글래드스톤 랜드 26년 2분기 어닝콜

부디 말씀해 주십시오. 멜리사, 소개해 주셔서 감사합니다.

저는 데이비드 글래드스톤이며, 이번은 글래드스톤 랜드의 분기별 컨퍼런스 콜입니다. 오늘 전화로 참석해 주신 모든 분들께 감사드립니다. 바쁘신 와중에도 시간을 내어 저희 발표를 듣고 최신 정보를 받아주셔서 진심으로 감사드립니다. 먼저, 투자자 관계 담당 이사인 캐서린 거크의 말씀을 듣겠습니다. 그녀가 이번 콜과 관련된 특정 규제 사항에 대해 간단히 공시할 예정입니다. 캐서린, 말씀해 주십시오.

감사합니다, 데이비드, 그리고 모두 좋은 아침입니다.

오늘 콜에서는 경영진의 추정, 가정 및 전망에 기반한 미래 예측 진술이 포함될 수 있습니다. 미래 실적에 대한 보장은 없으며, 실제 결과는 다양한 불확실성으로 인해 이러한 진술에 명시되거나 암시된 내용과 크게 다를 수 있습니다. 관련 위험 요소는 저희 SEC 제출 서류에 명시되어 있으며, 해당 서류는 웹사이트 투자자 페이지 gladstoneland.com에서 확인하실 수 있습니다. 법률에 의해 요구되지 않는 한, 저희는 이러한 진술을 업데이트할 의무가 없습니다. 자세한 정보는 어제 발표된 Form 10-Q 및 실적 보도자료 사본을 웹사이트에서 확인해 주시기 바랍니다. 또한 이메일 알림 서비스에 가입하시고, 투자자 관계 부서 연락처 정보를 확인하실 수 있습니다. 저희는 X @GladstoneCo, 페이스북, 링크드인에서도 만나실 수 있습니다. 두 가지 모두의 키워드는 글래드스톤 컴퍼니입니다.

오늘은 FFO, 즉 펀드 프롬 오퍼레이션에 대해 말씀드리겠습니다. 이는 비-GAAP 회계 용어로, 부동산 매각에서 발생한 손익과 자산 손상차손을 제외한 순이익에 부동산 자산의 감가상각비를 더한 금액으로 정의됩니다. 또한 일반적으로 특정 일회성 수익과 비용을 조정한 Core FFO와, GAAP 임대료를 정상화된 현금 임대료로 전환하는 등 일부 비현금 항목을 추가로 조정한 Adjusted FFO에 대해서도 언급할 수 있습니다. 이러한 지표들이 당사의 영업 실적을 더 잘 나타내고 기간별 성과 비교를 용이하게 한다고 믿고 있습니다. 이제 다시 데이비드 글래드스톤에게 넘기겠습니다.

네, 감사합니다. 저희가 보유한 포트폴리오에 대해 말씀드리겠습니다. 현재 저희는 142개 농장에서 약 98,000에이커의 토지와 약 56,000 에이커피트, 즉 약 180억 갤런의 물을 보유하고 있습니다. 농장은 14개 주에 분포되어 있으며, 물 자산은 모두 캘리포니아에 있습니다. 이번 분기에는 인수나 처분이 활발하지 않았으나 분기 말에 플로리다에 있는 두 개의 감귤 농장으로 구성된 부동산을 약 300만 달러에 매각했습니다. 면적은 적은 편이었습니다. 원래 임차인이 임대 계약을 위반했고, 대체 임차인은 훨씬 낮은 임대료를 지불했습니다. 감귤 시장의 지속적인 약세를 고려할 때, 해당 부동산을 매각하고 그 대금으로 관련 담보대출이나 다른 자산에 투자하는 것이 최선이라고 판단했습니다.

