로지스틱 프로퍼티스 오브 디 아메리카스 Water Tower Research Virtual Insights Conference

로지스틱 프로퍼티스 오브 아메리카를 소개하는 WTR 인사이트 콘퍼런스에 오신 것을 환영합니다. 저는 워터 타워 리서치에서 모빌리티 및 산업 기술 부문을 담당하는 매니징 디렉터 에릭 골드스타인이며, 오늘 진행을 맡겠습니다. 오늘 로지스틱 프로퍼티스 오브 아메리카의 최고경영자 에스테반 살다리아가와 회사의 최고재무책임자 폴 스미스가 함께해 주셨습니다. 에스테반, 폴, 환영합니다. 함께해 주셔서 감사합니다.

초대해 주셔서 감사합니다, 에릭. 오늘 로지스틱 프로퍼티스 오브 아메리카가 함께할 수 있어 기쁩니다.

시작하기에 앞서, 로지스틱 프로퍼티스 오브 아메리카의 세이프 하버 조항은 회사 웹사이트의 투자자 탭에서 확인하실 수 있다는 점을 알려드립니다. 투자자 여러분께서는 채팅창에 질문을 입력해 주시기 바랍니다. 오늘 대화 중에 해당 질문에 답변드리거나, 이어서 제공될 경영진 시리즈 보고서에서 답변드릴 수 있도록 하겠습니다. 회사와의 미팅 일정을 잡고 싶은 투자자께서는 콘퍼런스 포털에서 의사를 표시하실 수 있습니다. 회사를 잘 모르시는 투자자분들을 위해 설명드리면, 로지스틱 프로퍼티스 오브 아메리카는 라틴아메리카의 성장률이 높고 진입장벽이 높은 시장에서 기관급 품질의 산업 및 물류 부동산을 개발하고 소유·관리하는 선도 기업입니다. 회사의 고객으로는 다국적 및 지역 전자상거래 소매업체, 제3자 물류 운영업체, 기업 간 유통업체, 소매 유통업체 등이 있습니다. 이러한 안내 사항은 모두 말씀드렸으니, 바로 본론으로 들어가 보겠습니다. 회사의 영업 모멘텀이 정말 매우 강했습니다.

포트폴리오가 완전히 임대된 가운데 임대료와 동일 자산 순영업소득이 계속 증가하면서, 지속적으로 강력한 실적을 내고 계십니다. 이러한 강세를 이끄는 요인은 무엇이며, 이를 통해 각 시장의 기관급 품질 물류 부동산에 대한 근본적인 공급 및 수요 환경에 대해 무엇을 알 수 있습니까?

네, 에릭. 질문의 핵심부터 바로 말씀드리면, 세 가지 요인이 동시에 누적되고 있으며, 이 세 가지가 함께 매우 유리한 환경을 조성하고 있다고 생각합니다. 첫 번째는 공급이 상대적으로 제한적이라는 점입니다. 새로 공급되는 건물이 거의 없는 상황입니다. 두 번째는 수요인데, 수요 기반이 광범위하고 필수재 부문에 집중되어 있습니다. 당사의 임차인들은 계속 성장하는 소비재, 전자상거래, 물류 관련 분야의 기업들입니다. 세 번째로, 최근 들어 AI를 뒷받침하는 산업들에서 이제 초기 단계의 긍정적인 움직임이 나타나고 있습니다. 이는 현실이며, 해당 자산군에 추가적인 수요원이 되고 있습니다. 한편 공급망이 재편되고 있으며, 세금을 둘러싸고 동양과 서양 간에 실질적인 경쟁이 벌어지고 있습니다. 이에 따라 기관투자가 기준에 부합하는 공간은 정말 희소합니다. 이는 당사의 실적에서도 확인할 수 있습니다. 당사는 3개 분기 연속으로 임대율 100%를 기록하고 있습니다.

제곱피트당 임대료는 10% 상승했습니다. 동일 자산 순영업이익은 거의 16% 증가했습니다. 상황은 매우 간단합니다. 이 시장들은 공급이 부족하고 실질적인 가격 결정력을 갖추고 있으며, 당사는 그 방정식에서 유리한 쪽에 있습니다.

네, 훌륭합니다. 감사합니다. 가격 결정력에 대해 말씀하셨으니, 이 부분을 조금 더 자세히 살펴보겠습니다. 2분기 제곱피트당 평균 임대료가 전년 동기 대비 10% 상승했는데, 이는 상당히 인상적인 수치입니다. 또한 재계약 임대료 스프레드도 견조하게 유지되고 있습니다. 포트폴리오 전반을 살펴보실 때, 어느 지역에서 가장 큰 가격 결정력이 나타나고 있습니까? 또한 임대차 계약이 갱신될 때 더 높은 임대료를 적용해 추가로 확보할 수 있는 기회가 얼마나 남아 있습니까?

