에섹스 프로퍼티 트러스트 26년 2분기 어닝콜

Essex 2분기 실적 발표 콜에 참석해 주셔서 감사합니다. 오늘은 상반기 실적과 하반기 전망을 말씀드리고, 거래 시장에 대한 최신 정보를 공유하겠습니다. 이어서 바브 팍이 준비된 발언을 할 예정이며, 라이런 번스가 질의응답을 진행할 예정입니다. 2026년 상반기는 운영팀의 강력한 실행력 덕분에 원래 기대를 뛰어넘는 성과를 내며 견고한 실적을 기록했음을 기쁘게 보고드립니다. 전국적인 경제 및 고용 성장률은 완만했지만, 서부 해안 다가구 주택 시장의 기본 여건은 공급 부족과 임대 선호 현상으로 인해 견고함을 계속 보여주고 있습니다. 동일 자산 수익과 Core FFO 주당 순이익에 대한 연간 전망을 크게 상향 조정했으며, 이에 대해서는 바브가 곧 설명할 예정입니다. 지역별 주요 내용을 시애틀부터 시작하겠습니다.

2분기 운영 환경은 개선되어 혼합 임대료가 2.6% 성장했으며, 이는 1분기 대비 340 베이시스 포인트 상승한 수치입니다. 통상적인 계절적 요인에 따라 시장 임대료는 7월 초에 정점을 찍었으며, 연말까지 완만하게 조정될 것으로 예상됩니다. 동쪽 지역에서의 성과가 더 강했으며, 이는 포트폴리오 배분에 긍정적인 영향을 미쳤습니다. 동쪽 지역은 3.2%의 혼합 임대료 성장을 기록해 도심 핵심 지역의 1% 성장률보다 훨씬 높았습니다. 또한 여러 주요 기업의 최근 사무실 확장 발표도 고무적입니다. 이러한 추세는 이전 혁신 주기와 일치하며, 시애틀이 장기적으로 선도적인 기술 시장으로서의 입지를 강화한다는 점을 재확인시켜 줍니다. 이러한 약속들이 의미 있는 채용으로 이어지기까지는 시간이 걸리겠지만, 이는 향후 수요에 대한 긍정적인 신호를 나타냅니다. 이 지역에 대한 긍정적인 전망은 공급 물량 감소에 힘입은 것으로, 공급 조절이 계속되고 있습니다.

미국 내에서 가장 강력한 성과를 내고 있는 북부 캘리포니아로 넘어가면, 이 지역은 혼합 임대료가 6.5% 성장하는 동시에 강한 점유율을 유지하며 선도적인 다가구 주택 시장으로 자리매김하고 있습니다. 이러한 성과는 두 가지 주요 요인에 기인합니다. 첫째는 제한된 주택 공급과 기술 부문의 지속적인 베이 지역 투자로 인한 강력한 수요를 바탕으로 한 매력적인 수급 환경입니다. 둘째는 자본과 혁신이 집중된 독특한 환경에 인재와 기업가들이 몰려드는 긍정적인 이주 추세입니다. 우리는 광범위한 지역에서 주택 수요가 점점 더 증가하는 모멘텀을 경험하고 있습니다. 이러한 기본 여건은 가격 결정력과 당초 기대를 뛰어넘는 성과로 이어졌으며, 전형적인 계절적 패턴을 넘어서는 임대 모멘텀의 정점도 포함됩니다. 남부 캘리포니아로 넘어가면, 이 지역은 전국 경제 동향과 밀접하게 연관되어 있으며, 고용 증가는 대체로 미국 평균과 비슷합니다.

이러한 완만한 고용 환경 속에서 제한된 신규 공급은 비교적 안정적인 운영 조건을 뒷받침하고 있습니다. 이에 따라 2분기에는 오렌지 카운티가 주도하는 1.4%의 혼합 임대료 성장을 기록했으나, 로스앤젤레스는 다소 부진했습니다. 하반기를 전망하면, 우리는 연초 예측과 대체로 일치하는 경제 흐름을 예상하며, 완만한 고용 성장과 지속되는 거시경제 및 지정학적 불확실성이 예상됩니다. 수요는 고용 성장 속도와 밀접한 상관관계가 있지만, 서부 해안 다가구 주택의 기본 여건은 임대 주택에 대한 매력적인 적정 가격과 대부분 시장에서 신규 아파트 공급 조절이 결합되어 좋은 위치를 유지하고 있습니다. 마지막으로 거래 시장에 대해 말씀드리겠습니다. 서부 해안 다가구 자산에 대한 투자자 관심은 여전히 건강하며, 금리 상승 환경에도 불구하고 우리 시장 전반에서 거래량이 연중 증가하고 있습니다.

