브릭스모어 프로퍼티 그룹 26년 3분기 어닝콜

시작해 주십시오. 감사합니다, 교환원님. 브릭스모어의 3분기 컨퍼런스 콜에 참석해 주신 여러분께도 감사드립니다.

오늘 컨퍼런스 콜에는 최고경영자 겸 사장인 브라이언 피니건, 최고재무책임자 스티브 갤러거, 그리고 수석부사장 겸 최고투자책임자 마크 호건이 함께하고 있습니다. 시작하기에 앞서, 오늘 말씀드릴 내용 중 일부는 특정 가정을 바탕으로 한 미래예측진술을 포함할 수 있음을 알려드립니다. 이러한 진술에는 당사의 미국 증권거래위원회 제출 서류에 설명된 본질적인 위험과 불확실성이 따르며, 실제 미래 실적은 크게 달라질 수 있습니다. 당사는 미래예측진술을 갱신할 의무를 지지 않습니다. 또한 오늘 일부 비일반회계기준 재무지표를 언급할 예정입니다. 이러한 지표의 사용 및 일반회계기준 실적과의 조정 내역에 관한 자세한 정보는 당사 웹사이트의 투자자 관계 페이지에 게시된 실적 발표 자료와 보충 공시 자료에서 확인하실 수 있습니다.

이번 컨퍼런스 콜에 참석자가 많은 관계로, 질문은 한 분당 하나씩만 해 주시기를 부탁드립니다. 추가 질문이 있으시면 다시 대기열에 등록해 주십시오. 아울러 오늘 컨퍼런스 콜은 3분기 영업 및 재무 실적에 초점을 맞추고자 합니다. 질문도 해당 주제에 집중해 주시면 감사하겠습니다. 이제 브라이언 피니건을 소개하게 되어 기쁩니다.

감사합니다, 스테이시. 여러분, 좋은 아침입니다. 사업 전반의 지속적인 영업 모멘텀과 탄탄한 실행력을 바탕으로 매우 뛰어난 분기 실적을 거뒀습니다. 우수한 식료품점 앵커형 쇼핑센터의 공간을 원하는 소매업체 수요는 여전히 견조합니다. 당사 쇼핑센터의 방문객 수는 계속 증가하고 있으며, 신규 공급은 제한적인 수준에 머물러 있습니다. 금리와 인플레이션, 자본시장 상황을 중심으로 전반적인 환경의 변동성이 계속되고 있지만, 당사 사업의 기초 여건은 여전히 매우 건전합니다. 이러한 환경 속에서 당사는 통제 가능한 부분에 집중하며, 규율 있게 전략을 실행하고 브릭스모어 포트폴리오 전반의 가치를 지속적으로 창출하고 있습니다. 이러한 실행력은 3분기 실적에 뚜렷하게 반영됐습니다. 주당 나릿 FFO는 전년 대비 7% 증가했고, 동일 자산 순영업소득(NOI)은 6.6% 성장했습니다. 총 임대율을 역대 최고 수준으로 회복했고, 뛰어난 임대 성과를 거뒀으며, 매력적인 수익률을 바탕으로 재투자 파이프라인을 계속 진전시켰습니다.

분기 실적이 견조했던 데 힘입어 동일 자산 NOI와 주당 나릿 FFO의 연간 전망을 다시 상향 조정했습니다. 이사회는 분기 배당금도 7% 넘게 인상했습니다. 이는 앞으로도 이익과 현금흐름이 성장할 것이라는 높은 가시성을 반영합니다. 이번 분기의 견조한 실적은 지난달 발표한 슬레이트 거래에 대한 당사의 확신을 더욱 강화해 줍니다. 이번 기회는 브릭스모어 전반에서 성공적으로 실행해 온 전략의 자연스러운 확장입니다. 재개발, 임대율 상승 여력, 그리고 상당한 시장 임대료와의 격차를 활용해 가치를 창출할 수 있습니다. 거래 종결 전까지 당사의 목표는 분명합니다. 첫날부터 실행에 착수할 수 있도록 준비하는 것입니다. 3분기 실적은 당사 플랫폼이 어떤 성과를 낼 수 있는지 명확히 보여줍니다. 임대 실적부터 말씀드리면, 이번 분기에 신규 및 갱신 임대차 계약 약 160만 평방피트를 체결했으며, 비교 가능한 임대료의 가중 평균 상승률은 25%였습니다.

