 크게 높입니다. 규모의 경제 덕분에 더 큰 자산은 일반적으로 더 나은 마진으로 운영됩니다. 이 부지들은 주택 판매 수익과 커뮤니티 운영 수익을 성장시킬 수 있게 해줍니다. 또한, 이 확장 부지들은 입지가 좋으며 매출과 매출 이익을 크게 증가시킬 잠재력이 있습니다. 최근 개발한 부지를 채우면서 수익이 크게 성장할 수 있습니다.

Road to Housing 법안 덕분에 채우기 비율을 개선할 수 있어 매년 개발하는 부지 수를 늘릴 수 있습니다. UMH는 자본 개선, 임대 주택 투자, 판매 성장, 기존 커뮤니티 확장을 통해 수익을 계속 성장시키고 제조 주택 포트폴리오 가치를 높일 수 있는 좋은 위치에 있습니다. 우리는 단기 수익을 계속 성장시키면서 장기 가치를 창출하고, 동시에 최고의 제조 주택 커뮤니티 포트폴리오를 구축할 수 있다고 믿습니다. 우리는 우리가 서비스하는 시장에서 최고의 가격대에 최고 품질의 저렴한 주택을 제공하는 것을 목표로 합니다. 이 목표를 달성하면서 임차인에게 공정하게 대하고 주주들의 요구를 충족시키고 있습니다. 우리는 중요한 사회적 사명을 가지고 있으며, 연방 정부가 국가의 주택 문제를 해결하는 가운데 UMH와 업계가 미래 성장을 할 수 있는 위치에 있습니다.

우리 커뮤니티는 좋은 위치에 있으며, 재무 상태는 견고하고, 팀은 높은 수준의 성과를 계속 내고 있습니다. 마지막으로, 35년간 근무한 후 6월 1일자로 CFO 직을 은퇴한 전 최고재무책임자 안나 추에게 감사의 말씀을 전하고 싶습니다. 안나는 UMH 성장에 중요한 역할을 포함해 30년이 넘는 기간 동안 많은 기여를 해주셔서 진심으로 감사드립니다. 안나는 CFO 업무의 원활한 인수를 지원하기 위해 고문 역할로 남아 있을 것이며, 이사회 멤버로도 계속 활동할 예정입니다. 케빈 밀러가 이사회에 의해 안나의 후임 CFO로 임명되었습니다. 케빈은 2022년 10월부터 우리 OZ 펀드의 CFO로 근무해왔습니다.