어반 에지 프라퍼티스 26년 2분기 어닝콜

감사합니다, 아리바. 여러분 안녕하세요. 우리는 내부 기대치를 뛰어넘는 훌륭한 2분기 실적을 기록했습니다. 조정된 주당 FFO는 0.40달러로, 전년 동기 대비 10%, 연초 대비 7% 증가한 기록적인 수치입니다. 재개발을 포함한 동일 자산 NOI는 분기 기준 3.2%, 연초 대비 3% 성장했습니다. 우리 시장 전반에서 고품질 공간에 대한 수요는 여전히 강하며, 거래 지역 내 양질의 공실은 제한적입니다. 2분기 센터 방문객 수는 전년 대비 3% 증가했으며, 이는 가치 지향 및 필수 상품 구성의 강점을 보여줍니다. 특히 버겐, 우드브리지, 허드슨 몰, 토토와 등 임차인 업그레이드가 이루어진 자산에서 방문객 증가가 두드러졌습니다.

우리의 SNO 파이프라인은 연간 총 임대료 2,200만 달러, 현재 NOI의 약 7%에 해당하며, 미래 수익 성장에 중요한 가시적 기여를 하고 있습니다. 우리는 브롱스의 브럭너 코먼스에서 BJ's 도매 클럽, 로스, 칙필에이, 치폴레 입점과 함께 이루어지는 개선 작업에 가장 큰 기대를 가지고 있습니다. 이 임차인들은 모두 공사 중이며, 2027년 전반에 걸쳐 임대료가 시작될 예정이고 연간 임대료 총액은 800만 달러를 넘습니다. 우리는 자산 품질과 장기 성장을 모두 개선하는 데 중점을 둔 자본 재활용 전략을 계속 실행하고 있습니다. 7월에는 버지니아 폴스처치에 위치한 8만5천 평방피트 규모의 세이프웨이 앵커드 센터인 웨스트 폴스 처치 쇼핑몰을 4천만 달러에 인수했습니다.

이 센터는 워싱턴 D.C.의 인구 밀집 및 부유한 서브마켓에 위치해 있으며, 반경 3마일 내 평균 연간 가구 소득이 약 20만 달러에 달합니다. 또한 임대차 계약 증가, 계약상 연간 임대료 인상, 시가 반영 기회를 통해 가시적인 성장이 기대됩니다. 또한 매사추세츠 프레이밍햄에 위치한 쇼퍼스 월드의 토지 임대권을 1,050만 달러에 매입했습니다. 이 두 건의 매입에 대한 자본환원율은 평균 6%이며, 비차입 내부수익률(IRR)은 9%를 예상하고 있습니다. 뉴저지에 위치한 콜스 앵커드 센터인 브라이어클리프 코먼스를 6,050만 달러에 매각 계약 중이며, 이 거래는 이번 달에 마감될 예정입니다. 인수 시장은 여전히 매우 경쟁이 치열합니다. 기관 및 개인 자본 모두 소매 부문을 적극적으로 추격하고 있어 이 부문의 자본환원율이 전반적으로 압축되고 있습니다. 그러나 시장이 분산되어 있는 특성상, 우리는 여전히 수익 기준을 충족하는 몇 건의 거래를 찾고 있습니다.

이러한 활동의 일부는 기존 포트폴리오에서 성장률이 낮고 신용도가 높은 안정 자산을 매각하여 자금을 조달할 계획입니다. 상반기 강력한 실적을 바탕으로, 연간 조정 FFO 가이던스를 주당 0.02달러 상향 조정하여 1.50달러에서 1.54달러 범위로 설정했으며, 이는 2025년 대비 6% 성장을 의미합니다. 어반 엣지를 동종업체와 차별화하는 여러 요인이 있습니다. 우리 포트폴리오는 미국에서 가장 인구 밀집도가 높고 공급이 제한된 D.C.에서 보스턴까지의 지역에 집중되어 있습니다. 거의 모든 자산에 대해 100% 지분을 보유하고 있으며, 31건의 개별 비소구 담보 대출로 자금을 조달하고 나머지 44개 자산은 담보 설정이 되어 있지 않습니다. 여기에 더해, 1억 5,500만 달러 규모의 차별화된 재개발 프로젝트가 진행 중이며, 예상 수익률은 12%이고, 계약은 완료됐지만 아직 개장하지 않은 프로젝트가 순영업소득(NOI)을 7% 증가시킬 것입니다.

