이스털리 거번먼트 프로퍼티스 26년 2분기 어닝콜

콜 시작 전에 안내 말씀 드리자면, 이번 컨퍼런스 콜 중 일부 발언은 과거 사실이 아닌 미래 예측성 진술일 수 있으며, 이는 1995년 사모증권소송개혁법에 따른 미래 예측성 진술의 의미에 해당합니다. 회사는 이러한 미래 예측성 진술에 반영된 기대가 합리적이라고 믿지만, 이러한 기대가 반드시 달성되거나 실현된다는 보장은 드릴 수 없습니다. 더욱이 실제 결과는 미래 예측성 진술에 기술된 내용과 크게 다를 수 있으며, 이는 회사가 통제할 수 없는 다양한 위험과 요인의 영향을 받습니다. 여기에는 회사가 SEC에 제출한 최신 Form 10-K 및 기타 SEC 제출 문서에 포함된 내용이 제한 없이 포함됩니다. 회사는 미래 예측성 진술을 공개적으로 업데이트할 의무를 지지 않습니다.

또한 이번 컨퍼런스 콜에서는 회사가 비-GAAP 재무 지표인 운영 현금 흐름(FFO), 핵심 운영 현금 흐름(Core FFO), 배당 가능 현금 등 특정 지표를 언급할 수 있습니다. 이러한 비-GAAP 재무 지표와 가장 유사한 현행 GAAP 수치 간의 표 형식 조정 내역은 회사 웹사이트의 투자자 관계 페이지(ir.easterlyreit.com)에 게시된 실적 발표 자료와 별도의 보충 정보 패키지에서 확인하실 수 있습니다. 이제 이스터리 정부 부동산의 사장 겸 CEO인 대럴 크레이트에게 컨퍼런스 콜을 넘기겠습니다.

고맙습니다, 콜. 모두 좋은 아침입니다. 이번 분기에는 전년 동기 대비 주당 핵심 운영 현금 흐름(Core FFO)이 5.4% 성장했습니다. 많은 분들이 아시다시피, 이는 당사의 장기 성장 목표인 2%~3%를 상회하는 수치이며, 우리는 수익을 꾸준히 성장시키고, 자본을 신중하게 배분하며, 포트폴리오의 질을 지속적으로 개선하는 전략을 실행하여 이러한 결과를 달성하게 되어 기쁩니다. 현재 금리 환경은 개선되지 않았으며, 이는 부분적으로 우리가 직면한 지정학적 상황의 변동성에 기인하지만, 이와 같은 시기에도 당사의 사업은 꾸준히 전진하고 있으며, 이는 개선된 수익 가이던스에서 확인할 수 있습니다. 당사는 필수 정부 임무를 지원하는 시설을 보유하고 있으며, 이를 중요한 연방 기관, 신용도가 높은 주 및 지방 정부 임차인, 그리고 방위 관련 기업에 임대하고 있습니다. 이들 임대차 계약은 장기이며 주로 미국 정부의 전적인 신용과 신뢰에 의해 보장됩니다.

우리는 투자자들에게 당사가 전통적인 오피스 부동산과 명확히 차별화되어 있음을 계속해서 전달하고 있습니다. 당사 시설 중 다수는 민감한 정부 업무가 수행되는 보안 목적 특화 환경을 포함하고 있습니다. 이들은 임무 특화되어 있으며 복제하기 어렵고, 해당 기관에 필수적입니다. 예를 들어, 우리는 최근에 미국 사우스캐롤라이나주 찰스턴에 있는 연방 지방법원 청사를 방문했습니다. 이 건물은 도시의 역사적인 법률의 네 모퉁이에 위치해 있으며, 인접한 연방 사법 센터와 물리적으로 연결되어 있어 연방 사법부의 운영과 찰스턴 시내의 중심부에 깊이 통합되어 있습니다. 이는 당사 포트폴리오 전반에 걸쳐 나타나는 임차인의 높은 충성도를 명확히 보여주는 사례입니다. 임무 수행에 필수적이며, 지역사회에 중심 역할을 하는 시설입니다. 분기 실적으로 돌아가면, 포트폴리오는 계속해서 좋은 성과를 내고 있습니다. 점유율은 98%였으며, 가중 평균 임대 기간은 9.2년입니다.

