인디펜던스 리얼티 트러스트 26년 2분기 어닝콜

감사합니다. 안녕하십니까, 인디펜던스 리얼티 트러스트 2026년 2분기 실적 발표 컨퍼런스 콜에 오신 것을 환영합니다. 오늘 콜에는 스콧 셰퍼 회장 겸 최고경영자, 짐 세브라 사장 겸 최고재무책임자, 재니스 리차즈 수익 전략 전무, 제이슨 린치 투자 수석 부사장이 함께하고 있습니다. 시작에 앞서, 이번 콜에서 언급되는 모든 미래 예측성 발언은 현재의 기대와 신념에 기반한 것으로, 향후 사건과 재무 성과에 관한 것입니다. 이러한 발언은 미래 성과를 보장하지 않으며, 실제 결과가 크게 달라질 수 있는 위험과 불확실성을 포함하고 있습니다. 이 발언들은 1995년 사적 증권 소송 개혁법의 안전 항구 조항에 따라 선의로 이루어진 것이며, 법률상 요구되는 경우를 제외하고 IRT는 이를 업데이트할 의무가 없습니다.

이러한 위험에 관한 추가 정보는 IRT의 보도자료, 보충 자료 및 SEC 제출 문서를 참조해 주시기 바랍니다. IRT의 실적 보도자료 및 보충 자료 사본은 당사 웹사이트 투자자 섹션에서 확인할 수 있는 Form 8-K 최신 보고서에 첨부되어 있습니다. 이 자료들은 이번 콜에서 언급된 비-GAAP 재무 지표와 가장 직접적으로 비교 가능한 GAAP 재무 지표 간의 조정 내역을 포함하고 있습니다. 이상으로, 스콧 셰퍼 회장님께 마이크를 넘기게 되어 기쁩니다.

감사합니다, 스테파니. 그리고 오늘 아침 저희와 함께해 주신 모든 분들께 감사드립니다. 시장 상황이 계속 개선됨에 따라 저희 포트폴리오 전반에 걸쳐 운영 모멘텀이 강화되고 있음을 기쁘게 보고합니다. 실적이 보여주듯이, 임대료 상승률은 연중 내내 개선되어 2분기 신규 임대료가 전 분기 대비 120 베이시스 포인트 상승했으며, 7월에도 추가 상승이 있었습니다. 또한, 오늘 기준으로 8월 신규 임대 활동의 65%가 완료된 상황에서, 동종 임대 계약의 신규 임대료 차이는 약간 긍정적인 수준입니다. 임대료 차이의 지속적인 상승 추세는 저희 시장이 회복 국면에 있음을 명확히 보여주며, 저희가 새롭게 도입한 와이파이 수익원과 결합되어 동종 점포 매출 성장 가이던스에 대한 확신을 뒷받침합니다. 예상대로, 저희 시장 내 신규 공급 물량은 감소했으며, 거시경제적 수요 요인은 전국 평균을 상회하고 있습니다.

최근 고용 데이터는 지난 1년간 전국 일자리 증가의 주요 원동력이 의료 분야임을 계속해서 강조하고 있습니다. 이는 저희 전 지역에서 확인할 수 있습니다. 지난 1년간 저희 10대 주요 시장 모두에서 교육 및 의료 분야 고용이 전체 고용보다 더 빠르게 증가했으며, 이는 저희 거주자들의 소득 프로필과 일치합니다. 사람들은 계속해서 취업 기회와 삶의 질을 찾아 선벨트 및 중서부 시장으로 이주하고 있습니다. 높은 주택 소유 비용은 임대 수요와 IRT의 가치 제안을 지속적으로 뒷받침하고 있습니다. 즉, 더 큰 아파트 단위, 우수한 학군, 필수 소매점 및 고용 중심지와의 근접성, 그리고 신축 대비 월 임대료가 상당히 낮은 점이 거주자 유치와 유지에 계속해서 긍정적인 영향을 미치고 있습니다. 이 점을 감안할 때, 시장 상황의 꾸준한 개선은 지난해 대비 더 많은 리드 생성과 임대료 인하 혜택 사용 감소로 이어졌습니다.

