COPT 디펜스 프로퍼티스 26년 3분기 어닝콜

안녕하십니까. COPT 디펜스 프로퍼티스의 2026년 3분기 실적 발표 컨퍼런스콜에 오신 것을 환영합니다. 안내 말씀드립니다. 오늘 컨퍼런스콜은 녹음되고 있습니다. 이제 COPT 디펜스의 투자자 관계 담당 부사장인 벤카트 코미네니 씨에게 진행을 넘기겠습니다. 말씀하시기 바랍니다. 감사합니다, 토완다.

안녕하십니까. COPT 디펜스의 3분기 실적 발표 컨퍼런스콜에 오신 것을 환영합니다. 오늘 저와 함께한 분들은 스티브 부도릭 사장 겸 최고경영자, 브릿 스나이더 부사장 겸 최고운영책임자, 앤서니 미프서드 부사장 겸 최고재무책임자입니다. 경영진이 논의하는 일반회계기준(GAAP) 및 비GAAP 재무지표의 조정 내역은 당사 웹사이트의 실적 보도자료와 발표 자료, 그리고 보충 정보 자료에서 확인하실 수 있습니다. 안내 말씀드립니다. 오늘 컨퍼런스콜에서 언급되는 미래예측진술은 위험과 불확실성을 수반하며, 이에 대해서는 당사의 미국 증권거래위원회(SEC) 제출 서류에 설명되어 있습니다. 실제 사건과 실적은 이러한 미래예측진술과 크게 달라질 수 있으며, 회사는 이를 업데이트할 의무를 지지 않습니다. 스티브, 말씀하시죠. 안녕하십니까. 함께해 주셔서 감사합니다.

공실 임대 성과가 두드러진 가운데 수요가 계속 견조하고 기초 사업 환경도 탄탄해, 이번 분기에도 훌륭한 실적을 거뒀습니다. 이러한 성과는 견조한 실적으로 이어졌으며, 자세히 말씀드리겠습니다. 3분기 주당 FFO는 0.71달러로 가이던스 중간값을 0.02달러 웃돌았으며, 전년 동기 대비 2.9% 증가했습니다. 동일 자산 현금 기준 순영업이익(NOI)은 전년 동기 대비 3.2% 증가했고, 9개월 누적으로는 5.3% 증가했습니다. 공실 임대 실적이 특히 강세를 보인 분기였습니다. 22만 2,000제곱피트를 임대했으며, 이는 최근 5년간 분기 평균보다 50% 많은 규모입니다. 이번 성과로 첫 9개월간 공실 임대 면적은 45만 3,000제곱피트에 이르렀습니다. 이는 당초 연간 목표인 47만 5,000제곱피트의 95%, 최초 목표인 40만 제곱피트의 110%를 웃도는 수준입니다.

지난 컨퍼런스콜에서 발표한 레드스톤 게이트웨이의 개발 프로젝트 2건에 8,800만 달러를 투입하기로 했습니다. 헌츠빌 운영 포트폴리오의 임대율은 98%이며 수요도 계속 매우 강합니다. 이에 수요에 대응하는 데 필요한 핵심 공급 물량을 확보하고 임대 개시를 앞당기기 위해 이 프로젝트들을 시작했습니다. 가이던스와 관련해, 2026년 가이던스의 네 가지 지표에 대해 중간값을 상향 조정했습니다. 비교 가능성을 고려해 조정한 주당 FFO는 2.80달러로 상향 조정했습니다. 동일 점포 현금 NOI 성장률은 4.25%로 상향 조정했습니다. 신규 투자 약정액은 3억 7,500만 달러로, 개발 및 인수에 투자한 자본은 2억 4,000만 달러로 상향 조정했습니다. 앤서니가 이러한 증가를 이끈 요인에 대해 추가로 설명드리겠습니다.

핵심 임차인의 성장을 지원하고 임차인 구성을 강화하기 위해 임차인 유지율 가이던스의 중간값을 하향 조정했습니다. 실제로 임차인 유지율은 84%에 이를 것으로 예상됐지만, 성과가 기대에 미치지 못하는 임차인 세 곳으로부터 공간을 회수하고 장기 성장성과 신용도가 우수한 고가치 임차인에게 해당 공간을 다시 임대할 기회를 만들었습니다. 이에 따라 임차인 유지율 가이던스의 중간값을 250bp 낮춰 80%로 조정했습니다. 여전히 매우 높은 수준입니다. 공실 공간 임대 목표도 이에 맞춰 62만 5,000제곱피트로 상향 조정했습니다. 세 임차인으로부터 회수한 약 16만 제곱피트의 공간 중 14만 5,000제곱피트 이상을 이미 임대했거나 임대할 것으로 예상하기 때문입니다. 포트폴리오의 강한 수요 덕분에 업계 선도적인 임차인 유지율을 계속 유지하면서 임차인의 성장성을 선제적으로 강화할 수 있었습니다.