신규 임대료 상승률은 43%였으며, 앵커 임차인의 상승률은 70%를 넘었습니다. 갱신 임대료 상승률도 19%를 웃돌았습니다. 이번 실적은 포트폴리오에 내재된 상당한 시장 임대료와의 격차를 당사 팀이 얼마나 효과적으로 실현하고 있는지를 보여줍니다. 기존 임대료와 향후 임대 파이프라인에 반영된 임대료 간 격차를 고려하면, 앞으로도 시장 임대료와의 격차를 실현할 여력이 충분합니다. 그에 못지않게 중요한 점은 현재의 환경을 활용해 쇼핑센터의 품질과 경쟁력을 계속 높이고 있다는 것입니다. 이번 분기에도 다양한 업종의 선도 소매업체들과 관계를 확대했습니다. 로스와 티제이엑스와 여러 건의 임대차 계약을 체결했고, 트레이더 조스와도 신규 임대차 계약을 추가로 맺었습니다. 당사 팀은 업무의 속도와 효율성도 계속 높이고 있습니다. 이번 분기에 규모가 큰 앵커 임대차 계약 8건을 모두 60일 이내에 마무리했으며, 그중 선도적인 오프프라이스 소매업체와의 계약은 30일도 채 걸리지 않았습니다.

전국 단위 소매업체들과의 관계에 더해 기술과 인공지능에 대한 투자가 임대 절차를 간소화하고 공실 기간을 줄이며 임대료 발생 시점을 앞당기는 데 도움이 되고 있습니다. 이를 통해 포트폴리오 전반에서 확인되는 소매업체의 강한 수요를 더욱 효과적으로 활용할 수 있습니다. 이러한 임대 활동으로 총 임대율은 95.6%에 도달해 전 분기 대비 80bp, 전년 동기 대비 150bp 상승했습니다. 소형 점포 임대율은 사상 최고치인 92.8%를 기록했고, 앵커 임대율은 97%로 상승했습니다. 앵커 임대율은 여전히 종전 최고치보다 70bp 낮은 수준으로, 앞으로 추가 상승 여력이 있다고 보고 있습니다. 임대율 상승에는 88%의 재계약률도 기여했습니다. 세입자들이 당사 센터에서 계속 좋은 성과를 내고 사상 최고 수준에 가까운 비율로 재계약하면서 재계약률은 전년 동기 대비 300bp 상승했습니다. 중요한 점은 앞으로의 실적 흐름을 계속 매우 명확하게 파악하고 있다는 것입니다.

이번 분기 말 기준으로 계약은 체결됐지만 임대료 발생은 아직 시작되지 않은 임대차 파이프라인은 6,900만 달러였습니다. 연초 이후 현재까지 약 4,200만 달러의 임대료 발생을 시작했습니다. 이 파이프라인은 현재 진행 중인 임대 활동과 향후 순영업이익 및 실적 성장 사이의 명확한 연결고리 역할을 합니다. 재투자로 넘어가겠습니다. 재투자는 당사 사업에서 가장 매력적인 자본 활용처 중 하나이자 장기적인 가치 창출의 핵심 동력입니다. 이미 보유한 자산에 자본을 투입해 매력적인 두 자릿수의 추가 수익률을 얻을 수 있기 때문입니다. 이번 분기에는 총 5,500만 달러를 투자한 프로젝트 4건을 안정화했으며, 평균 추가 수익률은 10%였습니다. 또한 활성 파이프라인에 신규 프로젝트 6건을 추가했습니다. 총 투자액은 약 3,700만 달러이며 수익률은 11%입니다. 분기 말 기준 활성 파이프라인 규모는 총 약 3억 2,200만 달러이며, 예상 수익률은 10%입니다.

