넷에스티리츠 26년 3분기 어닝콜

안녕하십니까. 넷스트리트의 2026년 3분기 실적 발표 컨퍼런스콜에 참석해 주셔서 감사합니다. 오늘 컨퍼런스콜에서 경영진의 발언과 질문에 대한 답변에는 연방 증권법상 미래예측진술로 간주되는 내용이 포함될 수 있습니다. 이러한 진술은 실제 결과가 오늘 논의된 내용과 달라지게 할 수 있는 위험과 불확실성이 수반되는 사안을 다룹니다. 이러한 요인에 대한 자세한 내용은 최신 연례보고서(10-K)와 기타 미국 증권거래위원회(SEC) 제출 서류를 검토해 주시기 바랍니다. 모든 미래예측진술은 오늘을 기준으로 작성되었으며, 넷스트리트는 향후 이를 갱신할 의무를 지지 않습니다. 또한 오늘 컨퍼런스콜에서 제시되는 일부 재무 정보에는 비일반회계기준(non-GAAP) 재무 지표가 포함되어 있습니다. 정의와 가장 비교 가능한 일반회계기준(GAAP) 지표와의 조정 내역, 그리고 해당 지표가 투자자에게 유용한 이유에 대한 설명은 실적 발표 자료와 보충 자료를 참고해 주십시오. 이 자료는 회사 웹사이트(netstreit.com)의 투자자 관계 섹션에서 확인하실 수 있습니다.

오늘 컨퍼런스콜은 넷스트리트의 최고경영자(CEO) 마크 맨하이머와 최고재무책임자(CFO) 댄 도널런이 진행합니다. 두 분의 준비된 발언에 이어 질의응답 시간을 갖겠습니다. 그럼 마크에게 진행을 넘기겠습니다.

감사합니다, 맷. 여러분, 좋은 아침입니다. 오늘 참석해 주셔서 감사드리며, 넷스트리트의 2026년 3분기 실적에 대해 말씀드리겠습니다. 수치를 말씀드리기 전에 인수, 자산 관리, 회계, 자본시장 전반에서 힘써 주신 임직원 여러분께 감사의 말씀을 전하고 싶습니다. 임직원들의 원칙 있는 업무 수행과 집중력 덕분에 빠르게 변화하는 거래 환경에서도 적극적인 투자 활동을 이어가는 동시에 선별적인 투자를 할 수 있었습니다. 우량 넷리스 임차인에게 임대된 투자자산을 통해 또 한 분기 견조한 실적을 달성하게 되어 기쁘게 생각합니다. 높은 금리로 넷리스 업계 전반의 자본 비용이 상승했지만, 상대적으로 작은 자산 규모와 낮은 레버리지, 풍부한 유동성은 넷스트리트만의 차별화된 강점입니다. 투자 의사결정에서 선별적인 태도를 유지할 수 있는 한편, 시장이 변화함에 따라 명목 수익률 측면에서 점점 더 매력적으로 변하는 투자 기회를 뒷받침할 상당한 자금 여력도 보유하고 있습니다.

3분기에는 총 2억 7,310만 달러 규모의 투자를 집행했으며, 현금 수익률은 가중 평균 기준 7.4%, 가중 평균 임대 기간은 13년이었습니다. 이 투자에서 발생한 연환산 기본 임대료의 약 44%는 투자등급 및 투자등급 수준의 임차인에게서 나왔습니다. 이번 투자는 핵심 필수소비재 및 서비스 기반 소매 업종에 집중되어 있으며, 어떤 거시경제 환경에서도 회복력을 보일 것으로 기대합니다. 연초 이후 총 투자액은 8억 1,100만 달러로, 현금 수익률은 동일하게 7.4%였습니다. 이는 2025년 전체 투자액인 6억 5,710만 달러를 크게 웃도는 수준입니다. 이처럼 투자 규모가 의미 있게 늘어난 것은 당사 플랫폼의 확장성과 시장 여건이 우호적일 때 투자 활동을 확대할 수 있는 임직원들의 역량을 보여줍니다. 3분기에는 현금 수익률 7.2%로 3,950만 달러 규모의 자산 매각도 진행했으며, 2,820만 달러의 대출금 상환을 받았습니다.

