어반 에지 프로퍼티스 26년 3분기 어닝콜

안녕하십니까. 어반 엣지 프로퍼티스의 2026년 3분기 실적 발표 컨퍼런스 콜에 오신 것을 환영합니다. 오늘 함께하신 분들은 제프 올슨 회장 겸 최고경영자, 제프 무알렘 최고운영책임자, 마크 랭어 최고재무책임자, 헤더 올버그 법무총괄, 스콧 오스터 부사장 겸 임대 총괄, 그리고 안드레아 드레이진 최고회계책임자입니다. 오늘 논의에는 미래 사건과 재무 실적에 대한 회사의 견해와 관련된 미래예측진술이 포함될 수 있습니다. 이러한 진술에는 여러 가정과 위험, 불확실성이 따르며 회사는 이를 업데이트할 의무를 지지 않습니다. 실제 실적과 재무 상태, 사업은 이와 다를 수 있습니다. 회사에 관한 자세한 내용은 증권거래위원회(SEC)에 제출한 자료를 참고해 주시기 바랍니다. 해당 자료는 회사 웹사이트에서도 확인하실 수 있습니다. 오늘 논의에서는 특정 비일반회계기준(non-GAAP) 재무지표를 언급할 예정입니다. 해당 지표와 일반회계기준(GAAP) 실적 간 조정 내역은 실적 발표 자료와 보충 공시 자료에서 확인하실 수 있습니다.

이제 회장 겸 최고경영자인 제프 올슨을 소개해 드리겠습니다.

감사합니다, 아리바. 안녕하십니까. 이번 분기에도 견조한 실적을 거뒀습니다. 조정 FFO는 주당 0.38달러로, 지난해 3분기보다 6% 증가했으며 연초 이후로도 6% 늘었습니다. 재개발을 포함한 동일 자산 순영업소득(NOI)은 이번 분기에 4.6%, 연초 이후로는 3.6% 증가했습니다. 조정 FFO 가이던스 중간값을 주당 1센트 상향해 1.52~1.54달러로 제시했습니다. 이는 2025년 대비 7% 성장을 의미합니다. 자산 매각과 재투자를 통해 포트폴리오의 질과 장기 성장률을 지속적으로 개선하고 있습니다. 9월에는 뉴저지주 모리스플레인스에 위치한 콜스가 주요 임차인인 브라이어클리프 커먼스를 6,050만 달러에 매각했습니다. 이번 매각으로 콜스는 연간 기본임대료(ABR) 기준 당사의 세 번째로 큰 임차인에서 일곱 번째로 큰 임차인으로 바뀌었습니다. 이번 거래는 빌리지 앳 브리지워터 커먼스 인수와 연계한, 주당순이익에 긍정적인 역방향 1031 교환으로 구조화했습니다.

이달 초에는 플로리다 시장 진출을 알리는 거래로, 보카레이턴의 리젠시 코트를 9,030만 달러에 인수하는 절차를 마무리했습니다. 과거에도 말씀드렸듯이 남쪽으로 사업을 확장하는 것은 당사의 사업 영역을 넓히는 자연스러운 과정입니다. 경영진 중 몇몇은 사우스플로리다에서 쇼핑센터를 소유하고 거주하며 운영하는 데 수년을 보냈습니다. 저희는 이 지역 사회를 잘 알고 있습니다. 뉴저지의 안정화 단계에 접어든 신용도 높은 대형 쇼핑센터 일부를 주로 매각하는 방식으로 이 시장에서 계속 성장할 계획입니다. 리젠시 코트는 퍼블릭스와 월그린스가 주요 임차인인 14만 제곱피트 규모의 쇼핑센터로, 대체하기 어려운 고소득 상권에 자리하고 있습니다. 3마일 이내 가구의 평균 소득은 19만 4,000달러이며, 1마일 이내는 28만 달러를 웃돕니다. 이 센터는 우드필드 컨트리클럽 입구에 자리하며 주변에는 고급 클럽 커뮤니티가 들어서 있습니다. 2마일 이내에는 식료품점을 주요 임차인으로 둔 다른 쇼핑센터가 없습니다.