활성 파이프라인 외에도 포트폴리오 전반에서 높은 수익률을 기대할 수 있는 상당한 재투자 기회가 계속 확인되고 있습니다. 이번 분기에 추가한 프로젝트들은 이러한 기회의 깊이와 폭을 모두 보여줍니다. 플로리다주 포트세인트루시에서는 신규 5만 제곱피트 규모의 퓨블릭스 매장 모델을 수용하기 위해 이스트 포트 플라자를 재개발하고 있습니다. 퓨블릭스와 진행하는 재투자 프로젝트는 이번이 여섯 번째이며, 향후 파이프라인에도 이미 여러 건의 추가 프로젝트가 파악되어 있습니다. 시카고 교외의 웨스트리지 코트와 블록 59에서는 9만 7,000제곱피트 규모의 이케아 매장을 추가해 성공적인 1단계 재개발을 이어가고 있습니다. 이 매장은 당사 포트폴리오에 들어서는 이케아 최초의 대형 매장입니다. 부지 외곽 공간 개발 프로그램도 계속 탄력을 받고 있습니다. 이번 분기에 프로젝트 3건을 추가해 연초 이후 누적 13건을 기록했습니다. 센터의 밀도를 더욱 높이고 매력적인 수익률을 창출할 수 있는 기회가 충분하다고 보고 있습니다.

거래 부문으로 넘어가겠습니다. 이번 분기에 남부 캘리포니아의 빌리지 웨스트 쇼핑센터를 약 5,000만 달러에 인수했습니다. 이 센터에는 실적이 우수한 스타터 브라더스 식료품점이 앵커로 입점해 있습니다. 이곳은 당사가 목표로 하는 인수 자산의 전형입니다. 우량한 식료품점 앵커 부동산으로, 당사의 플랫폼을 활용해 임대, 매장 구성 변경, 재투자를 통해 추가 가치를 창출할 수 있습니다. 또한 약 4,300만 달러 규모의 자산 매각을 완료해 연초 이후 매각 대금은 약 1억 6,600만 달러에 이르렀습니다. 중요한 점은 이러한 매각이 슬레이트와 무관하게 당사가 실행해 온 자본 재활용 전략에 부합한다는 것입니다. 가치 창출 계획을 상당 부분 완료했다고 판단하고, 매각 대금을 장기 성장성과 수익률이 더 매력적인 기회에 재투입할 수 있는 자산을 선별적으로 현금화하고 있습니다.

금리가 상승했음에도 식료품점 앵커 오픈에어형 소매 부동산에 대한 수요는 여전히 매우 탄탄합니다. 이에 따라 가격과 거래 실행의 확실성을 엄격히 관리하면서 자본 재활용 전략을 계속 실행할 수 있다는 자신감을 갖고 있습니다. 핵심 사업은 매우 강한 성장 모멘텀을 보이고 있습니다. 점유율은 사상 최고 수준이며, 앞으로 추가 상승 여력도 있습니다. 시장 임대료와의 격차가 있는 임대료가 상당 규모 내재되어 있으며, 재투자 파이프라인을 통해 포트폴리오 전반에서 계속해서 매력적인 기회를 발굴하고 있습니다. 슬레이트는 당사의 플랫폼과 역량을 활용해 시간이 흐르면서 이러한 성장을 이어갈 수 있는 또 하나의 의미 있는 기회를 제공합니다. 무엇보다도 임직원들이 계속해서 매우 높은 수준으로 업무를 수행하고 있습니다. 또 한 번 탁월한 분기를 만들어 주신 브릭스모어의 모든 임직원께 감사드립니다. 그럼 스티브에게 마이크를 넘겨 재무 실적과 수정된 2026년 전망을 자세히 살펴보겠습니다.

스티브? 감사합니다, 브라이언. 3분기 실적은 포트폴리오 전반에서 또 한 번의 견조한 실행 성과를 보여줬습니다. 기초 사업의 지속적인 호조에 힘입어 동일 자산 순영업소득과 주당 조정자금흐름이 증가했습니다.

동일 자산 순영업소득은 6.6% 증가했습니다. 기본 임대료가 480bp 기여했고, 양호한 점유율 증가와 견조한 비용 회수, 부대 수익 및 기타 수익의 기여도 실적에 긍정적으로 작용했습니다. 나릿 조정자금흐름은 7% 이상 증가해 주당 0.60달러를 기록했습니다. 이러한 핵심 실적은 올해 수정 전망에도 반영되어 있습니다. 연초 이후 동일 자산 순영업소득이 6.2% 증가하는 등 실적이 견조한 점을 반영해 동일 자산 순영업소득 성장률 전망을 5.5~5.75%로, 주당 조정자금흐름 전망을 2.36~2.38달러로 상향했습니다. 이번 상향 조정은 전 부문에 걸친 순영업소득의 폭넓은 호조를 반영하며, 임직원들의 실행력과 우호적인 영업 환경이 이를 뒷받침했습니다.