아메리칸 홈스 포 렌트 26년 2분기 어닝콜

좋은 아침입니다. 2026년 2분기 실적 컨퍼런스 콜에 참석해 주셔서 감사합니다. 오늘 함께한 분들은 브라이언 스미스 최고경영자, 크리스 라우 최고재무책임자, 그리고 링컨 팔머 최고운영책임자입니다. 이 콜에는 미래 예측성 발언이 포함될 수 있음을 알려드립니다. 이번 컨퍼런스 콜에 포함된 과거 사실 진술을 제외한 모든 발언은 미래 예측성 발언으로, 실제 결과가 이 발언에서 예상한 것과 크게 다를 수 있는 여러 위험과 불확실성에 노출되어 있습니다. 이러한 위험과 당사의 사업 및 미래 실적에 부정적인 영향을 미칠 수 있는 기타 요인들은 보도자료와 SEC 제출 문서에 자세히 설명되어 있습니다. 모든 미래 예측성 발언은 2026년 7월 31일 현재 시점에 한해 유효합니다.

법률상 요구되는 경우를 제외하고, 당사는 새로운 정보, 향후 사건 또는 기타 사유로 인해 미래 예측성 발언을 업데이트하거나 수정할 의무가 없습니다. GAAP와 비-GAAP 재무 지표 간 조정 내역은 당사의 실적 보도자료와 보조 정보 패키지에 포함되어 있습니다. 참고로, 당사의 영업 및 재무 실적은 GAAP 및 비-GAAP 지표를 포함하여 실적 발표 자료와 보조 정보 패키지에 상세히 기재되어 있습니다. 이 문서들과 SEC 보고서, 그리고 이번 컨퍼런스 콜의 오디오 웹캐스트 재생은 www.amh.com에서 확인하실 수 있습니다. 이제 브라이언 스미스 최고경영자에게 마이크를 넘기겠습니다.

모두 환영합니다. 오늘 참석해 주셔서 감사합니다. 실적 발표에 앞서, 지난달 압도적인 초당적 지지로 법제화된 주택 지원법(Road to Housing Act)에 대해 간단히 말씀드리겠습니다. 이 법은 주택 가격 부담 문제를 해결하기 위한 정책 입안자들의 신중한 접근 방식을 반영하며, 업계가 보다 확실한 환경에서 앞으로 나아갈 수 있도록 합니다. 이 법은 단독 주택 임대가 광범위한 주택 생태계에서 중요한 역할을 한다는 점을 인정하며, 당사의 가치 제안의 여러 측면을 강화합니다. 첫째, 주택 가격 부담 문제 해결에 있어 신규 주택 건설의 역할을 인정합니다. 이는 전국적으로 새로 지어진 고품질 주택을 지속적으로 공급하는 당사의 자체 개발 프로그램의 중요성을 부각시킵니다. 둘째, 기존 단독 주택 임대를 보호함으로써, 이 법안은 전문적으로 관리되는 임대 주택이 우리나라 주택 환경에서 중요한 요소임을 인정합니다.

수백만 가구가 주택 소유의 부담 없이도 고품질 주택과 쾌적한 지역사회에서 계속 거주할 기회를 갖게 될 것입니다. 셋째, 이 법안은 기존 임대 포트폴리오 통합 능력을 유지하여 AMH가 전국의 더 많은 가구에 최고 수준의 거주 경험을 제공할 수 있도록 합니다. 이는 거주자뿐만 아니라 AMH 플랫폼에서 추가 주택이 최적화됨에 따라 주주들에게도 가치를 창출합니다. 이제 실적으로 넘어가겠습니다. 당사의 다각화된 포트폴리오 전반에 걸친 고품질 단독 주택 임대 수요는 여전히 견조합니다. 우리는 또 한 번 훌륭한 봄 임대 시즌을 포함해 상반기에 강한 실적을 기록했습니다. 팀은 올해 상반기 동안 기록적인 수의 주택을 효율적으로 전환 및 재임대했으며, 비용도 철저히 관리했습니다.

