넥스포인트 리얼 에스테이트 파이낸스 26년 2분기 어닝콜

안녕하세요, 여러분. NexPoint Real Estate Finance 2026년 2분기 실적 발표 컨퍼런스 콜에 참석해 주셔서 감사합니다. 오늘 준비된 발언이 끝난 후 질의응답 시간을 갖겠습니다. 질문을 하시려면 별표 1번을 눌러 손을 들어주시기 바랍니다. 질문을 철회하려면 다시 별표 1번을 눌러 주십시오. 이제 컨퍼런스를 크리스틴 그리피스 투자자 관계 담당자에게 넘기겠습니다. 크리스틴, 말씀해 주십시오. 감사합니다.

안녕하세요, 여러분. 2026년 6월 30일 종료된 2분기 회사 실적을 검토하는 NexPoint Real Estate Finance 컨퍼런스 콜에 오신 것을 환영합니다. 오늘 콜에는 폴 리차즈 전무 겸 최고재무책임자와 맷 맥그래너 전무 겸 최고투자책임자가 참석했습니다. 참고로 이 콜은 회사 웹사이트 nref.nexpoint.com에서 생중계되고 있습니다. 시작에 앞서, 이 컨퍼런스 콜에는 1995년 사적 증권 소송 개혁법의 정의에 따른 미래 예측 진술이 포함되어 있으며, 이는 경영진의 현재 기대, 가정 및 신념에 기반하고 있음을 알려드립니다. 청취자 여러분께서는 미래 예측 진술에 과도한 신뢰를 두지 마시고, 회사의 연례보고서(Form 10-K) 및 SEC에 제출된 기타 서류를 참고하셔서 위험 요인 및 기타 영향을 미칠 수 있는 요소들을 보다 완전하게 검토하시기 바랍니다.

이 컨퍼런스 콜에서 이루어진 진술은 오늘 날짜 기준이며, 법률상 요구되는 경우를 제외하고 NREF는 미래 예측 진술을 공개적으로 업데이트하거나 수정할 의무를 지지 않습니다. 이 컨퍼런스 콜에는 비-GAAP 재무 지표에 대한 분석도 포함되어 있습니다. 이 비-GAAP 재무 지표에 대한 보다 완전한 논의를 원하시면 오늘 일찍 제출된 회사 발표 자료를 참고해 주시기 바랍니다. 이제 폴 리차즈에게 발언을 넘기겠습니다.

부탁드립니다, 폴. 감사합니다, 크리스틴. 안녕하세요, 여러분.

분기 실적을 설명하고, 대차대조표를 검토한 후 3분기 가이던스를 제공하겠습니다. 이후 맷에게 포트폴리오와 거시적 대출 환경에 대해 더 자세히 설명하도록 넘기겠습니다. 2분기 순이익은 희석 주당 0.29달러로, 2025년 2분기의 0.54달러와 비교됩니다. 분배 가능한 이익은 2분기에 희석 주당 0.46달러로, 2025년 동기 대비 0.43달러였습니다. 분배 가능한 현금은 2분기에 희석 주당 0.58달러로, 2025년 동기의 0.46달러와 비교됩니다. 2분기에 주당 0.50달러의 정기 배당금을 지급했으며, 이는 분배 가능한 현금으로 1.16배 커버되었습니다.

2026년 7월 27일, 이사회는 2026년 3분기 지급 예정인 주당 0.50달러의 배당금을 선언했습니다. 희석 주당 장부 가치는 2026년 1분기 대비 1.9% 감소한 18.60달러로, 주로 주식 대출 포트폴리오에서 발생한 소규모 미실현 손실 때문입니다. 분기 중 신규 투자로 넘어가겠습니다. 우리는 목표 자산군 전반에 걸쳐 신규 투자를 지속적으로 진행했으며, 이는 유보 영업 현금 흐름, 시리즈 C 우선주 발행 수익, 그리고 담보 금융 시설의 추가 용량을 통해 자금을 조달하였고, 이는 주주 수익을 창출하는 매력적인 기회를 식별하고 실행하는 우리의 지속적인 능력을 반영합니다.

