필립스 에디슨 & 코 BofA NY Global Real Estate Conference 2026

최고재무책임자 존과 투자자관계 책임자 킴입니다. 개회 발언으로는, 흥미로운 시대에 사는 것이 좋다고들 합니다. 무슨 일이 벌어지고 있는지 파악하는 것 자체가 정말 어려운 상황이기 때문에, 상황이 이렇게까지 흥미로울 필요는 없다고 생각합니다. 저희는 지금까지 경험한 것 중 가장 우수한 영업 환경 가운데 하나에 있습니다. 지난 45일 동안 시장이 조금 상승세를 보이다가 갑자기 다시 하락하기 시작했습니다. 하지만 임대 마진과 임대 점유율 등 영업 시장은 역대 가장 양호한 수준이며, 모든 지표가 매우 강력합니다. 말 그대로 사상 최고 수준이라고 할 수 있습니다. 단순히 양호한 정도가 아니라, 정말 역대 최고 수준입니다. 인수 시장에서 저희의 거래 규모는 역대 최고 수준이 될 것이며, 실제로 상장 이후 어느 때보다도 상당히 높은 수준이 될 것입니다.

저희가 목표로 삼아온 수준과 매우 일관된 수치라고 생각합니다. 현재 인수하는 자산의 무차입 내부수익률은 9%입니다. 초기 수익률 약 6.7%에 자산을 인수하고 있습니다. 따라서 이 부분의 여건은 매우 좋습니다. 영업 환경도 매우 좋습니다. 저희가 거래할 수 있는 인수 시장도 매우 양호합니다. 저희는 자산을 기본적으로 5.9%의 수익률에 매각하고 있습니다. 즉, 6.7%에 매입하고 5.9%에 매각하는 것입니다. 이 측면에서 매도와 매수 모두 매우 강력한 흐름을 보이고 있습니다. 다시 말씀드리지만, 이러한 수준의 금리에서도 자산 매각 규모를 늘렸습니다. 제가 잠에서 깨어나 이렇게 말한다고 가정해 보겠습니다. "이보다 더 좋은 환경은 없지만, 시장의 거래 여건은 좋지 않습니다." 물론 이에 대해서는 여러 가지 설명이 있을 수 있습니다.

저희가 집중하는 것은 저희가 영향을 미칠 수 있는 일들을 계속해서 해나가는 것입니다. 즉, 시장에 훌륭한 실적을 제시하는 것이며, 저희는 이미 그렇게 하고 있고 올해 내내 계속해 나갈 것으로 생각합니다. 시장은 시장이 움직이는 대로 움직일 것입니다. 시간이 지나면서 저희가 약속드리는 것은 견고한 실물자산과 낮은 레버리지를 기반으로 하는 사업에서 주당 FFO를 중고 한 자릿수 비율로 성장시키고, 3.5% 이상의 배당을 지급하며, 매년 투자자들에게 10%의 수익률을 제공하는 것입니다. 저희는 이것이 좋은 수익률이라고 생각합니다. 저희 경영진은 경영진이 보유한 지분 비율을 기준으로 볼 때 다른 어떤 동종 업체보다도 PECO를 더 많이 보유하고 있습니다.

저희는 직접 이해관계를 가지고 있으며, 앞으로도 계속해서 이해관계를 유지할 것입니다. 저희는 이 사업을 믿고 있기 때문입니다. 특히 불확실성이 존재하는 환경에서는 저희가 하는 사업의 베타는 훨씬 낮지만, 매우 훌륭한 알파를 확보하고 있다고 확신합니다. 또한 저희가 좋은 알파를 확보하고 있음을 보여주는 성과를 시장에 계속 제시하고 있습니다. 이것이 저희의 모두발언이자 현재 저희가 느끼고 있는 바입니다. 말씀드린 것처럼, 저희는 매우 강력한 시장을 계속 활용하면서 사업을 성장시켜 나갈 것입니다.

소비자는 실제로 매우 양호한 상황입니다. 두 달 전만 해도 저희는 K자형 회복에 대해 이야기하면서 시장의 하위 부문은 상황이 좋지 않을 것이라고 말했습니다. 그런 우려는 이제 사실상 사라졌습니다.

