필립스 에디슨 & 코 26년 3분기 어닝콜

오늘은 이사회 의장 겸 최고경영자 제프 에디슨, 사장 밥 마이어스, 최고재무책임자 존 콜필드가 함께합니다. 다시 한번 말씀드리면, 오늘 논의에는 향후 실적 전망 및 미래 시장 상황을 포함해 회사의 미래 사업과 재무 성과에 관한 미래예측진술이 포함될 수 있습니다. 이러한 진술은 경영진의 현재 신념과 기대를 바탕으로 하며, 증권거래위원회 제출 자료에 기재된 바와 같이 위험과 불확실성의 영향을 받습니다. 오늘은 일부 비일반회계기준 재무지표를 언급할 예정입니다. 이러한 지표의 사용에 관한 정보와 해당 지표를 일반회계기준 실적과 조정한 내역은 보도자료 및 보충 자료에서 확인하실 수 있으며, 두 자료 모두 당사 웹사이트에 게시되어 있습니다. 미래예측진술과 관련한 당사의 주의 문구는 게시된 실적 발표 자료에도 적용됩니다. 준비된 발언을 마친 뒤 질의응답을 진행하겠습니다. 참석자가 많은 점을 고려해 질문은 한 분당 하나씩만 해 주시기를 정중히 부탁드립니다.

추가 질문이 있으시면 대기열에 다시 참여해 주시기 바랍니다. 그럼 제프 에디슨에게 진행을 넘기겠습니다.

제프? 감사합니다, 킴. 오늘 함께해 주신 모든 분께 감사드립니다.

PECO는 이번 분기에도 견조한 실적을 달성했습니다. 동일 매장 순영업소득은 5.3% 증가했고, 주당 핵심 FFO는 9.2% 증가했습니다. 이러한 실적은 식료품점을 중심으로 한 지역 쇼핑센터의 강점과 PECO 운영 체계의 꾸준한 실행력을 보여줍니다. 연간 실적 가이던스의 중간값을 상향 조정하게 되어 기쁘게 생각합니다. 광범위한 경제의 불확실성이 계속되는 상황에서 이러한 실적은 특히 의미가 컸습니다. 계속해서 여러 소식이 바뀌고 있지만, PECO 포트폴리오 전반에서 확인되는 펀더멘털은 여전히 견조합니다. 소비자들은 여전히 견조하며, PECO의 식료품점과 생활필수품 중심의 인근 상점들이 계속해서 높은 고객 유입을 이끌고 있습니다. 2027년을 내다보아도 약세 조짐은 보이지 않습니다. 이러한 회복력은 PECO 포트폴리오가 필수적인 특성에서 비롯됩니다. ABR의 74%가 생활필수품 관련 상품과 서비스에서 발생해 꾸준한 수요를 창출하고 경기 사이클 전반에 걸쳐 안정적인 현금흐름을 뒷받침합니다.

PECO는 베타는 낮추면서 알파는 더 많이 창출합니다. 강력한 임대 실적, 규율 있는 인수, 확대되는 개발 및 재개발 파이프라인이 알파 창출의 원천입니다. 식료품점 앵커의 안정성, 생활필수품 중심의 현금흐름, 투자적격 등급의 재무상태표, 다양한 자금 조달원에 대한 접근성이 베타를 낮춰 줍니다. 높은 점유율이 PECO의 내재적 성장을 제한하지 않는다는 점을 실적을 통해 계속 확인하고 있습니다. 우량한 인근 상점들과 더 높은 임대료로 재계약합니다. 계약상 임대료 인상률을 높입니다. 임대차 조건을 개선하고, 부지 외곽의 독립 매장과 재개발을 통해 새로운 공간을 조성합니다. 현재 진행 중인 개발 및 재개발 파이프라인 규모는 약 9,000만 달러입니다. 매력적인 수익률을 유지하면서 파이프라인을 1억 달러 이상으로 확대할 수 있을 것으로 봅니다. 평균 면적이 11만 3,000제곱피트인 적정 규모의 쇼핑센터 포트폴리오 전반에 걸쳐, 이러한 프로젝트는 의미 있는 추가 성장을 창출합니다. 인수도 또 다른 성장 동력입니다. 2026년 현재까지 인수한 자산의 평균 임대율은 94%로, 기존 포트폴리오의 임대율 98%에 비해 낮았습니다.