우리는 월 14% 쿠폰을 지급하는 다가구 부동산에 2,020만 달러의 우선주 투자를, 14% 쿠폰의 생명과학 부동산 담보 메자닌 대출에 4,260만 달러를, 그리고 분기 내 기존 약정에 추가로 3,190만 달러를 자금 지원했습니다. 오늘 여기서 가장 중요한 발전이라고 생각되는 부분을 강조하고 싶습니다. 우리는 미즈호 캐피털 마켓과 3억 7,500만 달러 규모의 인출 가능 만기 대출 시설을 체결했으며, 이를 통해 5월 1일 만기인 1억 8,000만 달러, 5.75% 선순위 무담보 채권을 상환했습니다. 오늘 기준으로 이 시설에 3억 6,220만 달러가 미상환 상태입니다. 동시에 미즈호와 총수익스왑(TRS)을 체결하여 순이자 비용을 SOFR 플러스 245로 낮췄습니다.

이 거래는 대차대조표 상의 가장 큰 단기 부채 부담을 제거하고, 고정금리 무담보 부채를 변동금리 자산 기반 금융 구조로 대체하여 선불 상환 능력 측면에서 추가적인 대차대조표 유연성을 확보하고, 신규 투자 수익률을 높이기 위한 담보 기반 레버리지 솔루션을 제공했습니다. 시리즈 C 우선주에서 조달한 2,260만 달러와 결합하여, 우리는 2026년 하반기를 상업용 모기지 REIT 부문에서 가장 깨끗하고 유연한 자본 구조 중 하나로 진입하고 있다고 믿습니다. 포트폴리오 및 대차대조표로 넘어가겠습니다. 우리 포트폴리오는 총 85건의 투자로 구성되어 있으며, 총 미상환 잔액은 11억 달러입니다. 투자는 다음과 같이 섹터별로 배분되어 있습니다: 생명과학 39.4%, 다가구 37.6%, 단독 주택 임대 15.1%, 창고 4.2%, 산업 2.1%, 마리나 1.6%입니다.

고정 수입 포트폴리오는 다음과 같이 투자별로 배분되어 있습니다: 우선주 투자 27.8%, 메자닌 대출 24.9%, CMBS B-피스 17.5%, 회전 신용 시설 17.3%, 선순위 대출 6.2%, IO 스트립 4%, 약속어음 2.2%입니다. 투자를 담보하는 자산은 지리적으로 다음과 같이 배분되어 있습니다: 매사추세츠 31.2%, 텍사스 16%, 플로리다 6%, 조지아 4.6%, 캘리포니아 5.2%, 메릴랜드 4.7%, 나머지는 4% 미만 노출 주에 분포되어 있으며, 이는 선벨트 시장에 대한 강한 선호와 매사추세츠 및 캘리포니아의 생명과학 노출이 크게 반영된 결과입니다. 포트폴리오 담보 자산의 80.3%가 안정화되어 있으며, 대출 대비 가치 비율(LTV)은 63.4%, 가중 평균 DSCR은 1.39배입니다. 우리는 8억 3,660만 달러의 부채를 보유하고 있으며, 가중 평균 비용은 6.3%, 가중 평균 만기는 2.6년입니다.

담보 부채는 14억 달러의 담보로 담보되어 있으며, 가중 평균 만기는 2.7년, 부채 대 자본 비율은 0.88배입니다. 3분기 가이던스로 넘어가겠습니다. 분배 가능 수익은 희석 주당 0.43달러로 중간값이며, 하단은 0.38달러, 상단은 0.48달러 범위입니다. 분배 가능 현금은 희석 주당 0.55달러로 중간값이며, 하단은 0.50달러, 상단은 0.60달러 범위입니다. 이제 매트에게 현재 시장 환경에서 포트폴리오에 대한 자세한 논의를 넘기겠습니다.