마지막으로, 자본 재활용 프로그램이 포트폴리오 품질과 성장률에 의미 있는 영향을 미치고 있습니다. 지난 3년간 약 7%의 자본환원율로 7억 달러 규모의 고품질 쇼핑센터를 인수했고, 5.2%의 자본환원율로 5억 달러 규모의 비핵심 자산을 매각했습니다. 이러한 차별화된 요소들이 모여 지속 가능하고 가시적인 성장을 위한 다수의 수단을 제공합니다. 마지막으로, 짐 테일러의 가족과 동료, 친구분들께 깊은 애도를 표합니다. 그는 20년 전 제가 은행가로 일할 때 가장 신뢰했던 조언자였으며, 브릭스모어 CEO로서도 강력한 경쟁자였습니다. 편히 잠드소서, 짐. 이제 우리 최고운영책임자(COO) 제프 무알렘에게 마이크를 넘기겠습니다.

감사합니다, 제프. 그리고 여러분, 안녕하세요. 2026년 고품질 소매 공간에 대한 수요 덕분에 임대 전략을 훨씬 더 체계적으로 세울 수 있었습니다. 주요 임차인과 상점 임대 모두에서, 저희 팀은 각 자산에 가장 적합한 장기 임차인을 선별하고, 초기 임대료와 자본, 그리고 임대료 인상 및 옵션 조건과 같은 지속적인 경제성 측면에서 강력히 협상하도록 요청하고 있습니다. 이러한 노력의 성과가 나타나고 있습니다. 2분기에는 총 19만9천 평방피트에 대해 26건의 임대 계약을 체결했으며, 이 중 13건은 신규, 13건은 갱신 계약입니다. 신규 임대는 동일 공간 현금 스프레드가 13%를 기록했고, 갱신 및 옵션 행사에서는 10%의 동일 공간 현금 스프레드를 기록했습니다. 신규 임대 스프레드는 분기별 규모에 따라 변동하기 때문에 1분기보다 낮게 나타났습니다. 올해 누적 신규 임대 스프레드는 거의 30%에 달합니다.

임대 파이프라인을 기반으로, 올해 신규 임대 현금 스프레드가 20%를 초과할 것으로 확신하며, 이는 5년 연속 해당 수준을 달성하는 것이 될 것입니다. 동일 자산 임대 점유율은 2분기 말 96.3%로, 전 분기 대비 10bp 하락했고, 2025년 2분기 대비 40bp 감소했습니다. 이 감소는 주로 당사 포트폴리오 내 두 곳을 차지했던 Wren Kitchens의 예상치 못한 파산 때문입니다. 해당 임대 계약에 대해 상당한 합의금을 회수했으며, Wren의 퇴거로 인해 Wren이 지불하던 임대료보다 건강한 스프레드를 가진 개선된 상품 구성을 기대하고 있습니다. 이러한 노력에 대해서는 올해 후반에 더 자세히 말씀드리겠습니다. 2분기 상점 점유율은 임차인 품질에 더 중점을 둔 영향으로 전 분기 대비 70bp 하락한 91.7%를 기록했습니다.