중간선거가 며칠 앞으로 다가온 가운데, 지난 12년간 의회 양원과 대통령직의 정당 구성이 바뀌었음에도 국방비 증액을 지지하는 미국의 입장이 매우 안정적으로 유지되어 왔다는 점을 말씀드리고자 합니다. 첫째, 이 기간 정부의 통합 및 분점 구도가 균형을 이루었습니다. 대통령직과 의회 양원을 한 정당이 모두 장악한 통합 정부가 6년이었으며, 이 중 공화당이 4년, 민주당이 2년을 차지했고, 분점 정부가 6년이었습니다. 이러한 정부 구성의 변화에도 불구하고, 해당 기간 내내 국방비 지출에 대한 초당적 지지는 강력했습니다. 2015 회계연도 이후 국방수권법은 하원에서 평균 3.5대 1, 상원에서 7.5대 1을 넘는 찬성표 차이로 통과됐습니다. 이 기간 국방 기본예산은 2,850억 달러, 즉 51% 증가했습니다.

이는 연평균 거의 4%의 복합 성장률에 해당하며, 지난 12년 동안 매년 증가했습니다. 둘째, 당사의 사업은 주로 국방부 기본예산에 따라 움직입니다. 2026 회계연도 국방부 기본예산은 8,400억 달러로, 역대 최대 규모입니다. 앞으로 2027 회계연도 기본예산안은 1조 1,000억 달러입니다. 전 세계적으로 위협 환경이 어려운 만큼, 선거 결과와 관계없이 국방비 지출은 계속 우선순위가 될 것으로 예상합니다. 마지막으로, 일반적으로 예산 배정과 임대 활동 사이에 12~18개월의 시차가 있기 때문에, 이미 배정된 자금으로 인해 포트폴리오 전반에 잠재 수요가 형성되어 있습니다. 2025 회계연도 및 2026 회계연도 예산과 원 빅 뷰티풀 빌 법에 따라 배정된 1,500억 달러의 자금은 2027년까지 당사 포트폴리오의 수요를 계속 창출할 것입니다.

2027 회계연도 예산이 최종 통과되면 2028년과 2029년의 활동을 이끌 것입니다. 선거 결과와 관계없이, 당사가 속한 산업의 근간을 뒷받침하는 자금 조달 여건은 매우 탄탄합니다. 국방을 위한 기술 발전에 대한 막대한 투자로 창출된 성장 기회를 보고 있는 기업은 당사뿐만이 아닙니다. 방위산업, 특히 신흥 기술 분야에 투자하려는 민간 자본이 빠르게 늘고 있습니다. 실제로 블랙스톤은 지난 5년간 이 부문에 200억 달러를 투자했으며, 최근에는 미사일 요격 기술 전문 방산 기술 플랫폼을 구축하기 위해 10억 달러를 투자했습니다. 칼라일 그룹은 30억 달러 규모의 방위산업 펀드 출시를 발표했습니다. 최근에는 저비용 극초음속 무기를 개발하는 기업에 투자했습니다.

JP모건은 지난해 항공우주·방위산업과 사이버 보안·양자 컴퓨팅 같은 첨단 및 전략 기술을 포함해 경제 및 국가 안보의 핵심 분야에 대한 투자를 지원하고 촉진하기 위해 1조 5,000억 달러 규모의 안보 및 회복력 이니셔티브를 발표했습니다. 전쟁부의 투자 우선순위는 민간 부문에서 강력한 반응을 불러일으키고 있습니다. 민간 자본이 당사 포트폴리오가 지원하는 것과 동일한 우선 임무, 즉 정보·사이버 보안·미사일 방어를 수행하는 기업에 투입되고 있습니다. 사업의 주요 내용을 말씀드렸으니, 추가 세부 사항은 브릿에게 넘기겠습니다.

감사합니다, 스티브. 분기 영업 실적을 살펴보기 전에, 당사의 차별화된 전략이 이끈 견조한 임대 실적을 강조하고 싶습니다. 첫 9개월 동안 총 300만 제곱피트의 임대를 체결했습니다. 여기에는 공실 공간 임대의 호조와 매우 견조한 수요가 반영되어 있습니다. 헌츠빌에서는 광범위한 미사일 방어 임무를 지원하는 임차인들과 임대 계약을 체결하고 있으며, 추가 잠재 고객으로 구성된 탄탄한 파이프라인도 확보하고 있습니다. 컬럼비아 게이트웨이에서도 미국 사이버사령부를 지원하는 임차인들과 임대 계약을 체결하고 있으며, 이는 연초 이후 공실 공간 임대 실적의 거의 절반을 차지합니다. 마지막으로, 연초 이후 체결한 공실 공간 임대와 투자 관련 임대를 합산한 약 100만 제곱피트 가운데 약 80%는 기존 임차인과의 계약입니다. 이는 당사의 핵심 강점 중 하나인 임차인과의 관계를 보여줍니다. 국내 주요 방산업체들은 여러 시장에서 당사와 다수의 임대 계약을 맺고 있습니다.