단기적으로는 자산의 위험 프로필과 임대차 만기를 신중하게 관리하고 장기 현금흐름을 극대화하기 위해 자산 매각을 계속 적극적으로 추진할 계획입니다. 시장 전반을 살펴보면, 높은 금융 비용이 시장에 반영됨에 따라 단기적으로 캡레이트가 완만하게 상승할 가능성이 있다고 봅니다. 매수자층의 상당 부분, 특히 소규모 민간 매수자는 거래의 수익성을 확보하기 위해 과거 높은 레버리지와 더 비싼 부채에 의존해 왔습니다. 이러한 자본 조달 수단의 이용 가능성이 낮아지고 비용이 높아지면서, 이들 매수자는 인수 시장에서 점점 더 배제되고 있습니다. 동시에 대형 기관투자자들의 미집행 투자 여력도 오늘날 크게 줄었습니다. 이러한 시장 상황이야말로 당사가 낮은 레버리지를 유지하고 자본 수요를 몇 분기 앞서 미리 조달하는 이유입니다.

이를 통해 재무 유연성을 유지하고 시장 혼란이 실제로 발생할 경우 이를 활용해 투자 규모를 늘릴 수 있는 선택권을 확보할 수 있습니다. 재무상태표상의 자금 여력에 제약을 받지 않기 때문입니다. 포트폴리오를 살펴보면, 분기 말 기준 투자자산은 913건이며, 연환산 기본 임대료는 2억 4,630만 달러였습니다. 46개 주, 28개 업종에 걸쳐 158개 임차인에게 임대되어 있습니다. 분기 말 공실 자산은 단 한 곳으로, 점유율은 99.9%, 가중 평균 임대 기간은 10.1년이었으며, 투자등급 및 투자등급 수준의 임차인이 연환산 기본 임대료의 58%를 초과했습니다. 분산 측면에서 상위 10개 임차인이 차지하는 연환산 기본 임대료 비중은 현재 29.2%로, 지난해 같은 시점의 37.9%보다 낮아졌습니다. 또한 포트폴리오의 점포 단위 임대료 지급 능력은 3.9배로 개선됐으며, 지급 능력이 1.5배 미만인 자산은 연환산 기본 임대료의 3.4%에 불과했습니다. 전반적인 경기 약화로 소매 매출이 둔화되더라도 저희는 그 영향을 충분히 견딜 수 있는 구조입니다.

자본시장 측면에서는 5억 5,000만 달러의 추가 자금 조달 약정을 확보하고 가중 평균 부채 만기를 연장해, 2029년까지 대규모 만기 도래가 없습니다. 분기 말 총 유동성은 12억 5,000만 달러를 넘어섰으며, 여기에는 상당한 미인출 리볼버 및 기간 대출 한도와 아직 결제되지 않은 선도 주식 발행분이 포함됩니다. 레버리지는 보수적인 수준을 유지하고 있으며, 조정 순부채 대비 연환산 조정 EBITDAre 비율은 3.7배입니다. 가이던스로 넘어가면, 2026년 연간 주당 조정 영업자금(AFFO) 가이던스 범위인 1.37~1.39달러를 유지합니다. 2026년 순투자 규모는 최소 8억 달러로 예상하며, 이는 기존 가이던스 범위인 7억~8억 달러에서 소폭 상향된 것입니다. 요약하면, 3분기는 당사 플랫폼의 강점과 포트폴리오의 회복력, 재무상태표의 유연성을 보여줬습니다.

2027년까지 확보된 자본 여력과 매력적인 투자 기회가 계속 제공되고 있다는 점을 고려할 때, 저희는 성장 전망을 낙관하고 있습니다. 그럼 이제 댄에게 발언을 넘겨 3분기 재무 실적을 자세히 살펴보겠습니다. 이후 질문을 받겠습니다.