이러한 비용 통제 외에도 개발 프로그램과 자본 배분 결정의 기여로 인해, 당사는 주당 핵심 FFO 가이던스 중간값을 0.03달러 상향 조정해 1.95달러로 제시했으며, 이는 전년 대비 4.3% 성장한 수치입니다. 2분기 동일 주택 실적을 보면, 평균 점유율은 96%였고, 신규 임대 및 갱신 임대의 혼합 임대료 상승률은 각각 1.4%, 3.2%, 2.7%로 핵심 수익이 2.3% 성장했습니다. 특히 신규 및 갱신 임대료 상승률이 분기 내내 가속화되어 당사 주택에 대한 견조한 수요를 반영했습니다. 이러한 모멘텀은 7월에도 이어져 점유율은 96.1%를 유지했고, 신규 임대 및 갱신 임대의 혼합 임대료 상승률은 각각 1.6%, 3.3%, 2.8%였습니다. 하반기를 전망하면, 2026년 임대 종료 건의 3분의 1만 남아 있는 임대 종료 프로필의 혜택을 기대하고 있습니다.

이는 점유율 곡선을 상당히 평탄하게 만들고, 2027년을 앞두고 재고 및 가격 측면에서 좋은 출발점이 될 것입니다. 투자 측면에서는 자본 배분에 대해 계속해서 신중한 접근을 유지하고 있습니다. 개발 프로그램은 계획대로 진행 중입니다. 사전 임대 노력과 팀의 수직 건설 비용 안정화 성공 덕분에 초기 수익률이 다소 개선되고 있습니다. 매각 측면에서는 MLS 상의 개인 주택 구매자 수요가 여전히 강세를 보이고 있습니다. 이 기회를 활용해 포트폴리오 최적화 노력을 가속화하고 있으며, 올해 상반기에 4%대의 자본환원율로 1,300채 이상의 주택을 매각하며 계획을 앞서가고 있습니다. 참고로, 올해는 매각 프로그램에서 발생한 수익으로 대차대조표 상 개발 비용을 매칭 펀딩하고 있습니다.

앞으로도 말씀드렸듯이, 발생하는 포트폴리오 통합 기회를 활용할 수 있는 좋은 위치에 있습니다. AMH는 의미 있는 가치를 창출할 수 있는 플랫폼과 대차대조표를 보유하고 있지만, 자본 비용과 경제성이 타당할 때에만 이를 실행할 것입니다. 마지막으로, 올해 상반기는 매우 좋은 성과를 거두었으며 업계의 미래에 대해 낙관하고 있습니다. 전국 각지의 팀원들께서 고품질 주택과 우수한 거주자 경험을 제공하기 위해 노력해 주신 데 대해 감사드립니다. 이제 콜을 크리스에게 넘기겠습니다.

감사합니다, 브라이언, 그리고 모두 좋은 아침입니다. 평소와 같이 오늘은 세 가지 주제를 다루겠습니다. 첫째, 분기 실적 검토, 둘째, 대차대조표 및 최근 자본 활동 업데이트, 셋째, 2026년 가이던스 상향에 관한 코멘터리로 마무리하겠습니다. 운영 실적부터 시작하자면, 팀들은 뛰어난 2분기 실적을 기록하며 보통주주 귀속 순이익 1억 1,360만 달러, 희석 주당순이익 0.31달러를 달성했습니다. FFO 기준으로는 주당 0.49달러의 코어 FFO를 기록해 전년 대비 5.2% 성장했고, 조정 FFO는 주당 0.45달러로 8.3% 성장했습니다. 특히 이번 분기 FFO 성장은 AMH 사업 전반에 걸친 탁월한 실행 덕분에 이루어졌습니다.

