페블브룩 호텔 트러스트 26년 3분기 어닝콜

도나, 감사합니다. 여러분, 좋은 아침입니다. 2026년 3분기 실적 발표 컨퍼런스 콜에 오신 것을 환영합니다. 오늘 저와 함께한 분은 존 보츠 이사회 의장 겸 최고경영자와 톰 피셔 공동 사장 겸 최고투자책임자입니다. 시작하기에 앞서, 오늘 말씀드리는 내용은 2026년 10월 30일 현재 기준이며, 오늘 발언에는 위험과 불확실성이 따르는 미래예측진술이 포함될 수 있다는 점을 알려드립니다. 이러한 위험 요인에 대한 자세한 설명은 미국 증권거래위원회 제출 자료를 참조하시고, 오늘 언급하는 비일반회계기준 재무지표의 조정 내역은 당사 웹사이트에서 확인해 주십시오. 그럼 이번 분기 실적을 살펴보겠습니다. 3분기 연속으로 모든 주요 실적 및 운영 지표에서 당사 실적이 전망치 상단을 크게 웃돌았음을 기쁘게 보고드립니다. 동일 자산 기준 호텔 상각전영업이익(EBITDA)은 15.1% 증가한 1억 1,520만 달러로, 전망치 상단을 1,070만 달러 웃돌았습니다.

조정 EBITDA는 1억 790만 달러로 전망치 상단을 1,140만 달러 웃돌았으며, 희석주당 조정 FFO는 0.63달러로 전망치 상단보다 0.11달러 높았습니다. 주요 실적 지표의 예상을 웃돈 것뿐만 아니라, 포트폴리오 전반에 걸쳐 광범위한 호조가 나타났습니다. 객실 평균 요금(ADR) 상승이 객실 매출 성장의 대부분을 이끌었고, 리조트에서는 객실 외 지출이 크게 늘었으며, 호텔 운영팀은 이러한 매출 증가분의 상당 부분을 이익으로 전환했습니다. 동일 자산 기준 객실당 매출(RevPAR)은 8.3% 증가했습니다. 이는 ADR이 7% 크게 상승하고 객실 점유 박수가 1%를 조금 넘게 증가한 데 따른 것입니다. 이는 회복 초기에는 객실을 채우는 것이 실적 개선의 대부분을 이끌었던 것과 비교하면 중요한 변화입니다. 객실 요금을 높이면서도 점유율을 계속 확대하고 있으며, 기업 고객과 레저 고객 모두 호텔에 머무는 동안 계속 지출하고 있습니다. 개별 고객 매출이 크게 증가하면서 이번 분기 실적 개선의 상당 부분을 이끌었습니다.

개별 고객 ADR은 8.5% 상승해 개별 고객 객실 매출이 9.1%라는 매우 높은 증가율을 기록했습니다. 기업 고객 ADR은 9.4% 상승했습니다. 객실 점유 박수는 요금이 더 높은 컨소시엄 채널에서도 크게 증가한 반면, 일부 할인 채널에서는 감소했습니다. 종합하면, 동일한 고객층에 더 높은 요금을 부과한 것뿐 아니라 고객 구성도 개선됐다는 의미입니다. 단체 객실 점유 박수도 3% 넘게 증가했고, 단체 ADR은 1.2% 상승했습니다. 월별 추세도 고무적이었습니다. 동일 자산 기준 RevPAR은 7월에 10.1%, 8월에 5.3% 증가한 뒤 9월에는 9.4%로 반등했습니다. 중요한 점은 초여름의 초기 행사 이후에도 견조한 흐름이 이어졌다는 것입니다. 당사 추정에 따르면 일회성 행사가 3분기 RevPAR 성장에 기여한 비중은 약 40bp에 불과했습니다. 이제 리조트부터 포트폴리오 실적을 살펴보겠습니다. 리조트 RevPAR은 8.4% 증가했고, 리조트의 총 RevPAR은 9.2% 성장했습니다.

