KKR 리얼에스테이트 파이낸스 트러스트 26년 3분기 어닝콜

진행해 주십시오. 감사합니다, 교환원님. KKR 부동산금융신탁의 2026년 3분기 실적 발표 컨퍼런스 콜에 오신 것을 환영합니다.

교환원께서 말씀하신 대로, 저는 잭 스위탈라입니다. 오늘 아침 통화에는 맷 세일럼 최고경영자, 패트릭 매트슨 사장 겸 최고운영책임자, 켄드라 데시어스 최고재무책임자가 함께하고 있습니다. 이번 통화에서는 일부 비일반회계기준 재무지표를 언급할 예정입니다. 해당 지표는 실적 발표 자료와 보충 자료에 일반회계기준 수치와의 조정 내역이 기재되어 있으며, 두 자료 모두 당사 웹사이트의 투자자 관계 페이지에서 확인하실 수 있습니다. 이번 통화에는 향후 사건이나 실적을 보장하지 않는 일부 미래예측진술도 포함되어 있습니다. 이러한 진술과 관련한 주의사항은 가장 최근에 제출한 10-Q를 참고해 주시기 바랍니다. 맷에게 진행을 넘기기 전에 실적을 말씀드리겠습니다.

2026년 3분기 일반회계기준 순손실은 600만 달러, 주당 0.11달러의 손실을 기록했습니다. 9월 30일 기준 장부가치는 주당 10.14달러였습니다. 배당가능손실은 1억 5,200만 달러, 주당 2.64달러의 손실을 기록했습니다. 실현손실과 전략 검토 비용을 제외한 배당가능이익은 500만 달러, 주당 0.09달러였습니다. 마지막으로 3분기와 관련해 주당 0.10달러의 현금 배당을 지급했습니다. 이어서 매트에게 통화를 넘기겠습니다.

감사합니다, 잭. 여러분, 좋은 아침입니다. 오늘 함께해 주셔서 감사합니다. 먼저 전략 검토 절차에 대해 간략히 말씀드리겠습니다. 7월에 발표한 바와 같이, KKR 이사회는 독립 이사들로만 구성된 전략 검토 특별위원회를 설립해 잠재적인 전략적 대안을 평가하고 있습니다. 발표 이후 특별위원회는 재무 자문사와 법률 자문사를 선임했으며, 회사의 전략적 대안을 계속 검토하고 있습니다. 검토가 진행 중인 만큼 오늘 통화에서는 이 절차에 대해 추가로 언급하지 않겠습니다. 상업용 부동산 시장 전반을 살펴보면, 최근 금리 상승으로 부동산 가치에 다시 하방 압력이 가해지면서 부동산 대출 기관에는 기회와 도전 요인이 모두 생겼습니다. 기존 차입자들은 높아진 부채 상환 비용과 줄어든 차환 조달액의 영향을 받을 것이며, 특히 2021년과 2022년 초 고점 가치로 자금을 조달한 자산이 큰 영향을 받을 것입니다.

이러한 환경으로 인해 대출금 회수 및 해결에 걸리는 기간이 길어지고, 경우에 따라 추가 신용 손실이 발생할 것으로 예상합니다. 한편, 차입자들이 다가오는 만기에 대응하는 과정에서 이러한 변화는 차환 및 자본 재구성 자금에 대한 수요를 늘릴 것으로 보입니다. 중요한 점은 임차인 수요와 신규 건설 활동의 상당한 둔화에 힘입어 대부분의 부문에서 기초 부동산 펀더멘털이 대체로 견조하다는 것입니다. KKR 포트폴리오의 재편을 계속하는 가운데, 이러한 환경은 매력적인 신용 특성과 위험조정수익률을 갖춘 신규 대출에 자본을 재투입할 좋은 기회라고 생각합니다. 포트폴리오 대출 상환은 특히 활발했습니다. 연초 이후 상환액은 24억 달러로, 올해 예상치인 20억 달러를 넘어섰습니다. 이번 분기 상환액은 총 12억 달러였습니다. 이번 분기 상환액은 2024년과 2025년 각각의 연간 상환액에 거의 맞먹었습니다.

중요한 점은 이러한 상환의 상당 부분이 오래된 빈티지 대출에 집중되면서 포트폴리오의 자연스러운 교체가 빨라졌고, 2021년과 2022년 시장 환경에서 취급한 대출에 대한 익스포저가 줄었다는 것입니다. 올해 상환액의 80% 이상이 해당 빈티지 대출에서 발생했습니다. 연초에 제시한 포트폴리오 실행 계획을 추진하는 데 계속해서 상당한 진전을 이루고 있습니다. 우선순위는 워치리스트 대출과 기존 오피스 익스포저의 해결을 앞당기고, 생명과학 포트폴리오에 대응하며, 신용 특성이 더 매력적인 신규 빈티지 대출 중심으로 포트폴리오를 재편하는 것이었습니다. 이번 분기에는 워치리스트 대출 3건을 추가로 해결했습니다. 해결 속도는 고무적이지만, 잔여 자산의 처리 시점과 최종 평가액을 예측하기는 쉽지 않습니다.