기관급 자산의 자본환원율은 대체로 4% 중반대를 유지하고 있으며, 북부 캘리포니아의 대부분 거래는 4% 초반대에 가격이 형성되고 있습니다. 전반적으로 민간 시장 가치의 강세는 지난 수년간 북부 캘리포니아에 투자한 자본의 가치를 재확인시켜 줍니다. 우리는 성장, 순자산 가치(NAV), 주당 펀드 흐름(FFO) 증가를 극대화하는 데 중점을 두고, 상대적 수익률이 가장 높은 인수, 처분 및 기타 투자 기회를 계속 평가할 것입니다. 이상으로, 통화를 바브에게 넘기겠습니다.

감사합니다, 안젤라. 오늘은 2분기 실적을 요약하고, 수정된 연간 가이던스의 주요 업데이트를 논의한 후, 대차대조표에 대한 코멘트로 마무리하겠습니다. 2분기 실적부터 시작하겠습니다. 가이던스 범위 중간값을 주당 0.10달러 초과하는 주당 핵심 FFO로 또 한 분기 견고한 실적을 달성했습니다.

이 초과 실적은 주로 운영에서 비롯되었으며, 동일 자산 NOI가 0.05달러, 비동일 자산 NOI가 추가로 0.03달러를 기여했습니다. 동일 자산 포트폴리오 내의 긍정적 변동은 계획 대비 20베이시스포인트 앞선 수익 성장으로 구성되었습니다. 또한, 운영비용이 예상보다 낮게 나왔는데, 이는 주로 일회성인 Prop 8 항소 성공에 따른 0.03달러의 유리한 재산세 절감에 기인합니다. 비동일 자산 포트폴리오의 이익은 주로 북캘리포니아에서의 전년도 인수 자산에서 비롯되었으며, 이 지역의 강한 임대료 상승으로 계획 대비 우수한 성과를 지속하고 있습니다. 업데이트된 연간 가이던스에 대해 말씀드리면, 주당 핵심 FFO 중간값을 0.20달러 상향 조정하게 되어 기쁩니다. 이는 중간값 기준 1.3% 증가에 해당합니다. 포트폴리오 내 운영 성과 개선이 이번 증가의 주요 원동력입니다.

동일 자산 포트폴리오와 관련하여 NOI 성장 중간값을 70베이시스포인트 상향 조정하여 2.8%로 설정했습니다. 이 증가는 예정 임대료, 점유율 및 기타 수입 증가에 따른 40베이시스포인트의 수익 성장 개선에 기인합니다. 또한, 앞서 언급한 재산세 절감 효과를 반영하여 운영비용 성장 중간값을 25베이시스포인트 하향 조정했습니다. 종합하면, 동일 자산 성장률 상승이 연간 증가분에 0.12달러를 기여했습니다. 가이던스 증가의 나머지 부분은 앞서 논의한 비동일 자산 포트폴리오 내 예상보다 우수한 성과를 주로 반영합니다. 3분기 핵심 FFO 가이던스는 중간값 기준 주당 3.99달러를 예상하고 있습니다.

2분기 대비 0.09달러 감소는 주로 정상적인 계절적 증가가 반영된 공과금 및 캘리포니아 재산세 등 운영비용 상승과 하반기 통제 가능한 지출 증가 때문입니다. 지난 분기에 말씀드린 바와 같이, 1분기 통제 가능한 비용이 예상보다 낮았던 것은 시기적 요인에 따른 것이며, 이에 따라 하반기에는 상반기 대비 이 비용이 0.09달러 더 증가할 것으로 예상합니다. 대차대조표를 마무리하자면, 순부채 대비 EBITDA 비율이 5.4배로 견고한 재무 상태를 유지하고 있으며, 향후 12개월 내 만기가 적고, 10억 달러 이상의 유동성을 확보하고 있으며, 다양한 자본 조달 경로에 접근할 수 있습니다. 따라서, 우리는 장기 성장을 지원하는 기회에 투자하고 약속을 이행할 수 있는 충분한 유연성을 보유하고 있습니다. 이제 질문을 위해 통화를 운영자에게 다시 넘기겠습니다.

스티브, 질문해 주셔서 감사합니다. 안젤라입니다. 기꺼이 답변 드리겠습니다. 블렌드부터 시작하겠습니다. 좋은 참고 자료라고 생각합니다. 7월 블렌드는 2분기와 비슷한 수준으로 나타나고 있습니다. 계획대로 진행되고 있으며, 기본적인 펀더멘털은 견고합니다. 참고로 올해 7월 수치는 작년 같은 기간보다 약간 더 좋습니다. 연간 비교 관점에서 보면 추세가 어떻게 변하는지 흥미롭습니다. 작년에는 상반기가 매우 강했지만 하반기에 상당한 하락이 있었습니다. 올해는 지금까지 그런 현상이 전혀 나타나지 않고 있으며, 올해 상반기와 하반기가 꽤 비슷할 것으로 보고 있습니다.