식음료 매출은 11.2% 증가했으며, 이는 레스토랑, 연회 및 케이터링 수요가 매우 강했음을 반영합니다. 당사 리조트 13곳 중 8곳에서 호텔 EBITDA가 20% 이상 증가했으며, 리조트 EBITDA 마진은 250bp 확대된 32.6%를 기록했습니다. 전체적으로 리조트는 동일 자산 기준 호텔 EBITDA 증가액 1,520만 달러 중 820만 달러를 기여했습니다. 이러한 실적은 전략적 재개발 투자에서 지속적으로 성과가 나타나고 있음을 보여줍니다. 뉴포트 하버 아일랜드 리조트가 이를 잘 보여주는 사례입니다. 3분기 RevPAR은 14% 넘게 증가했으며, 이는 ADR이 거의 20% 상승한 데 따른 것입니다. 총 RevPAR은 이보다 더 큰 폭으로 성장했고, 호텔 EBITDA는 200만 달러 이상, 즉 19% 증가했습니다. 뉴포트를 새롭게 단장한 것은 단순히 객실 판매를 늘리기 위해서가 아니었습니다. 저희는 더 높은 요금을 지불하고 리조트 전반에서 더 많은 지출을 할 의향이 있는 고객을 유치할 수 있는, 한층 품격 높은 리조트를 만들고자 했습니다.

뉴포트에서 이 전략이 효과를 거두고 있으며, 포트폴리오 내 다른 곳에서도 비슷한 성과를 확인하고 있습니다. 라 오베르주 델 마르, 파라다이스 포인트 리조트 앤 스파, 에스탄시아 라 호야도 이번 분기에 수익성이 크게 개선됐습니다. 도심 시장으로 넘어가면, RevPAR이 8.3% 증가해 지난해보다 호텔 EBITDA가 약 700만 달러 늘었습니다. 샌프란시스코, 보스턴, 로스앤젤레스가 가장 크게 기여했으며, 세 지역을 합쳐 지난해보다 호텔 EBITDA가 850만 달러 증가했습니다. 이러한 증가분은 샌디에이고 도심의 부진한 실적에 일부 상쇄됐는데, 이에 대해서는 잠시 후 다시 말씀드리겠습니다. 샌프란시스코의 강한 회복세는 한층 더 탄력을 받았습니다. 3분기 RevPAR은 14.5% 증가했고, 호텔 EBITDA는 300만 달러 개선됐습니다. 1 호텔 샌프란시스코만 해도 RevPAR이 21% 상승해 EBITDA가 100만 달러 넘게 증가했습니다.

현재 연간 전망을 기준으로 볼 때, 샌프란시스코 호텔 EBITDA는 지난해 59% 증가한 데 이어 2026년에도 무려 65% 성장할 것으로 예상됩니다. 이처럼 성장하더라도 연말 EBITDA는 팬데믹 이전 수준보다 약 2,500만 달러 낮아, 추가 회복의 여지가 상당히 남아 있습니다. 보스턴도 주요 기여 지역으로, RevPAR이 10.6% 성장한 데 힘입어 호텔 EBITDA가 270만 달러 증가했습니다. 컨벤션 일정이 다소 줄었음에도 보스턴 호텔 5곳 모두 RevPAR이 개선됐습니다. 더 리버티, W 보스턴, 웨스틴 코플리 모두 두 자릿수 RevPAR 증가율을 기록해 폭넓은 기반의 견조한 성장세를 보여줬습니다. 로스앤젤레스의 RevPAR은 10.7% 증가했고, 호텔 EBITDA는 280만 달러, 즉 60% 늘었습니다. 연간 전망을 반영하더라도 로스앤젤레스 호텔 EBITDA는 여전히 이전 최고치보다 2,300만 달러 이상 낮습니다. 하지만 2027년과 2028년에 대형 행사가 유리하게 예정돼 있어, 로스앤젤레스의 실적 회복은 앞으로도 상당 기간 이어질 것으로 봅니다.

