FRP 홀딩스 26년 2분기 어닝콜

감사합니다, Mike. 안녕하십니까, 오늘 참석해 주셔서 감사합니다. 저는 FRP 홀딩스, Inc.의 최고재무책임자 Matt McNulty입니다. 오늘 발표자로는 John Baker III CEO, David deVilliers III 사장 겸 최고운영책임자, Mark Levy 최고투자책임자가 함께합니다. 또한 이번 콜에는 John Baker II 이사회 의장, David deVilliers Jr. 부의장, John Milton 부사장, John Klopfenstein 최고회계책임자가 참석하고 있습니다. 참고로, 이번 콜에서 언급되는 미래 관련 진술은 본질적으로 위험과 불확실성을 내포하고 있어 실제 결과와 사건이 예측과 크게 다를 수 있습니다. 이러한 위험과 불확실성은 당사의 SEC 제출 서류에 명시되어 있습니다.

또한, 일반적으로 인정된 회계원칙(GAAP)에 따라 제시된 재무 결과를 보완하기 위해 FRP는 규정 G(Regulation G) 의미 내에서 특정 비-GAAP 재무 지표를 제공합니다. 이번 콜에서 언급되는 비-GAAP 재무 지표는 순영업소득(NOI), 프로포마 NOI, 운영자금(FFO), 주당 FFO입니다. 또한 부채서비스커버리지와 공정시장가치 대비 순부채 비율도 언급하며, 이는 GAAP에 따라 산출된 지표가 아닙니다. FRP는 이러한 비-GAAP 재무 지표를 운영 분석과 운영 및 재무 성과의 의미 있는 추세를 모니터링, 평가, 식별하는 데 사용합니다. 이 지표들은 GAAP 재무 지표를 대체하는 것이 아니며 그렇게 보아서는 안 됩니다. 순영업소득을 GAAP 순이익과 조정하는 내용은 최근 제출한 10-Q, 실적 보도자료, 홈페이지에 게시된 분기 실적 자료를 참고해 주시기 바랍니다.

이제 운영 보고를 위해 사장 겸 최고운영책임자인 David deVilliers III에게 마이크를 넘기겠습니다.

David: 감사합니다, Matt. 안녕하십니까, 여러분.

2분기는 대체로 예상한 대로 진행되었습니다. 산업용 임대는 당초 예상보다 시간이 더 걸리고 있으나, 임차인 활동은 계속 개선되고 있습니다. 당사의 재무상태는 여전히 매우 견고하며, 장기 전략에도 변함이 없습니다. FRP가 나아갈 방향부터 말씀드리겠습니다. 이는 우리가 하는 모든 일의 기본이기 때문입니다. FRP에서는 엄격한 자본 배분이 전략의 핵심입니다. 우리는 각 추가 자본이 장기적으로 가장 높은 위험 조정 수익을 낼 수 있는 곳을 지속적으로 평가합니다. 이 철학은 산업용, 다가구, 광산 로열티를 포함하는 포트폴리오와 파이프라인을 만들어냈습니다. 각 사업은 반복적인 순영업소득(NOI)을 창출하고 장기적인 주주 가치를 만들며, 당사에서 중요한 역할을 합니다. 하지만 앞으로를 내다볼 때, 우리는 산업용 부문이 가장 큰 기회라고 믿고 있습니다. 산업용 부동산은 물류, 제조, 유통, 서비스 지향 산업 사용자들을 포함합니다. 이는 당사 시장 전반에서 가장 매력적인 장기 투자 기회를 제공합니다.

따라서 향후 대부분의 재량적 성장 자본은 산업용 포트폴리오 확장에 투자될 것으로 예상합니다. 우리는 FRP의 정체성을 바꾸는 것이 아닙니다. 추가 자본이 투입되는 방향을 바꾸고 있는 것입니다. 당사의 목표는 산업용 부문을 NOI와 FFO에 더 큰 기여자로 성장시키는 동시에 다가구 및 광산 사업을 계속 소유, 운영, 개발하며 가치를 극대화하는 것입니다. 아나코스티아 강을 따라 진행 중인 리버프런트 프로젝트가 이 철학을 잘 보여줍니다. 이는 단순한 또 다른 다가구 개발이 아닙니다. 수년간의 인허가, 인프라 투자, 개발을 통해 가치와 수익을 창출한 유산 토지 위치로, 오늘날 비슷한 부지를 인수하는 것보다 복제하기 어려운 기회입니다. 이러한 유산 기회는 FRP의 장기 가치 창출에 중요한 부분으로 남아 있습니다. 이 세 사업은 함께 반복적인 NOI, 재무 건전성, 그리고 장기 투자를 지속할 수 있는 유연성을 제공합니다.

