메이서리치 26년 2분기 어닝콜

발언해 주시기 바랍니다. 2026년 2분기 실적 발표 콜에 참석해 주셔서 감사합니다.

이번 콜에서는 1995년 사적 증권 소송 개혁법의 세이프 하버 조항에 따른 미래 예측성 발언을 포함하여, 계획, 전망 또는 미래 기대에 관한 진술을 할 수 있습니다. 실제 결과는 오늘 발표된 실적 및 보충 자료, 그리고 당사의 SEC 제출 문서에 명시된 다양한 위험과 불확실성으로 인해 크게 달라질 수 있습니다. 비-GAAP 재무 지표와 가장 직접적으로 비교 가능한 GAAP 지표 간 조정 내역은 SEC에 제출된 Form 8-K 보충 자료에 포함되어 있으며, 회사 웹사이트 macerich.com의 투자자 섹션에 게시되어 있습니다. 오늘 함께하는 분들은 잭 시에 회장 겸 최고경영자, 댄 스완스트롬 수석 부사장 겸 최고재무책임자, 그리고 더그 힐리 수석 부사장 겸 임대 담당입니다.

현장에는 브래드 밀러 포트폴리오 관리 수석 부사장도 함께 있습니다. 그럼 잭에게 마이크를 넘기겠습니다.

감사합니다, AJ. 여러분 안녕하세요. 6월 Nareit 행사에서 Path Forward 3.0 계획을 발표할 때, 우리는 계획 실행이 예정보다 상당히 앞서가고 있음을 강조했으며, 이는 가시적인 성과를 내고 원래 기대를 뛰어넘는 성장 기반을 마련하고 있습니다. 우리는 비즈니스 단순화, 운영 성과 개선, 레버리지 축소라는 세 가지 축에서 강력한 실행력을 보여주고 있습니다. 임대, 자산 매각, 재무구조 개선에서 상당한 진전을 이루었으며, 지속 가능한 순영업소득(NOI) 성장과 새로운 외부 성장 기회를 위한 기반도 마련하고 있습니다. 오늘은 2분기 실적을 간략히 말씀드린 후, Path Forward 계획의 현황과 외부 성장에 대한 우리의 생각을 공유하겠습니다. 2분기 실적에 매우 만족하고 있습니다. 조정된 FFO는 희석 주당 0.35달러였으며, 앞으로의 포트폴리오 NOI는 3.8% 성장했습니다.

계약은 완료됐으나 아직 개점하지 않은 임차인들이 개점하여 임대료를 지불하기 시작함에 따라 2027년과 2028년에 이 성장이 가속화될 것으로 기대합니다. 우리의 SNO 파이프라인은 1억 2,400만 달러에 달했습니다. 포트폴리오 매각가는 평방피트당 919달러로 회사 최고치를 기록했으며, 앞으로의 포트폴리오에서는 954달러에 달했고, 임대 점유율은 각각 94%와 95.5%였습니다. 중요한 전략적 임대 이니셔티브에서 계획보다 앞서 나가고 있습니다. 5개년 계획 내 신규 계약 완료를 추적하는 임대 속도계는 88%로, 연중 목표인 85%를 초과 달성했습니다. 계획을 완료하기 위해 남은 임대 계약은 소수에 불과합니다. 이제 우리의 관심은 전환 단계로 옮겨갔습니다. 즉, 임차인들이 허가를 받고, 시설을 완성하며, 개점하고 임대료를 지불하도록 하는 것입니다.

점유율은 Path Forward 계획에서 예상한 대로 진행되고 있습니다. 우리 공간에 대한 강한 수요로 인해 최고의 센터에서는 거의 공간이 남아 있지 않아 팀들이 이미 2029년과 2030년 임대까지 진행하고 있습니다. 최근에 우리는 LOI에서 매장 개점까지 임차인 진행 상황을 투명하게 보여주기 위한 운영 지표인 매장 개점 완료 비율을 도입했습니다. Nareit 시점에서 50%였으며, 현재는 57%에 도달했습니다. 올해 말에는 연말 목표인 60%를 초과 달성할 것으로 기대합니다. 우리는 엘리베이트 및 트랜스포메이션 전략이 후반 단계로 진행됨에 따라 포트폴리오 내에서 우리의 실행 방안이 어떻게 작동하는지에 대해 이야기해 왔습니다. 점유율은 높아지고, 방문객 수는 증가하며, NOI는 개선됩니다.

올해 들어 NOI 성장 측면에서 가장 성과가 좋은 센터들을 보면, 이들 센터는 포트폴리오 평균에 비해 방문객 수가 가장 크게 증가했습니다. 다음 좋은 사례 연구는 타이슨스 코너의 서쪽 윙입니다. 이 윙은 과거에 방문객 수가 적어 성장이 제한되었던 곳입니다. 우리는 이를 바꾸고 있습니다. 전국적으로 유명한 임차인들 중에서 이전 아메리칸 걸 공간에는 2층 규모의 이탈리(Eataly)를, 이전 포터리 반 공간에는 딘타이펑(Din Tai Fung)을, 익스프레스 공간에는 사이더(Cider)를 추가하고 있습니다. 이 임차인들은 모두 검증된 방문객 유입원입니다. 이제 해당 윙이 사실상 만실이 되었기 때문에, 증가한 방문객 수와 체류 시간은 직접적으로 가격 결정력으로 이어질 것입니다. 올해 상반기까지 타이슨스의 방문객 수는 10% 증가했으며, 지난 3년간 임차인 구성을 지속적으로 업그레이드해왔습니다.