중요하게도, 저희 포트폴리오 전반의 시장 점유율은 대체로 시장 전체 임대료 상승을 뒷받침할 수 있는 수준에 도달했습니다. 견고한 수요, 상승하는 시장 임대료, 정상화되는 임대료 인하 혜택의 결합이 앞서 언급한 임대료의 연속적인 개선을 이끌고 있습니다. 중서부 지역 커뮤니티의 동종 기간 신규 임대 갱신은 2분기에 2.3% 상승했고 7월에는 2.1% 상승했습니다. 선벨트 지역 커뮤니티의 신규 임대 차이는 2분기에 -3.8%였으나 7월에 180 베이시스 포인트 개선되었습니다. 서부 지역의 신규 임대 갱신은 2분기에 -3.2%였으나 7월에는 340 베이시스 포인트 개선되어 0.2% 상승을 기록했습니다. 종합해 보면, 저희 시장에서 임대료 상승의 순효과가 가속화되고 있습니다. 회복세가 진행됨에 따라, 저희 가치 향상 활동에서 발생하는 임대료 프리미엄도 증가할 것입니다.

저희는 아파트 단지를 완전히 재배치하는 방식을 취하기 때문에, 리노베이션된 자산은 최신 인테리어와 매력적인 현장 편의시설을 신축 대비 낮은 가격에 제공하면서도 중상위 수준의 투자 수익률을 달성하여 신축 클래스 A 자산과 성공적으로 경쟁합니다. 가치 향상 리노베이션 접근법은 즉각적인 임대료 프리미엄 확보와 더불어 장기적으로는 수리 및 유지보수 비용과 공실 전환 비용 절감의 혜택을 제공합니다. 리노베이션된 유닛에서 실현된 높은 임대료와 낮은 운영 비용은 NOI 마진을 확대했고, 동종 점포 NOI를 연간 20% 이상 증가시켰습니다. 또한, 지난 2년간 유닛 리노베이션 소요 시간을 크게 단축하여 앞으로는 점유율에 영향을 주지 않고 가치 향상 리노베이션 물량을 늘릴 수 있어 향후 NOI 성장에 추가적인 이점을 제공합니다.

마지막으로, 제 발언 초반에 언급했듯이, 이번 분기에는 커뮤니티 와이파이 사업 초기 단계를 계획보다 앞서 성공적으로 완료했습니다. 이 새로운 수익원은 올해 동종 점포 매출 성장 전망을 지원할 뿐만 아니라 내년 실적에 주당 최소 0.01달러의 핵심 FFO 기여도 할 것입니다. 요컨대, 저희 시장은 회복 국면에 있습니다. 저희는 2026년 가이던스 달성에 순조롭게 나아가고 있으며, 2027년을 향한 실적 모멘텀에 대해 기대하고 있습니다. 그럼, 이제 통화를 짐에게 넘기겠습니다.

감사합니다, 스콧. 모두 안녕하세요. 2분기 핵심 FFO 주당 0.28달러는 내부 기대치를 상회했으며, 이는 올해 가이던스 범위 중간값인 80bp를 웃도는 1.2%의 동종 점포 NOI 성장 덕분입니다. 이러한 초과 실적은 더 강한 매출 성장과 낮은 비용 증가에 기인합니다. 분기 동종 점포 매출 성장률 90bp는 기타 부동산 수익이 7.3% 증가한 데 힘입었으며, 연체 채권 비율도 전년 동기 1.3%에서 1.1%로 지속 개선되었습니다.

평균 점유율은 95%로 전 분기 대비 20bp 하락했으나, 이는 수익 극대화를 위해 점유율보다 임대료 인상을 우선하는 전략의 결과입니다. 앞으로 커뮤니티 와이파이 프로그램에서 발생하는 수익이 2026년 하반기 기타 부동산 수익과 동종 점포 매출 성장에 크게 기여할 것입니다. 곧 자세히 설명드리겠습니다. 분기 임대료 상승은 안정적인 요청 임대료와 감소하는 임대료 할인 사용의 결합으로 이루어졌습니다. 1월부터 5월까지 저희 시장 전반의 요청 임대료는 3% 상승했으며 이후 안정세를 유지하고 있습니다. 연중 수요가 강화되면서 4월 신규 임대의 54%였던 임대료 할인 사용을 7월에는 약 28%로 줄일 수 있었습니다.

