스태그 인더스트리얼 26년 3분기 어닝콜

감사합니다. STAG 인더스트리얼의 2026년 3분기 실적을 다루는 컨퍼런스콜에 오신 것을 환영합니다. 어제 배포한 보도자료와 함께, 감사받지 않은 분기 보충 자료 프레젠테이션을 회사 웹사이트(www.stagindustrial.com)의 투자자 관계 섹션에 게시했습니다. 오늘 컨퍼런스콜에서 회사의 준비 발언과 질문에 대한 답변에는 1995년 증권민사소송개혁법에서 정의하는 미래예측진술이 포함됩니다. 미래예측진술은 위험과 불확실성이 수반되는 사안을 다루며, 이로 인해 실제 결과는 오늘 논의된 내용과 달라질 수 있습니다. 미래예측진술의 예로는 핵심 주당 운영자금(FFO), 기존 점포 순영업이익(NOI), 일반관리비(G&A), 인수 및 처분 규모, 임대 유지율, 기타 전망, 임대 전망, 임대료 수금, 업계 및 경제 동향과 기타 사안에 대한 예측이 있습니다.

모든 청취자께서는 회사의 미국 증권거래위원회(SEC) 제출 서류에 포함된 미래예측진술 관련 상세 설명과 회사 웹사이트에서 확인할 수 있는 보충 자료에 수록된 비일반회계기준 재무지표의 정의 및 조정 내역을 검토하시기 바랍니다. 다시 한번 말씀드리면, 미래예측진술은 오늘 현재 경영진의 추정치를 나타냅니다. STAG 인더스트리얼은 어떠한 미래예측진술도 업데이트할 의무를 지지 않습니다. 오늘 컨퍼런스콜에서는 최고경영자 빌 크루커와 최고재무책임자 매츠 피나드의 말씀을 듣겠습니다. 또한 오늘 함께 자리한 최고투자책임자 마이크 체이스와 최고운영책임자 스티브 킴볼은 각자의 담당 분야에 관한 질문에 답변할 예정입니다. 이제 빌에게 진행을 넘기겠습니다.

감사합니다, 스티브. 여러분, 좋은 아침입니다. STAG 인더스트리얼의 3분기 실적 발표 컨퍼런스콜에 오신 것을 환영합니다. 함께해 주셔서 기쁘며, 2026년 3분기 실적에 대해 말씀드릴 수 있기를 기대합니다. 3분기에는 산업용 부동산 시장의 펀더멘털이 계속 개선됐으며, 전국 공실률은 전 분기보다 하락했습니다. 전국 순흡수 면적은 약 7,500만 제곱피트로, 2023년 초 이후 분기 기준 최고치를 기록했습니다. 최근 두 분기 연속으로 순흡수 면적이 6,900만 제곱피트를 넘어섰습니다. 9개월 누적으로 시장의 순흡수 면적은 1억 8,600만 제곱피트를 넘어섰습니다. 이는 2022년 이후 볼 수 없었던 속도이며, 연초 이후 순흡수 면적의 80%는 해안 지역 외 시장에서 발생했습니다. 신규 건설은 여전히 절제된 수준입니다. 개발 착공은 늘었지만, 건설 중인 면적은 기존 재고의 2% 미만이며, 상당 부분이 사전 임대나 맞춤형 개발 계약을 통해 이미 임차가 확정됐습니다.

3자 물류업체, 첨단 제조업체, 데이터센터 관련 임차인을 중심으로 폭넓은 수요가 나타나고 있습니다. 2025년 초 이후 데이터센터 관련 임차인과 체결한 임대 면적은 250만 제곱피트에 달합니다. 같은 기간 데이터센터 관련 임대 활동은 신규 운영 포트폴리오 임대 면적의 26%를 차지했습니다. 시장의 협상력이 점차 임대인에게 돌아가면서 많은 시장에서 임대료 상승 압력이 커질 여건이 마련되고 있습니다. 내년 시장 임대료 상승률은 2~4%로 예상하며, 이는 2026년 예상 시장 임대료 상승률인 1.6%보다 가속화된 수준입니다. 지역별로는 STAG가 집중적으로 사업을 영위하는 시장에서 강세가 가장 두드러졌습니다. 3분기 인수 규모는 총 1억 790만 달러였습니다.

