캠든 프로퍼티 트러스트 BofA NY Global Real Estate Conference 2026

자나, 감사합니다. 여러분, 안녕하십니까. 오늘 함께해 주셔서 대단히 감사합니다. 시간이 약 30분밖에 없기 때문에 모두발언은 짧게 하고, 여러분의 질문에 최대한 많은 시간을 할애하겠습니다. 더 자세한 내용을 원하신다면 저희 웹사이트에 업데이트된 투자자 프레젠테이션이 게시되어 있으며, 오늘 설명드릴 내용의 상당 부분을 다루고 있습니다. 캠든을 잘 모르시는 분들을 위해 간단히 설명드리겠습니다. 저희는 미국 전역의 13개 주요 시장에서 약 5만 7,000세대의 아파트를 운영하는 멀티패밀리 리츠입니다. 저희는 S&P 500 기업입니다. 총 시가총액은 150억 달러이며, 상장한 지 올해로 33년이 되었습니다. 포트폴리오의 약 80%는 높은 성장세를 보이는 선벨트 시장에 위치해 있으며, 나머지는 워싱턴 D.C. 지역, 즉 DMV 지역과 덴버에 있습니다.

이들 시장 내 자산의 60%는 교외 하위 시장에 위치해 있으며, 가격대를 기준으로 보면 약 60%가 클래스 A보다는 클래스 B로 분류됩니다. 평균 연령이 16년에 불과해 업계에서 가장 젊은 포트폴리오 중 하나를 보유하고 있습니다. 저희가 진출한 시장은 일자리 증가율, 인구 증가율, 인구 유입, 그리고 전반적인 아파트 수요에서 미국 최고 수준을 기록하고 있습니다. 이는 저희 포트폴리오 전반에서 기록적인 흡수율을 이끌었습니다. 신규 공급은 2024년에 50년 만의 최고치를 기록했으며, 이후 준공 물량은 꾸준히 감소하고 있습니다. 저희 시장에서 재고 대비 준공 물량은 2027년과 2028년에 20년 역사적 평균인 2.3%를 밑돌 것으로 예상됩니다. 모기지 금리가 약 7%에 머물고 있고 주택을 소유하는 비용이 임차하는 비용보다 크게 높은 상황에서, 여전히 많은 사람들에게 주택 구입은 쉽지 않습니다.

이 모든 요소를 종합하면, 2027년 이후 매출과 순영업이익(NOI)이 더욱 성장할 수 있는 매우 우호적인 운영 환경이 조성되고 있습니다. 먼저 말씀드리자면, 오늘은 2027년 가이던스를 제시하지 않을 예정입니다. 여러분, 정말 죄송합니다. 저희 시장은 예상대로 움직이고 있으며, 현재까지 3분기 추세도 최근에 제시한 가이던스와 정확히 일치하고 있습니다. 실제로 7월과 8월에 확인한 결과와 9월 실적에 대한 예상치를 바탕으로 하면, 3분기 평균 점유율은 95.7~95.8%, 임대료 혼합 성장률은 1~2%가 될 것으로 예상합니다. 이는 지난 7월 2분기 실적 발표 당시 말씀드린 내용과 일치합니다.

통상적으로 저희의 성수기 임대 기간은 3월부터 8월 말까지 이어집니다. 올해는 연중 중반과 독립기념일 무렵부터 상황이 둔화됐던 지난해보다 훨씬 전형적이고 정상적인 양상을 보였습니다. 7월과 8월에 확인된 회복세를 감안하면, 2026년 3분기 점유율과 임대료 성장률은 직전 분기인 2026년 2분기와 전년 동기인 2025년 3분기 모두를 웃돌 것으로 예상합니다. 이에 따라 4분기를 순조롭게 맞이할 수 있을 것으로 보입니다. 임차인 유지율은 여전히 높고 이탈률은 여전히 낮으며, 주택을 구입하기 위해 퇴거한 비중은 2023년 이후 평균 10%로 사상 최저 수준입니다. 노동절 이후 수요가 둔화되는 시기에 접어든 만큼, 현재 매출을 극대화하기 위해 점유율과 요구 임대료 간의 균형을 계속 조정할 것입니다. 따라서 4분기에는 전분기 대비 점유율과 임대료 성장률이 소폭 둔화될 것으로 예상하시면 됩니다.

대부분 알고 계시겠지만, 저희는 7월 말에 19년 된 캘리포니아 포트폴리오를 16억 2,500만 달러에 매각하는 거래를 완료했습니다. 매각 대금 중 약 7억 달러는 자사주 매입에 재투입했고, 나머지는 고성장 선벨트 시장의 인수에 사용할 예정입니다. 현재까지 7억 5,000만 달러 규모의 인수를 완료했으며, 여러 시장에서 평균 연령 5년인 신축 커뮤니티를 추가했습니다. 또한 연말 전에 완료하고자 하는 몇 건의 거래도 진행 중입니다. 개발 사업 파이프라인에는 신규 개발 부지 3곳도 추가했습니다. 롤리 지역에 1곳, 탬파 지역에 2곳이며, 롤리 프로젝트는 올해 후반에 착공할 예정입니다.

