카이트 리얼티 그룹 트러스트 26년 2분기 어닝콜

여러분, 안녕하세요. Kite Realty Group 2분기 실적 컨퍼런스 콜에 오신 것을 환영합니다. 오늘의 일부 발언에는 미래 사건에 대한 가정을 바탕으로 한 예측성 진술이 포함되어 있으며, 이는 고유한 위험과 불확실성에 노출되어 있습니다. 실제 결과는 이러한 진술과 크게 다를 수 있습니다. 회사의 실적에 부정적인 영향을 미칠 수 있는 요인에 대한 자세한 내용은 최근 제출한 Form 10-K를 포함한 SEC 제출 문서를 참조하시기 바랍니다. 오늘 발언에는 일부 비-GAAP 재무 지표도 포함되어 있습니다. 비-GAAP 성과 지표와 GAAP 재무 결과 간의 조정 내용은 당사 웹사이트에 게시된 오늘의 실적 보도자료를 참조해 주시기 바랍니다.

오늘 콜에는 Kite Realty Group의 회장 겸 최고경영자 존 카이트, 사장 겸 최고운영책임자 톰 맥고완, 사장 겸 최고재무책임자 히스 피어, 수석 부사장 겸 최고회계책임자 아담 자워스키, 수석 부사장 겸 자본시장 및 투자자 관계 담당 타일러 헨쇼가 함께하고 있습니다. 참가자가 많으므로 질문은 한 가지와 후속 질문 한 가지로 제한해 주시기 바랍니다. 추가 질문이 있으시면 다시 대기열에 참여해 주시기 바랍니다. 이제 존에게 마이크를 넘기겠습니다.

네, 감사합니다 브라이언. 여러분 안녕하세요, 오늘 함께해 주셔서 감사합니다. 2026년 중반에 접어든 현재, KRG의 임차인 수요는 여전히 견고합니다. 계약은 완료했지만 아직 개장하지 않은 파이프라인은 여전히 높은 수준을 유지하고 있으며, 포트폴리오를 뒷받침하는 기본 요소들은 그 어느 때보다도 견고합니다. 우리가 구축한 재무적 강점과 유연성은 가장 가치 있는 전략적 자산 중 하나가 되었습니다. 지난 18개월 동안, 내부적으로 ‘프로젝트 엘리베이트’라 부르는 자본 배분 이니셔티브는 성장률이 낮고 비핵심 자산을 정리하여 포트폴리오와 현금 흐름의 품질, 성장 프로필, 회복력을 강화하는 데 집중해 왔습니다. 그 결과 확보한 자본을 가장 매력적인 위험 조정 수익을 제공하는 확신 높은 기회에 재투자했으며, 플랫폼 전반에 걸친 전략적 인재 영입을 통해 조직에도 의미 있는 투자를 하여 장기 성장 개선을 목표로 하고 있습니다. 2025년 초 이후로, 우리는 22개의 비핵심 자산을 거의 10억 달러에 매각했습니다.

각 매각을 통해 성장률이 낮은 포맷과 위험이 있는 앵커에 대한 노출을 줄이고, 포트폴리오를 식료품점이 앵커인 라이프스타일 및 복합용도 자산에 집중시켰습니다. 투자자 프레젠테이션 6페이지에 자세히 나와 있듯이, 2023년 초 이후 라이프스타일, 복합용도, 그리고 이웃 센터의 가중 평균 임대료(ABR)는 900 베이시스 포인트 상승했으며, 같은 기간 동안 파워 및 대형 커뮤니티 센터는 900 베이시스 포인트 감소했습니다. 포트폴리오 개선은 임차인 기반에도 반영되어, 양쪽에서 모두 강화되었습니다. 우리의 주요 임차인 명단은 점점 더 신용도가 높은 견고한 운영자들로 집중되고 있습니다. 식료품점은 이제 상위 15개 임차인 명단의 3분의 1을 차지합니다. 주목할 점은, 감시 대상 임차인 4곳이 상위 25개 명단에서 완전히 제외되었다는 것입니다.

