헬스피크 프로퍼티스 26년 2분기 어닝콜

발언해 주십시오. 환영합니다. 오늘 컨퍼런스 콜에는 특정 미래 예측 진술이 포함되어 있습니다.

미래 예측 진술에 반영된 기대가 합리적인 가정에 기반한다고 믿지만, 이러한 진술은 실제 결과가 기대와 크게 다를 수 있는 위험과 불확실성에 노출되어 있습니다. 위험 및 위험 요인에 대한 논의는 보도자료와 SEC에 제출한 서류에 상세히 포함되어 있습니다. 우리는 미래 예측 진술을 업데이트할 의무를 지지 않습니다. 이번 콜에서는 특정 비GAAP 지표에 대해 논의할 예정입니다. 어제 SEC에 제출한 8-K 문서에서 모든 비GAAP 재무 지표를 가장 직접적으로 비교 가능한 GAAP 지표와 규제 요건에 따라 조정하였습니다. 해당 자료는 당사 웹사이트 healthpeak.com에서도 확인하실 수 있습니다. 이제 사장 겸 최고경영자인 스콧 브링커에게 마이크를 넘기겠습니다.

감사합니다, AJ. Healthpeak의 2분기 실적 발표 콜에 오신 것을 환영합니다. WE CARE는 당사의 핵심 가치를 나타내는 약어이며, W는 승리하는 마인드를 의미합니다. 수요가 공급을 초과하고 펀더멘털이 유리할 때는 이것이 쉽습니다. 모두가 만족하며 매우 현명해 보입니다. 공급이 수요를 초과할 때는 훨씬 더 어렵지만, 바로 그때 승리하는 마인드셋이 가장 필요합니다. 생명과학 분야의 흐름이 마침내 우리에게 유리하게 돌아서기 시작하면서, 지난 4년간 당사의 핵심 가치를 실천하며 승리하는 마인드셋을 유지해온 팀원들에게 감사의 말씀을 전하고 싶습니다. 그 노력은 확실히 결실을 맺었고, 덕분에 우리는 더 강해졌습니다. 경기 침체는 또한 당사의 회사를 재정의하고 경쟁 구도를 재설정할 수 있는 기회를 제공했습니다. 우리는 50억 달러 규모의 합병과 10억 달러 규모의 기업공개(IPO)를 포함해 대담하고 전략적인 결정을 내렸습니다.

오늘날 우리는 이러한 단호한 조치들 덕분에 더 크고 더 나은 회사가 되었습니다. 더 중요한 것은, 전략적 신규 채용과 갱신 임대의 상당 부분에 대한 자산 관리 내재화 등 역량을 강화했다는 점입니다. 현재 우리는 에이전틱 운영 플랫폼을 도입하는 과정에 있습니다. 이 현대적인 헬스픽 버전은 현장 중심의 운영자로서, 당사의 인력과 플랫폼을 통해 탁월한 성과를 창출합니다. 우리는 이미 이 전략의 성과를 확인하고 있습니다. 지난 두 분기 동안 세계에서 가장 크고 존경받는 부동산 투자자 두 곳이 헬스픽을 운영 파트너로 선택했습니다. 블랙스톤과 브룩필드는 모두 외래 환자 의료 부문에 의미 있는 노출이 전혀 없었습니다. 두 조인트 벤처 모두 전략적 건물과 임차인 관계를 유지하면서 대체 자본 조달원을 제공할 수 있게 해줍니다. 우리는 앞으로 이 두 파트너십을 더욱 성장시킬 것을 기대하고 있습니다. 우리의 재무구조는 그 어느 때보다 탄탄합니다.

부채비율은 5배 미만이며, 다양한 자본 배분 방안을 추진할 수 있는 유연성을 갖추고 있습니다. 우리는 지난밤 발표한 애틀랜타 프로젝트와 같이 당사 관계를 통해 직접 확보한 사전 임대된 외래 환자 개발 프로젝트에 자금을 투입하고 있습니다. 또한 블랙스톤 및 브룩필드와의 조인트 벤처를 통해 외래 환자 인수를 진행할 수 있으며, 이 거래 구조는 운영 파트너인 헬스픽에 추가 수익을 창출합니다. 우리는 생명과학 분야에서 인수를 통한 가치 창출이라는 독특한 기회도 보고 있습니다. 생명과학은 지난 10년간 개발 중심의 시장이었지만, 앞으로 몇 년간은 인수 중심의 시장이 될 것이며, 우리는 이 기회를 활용할 수 있는 플랫폼과 재무구조를 갖추고 있습니다. 주가가 내재 가치보다 현저히 낮을 경우 주식 환매도 진행할 수 있습니다.

