페더럴 리얼티 인베스트먼트 트러스트 26년 3분기 어닝콜

안녕하십니까. 오늘 페더럴 리얼티의 2026년 3분기 실적 발표 컨퍼런스콜에 참석해 주셔서 감사합니다. 오늘 통화에는 페더럴의 최고경영자 돈 우드, 최고재무책임자 댄 구글리엘모네, 동부 지역 사장 겸 최고운영책임자 웬디 시어, 최고투자책임자 잰 스위트넘이 함께하고 있습니다. 또한 준비된 발언이 끝난 뒤 질문에 답변할 수 있도록 경영진의 다른 임원들도 참석해 있습니다. 오늘 통화에서 논의되는 일부 내용은 미래예측진술로 간주될 수 있다는 점을 알려드립니다. 미래예측진술에는 연간 환산 또는 예상 정보뿐만 아니라 지침을 포함해 예상되거나 기대되는 사건 또는 결과를 언급하는 진술도 포함됩니다.

페더럴 리얼티는 이러한 미래예측진술에 반영된 기대가 합리적인 가정에 근거한다고 믿지만, 향후 사업 운영 및 실제 실적은 미래예측진술에 담긴 내용과 상당히 달라질 수 있으며, 이러한 기대가 실현될 것이라고 보장할 수는 없습니다. 오늘 아침 발표한 실적 보도자료와 보충 보고 자료, 양식 10-K로 제출한 연례 보고서 및 기타 재무 공시 자료에는 재무 상태와 영업 실적에 영향을 미칠 수 있는 위험 요인에 대한 보다 자세한 논의가 담겨 있습니다. 통화 참석자가 많은 관계로 질의응답 시간에는 질문을 한 번만 해주시기를 부탁드립니다. 추가 질문이 있으시면 대기열에 다시 등록해 주십시오. 그럼 돈 우드에게 통화 진행을 넘기겠습니다.

감사합니다, 질. 여러분, 안녕하십니까. 이번 분기는 영업 측면에서 매우 양호했습니다. 주당 1.87달러를 기록해 내부 기대치를 웃돌았고, 전년 동기보다 거의 6% 증가했습니다. 임대 활동은 여전히 강세를 보이고 있으며, 점유율도 상승했습니다. 동일 매장 현금 NOI 성장률은 4%였습니다. 전반적으로 견조한 영업 실적을 거뒀습니다. 올해도 이와 비슷하게 긍정적으로 마무리할 수 있을 것으로 확신하며, 이에 따라 가이던스 범위를 좁히고 상향 조정했습니다. 가장 기대되는 점은 불과 18개월 만에 중부 지역에 강력한 사업 기반을 구축할 수 있었다는 것입니다. 가장 최근에는 10월 1일 인수를 완료한 버밍햄의 더 서밋을 통해 이를 확인할 수 있습니다. 투자자와 애널리스트 여러분께 87만 제곱피트, 100에이커 규모의 대체 불가능한 자산이 지닌 경제적 잠재력을 충분히 이해할 수 있도록 설명해 드리고 싶습니다. 여러 세대에 한 번 나올 만한 이번 인수 자산은 거의 100마일에 걸친 소매 시장을 주도하고 있습니다. 이 자산이 거래된 것은 이번이 처음입니다.

여러분 각자도 부동산 투자자로서 이 자산에 크게 감탄하실 것으로 생각합니다. 간단히 말해, 캔자스시티의 리우드가 마음에 드신다면 더 서밋도 분명 마음에 드실 겁니다. 이달 초 발표한 보도자료와 관련 자료에 더 서밋에 관한 많은 정보가 담겨 있습니다. 계약상 투자액은 5억 800만 달러이며 수익률은 6%대 초반, 회계 기준으로는 7%에 가깝습니다. 향후 5년간 연평균 5%가 넘는 NOI 성장이 예상되며, 이는 탄탄한 임차인 매출 생산성, 매력적인 임차인 점유 비용 비율, 상당한 임대료 시가 조정 여력에 힘입은 것입니다. 이를 통해 빠르게 성장하는 중부 지역에 중요한 기반 자산을 추가했습니다.