매트? 감사합니다, 폴. 또 한 분기 동안 일관되게 견고한 실행을 보여주셔서 감사드립니다.

포트폴리오의 기본적인 반복 수익력은 계속 상승하고 있으며, 우리는 상업용 모기지 REIT 동종업계에서 신용 부문 최상위에 위치해 있습니다. 우리의 수직 시장으로 넘어가겠습니다. 폴이 언급했듯이, 주거 부문은 SFR과 다세대 주택을 포함해 여전히 가장 큰 비중을 차지합니다. 우리는 주거 부문의 기본 여건이 전환 중이며 긍정적이라고 판단하고 있습니다. 소유 주거 자산의 혼합 임대 갱신률은 4월 -1.7%에서 5월 -1.2%, 6월 -50bp로 개선되었고 7월에는 +30bp로 전환되었습니다. 이는 2025년 초 이후 처음으로 긍정적인 혼합 임대 갱신률입니다. 신규 임대 갱신률은 여전히 부담 요인이지만, 갱신률은 견조하게 유지되고 있습니다. 2021년과 2022년 대출이 압박 위험이 여전히 존재하는 구간이며, 아시다시피 이 기간 동안 신규 대출은 거의 없었습니다.

순 인도량은 2024년 4분기까지 최근 12개월 동안 약 69만 5천 유닛으로 정점을 찍었으며, 2001년 이후 연평균 인도량은 약 28만 2천 유닛입니다. CoStar는 2026년 인도량이 2025년 대비 약 49% 감소할 것으로 예상하며, 2027년에는 추가 20% 감소가 전망되고, 착공 건수는 2022년 정점 대비 약 70% 낮은 수준입니다. 공급 과잉이 2024년과 2025년 가격 결정력을 무너뜨렸으며, 공급이 다시 가격 결정력을 회복시킬 것입니다. 구조적 배경은 변하지 않았습니다. 우리 시장에서 소유 비용은 임대 비용의 약 3배에 달하며, 이 격차를 빠르게 해소할 합리적인 모기지 금리 경로는 없습니다. 라이프 사이언스 부문으로 넘어가겠습니다. LYFE는 현재 85% 임대율을 기록 중이며, 이는 71%에서 상승한 수치로, 24만 5천 평방피트 장기 임대 계약과 확장 옵션을 가진 라일라 사이언스가 주요 임차인입니다.

실제로 자산에서 계획과 프로그램을 계속 확장하고 있어, 이는 분명히 긍정적인 신호이며 담보 가치에 기여하고 있습니다. AI 덕분에 라이프 사이언스 담보에 대한 수요가 크게 확대되었습니다. AI 기업들도 전통적인 연구실 임차인들이 필요로 하는 맞춤형 인프라가 필요합니다. 즉, 전력 밀도, 냉각 용량, 구조적 바닥 하중, 환기 및 진동 허용 범위입니다. 이들은 어떤 임대료로도 오래된 개조 자산을 재설치할 수 없습니다. LYFE는 기본 인프라를 갖추고 있으며, MIT와 광범위한 케임브리지 클러스터 인접의 적합한 하위 시장에 위치해 있습니다. 여기서 우리의 노출은 단순한 섹터에 대한 일반적인 베팅이 아닙니다. 이는 이제 AI 코리더가 된 명문 교육 지구 내 인프라 등급 자산을 최초로 채우는 데 집중된 베팅입니다. 임차인 범위가 넓어지면서 신용 프로필도 개선되고 있습니다. 셀프 스토리지 부문으로 넘어가겠습니다. 우리의 NSP 포트폴리오는 점유율이 90% 초반대를 유지하며, 임대료 성장과 순영업소득(NOI)이 업계 평균을 크게 앞서고 있습니다.