연간 방문객은 330만 명에 달하며, 방문객 수는 계속 증가하고 있습니다. 이번 인수는 인수 시점 수익률이 약 4%라는 점이 아니라 임대차 계약에 내재된 성장성을 바탕으로 투자 가치를 평가했습니다. 두 주요 임차인 모두 시장 임대료보다 훨씬 낮은 임대료를 내고 있으며, 모든 선택권을 포함한 두 임대차 계약의 만기는 6년 이내입니다. 주요 임차인 외에도 임차인 구성을 개선하고, 접근성과 주차 여건을 향상하며, 임대가능면적(GLA)을 추가하는 방안 등을 통해 가치를 높일 기회가 있다고 봅니다. 무차입 내부수익률(IRR)은 8~9%로 예상합니다. 리젠시 코트, 버지니아주의 더 숍스 앳 웨스트폴스처치, 뉴저지주의 더 빌리지 앳 브리지워터 커먼스를 포함해 올해 1억 8,500만 달러 규모의 우량 쇼핑센터를 인수했습니다. 이를 통해 사업 지역을 더욱 다각화하고 장기 성장률을 높였습니다. 임대 시장의 여건이 탄탄하고 수요 기반도 폭넓다는 점을 긍정적으로 보고 있습니다. 전국 소매 부동산 공실률은 4.3%로, 사상 최저 수준에 근접해 있습니다.

대형 매장 임차인들이 입지가 좋은 공간을 두고 경쟁하면서, 공간 부족으로 임대료가 상승하고 있습니다. 동일 공간 기준 신규 임대 현금 임대료 스프레드는 연초 이후 28%를 기록했으며, 계약을 체결했지만 아직 영업을 시작하지 않은 임대차 계약의 파이프라인 규모는 2,100만 달러입니다. 이는 연환산 순영업소득의 7%에 해당하며, 업계에서 가장 큰 파이프라인 중 하나입니다. 앞으로도 꾸준한 성장을 이어갈 수 있는 유리한 위치에 있습니다. 이어서 최고운영책임자 제프 무알렘에게 넘기겠습니다.

감사합니다, 제프. 3분기에는 총 46만 3,000제곱피트 규모의 임대차 계약 37건을 체결했습니다. 이 가운데 갱신 계약은 총 40만 6,000제곱피트 규모의 26건으로 임대료 스프레드는 12%였으며, 신규 계약은 총 5만 8,000제곱피트 규모의 11건으로 동일 공간 기준 임대료 스프레드는 27%였습니다. 신규 임대차 계약에는 포트폴리오에 새로 들어온 소매업체와 기존에 거래한 적 있는 브랜드가 고루 포함됐습니다. 예를 들면 베터리너리 이머전시 그룹, 풋락커, 퍼스트 워치, 맥도날드, 허니그로, 7 브루 커피 등이 있습니다. 동일 자산 기준 임대율은 현재 96.6%로 전 분기보다 20bp 상승했으며, 매장 임대율은 91.7%로 변동이 없었습니다. 신규 임대차 계약을 체결할 때마다 세 가지를 달성하고자 합니다. 임차인의 질과 신용도를 높이고, 초기 임대료와 인상률을 높이며, 임대인의 투자 부담은 낮추는 것입니다. 이런 점에서 4분기는 올해 가장 좋은 분기 중 하나가 될 것으로 보입니다.

현재 앵커 매장과 일반 매장을 아우르는 30곳이 넘는 임차인과 활발히 협상 중이며, 불과 몇 년 전 협상하던 임대차 계약에 비해 임차인의 질이 눈에 띄게 높아졌습니다. 노후했거나 신용도가 낮은 업체를 더 경쟁력 있는 운영업체로 교체하면 앞으로도 수년간 각 쇼핑센터의 가치를 높일 수 있습니다. 임대료 스프레드도 더 높아졌습니다. 올해가 약 두 달 남은 시점에서 4분기 임대료 스프레드는 약 50%, 연간 스프레드는 30%를 웃돌 것으로 예상하고 있습니다. 주목할 점은 이러한 스프레드가 일반 매장뿐 아니라 앵커 매장에서도 비슷한 수준으로 나타나고 있다는 것입니다. 당사가 진출한 시장에서 대형 매장 공간이 부족해지면서 협상에서 추가적인 우위를 점하고 있습니다. 마지막으로, 이 자리에서 임대료만큼 자주 언급하지는 않지만, 지난 몇 년간 임대 비용이 줄어든 것은 임대료 상승만큼이나 사업에 큰 영향을 미쳤습니다.