이 두 핵심 지표는 당사의 오피스 REIT 동종업체들과 비교할 때 매우 우수하며, 이는 자산의 품질, 내부에서 이루어지는 임무 중요 업무, 그리고 포트폴리오 현금 흐름의 견고함을 반영합니다. 분기 중에 우리는 신규 5년 만기 대출 시설을 체결했습니다. 앨리슨이 세부 사항을 설명할 예정이며, 선택적인 대출 환경 속에서도 우리는 효율적이고 매력적인 조건으로 거래를 성사시켰음을 말씀드립니다. 이는 대출 기관들이 당사 사업을 어떻게 평가하는지를 보여주는 반영이라고 생각합니다. 정부 보증 수입에서 파생된 고품질 현금 흐름이 엄격하고 견고한 재무구조를 뒷받침합니다. 성장 계획의 일환으로, 우리는 신용 평가 기관들과 지속적으로 대화를 이어가고 있으며, 2027년 추가 투자등급 획득을 목표로 하는 진척 상황을 곧 업데이트해 드리겠습니다.

자본 비용으로 돌아가면, 당사 주식은 연초 대비 좋은 성과를 보였으며, 이러한 개선은 성장 능력을 뒷받침합니다. 당사의 주식이 동종업체 대비 FFO의 품질과 지속적인 성장성을 반영하여 재평가됨에 따라, 15억 달러 규모의 파이프라인 전반에서 더 많은 기회를 포착할 수 있을 것입니다. 현재 수준에서도 외부 성장을 수익성 있게 자금 조달할 기회를 점차 확인하고 있습니다. 주가가 상승함에 따라 파이프라인의 더 많은 부분이 당사의 수익 기준을 충족하고 있습니다. 지난 몇 년간 이 파이프라인을 구축해왔으며, 앞으로 몇 분기 내에 이를 전환하기 시작할 수 있기를 기대하고 있습니다. 지속적인 운영 실적과 성공적인 자본 시장 실행을 바탕으로 연간 핵심 FFO 주당 가이던스 범위를 상향 조정합니다. 이번 상향 조정은 당사 비즈니스의 강점과 명확한 목표에 따른 꾸준한 성장 달성에 대한 자신감을 반영합니다.

우리는 계속해서 엄격한 실행, 신중한 자본 배분, 그리고 주주를 위한 장기적 가치 창출에 집중하고 있습니다. 앞으로의 기회에 대해 매우 기대하고 있습니다. 지난 수년간 우리는 전략 실행, 포트폴리오 강화, 그리고 회사의 지속적인 장기 성장 기반 마련에 집중해왔습니다. 이러한 실행이 시장 가치에 점점 더 반영되는 것을 보며, 당사 플랫폼에 내재된 가치를 발굴하는 초기 단계에 있다고 믿고 있습니다. 팀의 헌신과 임차인 및 주주의 지속적인 지원에 감사드리며, 올해 남은 기간 동안 이 모멘텀을 이어가기를 기대합니다. 이제 콜을 앨리슨에게 넘기겠습니다.

감사합니다, 다렐, 그리고 모두 좋은 월요일 되시길 바랍니다. 2026년 2분기 재무 실적을 보고하게 되어 기쁩니다. 비즈니스의 근본적인 성장이 수치로 명확히 드러나고 있습니다. 분기 총수익은 9,240만 달러로, 2025년 2분기의 8,420만 달러에서 증가했습니다. 이는 전년 동기 대비 10% 증가한 수치이며, 여러 요인에 의해 주도되었습니다. 지난 12개월간 완료한 인수 및 개발, 임대 갱신, 그리고 TI 및 BSAC 수익의 발생이 그 요인입니다. EBITDA도 수익과 함께 성장하여 이번 분기 5,840만 달러로, 2025년 2분기의 5,430만 달러 대비 약 8% 증가했습니다. 중요한 점은 이러한 성장이 주당 기준 순이익까지 도달하고 있다는 것입니다. 이번 분기 순이익은 완전 희석 기준 주당 0.07달러였습니다.