이 격차는 PECO의 가시적인 성장 잠재력을 의미합니다. 당사는 이러한 쇼핑센터를 임대하고, 상품 구성을 개선하며, 데이터와 지역 시장에 대한 지식을 활용해 운영 실적을 기존 포트폴리오 수준으로 끌어올릴 수 있습니다. 식료품점 앵커 쇼핑센터 인수의 무차입 내부수익률은 9%, 에브리데이 리테일은 10% 이상을 목표로 하고 있습니다. 에브리데이 리테일은 당사가 잘 아는 분야인 생활필수품 중심의 소매업, 근린 입지, 운영 역량을 통해 가치를 창출할 수 있는 시장에 집중하면서 투자 기회를 확대합니다. 당사의 투자 전략은 계속해서 규율 있고 집중된 기조를 유지합니다. 기존 포트폴리오, 식료품점 앵커 및 에브리데이 리테일 인수, 개발이나 재개발, 합작투자 등 PECO가 장기적으로 가장 높은 성장과 수익을 창출할 수 있다고 판단하는 곳에 자본을 배분합니다. PECO에 적합한 기회와 수익률, 자본비용이 뒷받침되는 경우 당사는 계속 성장해 나갑니다.

이를 위해 유연성을 유지하고, 공개시장의 여건이 매력적일 때는 주식을 발행하며, 사모시장의 가격이 더 매력적일 때는 자산 매각과 합작투자를 활용합니다. 이러한 규율 있는 접근 방식 덕분에 PECO는 안정적인 장기 성장에 투자하면서도 기회를 포착할 수 있습니다. 당사는 PECO의 고품질 포트폴리오가 장기적으로 동일 점포 NOI 성장률 3~4%와 한 자릿수 중반에서 후반대의 핵심 FFO 주당 성장률을 달성하도록 설계됐다고 투자자들에게 말씀드려 왔습니다. 당사는 이러한 목표를 계속 달성하고 있습니다. 2027년을 내다볼 때, 임대, 개발 및 재개발, 인수 파이프라인, 투자 관리 사업을 통해 실적 전망의 가시성이 높아졌습니다. PECO는 2027년에 견조한 성장을 달성할 수 있는 유리한 위치에 있다고 판단하며, 12월 16일 온라인 사업 업데이트에서 자세한 내용을 말씀드리겠습니다. 9월에 단행한 PECO의 배당금 6.2% 인상은 PECO의 현금 흐름 지속성에 대한 당사의 자신감을 반영합니다.

PECO의 이익 성장과 안정적인 배당수익률을 바탕으로 주주들에게 연간 총수익률 9~10%를 제공하는 것을 목표로 합니다. 이것이 당사가 PECO에서 기대하는 기회입니다. 일관된 실행과 성장을 통한 알파는 확대하고, 적정 규모의 식료품점 앵커 기반 생활필수품 중심 포트폴리오와 견실한 재무상태를 바탕으로 베타는 낮추는 것입니다. 그럼 밥에게 넘기겠습니다.

밥? 감사합니다, 제프. 소매업 환경은 여전히 매우 활발하며, 당사 포트폴리오 전반에서 다양한 소매업체들이 임차 공간을 찾고 있습니다.