프로젝트 엘리베이트와 관련된 매각으로 인해, 우리는 100만 평방피트 이상, 그리고 ABR의 200 베이시스 포인트 이상에 해당하는 58개의 위험 임차인 위치를 제거했습니다. 이런 임차인들은 손익계산서 양쪽에 비용을 발생시킵니다. 그들은 우리의 수익 안정성을 위협하며, 각각은 자본에 대한 잠재적 청구권이 될 수 있습니다. 우리는 자본을 어디에 사용할지에 대해서도 동일하게 엄격한 기준을 적용해 왔습니다. 이번 분기 동안, 우리는 1억 3,600만 달러에 네이플스의 파운더스 스퀘어와 애틀랜타의 트레이더 조가 앵커인 채스테인 마켓 등 두 개의 고품질 이웃 센터를 1031 교환을 통해 인수했습니다. 이로써 2025년 초 이후 인수한 자산은 약 6억 1,200만 달러에 달하며, 모두 성장 속도가 더 빠른 자산으로 재투자되었습니다.

우리 주식이 순자산가치 대비 할인된 가격에 거래될 때, 자사주 매입은 가장 수익성이 높은 자본 활용 방법 중 하나입니다. 이번 분기 동안 우리는 약 2.8백만 주의 보통주를 주당 평균 27.48달러에 약 7,500만 달러 규모로 적극적으로 매입했습니다. 2025년과 2026년 동안 우리는 평균 주당 24.20달러, 약 4억 7,500만 달러에 1,960만 주를 재매입했으며, 이는 컨센서스 순자산가치보다 훨씬 낮은 가격입니다. 재편된 포트폴리오는 좋은 성과를 내고 있습니다. 동일 자산 기준 순영업소득은 2분기에 3.7% 성장했습니다. 우리는 약 100만 평방피트에 달하는 128건의 신규 및 갱신 임대차 계약을 체결했으며, 혼합 현금 스프레드는 15.9%였고, 신규 비교 임대차에서는 28.4%를 기록했습니다. 임대율은 94.8%로 전년 대비 150 베이시스 포인트 상승했으며, 앵커 임대율은 210 베이시스 포인트 개선되었습니다. 평균 임대료(평방피트당)는 23.41달러로 전분기 대비 2.3%, 전년 동기 대비 6.3% 상승했습니다.

내재 임대료 성장률은 185 베이시스 포인트로 2024년 초 이후 약 30 베이시스 포인트 상승했습니다. 서명된 미개장 파이프라인은 약 3,700만 달러의 순영업소득으로 증가했으며, 임대율과 점유율 간 스프레드는 350 베이시스 포인트를 나타냅니다. 우리는 또한 혼합용도 플랫폼 전반에서 내재 가치를 계속해서 발굴하고 있습니다. 이번 분기에는 기존 주거 합작 투자 내 429가구 규모의 고급 다가구 주택 2단계 개발을 시작했으며, 2029년부터 입주가 시작될 예정으로, 이는 포트폴리오에 내재된 자금 자립형 성장의 최신 사례입니다. 상반기 실적 강세를 반영하여 연간 동일 자산 순영업소득 가이던스를 중간값 기준 50 베이시스 포인트 상향 조정해 3%~4% 범위로 제시합니다. 우리는 Project Elevate를 통해 발생한 수익의 즉각적인 재투자보다는 유연성과 선택권을 우선시하며 FFO 가이던스는 유지하고 있습니다.

단기적으로는 재무구조 강화와 레버리지 축소, 유동성 개선, 매력적인 투자 기회를 위한 준비 자금 확보에 집중하고 있습니다. Project Elevate의 주요 작업은 마무리 단계에 있지만 아직 해야 할 일이 남아 있습니다. 가이던스는 2026년에도 상당한 규모의 총 거래 활동이 남아 있다고 가정하며, 이는 세금 손실과 관련된 비핵심 자산 매각 및 1031 교환 인수로 나뉘며, 히스가 곧 자세히 설명할 예정입니다. 간단히 말해, KRG는 지금까지 그 어느 때보다 강한 위치에 있습니다. 우리는 더 높은 품질의 포트폴리오, 더 견고한 성장 프로필, 업계 최고 수준의 재무구조, 그리고 철저하고 신속하게 실행하는 팀을 보유하고 있습니다. 이 자리에 오기까지 힘써준 KRG 전 직원에게 감사드리며, 계속해서 기준을 높일 수 있는 에너지와 확신에 감사드립니다. 히스에게 마이크를 넘기겠습니다.