임대인이 부담하는 공사비, 임차인 지원금, 중개 수수료를 포함한 일반 매장의 평균 임대 비용은 2024년과 비교해 2026년 1~3분기에 약 15% 감소했습니다. 앵커 매장의 경우 감소 폭이 더욱 커 평균 임대 비용이 30% 조금 넘게 줄었습니다. 현재 앵커 매장 계약 중 상당수는 현 상태 그대로 임대하는 조건으로 체결돼 전체 비용과 임대료 발생 시점까지 걸리는 시간을 모두 줄이고 있습니다. 이전에 정확한 시공 사양을 고집하던 임차인들도 새로운 현실에 맞춰 조정해야 했습니다. 3분기에는 총 900만 달러를 투자해 평균 수익률 18%를 기록한 프로젝트 두 건이 안정화 단계에 들어섰습니다. 마날라판 커먼스의 노드스트롬 랙과 피델리티, 그리고 버겐 타운 센터의 신규 아디다스 매장입니다. 두 경우 모두 기존 입점 업체보다 더 우량한 임차인을 유치해 양호한 수익률을 거뒀습니다. 지난 12개월 동안 이러한 프로젝트를 4,000만 달러 규모로 완료했으며, 가중 평균 수익률은 23%였습니다.

이번 분기에는 레지우드 커먼스에서 수의 응급 진료 그룹과 임차인 두 곳이 입점하는 700만 달러 규모의 다중 임차인 패드 개발 사업도 새로 시작했습니다. 현재 진행 중인 재개발 파이프라인은 1억 5,200만 달러 규모이며, 이 중 추가 투입 자금은 5,700만 달러이고 예상 수익률은 약 12%입니다. 이 사업 대부분은 수년간 보유해 온 자산에서 진행되고 있지만, 2026년에 인수한 자산 세 곳도 파이프라인에 추가될 예정입니다. 각 자산에는 공실, 노후한 임차 구성, 시세보다 낮은 임대료의 계약이 일부 포함돼 있어 더 많은 가치를 창출할 기회가 있습니다. 이제 최고재무책임자 마크 랭거에게 넘기겠습니다.

감사합니다, 제프. 좋은 아침입니다. 이번 분기에도 견조한 실적을 달성했습니다. 조정 FFO는 주당 0.38달러로 지난해 3분기보다 6% 증가했고, 재개발을 포함한 동일 점포 순영업소득은 4.6% 성장했습니다. 임대료 발생 개시와 계약상 임대료 인상에 따른 임대 수익 증가, 그리고 이전 자본 재배치의 효과가 성장에 기여했습니다. 이번 분기 실적은 당초 예상치를 소폭 웃돌았습니다. 미수금으로 인한 수익 감소액이 총 임대 수익의 45bp로 예산보다 적어 순영업소득 증가율이 더 높게 나타났습니다. 이는 임차인 구성의 건전성을 보여줍니다. 파산 위험 관찰 대상 임차인 목록은 예년 이맘때보다 짧으며, 이는 전반적인 시장 상황과도 일치합니다.

10월에는 몬테히에드라 아울렛의 담보로 설정된 기존 7,000만 달러 규모의 모기지 대출을 변경하고 만기를 연장했습니다. 순영업소득 증가와 해당 자산에 대한 우호적인 전망을 반영해 고정금리 6.95%의 이자만 납부하는 B노트를 통해 1,700만 달러의 추가 대출금을 조달했습니다. 푸에르토리코에서 납부하는 소득세를 고려하면 이 B노트 부채의 세후 실효 금리는 3.9%입니다. 이번 변경으로 모기지 대출 전체의 만기가 7년으로 연장됐으며, 현재 가중 평균 금리는 5.4%입니다. 분기 말 기준 신용 한도 대출에서 7,500만 달러를 인출한 상태였습니다. 분기 종료 후에는 리젠시 코트 관련 자금으로 6,300만 달러를 추가 인출했습니다. 이러한 거래를 포함해도 유동성은 8억 7,500만 달러를 웃돌며 매우 견조한 수준을 유지하고 있습니다. 유동성은 현금 8,600만 달러, 신용 한도 대출금 1억 3,800만 달러로 구성되며, 5년 만기 및 7년 만기 지연 인출 기간 대출에서는 인출한 금액이 없습니다.

3분기 순부채 대비 EBITDA 비율은 5.7배였습니다. 앞으로 2026년 조정 FFO 가이던스의 중간값을 주당 1센트 상향 조정합니다.