아메리칸 애셋츠 트러스트 26년 3분기 어닝콜

말씀해 주십시오. 감사합니다. 좋은 아침입니다.

이번 실적 발표에서 언급되는 내용에는 현재의 예상에 근거한 미래예측진술이 포함되어 있으며, 이러한 진술은 회사가 미국 증권거래위원회에 제출한 자료에서 논의된 위험과 불확실성의 영향을 받습니다. 실제 상황에 따라 회사의 실적이 이러한 미래예측진술과 크게 달라질 수 있으므로, 해당 진술에 지나치게 의존하지 않도록 유의하시기 바랍니다. 어제 오후 아메리칸 애셋츠 트러스트의 실적 보도자료와 보충 자료가 8-K 양식으로 미국 증권거래위원회에 제출되었습니다. 두 자료 모두 현재 회사 웹사이트 americanassetstrust.com의 투자자 정보 섹션에서 확인하실 수 있습니다. 이제 아메리칸 애셋츠 트러스트의 사장 겸 최고경영자인 애덤 윌에게 통화를 넘기겠습니다.

안녕하십니까, 여러분. 오늘 함께해 주셔서 감사합니다. 아메리칸 애셋츠 트러스트는 3분기에 양호한 실적을 거뒀습니다. 포트폴리오 전반에서 고무적인 운영 실적을 기록했고 임대 활동도 꾸준히 진전됐습니다. 장기 금리가 큰 폭으로 상승하고 인플레이션이 많은 이들의 예상보다 더 지속되면서 경제 환경의 예측 가능성이 낮아진 가운데 거둔 성과입니다. 이러한 역풍에도 이번 분기에는 우량 해안 부동산의 탄탄한 가치와 수직 계열화된 운영 플랫폼의 강점이 입증됐습니다. 이러한 시기에는 인내심과 규율 있는 경영이 중요합니다. 신중하게 의사결정하고, 자본을 사려 깊게 배분하며, 장기적인 관점을 유지하는 당사의 접근 방식은 계속해서 좋은 성과를 내고 있습니다. 3분기 희석주당 운영자금(FFO)은 0.56달러로, 내부 전망을 약 0.05달러 웃돌았습니다. 포트폴리오 전체의 동일점포 현금 기준 순영업이익(NOI)은 분기에 8.3% 증가했고, 연초 이후로는 2.3% 증가했습니다.

4개 사업 부문 모두 분기 성장률이 플러스를 기록했습니다. 실적에는 주로 재산세 환급과 이전에 대손충당금을 설정했던 사무실 관련 미수금의 회수 등 일부 일회성 항목이 긍정적으로 반영됐습니다. 이러한 항목을 제외한 동일점포 현금 기준 순영업이익 증가율은 5.1%였습니다. 이러한 실적과 연말까지의 전망을 바탕으로 2026년 연간 운영자금(FFO) 가이던스를 주당 2.07달러로 상향 조정합니다. 이는 기존 중간값보다 2% 높은 수준입니다. 포트폴리오에 대해 말씀드리기 전에 거시경제 환경을 먼저 짚어보겠습니다. 지속적인 인플레이션으로 금리가 계속 상승 압력을 받고 있으며, 차입 비용과 자산 가치, 거래 활동을 통해 부동산 소유주들에게 영향을 미치고 있습니다. 저희도 예외는 아닙니다. 현재 저희 부채는 모두 고정금리이거나 스왑을 통해 고정금리로 전환돼 있으며, 2027년 3월까지 만기가 도래하는 부채는 없습니다.

다만 해당 만기를 차환하고 1월에 기간대출 금리 스왑이 만료되면 차입 비용이 증가할 것으로 예상하며, 이 영향을 2월에 발표할 2027년 전망에 반영하겠습니다. 저희는 충분한 유동성과 만기 대응을 위한 여러 방안을 갖추고 있어 시기와 실행 방식을 신중하게 결정할 수 있습니다. 한편 저희 부동산의 기초 여건은 여전히 건전합니다. 저희가 진출한 여러 시장에서 부동산 유형 전반에 걸쳐 신규 착공이 역사적 저점에 있거나 그에 가까운 수준이며, 금융 조달 비용과 건설 비용 상승으로 신규 개발의 타당성은 더욱 낮아지고 있습니다. 이는 저희 해안 지역 자산의 장기적 가치를 더욱 뒷받침합니다. 인플레이션은 운영 비용을 압박하지만, 계약상 임대료 인상 조항과 비용 회수, 그리고 다가구주택 및 호텔 사업에서 보다 빈번하게 이뤄지는 가격 재조정이 이러한 압력을 상쇄하는 데 도움이 됩니다. 이어서 포트폴리오 현황을 말씀드리겠습니다. 저희가 진출한 시장 전반에서 오피스 투어와 잠재 임차인의 관심은 견조했으며, 특히 입지가 좋고 편의시설을 갖췄으며 재무적으로 탄탄한 소유주가 뒷받침하는 건물이 두드러졌습니다.