감사합니다. 좋은 오후입니다. 매우 활발했던 분기를 지나며, KRG는 계획대로 강한 위치에서 운영되고 있습니다. 2분기에 주당 핵심 FFO 0.52달러, Nareit FFO 0.53달러를 창출했습니다. 2026년 상반기 당사 동일 자산 NOI는 내부 예상치를 크게 상회하며, 2분기와 연초 대비 3.7% 성장했습니다. 이러한 초과 성과는 우수한 임차인 유지, 낮은 대손상각, 높은 초과 임대료, 강한 순 회수율 등 전반에 걸쳐 나타났습니다. 동시에, 연간 핵심 FFO 및 Nareit FFO 가이던스인 주당 2.06~2.12달러를 유지하고 있습니다. 이 가이던스는 2026년 동일 자산 NOI 성장률을 3~4%로 가정하며, 이는 중간값 기준 50bp 상승한 수치로 연초 대비 초과 성과를 반영한 것입니다.

대손충당금은 총수익의 90bp를 중간값으로 가정하고 있습니다. 참고로, 90bp 대손 가정은 연간 기준이며, 상반기 실제 대손과 하반기 매출의 100bp 대손률 가정을 혼합한 수치입니다. 순이자비용(비통합 합작투자 제외)은 중간값 기준 1억 1,470만 달러로 가정하고 있습니다. 약 700만 달러의 분기별 감소는 주로 프로젝트 엘리베이트 수익금이 1031 계좌에 보관되면서 발생한 이자 수익 증가와, 곧 설명할 One Loudoun 주거 합작투자 비통합에 기인합니다.

2026년 남은 거래 활동으로는 약 2억 2,500만 달러의 비핵심 세법 매각 자산과 1억 1,000만 달러의 1031 인수를 가정하고 있습니다. 가속화되는 동일 자산 가정을 고려할 때, 핵심 FFO 가이던스를 이해하려면 투자자 자료 5페이지를 참조하는 것이 중요합니다. 분기별 FFO 브리지에서 '거래 활동 및 가정 변경' 항목에 2센트의 하락이 표시됩니다. 이 항목은 프로젝트 엘리베이트를 2분기에 발생한 두 번째 포트폴리오 매각으로 확장하고 추가 세금 손실 자산 매각을 추진하는 건설적인 거래 환경을 활용하기로 한 결정을 반영합니다. 한 걸음 물러나서 상황을 고려해 볼 가치가 있습니다.

프로젝트 엘리베이트는 기업 가치의 약 14%를 재활용하여 포트폴리오 품질을 업그레이드하고 현금 흐름의 지속 가능성을 개선하며, 견고한 재무구조를 유지하면서도 수익에 거의 영향을 미치지 않는 플랫폼 변화를 의미합니다. 이는 엄격한 자본 배분 전략 덕분에 가능했습니다. 구체적으로, 2025년 초부터 약 11억 달러의 수익을 창출했으며, 이 중 약 9억 7,300만 달러는 비핵심 자산 매각에서, 약 1억 1,200만 달러는 운영 자산 3곳의 48% 지분 매각에서 발생했습니다. 현재 약 2억 2,500만 달러의 추가 비핵심 세법 매각을 예상하며, 총 수익은 약 13억 달러에 이를 것입니다. 이러한 자금 출처에 대해 우리는 엄격하면서도 기회주의적으로 자본 사용을 관리해 왔습니다.

2025년 초부터 약 4억 7,600만 달러 상당의 보통주를 재매입했고, 레거시 웨스트 지분 투자로 2억 5,000만 달러를 조달했으며, 약 2억 400만 달러 규모의 인수를 완료하고 3,100만 달러의 특별 배당금을 지급했습니다. 또한 약 1억 1,000만 달러 규모의 추가 1031 인수를 완료할 것으로 예상되며, 이를 포함하면 총 자본 배분 규모는 약 11억 달러에 달할 것입니다. 이 모든 것을 합치면, 예상되는 자금 출처가 자금 사용보다 2억 4,000만 달러 더 많습니다. 남은 자본 여력에 대해서는 인내심을 가지고 유연하게 대응할 계획입니다. 인수, 재매입 및 기타 자본 사용을 항상 그래왔듯이 수익성 중심의 관점에서 계속 평가할 것입니다. 하지만 현재 환경에서는 재무 건전성을 우선시하는 방향입니다. 원 라우던에 새로 개발 중인 429가구 고급 다가구 주택 프로젝트의 구조에 대해 잠시 말씀드리고자 합니다. 이는 우리가 추구하는 자본 효율성의 좋은 사례입니다.