인비테이션 홈스 26년 3분기 어닝콜

시작해 주십시오. 감사합니다, 진행자님. 좋은 아침입니다.

오늘 컨퍼런스콜에는 댈러스 태너 사장 겸 최고경영자, 팀 롭너 최고운영책임자, 존 올슨 최고재무책임자가 참석합니다. 준비된 발언을 마친 뒤, 당사 담당 매도 측 애널리스트들의 질문을 받겠습니다. 오늘 컨퍼런스콜에서는 2026년 3분기 실적 발표 자료와 보충 정보를 언급할 수 있습니다. 해당 자료는 어제 장 마감 후 배포했으며, 당사 웹사이트 www.invh.com의 투자자 관계 섹션에서 확인하실 수 있습니다. 오늘 컨퍼런스콜에서 언급하는 일부 내용에는 사업 실적, 재무 결과, 유동성 및 자본 자원과 관련된 미래예측진술과 과거 사실이 아닌 기타 진술이 포함될 수 있습니다. 이러한 진술에는 실제 결과나 성과가 언급된 내용과 중대하게 달라질 수 있는 위험과 불확실성이 따릅니다.

이러한 위험과 불확실성 중 일부는 2025년 연례 보고서(Form 10-K)와 당사가 수시로 증권거래위원회에 제출하는 기타 서류에 설명되어 있습니다. 법률상 달리 요구되는 경우를 제외하고, 당사는 미래예측진술을 업데이트하지 않으며 이를 업데이트할 의무가 없음을 명시적으로 밝힙니다. 또한 오늘 컨퍼런스콜에서 일부 비일반회계기준 재무 지표를 논의할 수 있습니다. 이러한 비일반회계기준 지표에 관한 추가 정보와 가장 유사한 일반회계기준 지표와의 조정 내역은 어제 배포한 실적 발표 자료에서 확인하실 수 있습니다. 그럼 댈러스 태너에게 컨퍼런스콜을 넘기겠습니다.

시작해 주십시오, 댈러스. 감사합니다, 스콧. 여러분, 좋은 아침입니다.

지난해 11월 투자자의 날 이후, 주민들에게 더 나은 서비스를 제공하고 운영 효율성을 높이며 주주 가치를 극대화하는 방식으로 자본을 배분하는 한편, 당시 제시한 계획을 실행하는 데 집중해 왔습니다. 다사다난한 한 해였으며, 주민들에게 계속 집중해 준 임직원 여러분께 감사드립니다. 가정들이 부담할 수 있는 양질의 주택을 찾도록 돕는 일은 당사와 정책 입안자, 그리고 무엇보다 주민들에게 공통된 목표입니다. 지난주 재무부는 「21세기 주택 공급 촉진법」에 따른 규정안을 발표했으며, 현재 대중 의견을 수렴하고 있습니다. 초기 검토 결과, 이 체계는 실행 가능하며 대체로 의회의 의도에 부합하는 것으로 보입니다. 세부 내용을 검토하고 있으며, 의견 수렴 절차에도 계속 참여하겠습니다. 수백만 미국 가정이 단독주택 임대에 의존하고 있습니다.

이들이 계속해서 유연하고 부담 가능한 주거 선택지를 이용할 수 있도록 하는 것이 중요합니다. 여러 어려움 속에서도 임직원들은 또 한 번 견조한 분기 실적을 달성했습니다. 동일 주택 기준 임대료 상승률은 3%로 올해 가장 높은 분기 실적을 기록했으며, 갱신 임대료 상승률은 4.3%였습니다. 또한 핵심 주당 운영자금(FFO)을 2.4% 늘려 0.48달러로 끌어올렸습니다. 이러한 실적은 회복력 있는 사업과 성과를 내는 팀을 보여줍니다. 이러한 회복력의 일부는 당사 주택에 대한 견조한 수요에서 비롯됩니다. 존 번스 데이터에 당사 시장의 비중을 반영하면, 9월 기준 주택 임대 비용은 구입 비용보다 월평균 1,000달러 이상 낮았습니다. 모기지 금리가 오르면 이 격차는 더 커질 가능성이 높습니다. 평균적으로 주민들이 당사와 41개월 넘게 함께 거주한다는 점을 고려하면, 절감액은 4만 2,000달러를 넘습니다. 이는 가정이 원할 경우 자기 집을 마련하기 위한 계약금으로 활용할 수 있는 금액입니다.