우리가 계약한 이 신규 임차인들과 곧 발표할 예정인 다른 임차인들 덕분에 방문객 수는 더욱 증가할 여지가 있습니다. 우리의 최고 센터들에서 공간 부족 현상은 Path Forward 계획에 따른 의도된 결과입니다. 새로운 지역 쇼핑몰을 짓는 곳은 없습니다. 향후 NOI의 약 90%가 클래스 A 자산에서 나올 것입니다. 세계 최고의 소매업체들이 우리와 같은 고품질 센터에 성장의 초점을 맞추고 있습니다. 소매업체들의 수요는 지금까지 본 것 중 가장 깊습니다. 이는 우리가 잠재적 인수 기회를 평가하는 방식에도 영향을 미치고 있습니다. 브랜드들은 양보다 질을 추구하며, 우리 센터 내 한정된 공간을 두고 경쟁하고 있습니다. Z세대 소비자들은 오프라인 매장 방문과 상품, 음식, 경험에 대한 지출이 평균보다 높으며, 미국에서 가장 큰 소비 계층이 될 것으로 예상됩니다. 이러한 호재는 점점 더 강해지고 있습니다.

이제 점점 더 중요한 성장 동력인 인수로 넘어가겠습니다. 우리의 기회 범위가 확대되었고, 파이프라인도 탄탄합니다. 우리는 Path Forward 계획을 시작한 이후 가장 많은 온·오프 마켓 기회를 폭넓게 평가하고 있습니다. 우리는 여전히 매우 신중하며, 기준은 변함이 없습니다. 인수 기준은 첫째, Path Forward 계획에 기여하는 자산, 둘째, 임대, 개발, 운영 플랫폼을 활용해 가치를 높이고 변모시킬 명확한 촉매가 있는 강력한 상권 내 위치한 자산, 셋째, 계획 내 레버리지 목표를 유지할 수 있는 방식으로 자금 조달된 자산입니다. 우리는 인내심을 가지고 선별적으로 접근할 것이지만, 고품질 쇼핑몰을 인수하고 변모시킬 수 있는 조건이 지금처럼 유리했던 적은 없기에 이 기회를 활용할 계획입니다.

애너폴리스에서는 온보딩이 순조롭게 진행되고 있으며, 모멘텀도 분명합니다. 유니클로가 이미 오픈했으며, 딕스 하우스 오브 스포츠는 8월 14일에 개장하고, 가치 향상 및 변모 작업도 본격적으로 진행 중입니다. 이 자산은 동부 해안에서 가장 부유한 상권 중 하나에 위치한 시장 선도 자산이며, 타이슨스 코너와의 근접성 덕분에 워싱턴 D.C. 지역 전역에 걸쳐 당사의 플랫폼이 확장됩니다. 크랩트리에서는 임대 모멘텀이 강력하게 유지되고 있습니다. 최근 레벨 99와 포고 드 샤오를 발표했으며, 딕스 하우스 오브 스포츠는 9월에 개장할 예정입니다. 룰루레몬은 최근 임대 계약을 체결하여 매장을 확장하고 연장했습니다. 인수 이후 45건의 신규 및 확장 임대 계약과 35건의 갱신 임대 계약을 확보했습니다.

두 자산 모두 당사의 임대 역량과 세계 최고의 소매업체들과의 관계가 이러한 인수를 가치로 전환하는 핵심임을 다시 한 번 확인시켜 줍니다. 이것이 판매자와 소매업체들이 당사와 협력하기를 원하는 큰 이유 중 하나입니다. 우리는 점점 더 강력한 재무 상태를 갖추고 있습니다. 가장 최근에 완료한 선행 결제 방식의 공모 후, 약 3억 7,200만 달러의 자금이 향후 인수 자금으로 활용 가능합니다. 재무 유연성과 당사의 플랫폼이 결합되어 판매자와 소매업체들이 중요하게 여기는 신속하고 확실한 대응이 가능합니다. 이는 현재 시장에서 진정한 경쟁 우위입니다. 요약하자면, 우리는 계획보다 앞서 나가고 있습니다. 계획은 상당히 위험이 줄어들었으며, 제한된 공급, 소매업체 수요, Z세대 소비자의 등장 등 사업을 뒷받침하는 구조적 호재가 강화되고 있습니다.

앞서 말씀드린 바와 같이, 이 계획이 완료되면 더 높은 영구 점유율, 내재된 임대료 상승, 강력한 재무 상태, 그리고 미국에서 가장 선호되는 시장에 위치한 대체 불가능한 자산 포트폴리오를 갖춘 회사를 보시게 될 것입니다. 이제 통화를 더그에게 넘기겠습니다.

감사합니다, 잭. 1분기와 마찬가지로 2분기에도 포트폴리오 전반에 걸쳐 임대 모멘텀이 지속되었습니다. 2분기 말 포트폴리오 매출은 평방피트당 919달러로, 다시 한 번 매서리치 컴퍼니의 최고 기록을 경신했습니다. 이는 전체 포트폴리오 기준이며, 반면에 당사가 적극적으로 투자하는 앞으로의 포트폴리오 센터들의 매출은 평방피트당 954달러였습니다. 이는 당사의 고도화 및 전환 전략의 성공을 계속해서 강조합니다. 2분기 말 점유율은 94%로 1분기 대비 60베이시스 포인트 상승했습니다. 2분기 말 앞으로의 포트폴리오 점유율은 95.5%로, 전분기 대비 60베이시스 포인트, 전년 대비 270베이시스 포인트 상승하여 당사 최고 센터들에 대한 공간 수요가 강함을 계속 반영하고 있습니다.