3분기 말 기준 전체 포트폴리오의 임대율은 95%, 점유율은 94%였으며, 순영업이익의 93%를 차지하는 방위·정보기술 포트폴리오의 임대율은 96.2%, 점유율은 95.2%였습니다. 전체 포트폴리오 임대율이 60베이시스포인트 하락한 것은 주로 두 가지 요인 때문입니다. 첫째, 볼티모어에서 지난 분기에 신규 공간과 기존 공간을 모두 임대한 로펌 임차인이 이번 분기에 기존 공간을 비웠으며, 이로 인해 임대율이 30베이시스포인트 하락했습니다. 둘째, 스티브가 설명했듯이 전략적 조기 임대 종료로 임대율이 20베이시스포인트 하락했습니다. 레드스톤 게이트웨이에서는 공간을 충분히 활용하지 않던 방산업체 임차인으로부터 4만 6,000제곱피트의 공간을 회수했습니다.

해당 공간의 대부분을 록히드마틴에 재임대하기 위해 막바지 협상을 진행 중이며, 이를 통해 록히드마틴의 단지 내 입주 면적이 약 30% 확대될 전망입니다. 나머지 공간에도 유력한 임차 후보가 여럿 있습니다. 이번 분기 내셔널 비즈니스 파크에서 100% 임대된 개발 재고인 MBP 400을 운영에 투입해 점유율을 50베이시스포인트 높임으로써 전체 감소 폭을 상쇄했습니다. 그 결과 전체 포트폴리오 임대율 하락 폭은 10베이시스포인트에 그쳤습니다. 또한 컬럼비아 게이트웨이에서는 2027년에 퇴거할 예정인 비방산업체 임차인으로부터 5만 6,000제곱피트의 공간을 회수했습니다. 해당 공간 전체를 이 단지에 입주한 기존 임차인이자 빠르게 성장 중인 방산업체인 프리퀀티스에 재임대했습니다. 프리퀀티스는 사이버 보안과 항공 분야에 주력하고 있습니다. 해당 임대차 계약은 2027년 1분기에 시작될 것으로 예상합니다.

프리퀀티스는 연초 이후 컬럼비아 게이트웨이 내 입주 면적을 두 배 이상 늘렸습니다. 처음에는 8만 7,000제곱피트였으며, 이후 네 건의 별도 거래를 통해 약 10만 제곱피트를 추가로 확장했습니다. 두 사례는 선제적인 자산 관리 역량과 규모, 포트폴리오 전반에서 임차인의 성장을 지원하려는 의지, 그리고 임차인 시설 개선 비용을 조달할 수 있는 탄탄한 대차대조표와 현금흐름이라는 핵심 경쟁력을 보여줍니다. 컬럼비아 게이트웨이와 관련해 한 가지 더 말씀드리면, 이달 초 프랭클린 센터에서 3만 제곱피트의 임대차 계약을 체결해 최근 인수한 해당 자산의 임대율이 87%에 도달했습니다. 3분기에 공실 공간의 임대차 계약을 22만 2,000제곱피트 체결했으며, 연초 이후 누적 계약 규모는 50만 4,000제곱피트입니다. 이는 연초에 설정한 연간 목표인 40만 제곱피트의 125%를 웃돌고, 2분기에 상향한 연간 목표인 47만 5,000제곱피트의 105%를 넘는 수준입니다.

90% 이상의 체결 가능성이 있다고 판단하는, 막바지 협상 단계의 임대 후보 공간이 20만 제곱피트 이상 있습니다. 이미 체결했거나 막바지 협상 중인 임대차 계약을 모두 합하면 71만 제곱피트에 달합니다. 이에 따라 올해 공실 공간 임대 목표를 62만 5,000제곱피트로 상향하기로 했습니다. 임대 활동 비율은 83%로 크게 높아졌습니다. 가용 면적 약 125만 제곱피트에 대해 100만 제곱피트가 넘는 임대 후보가 있다는 점을 기준으로 산출한 수치입니다. 공실 공간 임대 실적 또는 막바지 협상 중인 71만 제곱피트 가운데 약 55%인 39만 제곱피트는 연초에 이미 비어 있던 공간입니다. 25%인 17만 5,000제곱피트는 2026년과 2027년에 갱신되지 않을 공간이며, 2026년 갱신 포기 예상 면적의 약 20%에 해당하는 공간을 대체 임대했습니다.