이러한 수요는 포트폴리오 임차인 유지율 92.2%, 포트폴리오 임대율 97.5%, 인라인 매장 임대율 95.1%에 반영되어 있습니다. 이러한 실적은 당사 쇼핑센터의 품질, 인근 지역의 건전성, 그리고 PECO의 식료품점 앵커 기반 근린 쇼핑센터에 입점하는 데 소매업체들이 부여하는 가치를 보여줍니다. 당사 팀은 이러한 환경을 활용하고 있습니다. 당사는 전국 단위의 관계망, 현지 시장에 대한 지식, 데이터 조사를 바탕으로 어떤 인근 임차인을 유지할지, 임대 조건을 어디서 개선할 수 있을지 판단합니다. 이번 분기에 비교 가능 갱신 임대료 인상률은 사상 최고치인 25.2%에 달했으며, 비교 가능 신규 임대 임대료 인상률도 26.3%로 견조한 수준을 유지했습니다. 적합한 인근 임차인을 유지하면 공실 기간이 줄고 임차인 개선 비용(TI)이 낮아지며 PECO에 더 유리한 경제성을 제공합니다.

이번 분기에 갱신 임대료 연평균복합성장률(CAGR)이 사상 최고치를 기록했으며, 동시에 당사가 쇼핑센터를 더 유연하게 관리할 수 있도록 비금전적 임대 조건도 개선했습니다. PECO 팀은 모든 임대 계약의 전체 경제성을 살펴봅니다. 현재 임대료와 향후 임대료 상승률, 그리고 쇼핑센터를 지속적으로 개선하는 데 필요한 권리를 함께 고려합니다. 이러한 노력에 힘입어 동일 점포 순영업소득(NOI)은 5.3% 증가했으며, 주된 성장 동력은 임대료 상승이었습니다. PECO의 최저 임대료가 계속 상승하고 있어 연말까지는 물론 2027년에도 좋은 위치를 확보하고 있습니다. 임차인 유지율과 임대료 수금은 여전히 견조합니다. 임대 가능한 공간에 대한 수요는 경쟁이 치열하며, 임대료 인상률과 입주 비용은 양호한 수준입니다. 대손은 여전히 비교적 낮은 수준이며, 3분기 매출의 약 70bp로 예상에 부합했습니다. 이러한 추세는 PECO 포트폴리오 전반의 임대료 상승과 장기 가치 창출을 계속 뒷받침하고 있습니다. 인수에 대해 말씀드리겠습니다. 연초부터 10월 26일까지 PECO 지분 기준으로 5억 1,900만 달러 규모의 자산을 인수했으며, 여기에는 식료품점이 입점한 쇼핑센터 12곳과 이브리데이 리테일 센터 4곳이 포함됩니다.

이들 센터는 레버리지 미사용 내부수익률(IRR) 목표를 달성하거나 초과하고 있습니다. 신규 자산을 인수하면 팀은 신속하게 실행에 착수해 공실 공간을 임대하고 각 부동산을 PECO의 유지관리 및 외관 기준에 맞춥니다. 그런 다음 팀은 인수 심사 단계에서 수립한 계획을 실행하기 시작합니다. 이것이 바로 엄격한 기준에 따른 인수를 미래의 실적 성장으로 연결하는 방식입니다. 인수 파이프라인이 견조한 점을 고려해 최근 연간 총인수 가이던스를 6억~7억 달러로 상향했습니다. 현재 거시경제 환경은 일부 인수 건에서 더 유리한 가격을 협상할 기회를 만들어 주고 있습니다. PECO의 규모와 관계망, 실행 역량은 이러한 논의에서 협상력을 제공하며, 가격과 수익률에 대한 엄격한 기준을 유지하면서 양보 조건을 계속 모색할 것입니다. 이러한 원칙은 이브리데이 리테일에 대한 접근 방식에도 반영되어 있습니다.

당사는 선도적인 식료품점 인근의 생활필수품 중심 지역 쇼핑센터를 목표로 하며, 임대 관계망과 운영 역량, 데이터 분석을 통해 우위를 확보할 수 있는 시장을 선택합니다. 현재 이브리데이 리테일 자산 3억 달러 규모를 보유하고 있으며, 향후 24개월 내 달성할 것으로 예상하는 10억 달러를 계속 목표로 하고 있습니다. PECO의 초과수익을 더 높이기 위해 의도적으로 사업을 확장하고 있으며, 12월 16일 사업 현황 업데이트에서 이브리데이 리테일에 대해 말씀드리겠습니다. 이제 존에게 통화를 넘기겠습니다.