이는 두 개 건물로 구성됐으며, 현금 기준 및 정액법 기준 자본환원율은 각각 6.9%와 7.2%였습니다. 분기 말 이후에는 건물 한 채를 5,500만 달러에 인수했으며, 현금 기준 및 정액법 기준 자본환원율은 각각 6.7%와 7.1%였습니다. 개발 사업과 관련해 3분기 말 기준 운영을 시작하지 않은 개발 프로젝트는 건물 7개, 총 180만 제곱피트입니다. 이 건물들은 개발 단계가 서로 다르며, 안정화 후 예상 수익률은 7%입니다. 이번 분기에는 총 6만 9,000제곱피트 규모의 개발 임대 계약 두 건을 체결했습니다. 첫 번째는 리노의 리소스 드라이브 건물에 체결한 4만 7,000제곱피트 임대 계약으로, 해당 건물의 임대율은 62%가 됐습니다. 두 번째는 샬럿의 피드먼트 커머스 스트리트 건물에 체결한 2만 1,000제곱피트 임대 계약으로, 해당 건물의 임대율은 100%가 됐습니다.

이어서 2026년 나머지 실적과 가이던스를 설명해 주실 맷에게 진행을 넘기겠습니다.

감사합니다, 빌. 여러분, 좋은 아침입니다. 분기 주당 핵심 FFO는 0.66달러로, 전년 동기 대비 1.5% 증가했습니다. 연환산 조정 EBITDAre 대비 순부채 비율은 5.1배였으며, 유동성은 5억 4,600만 달러였습니다. 분기 중 360만 제곱피트에 걸쳐 30건의 임대 계약을 개시했으며, 현금 기준 및 직선법 기준 임대료 인상률은 각각 23.8%와 35.7%였습니다. 분기 임차인 유지율은 90.3%였습니다. 동일 매장 현금 NOI는 분기에 3.5%, 연초 이후 3.9% 증가했습니다. 연초 이후 동일 매장 현금 NOI 증가율 3.9%에는 2025년 3분기 기준 임대료를 납부하지 않았으나 2025년 4분기에 대부분 회수한 단일 임차인과 관련된 약 30bp의 효과가 포함되어 있습니다.

이 효과는 4분기에 상쇄될 예정이며, 지난 실적 발표 이후 상향 조정한 가이던스 범위 내에서 연간 동일 매장 성장률을 달성할 것으로 예상합니다. 자본시장 활동으로 넘어가겠습니다. 지난 실적 발표에서 말씀드린 대로, 7월 1일 만기 도래한 5,000만 달러 규모의 사모채권 B를 상환했습니다. 또한 지난 실적 발표에서 말씀드렸듯이, 2027년 3월 만기 예정이었던 텀론 A와 F를 통합해 3억 5,000만 달러 규모의 단일 텀론으로 전환했으며, 이 대출의 만기는 2032년 1월입니다. 스왑 고정금리는 2027년 3월까지 3.53%이며, 이후 만기까지는 4.79%입니다. 또한 리볼버와 모든 텀론의 금리를 재조정해 은행 차입금 전반에서 5bp를 절감했습니다.

현재 회사는 필요에 따라 결제할 수 있는 총 7,000만 달러의 선도형 주식 발행 순수익을 확보하고 있습니다. 올해 8월 STAG가 S&P 글로벌 레이팅스로부터 투자적격 등급을 받았다는 소식을 기쁘게 전해드립니다. S&P는 STAG에 안정적 등급 전망과 함께 BBB 등급을 부여했습니다. 회사는 또한 피치로부터 안정적 등급 전망과 함께 BBB 투자적격 등급을, 무디스로부터 안정적 등급 전망과 함께 Baa2 투자적격 등급을 유지하고 있습니다. 가이던스로 넘어가겠습니다. 다음과 같이 조정했습니다. 동일 매장 평균 점유율 가이던스는 96.75%~97.25%로 상향 조정했으며, 중간값 기준 25bp 높아졌습니다.

연간 현금 기준 동일 매장 성장률 가이던스도 3%~3.5%에서 3.5%~3.75%로 상향 조정했습니다. 이번 상향 조정은 점유율 전망이 높아지고 현금 신용손실이 예상보다 낮아진 데 따른 것입니다. 예상 인수 규모 범위를 5억 3,000만 달러~6억 달러로 좁혔습니다. 안정화 자본환원율은 6.3%~6.4% 범위로 예상하고 있습니다. 일반관리비 가이던스는 5,600만~5,700만 달러로 상향 조정했습니다. 이번 가이던스 변경으로 주당 핵심 조정운영자금(FFO) 가이던스가 2.64~2.66달러로 상향 조정됐으며, 중간값 기준 0.02달러 올랐습니다.

2026년 가이던스는 당사 웹사이트의 투자자 관계 섹션에서 확인하실 수 있는 보충 자료 21페이지에 나와 있습니다. 이제 빌에게 다시 통화를 넘기겠습니다.

감사합니다, 맷. 2026년 목표를 향해 계속 열심히 노력하고 성과를 내고 있는 우리 팀에도 감사드립니다. 올해는 당초 예산을 웃도는 실적을 거둘 것이며, 2027년을 맞이하는 현재 당사의 입지도 탄탄합니다. 그럼 이제 질문을 받기 위해 사회자에게 다시 넘기겠습니다.