저희가 경쟁력을 발휘하는 분야가 바로 이곳입니다. 규모가 큰 임대 계약 결정에는 여전히 시간이 걸릴 수 있지만, 잠재 계약은 계속 견조하며 지금까지 입주율이 임차인의 의사 결정에 중대한 영향을 미치는 모습은 보이지 않았습니다. 시장별 기초 여건에는 여전히 차이가 있습니다. 샌디에이고의 오피스 하위 시장 가운데 유티시와 델마하이츠는 가장 선호도가 높은 지역에 속하며, 경쟁력 있는 신규 공급은 매우 제한적입니다. 샌프란시스코는 기술 및 인공지능 분야 임차인의 활동이 활발해지고 양질의 공간에 대한 수요가 증가하면서 수혜를 보고 있습니다. 벨뷰는 최우량 입지에서 여건이 개선되고 있으며, 포틀랜드는 여전히 선별적인 시장이지만 저희는 공정한 몫을 넘어서는 계약을 계속 수주하고 있습니다. 4개 시장 모두에서 임대 활동은 꾸준했으며, 저희 부동산에 대한 임차인의 관심도 일관되게 이어지고 있습니다.

저희 오피스 포트폴리오는 분기 말 기준 약 86% 임대율을 기록했습니다. 이는 전년 동기 대비 약 400bp, 직전 분기 대비 140bp 상승한 수치입니다. 3분기에는 약 12만 4,000제곱피트의 임대 계약을 체결했으며, 비교 가능한 현금 임대료 인상률은 2.1%, 정액 기준 인상률은 8.2%였습니다. 4분기는 아직 임대가 개시되지 않은 연간 기본 임대료 약 1,200만 달러 규모의 체결 완료 임대 계약 약 21만 제곱피트로 시작했습니다. 이와 별도로 약 13만 2,000제곱피트는 임대 계약서 작성이 진행 중이며, 약 17만 8,000제곱피트에 대해서는 제안이 전달된 상태입니다. 저희는 체결된 임대 계약의 임대료 납부를 시작하는 한편, 임대 파이프라인을 체결 완료 계약으로 전환하는 데 주력하고 있습니다. 스펙 스위트 프로그램은 이러한 임대 활동에서 중요한 역할을 합니다. 임차인들은 입주 준비가 완료된 고품질 공간을 점점 더 선호하고 있으며, 저희가 이를 제공할 수 있다는 점은 임대 계약 체결 기간을 단축하는 데 도움이 됩니다.

2024년 초 이후 스펙 스위트 면적의 42%는 공사가 완료되기 전에 사전 임대되었습니다. 공사 완료 후 3개월 이내에 50% 이상, 6개월 이내에 75% 이상이 임대되었습니다. 이 정도의 성과라면 만족스럽습니다. 라호야 커먼스 타워 3에서는 오늘 오전 기준으로 신용도가 높은 잠재 임차인과 총 약 4만 1,000제곱피트에 달하는 두 개 층 전체에 대한 계약서 서명을 진행 중입니다. 또 다른 층의 추가 3,600제곱피트에 대해서도 계약서 작성이 진행 중입니다. 두 임대 계약이 모두 체결된다고 가정하면 건물의 임대율은 약 72%가 됩니다. 두 계약 모두 조만간 마무리될 것으로 예상합니다. 이는 타워 3를 개발할 당시 예상했던 유형의 임차인 수요를 보여줍니다. UTC 지역에는 경쟁력 있는 대규모 고품질 공간이 거의 없기 때문에, 잔여 공간을 임대하는 데 있어 저희의 입지가 유리하다고 봅니다.

샌프란시스코의 원 비치 스트리트에서는 2층 잔여 공간에 대해 제안서를 주고받고 있습니다. 계약이 성사되면 해당 부동산의 임대율은 82%에 이르게 됩니다. 건물의 해안가 입지와 독특한 특성, 그리고 품질은 잠재 임차인들에게 좋은 반응을 얻고 있습니다. 1층과 2층에 조성한 스펙 스위트는 저희가 기대했던 역할을 정확히 하고 있습니다. 방문 투어를 실제 제안 협상으로 이어가는 데 도움이 되고 있습니다. 원 비치 스트리트가 위치한 노스 워터프런트 하위 시장의 공실률은 약 19%로, 샌프란시스코 전체 공실률인 거의 28%보다 크게 낮습니다. 이러한 협상은 종합적으로 볼 때 저희의 주요 오피스 투자 자산 두 곳의 안정화에 의미 있는 진전을 나타냅니다. 분명히 말씀드리면, 이 계약들은 아직 체결되지 않았으며 최종 완료 절차가 남아 있습니다. 현재 구상대로 계약이 완료되고 예상되는 다른 임대 활동도 진행된다고 가정할 때, 이제 2026년 말 오피스 포트폴리오 전체 임대율이 약 84~86%에 이를 것으로 예상합니다.