지난 한 해 동안 자본을 배분한 방식에서 당사의 원칙이 가장 분명하게 드러납니다. 보셨듯이 올해 당사는 상당수 주택을 공개 시장에서 매각했으며, 대부분은 실거주 목적으로 주택을 구매하는 가정에 매각했습니다. 이러한 매각을 통해 가치와 수요를 실시간으로 파악할 수 있습니다. 지난해 12월 이후 평균 매각 총액은 주택 한 채당 약 46만 달러였습니다. 한편 당사가 자사주를 매입한 가격을 기준으로 보면, 시장은 당사의 주택 한 채당 가치를 28만 달러에 불과한 것으로 평가하고 있습니다. 당사 주식이 저평가돼 있다고 말하는 것과, 이를 반복해서 실제 행동으로 옮기는 것은 별개의 문제입니다. 당사가 실제로 그렇게 해왔습니다. 지난해 당사는 자사주 약 10억 달러어치를 매입했으며, 이는 발행주식 수의 6%에 해당합니다. 매입 자금의 상당 부분은 주택 매각 대금으로 조달했습니다.

연간 자산 매각 가이던스를 수정한 뒤 제시한 중간값은 9억 5,000만 달러이며, 당사는 9월까지 이미 8억 3,300만 달러를 매각했습니다. 지금까지의 실행 성과에 만족하고 있습니다. 실제로 당사는 지난해 다른 어떤 주거용 부동산 투자신탁보다도 더 많은 자사주를 매입한 것으로 보고 있습니다. 또한 이사회가 방금 승인한 5억 달러 규모의 신규 자사주 매입 프로그램과 관련해, 시장 상황과 대차대조표에 대한 규율 있는 접근을 고려하면서 당사 주식이 주택 가치보다 상당한 할인율로 거래될 때마다 주택 매각 대금으로 자사주 매입 자금을 계속 조달할 계획입니다. 요약하면, 당사의 사업은 여전히 건전하며 임대는 입주자들이 가치를 인정하는 실질적인 혜택을 제공합니다. 당사는 자본 배분에 적용하는 것과 동일한 규율을 바탕으로 매일 입주자들의 신뢰를 얻는 데 집중하고 있습니다. 그럼 팀에게 마이크를 넘겨 영업 실적에 대해 말씀드리도록 하겠습니다.

감사합니다, 댈러스. 여러분, 좋은 아침입니다. 이번 분기의 핵심은 갱신 계약의 강세가 신규 임대료 상승세 둔화를 일부 상쇄했다는 점이며, 연말을 앞둔 현재 펀더멘털은 여전히 뒷받침되고 있습니다. 3분기 당사 팀은 동일 매장 순영업소득이 전년 동기 대비 1.1% 증가하는 성과를 거뒀습니다. 이는 핵심 매출이 1.6% 증가한 반면 핵심 영업비용은 2.5% 늘어난 결과입니다. 이를 항목별로 살펴보겠습니다. 먼저 임대료 상승이 핵심 동력이었던 매출부터 말씀드리겠습니다.

