카이트 리얼티 그룹 트러스트 BofA NY Global Real Estate Conference 2026

네. 고마워요. 여러분, 좋은 아침입니다. 좋은 오후입니다. 말씀은 간단히 드리겠습니다. 카이트에서는 지난 2년 동안 매우 바쁘게 움직여 왔습니다. 대부분 알고 계시겠지만, 프로젝트 엘리베이트는 저희가 성장성이 낮다고 판단한 대형 포맷 쇼핑센터를 매각하는 프로젝트입니다. 지난 몇 년 동안 22개 자산, 약 10억 달러 규모를 매각했습니다. 주요 목표 중 하나는 향후 발생할 수 있는 신용 리스크를 제거하는 것이었습니다. 리스크가 있다고 판단한 앵커 임차인 61곳을 정리했습니다. 관심 관찰 대상 임차인 5곳도 상위 25개 임차인 명단에서 제외됐습니다. 이 모든 과정에서 해당 기간 동안 약 5억 달러 규모의 자사주를 매입했습니다. 한편, 당사의 운영 플랫폼은 예상보다 더 나은 실적을 내고 있습니다. 동일 매장 순영업이익 성장은 올해 상반기 3.7%로 4%에 조금 못 미쳤습니다.

현재 계약 체결 후 미개점 상태인 파이프라인은 여전히 매우 높은 수준으로, 현재 약 3,700만 달러라고 생각합니다. 임대 환경은 여전히 견조합니다. 지난 분기를 보면 임대료 스프레드가 여전히 매우 양호합니다. 특히 저희가 가장 중요하게 보는 지표인 옵션이 없는 갱신의 임대료 스프레드는 지난 분기에 약 18%였습니다. 이 모든 과정에서 매우 건전한 대차대조표를 유지해 왔습니다. 이는 이와 관련한 저희 전략의 일관된 부분인데, 자사주를 매입하기 위해 레버리지를 확대하고 싶지는 않았기 때문입니다. 따라서 저희 대차대조표는 여전히 매우 견고합니다. 실제로 최근 피치 레이팅스로부터 신용등급을 BBB+로 상향 조정받았습니다. 실제로 이번 주에도 나머지 자산들을 진행하고 있습니다. 현재 일어나고 있는 모든 일을 고려하면, 저희는 진전 상황에 매우 만족하고 있다고 생각합니다.

대부분의 자산 매각에서 가장 큰 작업은 이제 거의 마무리 단계에 접어들었다고 말씀드릴 수 있습니다. 완료된 것은 아니지만, 거의 마무리 단계입니다. 프로젝트 엘리베이트를 시작했을 때와 비교하면 모든 측면에서 포트폴리오가 훨씬 더 나아졌습니다. 그럼 이제 여러분께 넘기겠습니다.

그 부분에 대해 말씀해 주시겠어요?

네. 저희는 2027년에 들어서면서 ‘있잖아요, 카이트가 또 5억 달러어치 매각할 자산을 가지고 있습니다’라고 말하는 일은 없을 것이라고 일관되게 말씀드려 왔습니다. 현재 포트폴리오는 저희가 원하는 수준에 와 있습니다. 물론 앞으로는 신중한 포트폴리오 관리 차원에서 매년 2~3개의 자산을 순차적으로 매각할 예정입니다. 하지만 현재로서는 규모가 더 크고 형태가 단순하며 성장률이 낮은 자산의 비중을 줄이는 데 주력해 왔습니다. 존이 말씀드린 것처럼, 전체 관심 목록 익스포저를 관심 목록 내에서 하위권에서 중간권 수준으로 낮추는 데 상당한 진전을 이뤘습니다. 또한 에스컬레이터를 156bp에서 185bp로 높이는 작업도 많이 진행했습니다. 따라서 저희는 매우 좋은 출발점에 있다고 생각합니다. 그리고 다시 말씀드리지만, 현재 추가로 진행할 계획은 없습니다. 말하자면 ‘프로젝트 엘리베이트 2’는 없습니다.

네. 다만 저희에게 아직 실현해야 할 일부 세금 손실 매각이 남아 있다는 점은 말씀드린 바 있습니다. 그리고 아직 실행하지 않은 1031 교환도 일부 남아 있습니다. 따라서 저희에게는 세금 손실을 활용할 수 있는 추가 매각 잠재 규모가 약 2억 2,500만 달러 정도 있다고 생각합니다. 그리고 1억 1,000만 달러 규모의 1031 취득도 추가로 남아 있습니다.

맞습니다. 이는 아직 실행되지 않았지만 진행 중인 중요한 변수입니다.

솔직히 말씀드리면, 그 결과에 따라 특별 배당을 지급하게 될 가능성도 있습니다. 세금 손실 실현과 1031 교환을 실행하지 못할 경우에는 특별 배당이 하나의 선택지가 될 수 있습니다. 하지만 목표는 그렇게 해야 하는 상황에 처하지 않는 것입니다.

이 두 가지 변수, 즉 세금 손실 매각과 1031 교환을 반영하고 나면, 활용할 수 있는 초과 자금이 약 2억 4,000만 달러 정도 남을 것으로 예상하시는군요. 그렇다면 자금의 최적 활용처에 대한 현재의 생각은 어떠신가요? 선택지는 무엇인가요? 그 2억 4,000만 달러가 어디에 쓰일 수 있다고 봐야 할까요?

네. 결국 그 시점에 우리가 어느 시점에 와 있느냐에 따른 타이밍의 문제라고 생각합니다. 하지만 연말에 약 2억 4,000만 달러가 남아 있다고 가정하면, 분명히 선택할 수 있는 몇 가지 방향이 있습니다. 지난 실적 발표에서 당시 상황에 대해 말씀드렸던 것처럼, 상당히 보수적인 입장에서 접근한다면 부채를 상환하는 방안을 생각해 볼 수 있습니다. 이는 매우 보수적인 접근입니다. 시장 상황이 변하고, 더 나은 인수 기회가 나타난다면 그 방향으로 갈 가능성도 있습니다. 자사주 매입도 언제나 선택지 중 하나입니다. 우선순위에 대해서는 말씀해 주시겠어요? 네, 우선순위에 대해 말씀드리겠습니다.

저희는 실적 발표에서 주가가 29달러를 상회하고 있다고 말씀드렸고, 당시 저희의 기본적인 입장은 재무상 보수주의에 기울어 있다고 말씀드렸습니다. 그 이후 주가가 현재 수준에 이르면서, 해당 자산을 재배치할 경우 긍정적인 차익거래가 발생한다는 점에서 계산상 더 유리해졌습니다. 하지만 전반적인 환경은 조금 덜 우호적으로 느껴집니다. 따라서 현 시점에서 자금을 당장 집행해야 한다면, 아마도 재무상 보수주의를 우선시할 것 같습니다. 하지만 다시 말씀드리자면, 중간선거를 지나고, 이 추가 2억 2,500만 달러도 매각하고—네, 추가로 2억 2,500만 달러를 매각하고—

연말에 가까워지는 시점까지 지켜보겠습니다. 가장 좋은 점은 재무상태가 매우 탄탄하다는 것이며, 그 시점에 최선의 결정을 내릴 수 있는 유연성을 갖추게 될 것입니다.