두 가지 예를 들자면, 동일 주택 포트폴리오 내에서 팀들은 봄 임대 시즌을 잘 활용해 분기 내내 임대 스프레드와 점유율을 연속적으로 성장시켰으며, 연간 통제 가능한 비용 증가율을 1% 미만으로 억제하는 데 성공했습니다. 더불어, 팀들은 최근 건설된 AMH 개발 주택의 임대 및 사전 임대에서 신기록을 세우며 동일 주택 포트폴리오 외부에서 추가 NOI 기여를 이끌어냈습니다. 개발 관련해서는 이번 분기에 완전 소유 및 합작 투자 포트폴리오에 총 651채의 주택을 인도했습니다. 그중 542채는 완전 소유 포트폴리오에 인도되었으며, 총 투자 비용은 약 2억 2천만 달러에 달합니다. 또한, 브라이언이 언급했듯이, 이번 분기에도 활발한 매각 활동이 이어졌습니다. 연초부터 현재까지 약 3억 8천만 달러의 순수익을 창출하며 초기 예상 일정을 여유 있게 앞서가고 있습니다.

이는 연간 기준으로 볼 때, 올해 초에 제시한 4억 달러에서 6억 달러 범위의 상위 절반에 근접하고 있음을 의미하며, 이에 따라 계획했던 추가 부채 필요성이 일부 줄어들고 있습니다. 다음으로, 재무상태표와 최근 자본 활동에 대해 간단히 말씀드리겠습니다. 분기 말 기준으로, 우선주를 포함한 순부채 대비 조정 EBITDA 비율은 5.2배였습니다. 재무상태표상 현금은 약 8,400만 달러가 있었고, 12억 5천만 달러 규모의 리볼빙 신용 한도 중 3억 9천만 달러를 차입한 상태였습니다. 또한, 이번 분기 동안 평균 주당 29.88달러에 410만 주의 보통주를 총 1억 2,300만 달러에 매력적으로 재매입했습니다. 다음으로, 어제 발표된 실적 보도자료에서 긍정적으로 수정된 2026년 수익 가이던스에 대해 설명드리겠습니다.

동일 주택 포트폴리오부터 시작하자면, 팀의 뛰어난 비용 통제 실행과 일부 소규모 주에서의 다소 우호적인 재산세 소식을 반영하여, 연간 코어 비용 증가율 중간값을 75베이시스 포인트 낮춰 2%로 조정했습니다. 이에 따라 코어 순영업소득(NOI) 성장률 중간값을 40베이시스 포인트 상향 조정해 2.4%로 설정했으며, 2026년 동일 주택 코어 NOI 마진은 2025년 대비 다소 확대될 것으로 예상합니다. 비동일 주택 포트폴리오에서도 유사한 비용 절감 효과와 견고한 AMH 개발 임대 활동의 추가 기여로 코어 NOI가 증가할 것으로 기대합니다. 예상보다 좋은 매각 활동과 추가 주식 재매입을 합산하여, 2026년 연간 코어 FFO 주당 기대치 중간값을 총 0.03달러 상향 조정했습니다.

새로운 중간값인 주당 1.95달러는 이전 범위의 상단에 해당하며, 전년 대비 4.3% 성장 기대치를 반영해 AMH가 주거 부문에서 선두 자리를 유지할 것으로 전망됩니다. 질문을 받기 전에 마지막으로 한 말씀 드리겠습니다. 브라이언이 시작할 때 언급했듯이, 업계가 최근의 불확실성에서 벗어나기 시작함에 따라, AMH가 단독 주택 임대의 최대 통합 운영자이자 개발업체로서의 입지는 그 어느 때보다 중요해질 것입니다. AMH 개발 프로그램은 외부 성장을 통제하는 동시에 전국적으로 필요한 주택 공급을 제공할 수 있는 독특한 능력을 부여하며, 이를 통해 거주자, 지역사회, 주주들에게 지속적으로 가치를 창출하고 있습니다. 이상으로 질문을 받겠습니다.