샌디에이고에서는 상반된 두 가지 흐름이 나타났습니다. 저희 리조트 4곳은 매우 탁월한 실적을 거뒀으며, RevPAR은 14% 증가하고 호텔 EBITDA는 450만 달러 늘었습니다. 샌디에이고 도심 호텔의 실적은 달랐습니다. RevPAR은 4.5% 하락했고, 호텔 EBITDA는 160만 달러 감소했습니다. 특히 9월을 중심으로 컨벤션 일정이 부진했던 것이 도심 실적의 주요 부담 요인이었으며, 시장 전반의 문제는 아니었습니다. 2027년에는 도시 전체 행사 일정이 훨씬 강해질 것으로 예상되는 만큼, 샌디에이고 도심 실적이 크게 반등할 것으로 봅니다. 이 기회의 규모를 가늠해 보면, 비교 가능한 기준으로 저희 리조트는 올해 3분기에 2019년 3분기보다 호텔 EBITDA를 1,680만 달러 더 창출했습니다. 반면 저희 도심 호텔의 실적은 여전히 2019년 3분기 수준보다 2,180만 달러 낮았습니다. 이러한 대비는 저희 투자 논리를 잘 보여줍니다. 저희는 상당 부분 재개발 프로젝트를 통해 리조트의 가치를 크게 높였으며, 입지가 매우 우수한 도심 호텔 포트폴리오에는 실적 회복 잠재력이 여전히 상당합니다.

포트폴리오 전반에서 견조한 매출 성장은 그보다 더 강한 수익성 개선으로 이어졌습니다. 저희 팀은 동일 자산 기준 총매출 증가분 2,600만 달러 중 58%를 추가 호텔 EBITDA 1,520만 달러로 전환했습니다. 매출이 거의 7% 증가한 데 비해 총비용은 4% 늘어나는 데 그쳤으며, 호텔 EBITDA 마진은 205bp 확대된 28.8%를 기록했습니다. 이는 운영팀과 자산관리팀이 엄격한 비용 관리 원칙에 따라 탁월하게 실행한 결과입니다. 또한 고정비 감소의 혜택도 있었습니다. 이는 일상적인 운영 생산성과는 구분해 볼 필요가 있습니다. 재산세 세액공제와 샌디에이고의 재산세 감소에 힘입어 재산세가 약 100만 달러 줄었습니다. 재산보험 비용은 160만 달러 감소했으며, 낮아진 재산보험료 수준은 2027년에도 긍정적인 영향을 줄 것으로 예상됩니다. 현재 다수의 재산세 이의신청이 진행 중이며, 이를 통해 추가 절감 효과가 있을 것으로 기대합니다. 다만 그 시기와 규모를 예측하기는 어렵습니다.

이러한 고정비 절감이 이번 분기 58%의 전환율을 견인했지만, 매 분기에도 같은 수준이 이어질 것으로 기대하지는 않습니다. 더 중요한 점은 기본적인 운영 효율성이 꾸준히 개선되면서 실적 향상으로 이어지고 있다는 것입니다. 연초 이후 실적도 이를 뒷받침하고 있습니다. 9월까지 동일 자산 기준 매출은 7.1% 증가했고, 호텔 EBITDA는 14.7% 늘었으며, 마진은 거의 190bp 확대됐습니다. 올해 첫 3개 분기 모두 마진이 확대됐습니다. 회사 전체 기준으로 3분기 조정 EBITDA는 8.7% 증가했고, 조정 FFO는 18.9% 늘었습니다. 희석주당 조정 FFO는 23.5% 증가했으며, 이는 실적 개선과 주식 수 감소가 모두 기여한 결과입니다. 3분기 잉여현금흐름은 24% 넘게 증가한 5,560만 달러를 기록했으며, 주당 기준으로는 증가 폭이 더 컸습니다. 9월까지 잉여현금흐름은 1억 4,300만 달러로, 지난해보다 45% 증가했습니다. 이는 자본 투자와 보통주 배당금을 반영한 후의 수치입니다.