현재로서는 그 매력이 덜하지만, 4월에는 주가가 주당 17달러 미만일 때 10% 이상의 FFO 수익률로 1억 달러를 환매했습니다. 마지막으로, 오늘날 부채 비용이 우리 부동산의 공정 시장 자본화율과 크게 차이 나지 않는 점을 고려할 때, 장기 목표인 5.5배 이하의 레버리지를 유지할 수 있습니다. 현재는 높은 레버리지를 유지하기에 적절한 환경이 아닙니다. 견고한 재무구조 덕분에 인내심을 가지고 가장 효과적일 때 자금을 활용할 수 있습니다. 운영 실적과 기본 환경에 대해 몇 가지 말씀드리겠습니다. 3년 전 합병 발표 시 말씀드린 외래 환자 의료 부문의 강력한 기본 여건은 계속해서 확인되고 있습니다. 지난 분기에는 현금 재임대 스프레드가 5% 이상이었고, 임차인 개선비용(TI)은 동종업체 대비 상당히 낮은 수준을 유지했습니다.

총 점유율은 전 분기 대비 20bp 상승했으며, 임대 파이프라인은 2027년에 외래 환자 포트폴리오 내 내부 성장이 가속화될 것임을 시사합니다. 생명과학 부문에서는 지난 분기 공모 자본 조달이 2021년 2분기 이후 최고 수준이었습니다. IPO 시장은 건전하지만 신중한 모습이며, 상반기에 13개의 후기 단계 기업이 50억 달러 이상의 자금을 조달했습니다. 이번 주에만 다섯 개의 바이오텍 기업이 IPO 가격을 책정할 수 있습니다. M&A는 기록적인 수준으로, 지난 세 분기 동안 2,500억 달러 이상의 발표가 있었으며 이는 자본을 생태계로 재투자하는 효과가 있습니다. 가장 중요한 점은 과학 기술이 계속 발전하고 있으며, 올해 누적 FDA 승인 건수가 5년 평균을 상회하고 있다는 것입니다. 헬스픽이 주도하는 이 부문의 점유율 반전 기반이 마련되고 있습니다.

시니어 주택 부문은 자세한 내용은 제너스 리빙 콜에서 제공하겠지만, 동일 점포 포트폴리오가 점유율 260bp 상승과 NOI 19% 성장을 기록했다는 점을 기쁘게 보고합니다. 우리는 이 부문에서의 깊은 관계를 통해 활발하고 수익성 있는 인수 파이프라인을 보유하고 있으며, 1월 1일 이후 18억 달러를 인수 완료했습니다. 올해 시니어 주택 포트폴리오 규모는 사실상 두 배로 늘어나며, 운영 파트너 수는 두 곳에서 10곳 이상으로 증가할 것입니다. 우리는 3년 사업 계획을 12개월 만에 달성할 속도로 진행 중입니다. 제너스 리빙의 성공은 양사 이익을 일치시키는 독특하고 창의적인 거래 구조 덕분에 헬스픽의 수익 성장도 견인하고 있습니다. 켈빈에게 넘기겠습니다.

감사합니다, 스콧. 우리는 계획을 계속 실행 중이며, 올해 들어 임대 및 자본 배분 목표에서 엄청난 진전을 이루었습니다. 브룩필드와 함께한 외래 환자 의료 부문 재자본화에 대해 잠시 말씀드리겠습니다. 이번 전략적 파트너십을 완료하게 되어 기쁘며, 단일 거래로 조달한 자금이 올해 자본 재활용 목표를 초과했습니다. 투자팀의 리더십 덕분에 우리는 대규모 거래를 실행하고 선도적인 기관 투자 관리자와 협력할 수 있는 능력을 입증했습니다. 구조적 측면에서 헬스픽은 560만 평방피트 규모의 외래 환자 의료 포트폴리오에 대해 51%의 소유 지분을 유지하며 10억 달러의 현금 수익을 조달할 것입니다. 우리는 최고 수준의 플랫폼과 전문성을 활용해 자산 관리, 부동산 관리, 임대 서비스를 제공하며 부동산의 일상적 통제를 유지하고 고객 관계를 보존할 것입니다.