그 결과, 동종 조건 신규 임대 거래 차익은 연중 1분기 -3.9%에서 2분기 -2.7%, 7월에는 -1.1%로 개선되었습니다. 마지막으로, 스콧이 언급했듯이 8월 신규 임대 계약의 65% 이상이 체결되면서 동종 조건 신규 임대 거래 차익은 약간 플러스로 전환되었습니다. 아직 초기 단계이지만, 시장 펀더멘털의 지속적인 개선이 더 나은 가격 결정력으로 이어지는 것을 보게 되어 기대가 큽니다. 오늘 준비된 발언에서 7월과 8월 데이터를 제공했습니다. 투자자분들께서는 향후 실적 발표에서 월별 데이터가 계속 제공될 것으로 기대하지 않으셔도 됩니다. 이번에 상세 데이터를 제공하는 이유는 첫째, 현재 신규 임대 거래 차익이 주목받고 있고, 둘째, 이 활동이 모멘텀과 가이던스 달성에 대한 저희의 자신감을 투자자분들이 이해하는 데 도움이 되기 때문입니다. 곧 자세히 설명드리겠습니다.

개별 시장과 신규 임대 성장에 대해 말씀드리면, 2분기에는 7개 시장에서 신규 임대 거래 차익이 플러스를 기록했고, 7월에는 11개, 8월 현재까지는 13개 시장에서 긍정적인 신규 임대 스프레드를 보이고 있습니다. 2분기 신규 임대 거래 차익이 가장 높았던 시장은 렉싱턴이 9.6% 플러스, 신시내티 4.6%, 찰스턴 1.8%, 콜럼버스와 오클라호마시티가 각각 1.1% 플러스, 샌안토니오 1%, 루이빌은 30bp 플러스였습니다. 가장 큰 시장인 애틀랜타의 2분기 신규 임대 거래 차익은 -3.4%였으나, 7월에는 2% 플러스로 가속화되었습니다. 갱신 임대의 경우, 당사의 데이터 과학 노력은 거주자 유지율에 큰 영향을 미치지 않으면서 갱신 양보금 사용을 줄이고 유효 갱신률을 높이는 데 기여하고 있으며, 이번 분기 거주자 유지율은 58%였습니다.

현재까지 유사 기간 임대에 대한 갱신 스프레드는 예상치를 상회하며 1분기 3.2%에서 2분기 4.1%로 상승했고, 7월에는 50bp 더 가속되어 4.6%를 기록했습니다. 현재 95% 완료된 8월 갱신은 4.5% 플러스를 기록하고 있습니다. 전반적으로 유사 기간 임대의 혼합 임대료 성장률은 1분기 70bp에서 2분기 1.3%로 개선되어 상반기 혼합 성장률은 1.1%가 되었습니다. 7월 유사 기간 임대의 혼합 임대료는 2.5% 플러스를 기록했습니다. 비용 측면에서는 동일 점포 운영비가 이번 분기 50bp 증가했으며, 이는 급여 및 계약 서비스 비용 상승에 기인하나 재산세와 보험료 감소로 일부 상쇄되었습니다.

당사의 부동산 Wi-Fi 이니셔티브와 관련해, 5월과 6월에 가동을 시작한 19개 커뮤니티에서 조기 시행된 덕분에 계획보다 약간 앞서 진행되고 있음을 기쁘게 보고드립니다. Wi-Fi는 2분기에 약 40만 달러의 추가 수익을 창출했으며, 이는 가이던스를 상회하는 수치로, 하반기 원래 목표인 550만 달러 수익과 300만 달러 NOI 달성을 위해 빠르게 증가하고 있습니다. 자본 배분으로 전환하면, 당사의 가치 향상 리노베이션 프로그램은 여전히 가장 매력적인 투자 기회입니다. 올해 상반기까지 1,026개 유닛을 완료하여 원래 가이던스인 2,000~2,500개 유닛 달성 궤도에 올랐습니다. 상반기 리노베이션에서 16%의 ROI를 달성했으며, 스콧이 강조한 대로 시장 임대료가 계속 회복됨에 따라 앞으로 더 높은 임대료 프리미엄을 확보할 것으로 기대합니다.