현금 창출이 늘어나면서 재무상태표를 강화하고 자본을 기회에 따라 배분할 수 있는 여력이 커지고 있습니다. 3분기에는 1,480만 달러를 투자했으며, 연간 자본 투자 전망을 500만 달러 낮춰 6,000만~7,000만 달러로 조정했습니다. 이러한 감소는 주로 투자 시점에 따른 것입니다. 선별적인 자산 매각을 통해 포트폴리오를 지속적으로 다듬고 있습니다. 이달 초 분기 말 이후, 포틀랜드의 호텔 재그스를 1,000만 달러에 매각했습니다. 해당 호텔은 직전 12개월 동안 EBITDA가 60만 달러 적자였기 때문에, 매각으로 현금을 재투자할 수 있을 뿐만 아니라 향후 수익 구조도 개선됩니다. 또한 호텔 재그스 매각 및 몇몇 다른 자산의 가치 평가 조정과 관련해 7,730만 달러의 비현금 손상차손을 인식했습니다. 이러한 조정은 포트폴리오를 최적화하고 주주 가치를 창출하기 위해 잠재적 매각 대상 자산을 지속적으로 검토하는 과정에서 이루어졌습니다.

지난 1년간 호텔을 약 1억 7,000만 달러에 매각했으며, 매각 자산의 후행 EBITDA 기준 평균 배수는 17.4배, NOI 캡레이트는 3.9%였습니다. 이러한 거래는 의미 있는 사모시장 가치평가 기준을 제시하며, 각 호텔은 당시 저희가 추정한 순자산가치 범위 안에서 매각됐습니다. 또한 추정 순자산가치를 지난 분기보다 주당 1달러 상향해 주당 23.50~27.50달러로 조정했습니다. 수정된 순자산가치에는 자산의 영업 실적 개선, 현재 거래 시장 상황, 보통주 및 우선주 자사주 매입의 효과가 반영됐습니다. 자사주 매입과 관련해 말씀드리면, 3분기에 보통주 약 120만 주를 주당 18.12달러의 매력적인 가격에 매입했으며, 우선주는 청산우선권보다 평균 23% 할인된 가격으로 720만 달러어치를 상환했습니다. 저희의 목표는 단순히 증권을 매입하는 것이 아니라 주당 가치를 높이는 것입니다.

재무상태표는 계속 개선되고 있습니다. 최근 12개월 기준 기업 EBITDA 대비 순부채 비율은 연말 5.9배에서 5.1배로 하락했습니다. 9월 말 기준 현금 및 제한성 현금 2억 9,800만 달러, 리볼빙 대출 가용 한도 6억 4,100만 달러, 그리고 추가로 인출 가능한 기간대출 한도 9,000만 달러를 보유했습니다. 12월 만기 전환사채 잔액 3억 5,000만 달러는 기존 재원과 예상 현금흐름으로 전액 상환할 수 있습니다. 그 이후에는 2028년까지 만기가 도래하는 부채가 없습니다. 한 걸음 물러서서 보면, 3분기 실적은 저희 전략들이 서로를 강화하고 시너지를 내는 모습을 보여줬습니다. 과거에 단행한 주요 전략적 재개발 투자는 객실 요금 인상과 호텔 내 지출 증가를 이끌고 있습니다. 운영 개선 과제들은 매출을 더 많은 이익으로 전환하고 있으며, 자본 지출 요건이 낮아지면서 잉여현금흐름도 증가하고 있습니다.

도심 지역의 의미 있는 회복이 아직 남아 있는 만큼, FFO와 잉여현금흐름이 더욱 크게 성장할 수 있는 유망한 길이 열려 있다고 봅니다. 이제 존에게 넘겨 업계 상황과 2026년 전망 수정 내용, 그리고 2027년의 기회에 대해 말씀드리도록 하겠습니다.