시카고의 자산에 캔자스시티, 오마하, 그리고 이제 버밍햄의 자산을 더하면, 시장을 주도하는 최고 수준의 자산 약 270만 제곱피트로 구성된 포트폴리오를 갖추게 됩니다. 해당 지역의 가구 연소득은 평균 18만 8,000달러이며, 각 센터는 연평균 470만 건의 방문을 유치합니다. 이 자산들은 매우 중요하며 시장을 주도하는 자산입니다. 이러한 지리적 확장에서 거둔 성공의 상당 부분은 산타나 로우, 슈루즈베리의 더 그로브, 베데스다 로우 등 당사 자산의 소매 임차인들이 해당 핵심 입지에 비슷한 상품 구성과 운영 방식을 갖춘 자산을 강하게 원한다는 점에서 비롯됩니다. 프리 피플 무브먼트, 부오리, 쿠퍼스 호크, 알로 등 해안 지역의 우수 자산에서 큰 성공을 거둔 임차인들이 중부 지역 자산에도 함께 진출하고 있습니다. 반대의 경우도 마찬가지입니다. 미국 중부에서 새로 관계를 맺은 임차인들이 당사의 잘 알려지고 검증된 해안 지역 자산에도 관심을 보이고 있습니다.

해안에서 해안까지, 그리고 그 사이 지역까지 확장된 포트폴리오의 우수성을 고려하면 모두에게 이득입니다. 이러한 투자 논리가 신중하게 선정한 지역으로 사업 영역을 확장하게 된 이유입니다. 성과는 당초 기대보다도 더 좋습니다. 리우드와 오마하가 선두를 이끌고 있으며, 연초 이후 유동 인구가 8% 증가했습니다. 두 지역 모두 당초 계획을 계속 웃도는 성과를 낼 것으로 기대합니다. 이에 대해서는 잠시 후 더 말씀드리겠습니다. 앞서 완료한 자산 매각, 빠르게 증가하는 EBITDA와 잉여현금흐름, 그리고 올해 초 적기에 이뤄진 차입금 차환 덕분에 더 서밋 인수와 기타 주주가치 증대 사업을 추진할 수 있었습니다. 앞으로 몇 달 내에 완료될 것으로 예상되는 추가 자산 매각은 저희의 재무 여력을 한층 더 강화할 것입니다.

또한 지난 3개월간 주가가 약세를 보인 점을 고려해, 더 서밋을 인수하는 동시에 또 하나의 훌륭한 투자 기회를 포착했다고 판단했습니다. 9월과 10월에 주당 평균 109달러 미만의 가격으로 약 87만 주를 매입해 주당가치 제고 효과를 거뒀습니다. 더 서밋과 마찬가지로, 현재 수준에서 자사주를 매입하는 것이 자본을 활용하는 가장 좋은 방법 중 하나라고 생각합니다. 물론 자본 배분의 균형을 고려해 진행하고 있습니다. 탄탄한 재무상태표와 상당한 유동성, 그리고 매각 가능성이 확인된 대규모 자산을 바탕으로 이를 실행할 수 있는 유리한 입지에 있습니다. 금리 상승으로 시장에 혼란이 발생할 경우 이를 활용할 수 있는 유리한 위치에 있습니다. 금리가 높은 환경에도 불구하고 사업 계획에 대해 매우 긍정적으로 생각합니다.

해안 지역 시장의 전반적인 임대와 운영 상황에 대해 말씀드리자면, 소비자들의 회복력은 고무적이라고밖에 할 수 없습니다. 연료비와 기타 비용 상승은 지속될 것으로 보입니다. 완벽한 해법은 아니지만, 급여가 안정적으로 지급되는 일자리가 이를 헤지하는 가장 좋은 수단입니다. 과거가 어떤 지표가 될 수 있다면, 그 답은 부동산에 있다고 생각합니다. 부유한 교외 지역에 위치한 고품질의 우량 자산은 회복력 있는 소비자 심리를 계속 뒷받침할 가능성이 가장 높습니다. 소매업체 측면에서는 수요가 여전히 강하고 신규 공급은 제한적이어서, 저희의 가격 결정력과 향후 성장을 뒷받침하고 있습니다. 이에 대해 더 자세히 설명해 주실 웬디에게 넘기겠습니다.

감사합니다, 돈. 이번 분기는 임대 실적이 호조를 보이며 마감됐고, 비교 가능한 계약의 현금 임대료 상승률은 14%였습니다. 이는 117건의 임대 계약에 해당하며, 이를 통해 매출이 260만 달러 증가했습니다. 이 계약들로 임대율은 96.5%에 도달했습니다. 전 분기보다 40bp 상승했고, 아니, 전 분기보다 110bp 상승했습니다. 이번 분기 계약의 구성도 고무적입니다. 갱신보다 신규 임대가 더 큰 비중을 차지했는데, 이는 저희 센터에 대한 수요가 탄탄하다는 분명한 신호입니다. 예상했던 대로 앵커 임대가 임대율 상승을 계속 이끌어 전 분기 대비 60bp 올랐으며, 4분기에도 상승세가 이어질 것으로 예상합니다. 전체 임대율은 2007년 이후 가장 높은 수준입니다. 여기에는 94.1%로 전 분기보다 20bp 상승한 소형 매장 임대율도 포함되며, 아직 더 개선될 여지가 있습니다.