다음 단계는 이 계약들을 최종 확정하고, 전반적인 임대 활동을 실제 임대료 수취와 현금흐름으로 전환하는 것입니다. 리테일 포트폴리오는 계속 양호한 실적을 보이고 있으며, 3분기 말 임대율은 98%로, 그동안 유지해 온 높은 입주율과 일치하는 수준입니다. 신규 리테일 건설이 제한적인 가운데 입지가 좋은 공간에 대한 수요가 견조하고, 구매력이 높은 고객층을 보유한 성숙한 상권에 대한 익스포저도 갖추고 있어 이 포트폴리오의 입지 경쟁력이 좋다고 봅니다. 분기 중 약 10만 8,000제곱피트 규모의 임대차 계약을 체결했으며, 비교 가능한 현금 임대료 상승률은 7.4%, 정액법 기준 임대료 상승률은 16.8%였습니다. 임차인들의 건전성은 양호합니다. 관리 대상 임차인은 많지 않으며, 임대차 만료로 공실이 발생하는 공간에서 임차인 구성을 개선하고 임대료를 높일 수 있는 기회를 모색하고 있습니다. 인플레이션과 금리 상승이 가계 예산에 미치는 영향을 비롯해 소비자 동향을 면밀히 살피고 있지만, 이들 부동산은 임차인에게 중요한 입지이며 AAT에는 안정적인 현금흐름원입니다.

샌디에이고 다가구 주택 시장에서는 시장 전반의 공실률이 낮아지기 시작했고, 임대료 상승률도 플러스로 돌아섰습니다. 신규 공급이 장기간 이어진 이후 고무적인 징후가 나타나고 있습니다. RV 파크를 제외한 샌디에이고 커뮤니티의 분기 말 임대율은 97%, 입주율은 95%였으며, 3분기 갱신 임대료와 신규 임대료는 모두 4% 상승했습니다. 특히 퍼시픽 릿지는 계절적 특성에 따른 여름철 퇴거 이후 반등해 3분기 말 입주율이 거의 97%에 이르렀습니다. 2분기 말 77%, 1년 전 92%와 비교해 상승한 수치입니다. 포틀랜드의 하살로 온 에이드는 경쟁이 치열한 도심 아파트 시장에서 운영되고 있지만, 최근 시장 데이터는 임대 흡수세가 개선되고 건설 물량이 줄어들고 있음을 보여줍니다. 하살로의 분기 말 임대율은 92%, 입주율은 91%였으며, 임대료 변동률은 전체적으로 보합세였습니다. 두 시장 모두에서 저희 팀은 시장 상황이 정상화되는 가운데 입주율과 임차인 유지에 집중하고, 개선되는 임대료 상승세를 실현하는 데 주력하고 있습니다.

리테일과 다가구 주택 포트폴리오 모두 분기 중 평균 임대료가 사상 최고치를 기록했다는 점도 말씀드릴 만합니다. 와이키키 비치 워크의 엠버시 스위트 호텔은 오아후 관광업이 다소 부진한 환경을 겪고 있는 가운데서도 분기 실적이 저희 예상보다 좋았습니다. 방문객 수요는 고르지 않고, 특히 가격에 민감한 여행객을 중심으로 요금 경쟁이 계속되고 있습니다. 요금 경쟁력을 지키고 입주율을 관리하며 비용을 통제하는 데 중점을 두고 호텔을 신중하게 운영하고 있습니다. 와이키키 비치 워크의 리테일 시설은 안정성을 제공하며, 대체 불가능한 이 자산을 저희가 완전 소유하고 있다는 점은 여전히 의미 있는 강점입니다. 3분기 호텔 객실당 매출(RevPAR)은 입주율 상승에 힘입어 전년 동기 대비 13% 증가했으며, 평균 일일 객실 요금은 보합세를 유지했습니다. 마무리하기 전에 자본 배분에 관해 몇 가지 말씀드리겠습니다. 먼저 배당부터 살펴보겠습니다.

이사회는 주당 0.34달러의 분기 배당을 결의했으며, 배당 기준일인 12월 10일 현재 주주에게 12월 17일 지급할 예정입니다. 3분기 배당성향은 높은 수준이었습니다. 이는 부분적으로 몇 년 전 체결한 사무실 임대차 계약과 관련해 임차인 시설 개선 비용을 대규모로 상환했기 때문입니다. 현재 사무실 부문 자본 지출의 상당 부분은 두 가지 분야에 집중되어 있습니다. 맞춤형 사무실 공간 프로그램과 체결된 임대차 계약에 따른 임차인 시설 개선입니다. 두 항목 모두 임대 활동과 향후 임대 수익을 뒷받침합니다. 사무실 편의시설 투자도 대부분 완료했으며, 이에 따라 해당 분야의 잔여 자본 지출 약정이 줄어들었습니다. 이러한 지출이 완화되고 최근 체결한 임대차 계약에서 현금 임대료가 발생하기 시작하면 배당 커버리지가 점진적으로 개선될 것으로 예상합니다. 이사회는 배당성향을 계속 면밀히 모니터링하고 있습니다. 외부 성장을 위해 잠재적 인수 기회와 기존 자산의 자본 재활용 기회를 계속 검토하고 투자 심사를 진행하고 있습니다.