에섹스 프로퍼티 트러스트 BofA NY Global Real Estate Conference 2026

좋습니다. 감사합니다, 자나. 이 자리에 참석하게 되어 기쁩니다. 참석해 주신 모든 분들께 감사드립니다. 이처럼 훌륭한 자리를 마련해 주신 뱅크오브아메리카에 감사드립니다. 이 자리는 늘 우리 모두에게 매우 생산적이라고 생각하며, 이번 행사에 함께할 수 있어 기쁘게 생각합니다. 에섹스에 대해 간단히 개괄적으로 말씀드리겠습니다. 여러분 대부분은, 익숙한 분들도 많이 뵙고 있는데, 저희를 잘 알고 계실 것으로 생각합니다. 저희는 미국 서부, 즉 캘리포니아와 워싱턴에 집중하는 멀티패밀리 부동산 기업으로, S&P 500 기업입니다. 시점에 따라 다르지만, 이 지역 내 총 6만 3,000개 유닛을 보유하고 있으며 총 시가총액은 약 240억 달러입니다. 저희는 공급이 적고 수요를 견인할 촉매가 있는 지역에 집중하고 있습니다.

그 결과, 저희는 규율 있는 자본 배분 프로그램을 운영하고 있습니다. 이를 통해 기본적으로 매출 성장을 순이익 성장으로 전환하고, 동종업계보다 높은 성과를 달성하고 있습니다. 이에 따라 총수익률 기준으로 장기적인 초과성과를 거두며, 전체 리츠 업계에서도 최상위권에 속하고 있습니다. 더 중요한 점은 저희가 현재 32년 연속 배당을 성장시킨 배당 귀족 기업이라는 것입니다. 이 점을 매우 자랑스럽게 생각합니다. 공급 부족이라는 기본 여건과 기술 분야의 인공지능에 따른 수요 촉매를 바탕으로, 저희는 안정적인 환경에서 사업을 운영하고 있습니다. 강한 펀더멘털에 힘입어 임대료 성장 측면에서 상승 여력도 있다고 보고 있습니다.

감사합니다. 네, 좋은 질문입니다. 실제로 저희가 발표 자료를 작성해 온라인에 공개해 두었습니다. 저희 발표 자료 12페이지에는 현재까지 확인된 임대료 곡선을 2016년부터 2019년까지의 장기 평균 및 지난해와 비교해 제시하고 있습니다. 두 가지 기준과 비교했을 때 모두 저희의 임대료 곡선은 장기 평균과 지난해보다 양호한 흐름을 보이고 있습니다. 또한 임대료 곡선을 보면 성수기 임대 시즌이 연장되고 있다는 점도 확인할 수 있는데, 이는 매우 긍정적입니다. 이 성수기 연장은 전적으로 북부 캘리포니아에 의해 나타나고 있습니다. 시애틀은 정상적인 계절성을 보였고, 남부 캘리포니아에는 사실상 성수기가 없었습니다. 남부 캘리포니아는 지난해 실적과 거의 비슷한 수준을 보이고 있으며, 전반적인 경제 상황을 고려하면 이해할 수 있는 결과입니다.

현재 임대료 곡선에서 나타나는 현상은 곡선이 평탄해지기 시작했다는 점입니다. 이는 이제 사업이 통상적으로 계절적 비수기에 접어들고 있기 때문에 자연스러운 현상이기도 합니다. 특히 4분기에는 고용주들이 일반적으로 채용을 하지 않고, 임차인들도 추수감사절과 크리스마스 사이에는 통상 이사를 원하지 않습니다. 이 둔화 추세가 어떻게 진행되는지는 지켜보도록 하겠습니다. 다만 현재로서는 오늘부터 8월까지 체결한 임대차 계약을 기준으로 볼 때, 2027년에 약 150bp의 임대료 상승분이 반영될 것으로 예상하고 있습니다. 지난해와 비교하면 긍정적인 소식입니다. 지난해보다 65bp 높은 수준이며, 이곳의 현장 상황은 순조롭게 진행되고 있습니다.

네, 좋은 질문입니다. 2027년을 예측하기에는 아직 너무 이르다고 생각합니다. 다만 북부 캘리포니아의 근본적인 여건, 즉 AI에 따른 수요 촉매, 저희가 확인하고 있는 구인 공고와 기업 설립, 새롭게 임차되고 있는 오피스, 그리고 북부 캘리포니아의 주거비 부담 가능성을 고려하면 향후 수년간 성장을 이어갈 기반이 있다고 생각합니다. 2027년에 어떤 상황이 전개될지는 아직 예산을 수립하며 검토 중이며, 올해 후반에 보다 자세한 내용을 말씀드리겠습니다. 다만 사이클이 연장될 가능성이라는 측면에서 보면, 회복의 초반 이닝에 있다고 생각합니다. 북부 캘리포니아를 되돌아보면, 2019년 이후 사실상 아무런 변화가 없었습니다. 몇 년 동안 임대료는 하락하거나 제자리걸음을 했으며, 이제 막 임대료 상승세가 나타나기 시작했습니다.

현재 존재하는 수요 촉진 요인과 이 시장의 낮은 공급 수준, 그리고 2027년과 2028년, 나아가 2029년에도 이어질 낮은 공급을 고려하면, 여기에는 아직 상당한 성장 여력이 있다고 생각합니다. 인허가를 받고 개발을 진행하는 데 워낙 오랜 시간이 걸린다는 점을 알고 있기 때문입니다.

네. 소득 대비 임대료 비율을 보면, 현재는 21%이며 이는 북부 캘리포니아 시장 기준입니다. 역사적으로 코로나19 이전에는 25%였습니다. 이는 임대료를 인상할 여지가 있다는 의미입니다. 임금 상승이 전혀 없다고 가정해도 현재보다 임대료가 20% 오르면 코로나19 이전의 소득 대비 임대료 비율로 돌아가게 됩니다. 하지만 저희가 보고 있는 것은 베이 지역의 상당한 임금 상승입니다. 임대료도 크게 오르고 있지만, 임금 역시 상당한 속도로 상승하고 있기 때문에 소득 대비 임대료 비율에는 영향을 미치지 않고 있습니다. 다가구 임대주택 측면에서는 수년 만에 가장 높은 수준의 주거비 부담 완화가 나타나고 있습니다.

여러분도 잘 아시다시피 주택을 소유하는 데는 상당한 비용이 듭니다. 베이 지역에서는 주택을 소유하는 것보다 임대하는 것이 훨씬 저렴합니다. 이러한 상황은 변하지 않았습니다. 실제로 소유하는 것에 비해 임대하는 비용이 더욱 저렴해졌습니다. 베이 지역에서는 주택을 소유하는 비용이 임대하는 비용보다 약 2.5배 더 높습니다.