캠던은 다가구 주택 부문에서 가장 우수한 대차대조표와 가장 낮은 레버리지 비율을 보유한 기업 중 하나이며, 미국에서 몇 안 되는 기업 중 하나입니다. 세 곳의 신용평가사 모두로부터 A- 이상 신용등급을 받은 부동산투자신탁입니다. 유동성도 매우 양호합니다. 무담보 신용한도와 기업어음 프로그램을 통해 이용할 수 있는 자금이 12억 달러 있으며, 현금 및 현금성 자산과 1031 교환 관련 계좌를 합쳐 약 6억 달러를 보유하고 있습니다. 단기적으로 만기가 도래하는 부채도 많지 않습니다. 현재부터 연말까지 평균 금리가 약 5%인 부채 5억 5,300만 달러의 만기가 도래하며, 이를 단기적으로 무담보 신용 대출 수단을 활용해 수익에 기여하는 방식으로 차환할 계획입니다.

정리하면, 캠던은 적절한 시장에 적절한 상품을 보유하고 있습니다. 신규 공급이 계속 감소하고 임대주택 수요가 견조하게 유지되면서 초과 성과를 낼 수 있는 고성장 선벨트 시장에 진출해 있습니다. 저희의 재무상태표는 건전하고 레버리지는 낮으며 유동성은 충분합니다. 또한 만기가 도래하는 부채를 수익에 기여하는 방식으로 차환할 수 있습니다. 저희는 포트폴리오와 성장성을 개선하기 위해 자본을 재배분하고, 그 과정에서 주주를 위한 가치를 창출해 온 검증된 실적을 보유하고 있습니다. 지난 30년 동안 연평균 10.7%의 견조한 장기 총수익률을 달성했으며, 이는 여러 나리트 지수와 광범위한 시장 지수를 상회하는 수준입니다. 그럼 이제 뱅크 오브 아메리카 팀과 오늘 참석해 주신 분들의 질문을 받도록 하겠습니다.

물론입니다. 첫 번째 부분인 새로운 경영진에 대해 말씀드리겠습니다. 좋은 소식은 지난 33년 동안 캠던에서 효과를 발휘해 온 것들이 바뀌지 않는다는 점입니다. 저는 캠던에서 27년간 근무했습니다. 벤은 캠던에서 26년간 근무했습니다. 킴이 캠던에서 얼마나 오래 근무했는지는 말씀드리지 않겠습니다. 좋은 소식은 오랫동안 효과를 발휘하며 탁월한 성과를 창출해 온 모든 요소가 변하지 않는다는 점입니다. 두 번째로 캘리포니아와 캘리포니아 거래에 대해 말씀드리겠습니다. 이번 거래는 올해 리츠 업계에서 저희가 본 최고의 자본 배분 사례라고 생각합니다. 캘리포니아의 19년 된 자산을 매각할 수 있다면 말입니다. 참고로 저희는 캘리포니아가 선벨트만큼 빠르게 성장할 시장은 아니라고 생각합니다.

과거를 돌아보면 캘리포니아는 선벨트만큼 빠르게 성장하지 않았습니다. 저희는 캘리포니아의 19년 된 자산을 핵심성과 성장성이 높은 선벨트 시장에 있는 5년 된 자산으로 교체할 수 있었으며, 이를 순중립 기준으로 진행할 수 있었습니다. 이는 정말 훌륭한 성과입니다. 참고로 첫해에는 순중립이지만, 2년 차부터는 수익에 기여하기 시작해 이후에도 그 효과가 이어질 것으로 예상됩니다. 이는 효율적인 방식으로 자본을 배분하는 방법을 보여주는 매우 좋은 사례라고 생각합니다. 참고로 이 거래를 성사시킬 수 있었던 방법은 순자산가치 대비 상당한 할인 가격으로 캠던 주식 7억 달러를 자사주 매입한 것이었습니다. 저희는 이와 같은 거래를 실행할 준비가 충분히 되어 있으며, 이는 매우 좋은 성과라고 생각합니다.

리츠 업계에서 이루어진 인수합병 거래에 대해 질문하셨습니다. 네, 실제로 일부 인수합병 거래가 있었으며, 이러한 거래가 타당한지 여부는 투자자 여러분께서 판단하시도록 맡기겠습니다. 시장에 관해서는 이렇게 말씀드리겠습니다. 선벨트 지역은 30년 연속으로 우수한 성과를 거두었습니다. 20년간의 총주주수익률을 살펴보면, 상위 기업 중 1위와 2위를 차지한 기업은 모두 선벨트 지역의 기업입니다. 그 이유는 저희 사업을 이끄는 요인이 매우 단순하기 때문입니다. 바로 일자리 증가와 고용 증가입니다. 일자리 증가와 인구 증가가 어디에서 나타났고 지속적으로 나타나고 있는지 살펴보면, 바로 선벨트 지역입니다.