우리는 재무 건전성을 바탕으로 이 전략을 실행하고 있습니다. 이번 분기 말 현금 약 1억 100만 달러를 포함해 약 1억 3천만 달러의 유동성을 확보했으며, 보수적으로 레버리지를 운용하는 재무 상태를 유지하고 있습니다. 이 같은 재무 건전성은 FRP를 오랫동안 정의해온 엄격한 원칙을 유지하면서 임대, 안정화, 선택적 투자를 할 수 있는 유연성을 제공합니다. 이번 분기에 우리는 약 940만 달러의 프로포마 NOI와 약 410만 달러, 주당 0.21달러의 FFO를 창출했습니다. 지난 1년 동안 알트만 로지스틱스 인수로 인해 산업 플랫폼의 규모와 이 전략을 실행하는 데 필요한 운영 역량이 크게 확장되었습니다. 현재 진행 중인 산업 개발 파이프라인이 내년 1분기까지 완공되면, 산업 포트폴리오는 2025년 말 약 80만 평방피트에서 약 210만 평방피트로 성장할 것입니다. 고무적인 점은 임대 모멘텀이 계속해서 개선되고 있다는 것입니다.

여러 시장에서 부동산 투어, 제안서 제출, 임차인과의 논의, 그리고 활발한 협상이 모두 증가하고 있습니다. 약 20,700 평방피트의 임대 계약을 체결했으며, 약 97,500 평방피트에 대해서는 활발한 임대 협상이 진행 중입니다. 임대 실행은 아직 고르지 않지만, 현재 임차인 활동은 1년 전보다 현저히 강해져서 이러한 논의가 계약으로 전환될수록 점유율과 FFO가 개선될 것이라는 확신이 커지고 있습니다. 광산 부문은 이번 분기에 약 410만 달러의 NOI를 창출했으며, 이는 전년 대비 약 12% 증가한 수치입니다. 이 부문은 매우 효율적인 사업으로, 적은 추가 자본 투입으로 지속 가능한 반복 현금 흐름을 창출하며, 개발 전략을 위한 중요한 자금 및 재무 유연성을 계속 제공합니다. 다세대 주택 개발 파이프라인은 2028년 1분기에 사우스캐롤라이나 그린빌과 플로리다 에스테로에서 510가구를 공급하여 포트폴리오를 1,827가구에서 2,337가구로 확장할 예정입니다.

다세대 주택 부문 내 운영 환경은 여전히 혼재되어 있습니다. 그린빌은 계속해서 좋은 성과를 보이고 있는 반면, 워싱턴 D.C.는 신규 공급 증가와 높은 연체율의 영향을 받고 있습니다. 우리는 공급 압력이 구조적이라기보다 경기 순환적이라고 보고 있으나, 수금과 연체율은 여전히 해당 지역의 규제 환경에 영향을 받고 있습니다. 우리의 초점은 명확합니다: 포트폴리오를 잘 운영하고, 이미 진행 중인 개발을 완성하며, 엄격한 실행을 통해 장기 가치를 지속적으로 창출하는 것입니다. 다세대 주택은 FRP에 중요한 사업인 동시에 광산 부문도 중요한 사업이며, 이 둘은 산업 플랫폼의 지속적인 성장과 상호 보완적인 역할을 합니다. 앞서 언급한 산업 및 다세대 주택 개발 파이프라인은 총 프로젝트 비용 약 5억 600만 달러와 예상 안정화 NOI 약 3,400만 달러를 나타내며, 이 중 약 1,660만 달러가 FRP의 지분입니다. 우리의 목표는 명확합니다: 이 프로젝트들을 완공하고 임대하며 안정화시켜 주주들에게 창출하는 가치를 극대화하는 것입니다.