마크, 감사합니다. 3분기 실적을 살펴보면 순이익은 850만 달러, 희석주당 0.08달러를 기록했습니다. 분기 핵심 영업자금(FFO)은 3,660만 달러, 희석주당 0.34달러였으며, 조정 영업자금(AFFO)은 3,750만 달러, 희석주당 0.35달러로 전년 대비 6.1% 증가했습니다. 비용 측면에서 3분기 총 경상 일반관리비는 전분기 대비 3.3% 증가한 600만 달러였습니다. 일반관리비 규모를 보면, 이번 분기 총 경상 일반관리비는 총매출의 9.1%로, 전년 동기 10.6%보다 낮았습니다. 이에 따라 일반관리비는 매출 규모에 비해 계속 합리화되고 있습니다. 자본시장 부문에서는 시장 상황에 따라 기회적으로 ATM 프로그램을 활용해 주식 100만 주를 발행하고 순수익 2,100만 달러를 조달했습니다.

또한 주식 2,400만 주를 결제해 순수익으로 약 4억 2,000만 달러를 확보했습니다. 이는 지난 7월 2분기 실적을 발표했을 당시 예상했던 규모를 크게 웃돌았습니다. 잔여 미결제 선도 주식 발행분의 가중 평균 총가격이 20.09달러인 만큼, 이는 자기주식법에 따른 향후 희석을 줄이는 데 도움이 되겠지만, 4분기를 시작하는 현재 주식 수는 기존 예상보다 상당히 많아졌습니다. 부채 측면에서는 2031년 및 2032년 만기 기간대출에서 인출한 자금으로 2028년 2월 만기인 2억 달러 규모의 기간대출을 상환하고, 동시에 2028년 기간대출에 적용되던 스와프를 신규 인출분으로 이전했습니다. 이에 따라 당사 재량으로 행사할 수 있는 만기 연장 옵션을 포함하면, 2029년까지 만기가 도래하는 중요한 부채는 없습니다.

또한 2033년 9월 만기인 7년 만기 신규 지연 인출 기간대출 4억 달러를 조달했으며, 현재까지 전액 미인출 상태입니다. 향후 순투자 활동에 필요한 자금을 조달하고 리볼빙 신용한도를 기간대출로 전환하기 위해 2027년에 걸쳐 이 기간대출을 인출할 계획입니다. 대차대조표를 살펴보면, 선도 지분 발행의 영향을 모두 반영한 조정 순부채는 8억 5,370만 달러였습니다. 가중평균 부채 만기는 4년이었으며, 가중평균 금리는 4.26%였습니다. 또한 분기 말 총 유동성은 13억 달러였습니다. 여기에는 보유 현금 약 4,200만 달러, 리볼빙 신용한도에서 이용 가능한 5억 달러, 미결제 선도 지분 발행분 3억 1,200만 달러, 미인출 기간대출 한도 4억 달러가 포함됩니다.

레버리지 측면에서 분기 말 조정 순부채 대비 연환산 조정 EBITDAre 비율은 3.7배로, 당사의 적정 레버리지 범위인 4.5~5.5배를 여유 있게 밑돌았습니다. 가이던스로 넘어가면, 2026년 연간 AFFO 주당 1.37~1.39달러의 가이던스 범위와 반복성 현금 일반관리비 1,650만~1,750만 달러의 범위를 모두 유지합니다. 마크가 앞서 말씀드린 대로, 2026년 순투자 활동은 최소 8억 달러에 이를 것으로 예상합니다. 또한 당사의 AFFO 주당 가이던스에는 자기주식법에 따라 산출한 회사의 미결제 선도 지분 발행분의 영향으로 인한 예상 희석 규모가 주당 약 0.035~0.04달러, 즉 280만~310만 주 포함되어 있습니다. 이는 기존 예상 희석 규모인 주당 0.05~0.08달러와 비교됩니다.

그러나 3분기에 선도 주식 240만 주를 결제하기로 의도적으로 결정한 데 따라, 2026년 가중평균 주식 수는 기존 예상보다 약 200만~230만 주 많아졌으며, 이에 따른 예상 희석 영향은 주당 0.025~0.03달러입니다. 요약하면, 자기주식법에 따른 희석 감소가 2026년에 미칠 긍정적 영향은 이번 분기에 선도 주식을 더 많이 결제하기로 한 결정으로 상쇄되고도 남았습니다. 마지막으로, 이사회는 10월 15일 주당 0.225달러의 분기 현금 배당을 선언했습니다. 배당금은 12월 1일 기준 주주에게 12월 15일 지급될 예정입니다.