경제적으로 이번 거래는 5.9%의 후행 현금 자본 수익률을 나타내며, 7년 후에는 브룩필드에 6.5%의 무차입 수익률을 제공할 수 있는 가격으로 비지배 지분을 재매입할 수 있는 제한된 콜 권리를 보유하게 됩니다. 가장 중요한 점은 이번 파트너십이 대체 자본 조달원에 대한 접근을 확대하며, 이를 통해 우리 사업 전반에서 성장 기회를 추구할 수 있는 복제 가능한 프레임워크를 마련했다는 것입니다. 이제 2분기 실적으로 넘어가겠습니다. 조정된 FFO는 주당 0.46달러, 순부채 대비 EBITDA 비율은 4.7배를 기록했습니다. 외래 환자 의료 부문부터 시작하자면, 임대 수요가 지속되면서 또 한 분기 강력한 임대 실적을 보였습니다. 분기 동안 총 120만 평방피트의 임대 계약을 체결했으며, 이 중 약 32만 7천 평방피트는 신규 임대입니다. 올해 누적 임대 면적은 230만 평방피트에 달합니다.

임차인 유지율은 80%였으며, 현금 재임대 스프레드는 5%로 지난 10분기 평균인 5%와 일치하고, 피지션스 리얼티 트러스트 합병 전 평균인 2~3%를 상회합니다. 분기 말 총 점유율은 전 분기 대비 20bp 상승한 90.7%로 마감했습니다. 7월 1일 이후 추가로 20만 4천 평방피트의 임대 계약을 체결했으며, 약 88만 2천 평방피트는 LOI(임대 의향서) 상태에 있습니다. 애틀랜타에 있는 노스사이드와의 파트너십을 강조하고 싶은데, 이는 외래 환자 포트폴리오의 전략적 성장 원천으로 입증되었습니다. 우리는 현재 애틀랜타에서 노스사이드의 확장을 지원하기 위한 신규 외래 환자 의료 프로젝트의 기초 건설에 관한 또 다른 개발 계약을 체결했습니다. 이 지역에서 우리는 시장 점유율 1위를 차지하고 있습니다. 이번 프로젝트는 노스사이드와 함께하는 다섯 번째 개발 사업으로, 총 면적은 약 56만 5천 평방피트에 달합니다.

랩 부문으로 넘어가면, 연말까지 순 흡수 및 총 점유율 확보를 향해 지속적으로 진전을 이루고 있습니다. 이번 분기에 우리는 381,000평방피트의 임대 계약을 체결했으며, 이 중 약 60%는 신규 임대, 30%는 공실 공간에 대한 계약이었습니다. 분기 말 총 점유율은 전분기 대비 80베이시스 포인트 상승한 78.5%로 마감했습니다. 이는 2025년 말 대비 140베이시스 포인트 상승한 수치입니다. 7월 이후 약 20,000평방피트의 임대 계약을 체결했으며, 추가로 480,000평방피트에 대해 LOI를 체결한 상태입니다. 이러한 활동의 결과로, 6월 30일 현재 수준에서 연말까지 총 점유율이 다소 개선될 것으로 예상합니다. 이 결과는 당사의 부동산에서 임대 물량 확대에 집중한 노력을 반영하며, 샌디에이고 최고의 랩 서브마켓인 토리 파인즈에서의 진척 상황을 공유하며 강조하고자 합니다.

토리 파인즈에서 관찰된 활동은 현장 팀과 고품질 포트폴리오의 성과를 입증하는 것으로, 임차인들이 핵심 자산과 핵심 입지, 그리고 경험 많은 임대인을 찾고 있음을 보여줍니다. 이로 인해 우리는 거래 물량의 상당 부분을 차지할 수 있었습니다. 체결된 임대 계약과 LOI를 모두 고려하면, 이 서브마켓 내 임대 비율은 2025년 말 약 65%에서 97%로 상승합니다. 시니어 하우징 부문을 마무리하며, 헬스픽의 자누스 리빙 지분율은 현재 74%로, 이는 약 65억 달러의 주식 가치를 나타냅니다. 2분기 자누스 리빙은 총 매출이 45% 성장했고, 조정 EBITDA는 34% 증가했으며, 현금 잔고를 유지하고 부채는 전혀 없는 상태로 분기를 마감했습니다. 이제 대차대조표로 넘어가겠습니다. 우리는 차입 비용이 높은 환경 속에서 2분기부터 3분기까지 상당한 활동을 보였습니다.