우리는 이제 연간 NOI를 약 3,620만 달러로 예상하며, 이는 당초 계획인 3,710만 달러와 비교됩니다. 약 90만 달러 감소는 주로 산업 임대 지연으로 인한 80만 달러와 워싱턴 D.C. 다세대 주택 포트폴리오의 100만 달러 운영 역풍을 반영한 것입니다. 이는 예상보다 강한 광산 부문 실적으로 인한 85만 달러 증가에 일부 상쇄됩니다. 단기적으로 FFO는 임대 시기, 높은 플랫폼 비용, 그리고 증가한 이자 비용을 계속 반영할 것입니다. 중요하게도, 인력, 시스템, 기술에 대한 투자는 훨씬 더 큰 회사를 지원할 운영 플랫폼을 구축했으며, 점유율이 개선됨에 따라 의미 있는 운영 레버리지를 창출할 것입니다. 우리의 재무 상태는 여전히 가장 큰 경쟁 우위 중 하나로, 부채 서비스 커버리지가 약 2.82배이고 순부채가 공정시장가치의 약 19%에 해당하며 상당한 유동성을 보유하고 있습니다.

우리의 전략은 간단합니다: 산업 포트폴리오 임대를 계속하고, 이미 진행 중인 개발을 완료 및 안정화하며, 업계에서 가장 강력한 재무 상태 중 하나를 유지하고, 산업 플랫폼의 장기 성장에 계속 투자하면서 이미 보유한 다세대 및 광산 사업의 가치를 극대화하는 것입니다. 우리는 이러한 우선순위에 대한 일관된 실행이 장기적으로 상당한 주주 가치를 창출할 것이라고 믿습니다. 이제 통화를 우리 최고투자책임자인 마크 레비에게 넘기겠습니다.

감사합니다, 데이비드, 그리고 좋은 아침입니다. 산업 포트폴리오에 대한 관점, 현재 임대 시장에서 보고 있는 상황, 그리고 현재 개발 사이클이 계속 진화함에 따라 사업을 어떻게 포지셔닝하고 있는지에 대해 몇 분간 말씀드리겠습니다. 중요한 출발점은 포트폴리오의 라이프사이클에서 우리가 어디에 있는지입니다. 개발 파이프라인의 상당 부분이 최근에 완료되었거나 아직 완공을 앞두고 있습니다. 이는 임대 기본 여건이 개선되고 있는 상황에서의 일입니다. 임차인의 의사결정은 여전히 신중하며 거래 기간도 과거 기준보다 길지만, 전반적인 활동은 크게 증가했으며, 다양한 임차인들이 견고한 운영 실적과 강력한 기업 재무 상태를 유지하고 있습니다. 대부분의 임차인은 성장 지속과 시장 점유율 확대를 위한 필수 투자를 집중하고 있습니다. 이러한 현상을 우리 포트폴리오 전반에서 관찰하고 있습니다.

현재 11만 평방피트가 넘는 갱신 및 신규 거래가 진행 중이며, 이는 가용 공실과 비교할 때 상당한 규모이고, 특히 델레이, 데이비, 레이크랜드에서 신규 임대 활동이 눈에 띄게 증가했는데, 후자의 두 곳은 아직 완공에 이르지 못했습니다. 양보 조건은 이전 사이클 대비 여전히 높은 편이지만, 임대료는 상당히 견고하게 유지되고 있습니다. 공급 환경도 점점 더 긍정적으로 변하고 있습니다. 전국적으로 산업용 건설 파이프라인은 2022~2023년 사이클 최고점 대비 약 60% 축소되었습니다. 동시에 흡수 속도는 강화되고 있습니다. 이러한 조합은 단기 및 즉시 납품되는 프로젝트에 대해 점점 더 유리한 수급 환경을 조성할 것으로 믿습니다. 이러한 동향은 플로리다, 뉴저지, 메릴랜드의 핵심 시장에서 특히 두드러지는데, 규제 제한, 개발 제한, 지역 사회 반대가 신규 산업 공급을 시장에 내놓는 것을 점점 더 어렵게 만들고 있기 때문입니다.