FFO 주당 순이익은 0.78달러로, 전년도의 0.74달러에서 증가했습니다. 핵심 FFO 주당 순이익도 0.78달러로, 전년도의 0.74달러에서 증가했습니다. 두 지표 모두 전년 대비 약 5% 성장한 수치입니다. 마지막으로, 이번 분기 분배 가능 현금은 약 2,580만 달러였습니다. 진행 중인 개발 프로젝트 세 건 모두 순조롭게 진행되고 있습니다. 미국 플로리다주 포트마이어스에 위치한 FDLE 연구소 시설, 애리조나주 플래그스태프에 있는 미국 법원, 그리고 오리건주 메드포드에 있는 미국 법원 모두 순조롭게 진척되고 있으며, 완공 후에는 포트폴리오에 중요한 고품질 자산이 될 것이라 확신합니다. 우리는 2025년 8월에 FDLE 연구소 시설의 착공을 시작했으며, 팀과 개발 파트너들이 건설 일정에 맞춰 프로젝트를 성공적으로 진행해 올해 말 완공을 목표로 하고 있습니다.

현재 순부채 대비 연환산 분기 EBITDA 비율은 7.3배로 1분기 대비 하락했으며, 이는 레버리지 축소 목표를 향해 꾸준히 나아가고 있음을 보여줍니다. 개발 프로젝트가 진척됨에 따라 합의된 일시불 상환금이 자연스러운 레버리지 축소 수단이 될 것이며, 프로젝트 완공과 임대 수익 발생에 따른 EBITDA 증가도 이어질 것입니다. 이러한 요인들은 중기 레버리지 목표 달성과 추가 투자등급 신용등급 획득을 위한 중요한 단계이며, 이는 매력적인 금리의 부채 자본 조달 접근성을 높이고 향후 개발 자금 조달을 지원할 것입니다. 이번 기간 대출은 회사에 매우 긍정적인 결과였습니다. 우리는 5년 만기, 5,000만 달러 추가 증액 옵션이 포함된 2억 달러 무담보 대출 시설을 확보했으며, 이는 당초 예상보다 더 유리한 조건의 장기 자본 조달 방안입니다.

SOFR 대비 130베이시스포인트의 초기 스프레드를 적용받아, 이번 금융 조달은 사업의 지속적인 강화와 대출 기관과의 우수한 관계를 반영한다고 믿습니다. 조달 자금은 회전 신용 대출 상환에 사용되어 가용 유동성을 늘리고 향후 성장 기회 자금 조달 여력을 확충했습니다. 분기 중 대출 성공적 마감으로 연간 핵심 FFO 주당 순이익 가이던스 범위 중간값을 0.01달러 상향 조정하여 기존 3.09~3.10달러에서 3.07~3.13달러로 수정했습니다. 금리 환경이 어려움에도 불구하고, 포트폴리오는 예상보다 우수한 성과를 내고 있어 올해 남은 기간 실적 전망에 대한 자신감을 뒷받침합니다.

중간값 기준으로, 올해 총 개발 관련 투자액은 5,000만~1억 달러, 완전 소유 인수는 5,000만 달러를 가정하고 있습니다. 우리는 15억 달러 규모의 인수 및 개발 파이프라인을 유지하고 있으며, 최근 주가 상승으로 인해 향후 몇 분기 내에 이 파이프라인에서 의미 있는 기회를 실현할 수 있는 전환점에 다가가고 있다고 봅니다. 우리는 엄격한 자본 배분, 임차인 관계 강화 유지, 그리고 개발 및 인수 파이프라인 전반의 기회 진전에 계속 집중하고 있습니다. 이러한 영역에서의 일관된 실행은 당사의 현금 흐름 회복력을 지속적으로 뒷받침하며, 주주들에게 장기적인 가치를 창출할 수 있는 기반을 마련해 줍니다. 오늘 아침 시간을 내주셔서 감사합니다. 여러분의 협력에 감사드리며, 당사의 진행 상황을 계속해서 업데이트해 드리겠습니다.

이제 전화를 샤넌에게 다시 넘기겠습니다.