3분기 종합 임대료 상승률은 3%로, 2분기의 2.7%와 1분기의 1.6%에서 높아졌습니다. 2026년 들어 매 분기 전 분기 대비 개선된 것입니다. 세부 항목을 살펴보면, 임대료 상승은 주로 갱신 계약에 의해 견인됐습니다. 3분기 갱신 계약 임대료는 4.3% 상승해 2분기보다 1%포인트 높았습니다. 신규 계약 임대료 상승률은 마이너스 0.2%로, 지난해보다 50bp 개선됐습니다. 이는 2분기의 플러스 1.2%보다 낮지만, 통상적인 계절적 흐름에 부합합니다. 이 두 요소가 합쳐져 3분기 종합 상승률 3%를 기록했습니다. 임대료 상승 외에도 월평균 임대료는 전년 동기 대비 1.8% 올랐습니다. 이직률은 10bp 하락한 6.2%였으며, 분기 평균 점유율은 96.4%였습니다. 공급부터 시작해 몇 가지 추가 설명을 드리겠습니다. 대형 단독주택 임대 사업자의 공급은 완화되고 있습니다.

존 번스 자료에 따르면 8월 매물은 전년 동기 대비 13% 감소했으며, 애틀랜타, 탬파, 피닉스 등 당사의 3대 시장에서도 감소했습니다. 건설업체의 임대주택 공급도 2024년 2년 전에 정점을 찍었으며, 번스는 2027년과 2028년까지 공급 증가세가 계속 둔화할 것으로 예상합니다. 이 자료는 상황의 일부를 보여줍니다. 소규모 개인 임대인도 중요한 역할을 합니다. 이들은 파악하기가 더 어렵고, 도심 내 기존 주거지역에서 상당한 비중을 차지할 수 있습니다. 매매 시장의 공급 상황도 살펴보고 있습니다. 높은 모기지 금리로 일부 시장의 공급이 늘어나면서, 뜻하지 않게 임대인이 된 주택 소유자와 건설업체가 보유한 미판매 주택이 발생하고 있습니다. 요컨대 공급 상황은 여전히 엇갈리고 있으며, 계속해서 모니터링하겠습니다. 다만 현재로서는 당사의 접근 방식을 바꿀 만한 신호가 보이지 않습니다. 수요 측면의 여건은 여전히 양호합니다.

잠재 고객 문의와 주택 방문 건수는 지난해 수준을 유지하거나 웃돌고 있으며, 재임대 절차를 통해 주택을 꾸준히 임대하고 있습니다. 이제 비용을 살펴보겠습니다. 핵심 비용은 3분기에 2.5%, 연초 이후 3.3% 증가해 연간 가이던스 범위 안에 있습니다. 분기 고정비용은 1.1% 증가하는 데 그쳤습니다. 재산세가 소폭 하락해 보험료와 주택소유자협회 비용 상승을 상쇄했습니다. 통제 가능 비용은 4.9% 증가했으며, 주로 올여름 극심한 더위로 수리비와 공공요금이 상승한 데 따른 것입니다. 이제 10월 실적을 말씀드리겠습니다. 잠정 동일 매장 실적에서 종합 임대료 상승률은 2.2%로, 지난해보다 소폭 높았으며 3분기 이후 예상된 계절적 둔화를 반영했습니다. 이 가운데 신규 임대료 상승률은 1년 전보다 100bp 개선된 마이너스 2.2%였고, 갱신 임대료 상승률은 지난해와 같은 4.2%였습니다.

10월 평균 점유율은 96.1%로, 1년 전과 거의 같았습니다. 임대 실적 외에도, 당사 팀은 임대료 수납 및 주택소유자협회 업무를 중앙화하는 것을 포함해 투자자의 날에 발표한 여러 계획을 계속 진전시키고 있습니다. 또한 입주민과 더욱 개인화된 방식으로 소통할 수 있도록 입주민 고객관계관리 시스템도 발전시켰습니다. 앞으로 더 진척되면 자세한 내용을 공유해 드리겠습니다. 겨울철에 접어들면서도 점유율과 임대료 수준 간의 균형을 계속 유지해 새해를 탄탄한 기반에서 시작하는 것을 목표로 하겠습니다. 이번 실적을 뒷받침하기 위해 애써 주신 모든 팀원과 연말을 마무리하는 과정에서도 계속 노력해 주시는 분들께 감사드립니다. 존, 이어서 말씀해 주시죠. 감사합니다, 팀.