네, 하위 부문이 더 빠르게 성장하고 있기 때문입니다.

어쨌든 저희 시장은 K자형 회복의 상위 부문에 해당합니다. 저희 쇼핑센터의 중위 가구소득을 보면 중위소득보다 17~18% 정도 높기 때문입니다. 이것이 저희가 서비스를 제공하는 시장이며, 저희의 두 최대 임차인인 크로거와 퍼블릭스보다 인구 밀도와 소득 수준이 높은 지역에 저희가 진출해 있습니다. 따라서 이 부분에서 저희 사업은 양호한 실적을 내고 있습니다. 소비자가 어려움을 겪고 있다는 인식, 즉 신용카드 부채 등을 근거로 한 우려는 현재 실제 상황과는 다소 거리가 있습니다. 신용카드 부채를 비롯한 지표들은 현재 상당히 건전한 수준입니다. 소비자가 어려움을 겪고 있고 무언가를 해야 한다는 이야기를 듣고 계시겠지만, 실제로 그런 모습은 보이지 않습니다. 저희도 그런 모습을 보고 있지 않습니다.

저희가 매우 면밀하게 살펴보는 것 중 하나는 지역 상인들입니다. 흔히 개인 자영업자라고 부르는 이들이지만, 실제로는 진정한 기업가들입니다. 이들은 해당 사업에서 나오는 수입으로 임대료와 주거비를 지불하고 생계를 이어가고 있습니다. 이들이 임대차 계약을 갱신할 때마다 저희를 찾아와 결정을 내려야 합니다. 앞으로 어떻게 할 것인지 결정하는 것입니다. 사업성이 없다거나 앞으로 수익성이 없을 것으로 판단되면 계약을 포기할 수도 있습니다. 1년 또는 2년 연장한 뒤 상황을 지켜볼 수도 있고, 장기적으로 임대차 계약을 연장할 수도 있습니다. 이들은 저희와 협상을 진행하러 오며, 저희는 그 상황을 매우 면밀하게 살펴봅니다.

현재 이 소매업체들은 더 장기적인 계약을 원하고 있습니다. 이들은 매장 공간의 90%에서 임대차 계약을 갱신하고 있습니다. 이것이 의미하는 바를 생각해 보면, 소비자를 가장 잘 아는 사람은 누구일까요? 여러 전문가의 분석도 들을 수 있고, 원하는 만큼 많은 조사 자료도 확보할 수 있습니다. 지역의 기업가적 소매업체 운영자보다 소비자를 더 잘 아는 사람은 없습니다. 이들은 실제로 고객의 배우자가 해고된 시점까지 알고 있기 때문입니다. 이들은 고객이 왜 무언가를 구매하는지, 무엇이 비싸고 무엇이 그렇지 않은지도 알고 있습니다. 그것이 바로 이들의 일입니다. 이들은 장기적인 관점에서 사업에 투자하고 결정을 내립니다. 이들은 그곳에 계속 있기를 원합니다. 가능한 한 오랫동안 그 공간을 확보하려고 합니다. 제가 보기에 이는 저희가 매우 면밀하게 지켜보는 중요한 요소 중 하나이며, 소비자에 대한 현장의 인식과 관련해 시장에서 들리는 이야기보다 저희가 훨씬 더 나은 위치에 있다는 확신을 줍니다.

저희 사업은 적정 규모의 식료품점이 핵심 임차인으로 입점해 있고, 생필품을 제공하는 소형 매장들로 구성된 쇼핑센터입니다. 제 답변은 이러한 사업 구조를 전제로 한 것입니다. 야외형 쇼핑센터 시장에는 재량적 소비를 더 많이 하는 사람들이 많이 있고, 그런 소비가 이루어지고 있습니다. 저희는 그런 분야에 시간을 할애하고 있지 않습니다. 특히 해당 시장에서는 생필품 중심의 부문이 매우 탄탄합니다. 소비자들이 어떤 식으로든 극적인 반응을 보이고 있다는 징후는 나타나지 않고 있습니다. 사실 소비자들은 오히려 지출을 더 늘리고 있습니다. 저희는 이것이 긍정적인 요인이라고 생각합니다.