앞으로 몇 분기 동안 지속적인 포트폴리오 검토의 일환으로 추가 농장 매각을 고려할 수도 있습니다. 대부분의 매각 대금을 부채 상환과 우선주 매입에 사용할 경우, 이는 당사에 매우 긍정적일 것입니다. 저희는 인수에 대해 계속해서 신중한 접근을 유지하며 시장 상황이 개선될 때를 대비해 적극적으로 활동할 것입니다. 금리가 하락하면 포트폴리오를 다시 확장하는 것이 합리적입니다. 연준에 금리 인하를 요청하는 등 할 수 있는 모든 노력을 해주시면, 저희도 더 많은 거래를 진행할 준비가 되어 있습니다.

이전 모든 컨퍼런스 콜에서 말씀드렸듯이, 특히 견과류와 와인용 포도 같은 영구 작물 시장의 변화로 인해 일부 농장에서는 재배자의 고정비용을 줄이고, 더 높은 작물 수익 배분을 통해 당사가 상승분에 더 많이 참여할 수 있도록 임대 구조를 수정했습니다. 따라서 저희는 운영에 훨씬 더 적극적으로 참여하고 있습니다. 전반적으로 2025년 아몬드와 피스타치오 수확량은 매우 좋았으며, 수확량이 대체로 기대를 상회했습니다. 피스타치오 작물의 최종 가격은 아직 결정되지 않았지만, 이런 모든 절차를 완료하는 데는 시간이 오래 걸린다고 생각합니다. 일부 절차로부터 받은 신호에 따르면, 최종 가격은 전년도보다 높을 것으로 예상됩니다. 따라서 올해 4분기에 해당 수확에서 상당한 추가 수익을 인식할 것으로 기대하고 있습니다.

2026년 작물에 대해서도 대부분의 농장과 유사한 계약을 체결했습니다. 그래서 우리는 과거 문제들을 극복하기 위해 설정한 동일한 방향을 계속 유지하고 있습니다. 관련 수익과 이익의 대부분은 다시 한 번 4분기에 인식될 예정입니다. 회계팀으로부터 그 시점에 얼마만큼 인식했는지에 대해 들으실 수 있을 것입니다. 또한, 작물 보험이 중요한 역할을 계속하고 있음을 모두에게 상기시키고 싶습니다. 이는 특히 농장들의 강력한 생산 이력을 고려할 때 하방 위험을 제한하는 데 도움이 됩니다. 큰 해가 될 수도 있지만 문제가 발생할 경우, 보험은 항상 큰 손실로부터 우리를 보호해 줍니다. 우리의 목표는 결국 현재 수익 공유 방식으로 운영 중인 농장들을 고정 임대료 기반의 전통적인 임대 구조로 전환하는 것입니다.

전환 시기는 작물 생산량, 가격, 금리, 투입 비용, 그리고 가장 중요한 물 공급 가능성과 같은 여러 요인에 따라 달라질 것입니다. 물 공급 가능성에 관해 일부 문제가 발견되고 있습니다. 앞으로 6개월 내에 만료 예정인 임대 계약이 여섯 건 있습니다. 이 임대 계약들은 2026년 종료 연도 기준으로 전체 임대 수익의 약 3.5%에 해당합니다. 현재 기존 임차인과 잠재적 임차인 모두와 협의 중이며, 만료 전에 모든 임대 계약을 갱신할 수 있을 것으로 기대하고 있습니다. 또한 물 임대 등 여러 대체 수익 기회도 모색하고 있습니다. 우리 농장 중 일부는 물을 보유하고 있어 이를 임대할 수 있습니다. 또한 휴경 프로그램과 제가 네 명의 임차인과 논의해온 태양광 관련 사업도 추진 중입니다. 이번 분기에 몇몇 임차인으로부터 현금 임대료를 받았습니다.

일관된 적시 지급 패턴이 확인될 때까지 이들은 계속해서 미수 상태로 유지할 예정입니다. 여기서 마치고 우리 부사장 빌 라이먼에게 넘기겠습니다. 빌, 오늘은 캘리포니아에 계신가요?

네, 오늘은 실제로 아이다호에 있습니다, 데이비드.

감사합니다. 계속 진행해 주세요.