실제 점유율은 93.8%입니다. 즉, 계약은 체결됐지만 아직 입점하지 않은 임대 물량 약 270bp가 아직 개시되지 않았다는 뜻입니다. 이들 매장이 문을 열고 임대료를 납부하기 시작하면 이는 내재된 성장 동력이 될 것이며, 2027년 전망에도 긍정적입니다. 향후 임대 파이프라인도 탄탄합니다. 130건이 넘는 계약이 진행 중이며, 임대 면적으로는 약 130만 제곱피트에 달합니다. 향후 계약 갱신 물량이 두 자릿수 수준으로 예상되는 가운데, 이 파이프라인이 미래 성장을 견인할 것입니다. 지난번 말씀을 나눈 이후 가장 큰 하이라이트는 단연 서밋 인수였습니다. 이번 인수로 신규 임대 가능 면적 87만 제곱피트와 임차인 116곳을 포트폴리오에 추가했습니다. 이 센터에 대한 수요를 보여드리자면, 인수 심사 과정에서 40개 유통업체에 연락했고, 이들은 모두 입점하고 싶다는 의사를 밝혔습니다. 인수를 마무리한 이후에도 35개 유통업체가 직접 연락해 부동산에 큰 관심을 표명했습니다. 인수 완료 후 불과 30일밖에 지나지 않았습니다.

이들 유통업체 중 몇 곳은 당사 플랫폼에 새로 합류하는 업체로, 다른 쇼핑센터에도 도움이 될 유통업체 네트워크를 확대할 특별한 기회가 될 것입니다. 최근 입점했거나 조만간 입점할 업체로는 브랜디 멜빌, 리포메이션, 러브셰크팬시, 개러지뿐 아니라 보덴, 프리 피플, 엘엘빈 등이 있습니다. 이 센터는 최고 수준의 유통업체를 갖춘 대표적인 사례이며, 현재 입점 업체 구성 뒤로도 긴 수요 대기자 명단이 있습니다. 서밋에서는 향후 5년간 임대차 계약의 약 30%가 만료됩니다. 이에 따라 시장 임대료 수준으로 임대료를 조정할 때 10%대 중반에서 후반의 임대료 상승률을 실현할 기회가 있습니다. 매우 고무적입니다. 돈이 언급한 것처럼 캔자스주 리우드와 오마하에서 최근 인수한 자산도 계속해서 큰 기회를 제공하고 있습니다. 이들 센터를 보유하고 운영하는 기간이 길어질수록 자신감도 커지고 있습니다.

현재 리우드의 초기 5년 연평균 복합 성장률은 5%를 웃돌 것으로 예상합니다. 이는 인수 심사 당시보다 50bp 높은 수준입니다. 오마하는 6%를 웃돌 것으로 예상하며, 약 200bp 상향된 수치입니다. 짐작하시겠지만, 서밋에도 같은 전략을 적용하게 되어 기대가 큽니다. 현재 서밋의 연평균 복합 성장률은 5%를 웃돌 것으로 전망하고 있습니다. 잠시 한발 물러서서 보면, 휘발유 가격 상승과 인플레이션 관련 헤드라인으로 인해 소비자의 견조함에 의문을 제기하는 사람들이 있다는 점을 잘 알고 있습니다. 하지만 당사 센터에서 확인하는 상황은 다릅니다. 방문객 수는 전년 대비 3% 증가했습니다. 당사의 소비자는 대다수 미국인보다 소득 수준이 높습니다. 당사 하위 시장의 가구 중위소득은 미국 전체 중위소득보다 약 50% 높습니다. 덕분에 이들은 비용 상승을 감당할 여력이 더 크며, 여전히 회복력을 보이고 있습니다. 유통업체들은 이러한 소비자를 따라 움직이며, 이것이 당사 센터에 대한 수요를 견인하고 있습니다.

서밋 입점을 기다리는 유통업체가 많다는 점에서부터 포트폴리오 전반에 걸친 탄탄한 파이프라인에 이르기까지, 지속력 있는 부동산 자산은 중요합니다. 이제 댄에게 넘겨 실적 수치를 자세히 살펴보겠습니다.