좋습니다. 부동산 공급이 가장 부족하고 현재 임대료가 여전히 시장 임대료보다 낮은 지역에서 이러한 현상이 가장 두드러진다고 보고 있습니다. 멕시코는 당사에 아직 초기 단계에 있기 때문에, 현재 포트폴리오에서는 페루가 가장 명확한 사례라고 말씀드리고 싶습니다. 페루의 매출은 50% 넘게 성장했습니다. 다시 말씀드리면, 기관투자가 기준을 충족하는 건물이 새로 공급되는 경우가 거의 없습니다. 그렇기 때문에 현재 당사는 예를 들어 펩시코를 고객으로 확보하고 있습니다. 펩시코는 그곳의 임차인입니다. 콜롬비아도 이에 근접한 사례로, 매출이 거의 30% 증가했습니다. 이 시장들이 당사가 성장할 여지가 가장 큰 시장입니다. 폴, 이제 말씀을 넘기겠습니다.

네, 에릭. 아직 성장할 여지가 많이 남아 있습니다. 당사의 임대차계약은 일반적으로 매년 자동으로 임대료가 인상됩니다. 임대차계약이 만료되어 갱신할 때가 되면, 일반적으로 당시의 시장 임대료를 적용해 재임대합니다. 현재 시장 임대료가 더 높은 경우가 대부분이며, 이는 에스테반이 앞서 언급한 모든 요인에서 비롯됩니다. 임대차계약의 최초 계약 기간은 7~10년이며, 현재 포트폴리오의 잔여 계약 기간은 평균 약 4.5년입니다. 상당 부분의 임대차계약이 매년 재산정됩니다. 이 10% 상승은 일회성 인상이 아닙니다. 수년에 걸쳐 꾸준히 순풍으로 작용하는 요인입니다.

네, 좋습니다. 감사합니다. 최근에 자산 매각을 발표하셨습니다. 현재 진행 중인 1억 4,500만 달러 규모의 파르케 로지스티코 리마 수르 매각은 회사에 매우 중요한 이정표로 보이며, 고품질 물류 자산을 개발하고 안정화한 후 잠재적으로 수익화할 수 있는 역량을 보여주는 사례라고 생각합니다. 이번 거래는 광범위한 포트폴리오에 내재된 가치와 개발을 시작부터 끝까지 완결하는 역량, 즉 개발한 자산을 전 과정에 걸쳐 완전히 순환시킬 수 있는 능력에 대해 무엇을 보여준다고 보십니까?

에릭, 최근 페루 자산 매각은 당사의 전체 플랫폼 모델과 당사가 보유한 역량을 한 번에 잘 보여주는 대표적인 사례입니다. 당사는 토지를 확보하고, 물류단지를 건설하고, 임대하고, 안정화했으며, 자금을 조달하고 금융도 마련했습니다. 그리고 말씀하신 대로, 이제 페루의 선도적인 리츠에 1억 4,500만 달러에 매각하기로 합의했습니다. 이는 자산의 전체 생애주기에 걸쳐 당사가 수행한 작업에 대해 제3자가 7%를 소폭 상회하는 캡레이트를 적용해 기관투자가 수준의 가격을 매긴 것입니다. 기관투자가를 위한 상품이 전혀 없었던 시장에서는 이는 정말 매우 중요한 의미를 갖습니다. 당사는 계속 운영사로 남기를 원하며, 매수자가 보다 수월하게 인수인계받을 수 있도록 지원하고자 합니다. 계속 수수료를 창출하고 싶고, 임차인 또는 고객들과 계속 직접 소통하고 싶습니다.

현재까지 이번 거래는 당사의 최대 규모 엑시트가 될 것이며, 장부에 반영된 가치가 실재한다는 구체적인 증거를 제시한다고 생각합니다.

네. 폴, 회계 처리 방식에 대해 다시 한번 설명해 주시겠습니까? 거의 매 분기마다 자산을 시가로 평가하고 계신 것으로 알고 있는데, 이번 자산 매각에서 대략 어느 정도의 차익을 실현하셨는지도 말씀해 주시면 감사하겠습니다.

물론입니다. 당사는 국제회계기준, 즉 IFRS에 따라 재무제표를 작성하고 있으며, IFRS 규정에 따라 회계처리를 하고 있습니다. 당사는 분기별로 자산의 시장가치를 인식할 수 있습니다. 에릭, 여기서 중요한 점은 해당 평가액이 당사가 자체적으로 산출한 숫자가 아니라는 것입니다. 이는 당사를 위해 해당 서비스를 제공하는 제3의 독립적인 평가기관이 작성한 보고서를 바탕으로 산출됩니다. 에스테반이 언급한 내용은 이번 거래를 통해 해당 부동산의 장부가액 대비 약 22%의 차익을 인식했다는 의미입니다. 따라서 장부에 반영된 시가 재평가가 보수적으로 이루어지고 있다는 점을 보여줍니다. 그러나 이는 에스테반이 앞서 언급한 임대료 증가와 순영업이익 증가 요인에 따라 매 분기 평가되는 자산가치의 상승분을 반영하고 있습니다.