이들 자산의 현금화를 위한 전략을 계속 적극적으로 추진하고 있습니다. 다만 연말 전에 종결될 것으로 예상했던 일부 거래는 이제 2027년 상반기까지 지연될 가능성이 높습니다. 회수액을 극대화하기 위해 규율 있는 접근 방식을 유지하면서 이러한 해결 절차를 진전시키는 데 계속 주력하고 있습니다. 유동성과 밸류에이션 여건이 더욱 어려워진 만큼, 해결 절차가 진행되고 시장 상황이 계속 변화함에 따라 단기적으로 충당금이 늘어날 수 있습니다. 그럼 이제 패트릭에게 통화를 넘기겠습니다.

감사합니다, 맷. 여러분, 좋은 아침입니다. 먼저 신규 대출 활동에 대해 말씀드리겠습니다. 이번 분기에는 총 1억 5,700만 달러의 대출을 신규 취급했습니다. 여기에는 미국 전역의 4개 부동산을 담보로 한 클래스 A급 시니어 주택 포트폴리오와 텍사스의 클래스 A급 오피스 부동산이 포함됩니다. 전반적인 시장 여건을 보면 신규 투자 여건은 여전히 양호했습니다. 신용 스프레드는 비교적 안정적이었습니다. 대출 금융은 여전히 원활하게 이용할 수 있으며, 시장 전반의 유동성도 양호한 수준을 유지하고 있습니다. 신규 대출 취급 속도는 완만한 수준을 유지할 것으로 예상합니다. 재무상태표의 유연성을 유지하는 데 중점을 두고 있기 때문에, 상환된 대출을 금액 기준으로 일대일 대응해 신규 대출로 대체하기보다는 자본 투입에 신중을 기해 왔습니다. 다음으로 재무상태표와 유동성에 대해 말씀드리겠습니다. 상당한 대출 상환과 규율 있는 자본 관리가 맞물리면서 올해 내내 KREF의 재무 상태가 크게 개선되었습니다.

분기 말 유동성은 약 8억 5,300만 달러로 증가했습니다. 여기에는 현금 1억 6,600만 달러, 분기 마지막 날 대출 상환 이후 대출 관리기관이 보유한 원금 상환액 5,300만 달러, 기업 신용한도의 미인출 한도 6억 달러가 포함됩니다. 이는 KREF 역사상 가장 높은 수준의 유동성 규모 중 하나로, 약 6억 달러인 과거 평균을 크게 웃돕니다. 중요한 점은 이 유동성이 포트폴리오 전략을 계속 실행하는 데 상당한 유연성을 제공한다는 것입니다. 또한 자금 조달 구조를 계속해서 최적화하고 있습니다. 이번 분기에는 잔여 CRE CLO 2건에 대해 임의 조기 상환권을 행사해 두 거래의 상환을 모두 완료했습니다. 상당한 규모의 상환이 이루어지고 기초 담보 풀이 축소됨에 따라, 이 거래들은 KREF가 이용할 수 있는 다른 비시가평가 방식의 금융 대안에 비해 자금 조달 구조로서 효율성이 떨어지게 됐습니다.

이번 분기의 활발한 상환으로 레버리지도 크게 낮아졌습니다. 부채비율은 2.6배에서 2.2배로 하락했고, 총레버리지는 4.3배에서 3.1배로 낮아져 과거 목표 범위를 밑돌았습니다. 4분기에도 레버리지가 과거 범위보다 낮은 수준을 유지할 것으로 예상합니다. 요약하면, 3분기는 연초에 설정한 우선 과제를 실행하는 데 있어 또 하나의 중요한 진전이었습니다. 관찰 대상 목록을 크게 줄이고, 기존 익스포저의 해결을 진전시켰으며, 연간 상환 예상액을 예정보다 일찍 초과 달성했고, 유동성도 한층 강화했습니다. 그럼 이제 질문을 받겠습니다.

톰, 질문 감사합니다. 현재 관찰 대상에 오른 자산과 진행 중인 절차를 생각해 보면, 상당 부분은 시장의 불투명성 때문이고 일부 시장은 유동성이 상대적으로 낮습니다. 물론 저희는 해당 자산의 가치를 평가하고 있으며, 오늘날 시장 상황에 적절한 CECL 충당금을 설정하고 있습니다. 하지만 시간이 지나면서 확인했듯이, 첫째 시장 상황은 변할 수 있고, 둘째 일부 시장의 유동성이 낮다는 점을 고려하면 이러한 절차가 최종적으로 어떻게 마무리될지 정확히 알 수 없습니다. 이러한 사안들을 계속 처리해 나가면서, 저희가 확인하는 상황에 맞춰 실시간으로 조정할 것입니다. 다만 현재 전반적인 시장 상황을 고려해, 관련 사안들을 계속 해결해 나가는 과정에서 이 점을 강조하고자 했습니다.