상점 점유율 감소의 절반가량은 기존 임차인을 갱신하거나 유지하지 않기로 한 몇 건의 재점유 기회와 관련이 있습니다. 약한 상점 임차인을 교체하는 것은 장기적으로 자산 가치를 강화하는 결과를 가져옵니다. 올해 남은 기간 동안 평균 임대료 약 평방피트당 45달러 수준에서 상점 공간을 재임대할 계획이며, 이는 약 20%의 시장 조정이며, 상점 점유율을 93% 이상으로 회복시킬 것입니다. 개발 부문에서는 뉴저지 저지시티의 허드슨 몰에서 5월 신규 벌링턴 매장 오픈으로 한 프로젝트를 안정화했습니다. 현재 공사 중이며 올해 말 개장을 예정한 홈굿즈 추가와 함께, 이는 저희가 매우 기대하고 있으며 향후 분기에 더 자세히 말씀드릴 허드슨 몰 재창조의 시작을 의미합니다.

또한 레지우드 코먼스에서 신규 주요 임차인 프로젝트를, 우드모어 타운 센터에서는 신규 다임차인 외부 부지를 활성화했습니다. 지난 12개월 동안 완료된 프로젝트에 3,300만 달러를 투자했으며, 현재 평균 수익률은 25%를 기록하고 있습니다. 서명된 임대계약에서 발생한 프로젝트로만 구성된 저희의 활성 개발 파이프라인은 현재 1억 5,500만 달러 규모이며, 약 6,700만 달러가 남아 자금 조달 중이고, 약 12% 수익률을 창출할 것으로 예상됩니다. 더욱 흥미로운 것은 아직 활성화하지 않았지만 향후 몇 년간 순영업소득(NOI)에 의미 있는 기여를 할 것으로 기대되는 그림자 파이프라인입니다. 여기에는 추가 다임차인 패드 개발과 저희의 가장 중요한 주요 임차인들을 위한 신규 매장들이 포함됩니다.

현재 임대료 상승과 사실상 신규 공급이 없는 환경에서 재개발 사업은 수년 만에 가장 강력한 수익성을 보이고 있으며, 새로운 매장 추진을 위해 임대인에게 요구되는 자본은 제가 기억하는 지난 15년 중 어느 때보다 평균적으로 낮은 수준입니다. 이 테이블의 이쪽에 있는 지금이 정말 좋은 시기이며, 저희는 이 점을 활용해 최상의 거래를 성사시키고 있습니다. 이제 CFO인 마크 랭거에게 말씀을 넘기겠습니다.

감사합니다, 제프, 그리고 여러분 안녕하세요. 견고한 수익, 자본 재활용의 진전, 그리고 매력적인 임대료로 점유율을 성장시킬 수 있다는 지속적인 자신감으로 또 한 분기 좋은 성과를 낸 것을 기쁘게 생각합니다. 조정된 FFO는 주당 0.40달러로, 작년 2분기 대비 약 10% 증가했습니다. 재개발을 포함한 동일 자산 NOI는 2025년 2분기 대비 3.2% 증가했습니다. 분기 내 NOI 성장은 예상치를 상회했으며, 이는 높은 비율의 임대료, 증가한 순회수 수익, 이전 기간 충당금 회수, 그리고 낮은 부동산 세금에 기인합니다. 조정된 FFO는 또한 렌 키친스로부터 받은 임대 계약 해지 수입 약 주당 0.02달러, 비현금 수익의 가속 상각에서 발생한 주당 0.01달러, 그리고 각각 약 50만 달러씩 기여한 다년간 부동산 세금 환급 수령 등 일회성 항목의 혜택도 받았습니다.

대차대조표와 유동성 상황을 살펴보면, 현금 8,200만 달러를 포함해 총 약 9억 6,000만 달러의 유동성을 유지하며 매우 양호한 상태입니다. 분기 말에 신용 시설에서 5,500만 달러를 인출했으며, 5년 및 7년 만기 지연 인출 대출은 전혀 인출하지 않았습니다. 2분기 기준 순부채 대비 조정 EBITDA 비율은 5.5배로, 향후 성장 기회를 활용하기에 좋은 위치에 있습니다. 2026년 남은 기간을 내다보며, 조정된 FFO 가이던스를 중간값 기준 주당 0.02달러 상향 조정해 주당 1.50~1.54달러 범위로 설정하고, 재개발을 포함한 동일 자산 NOI 성장률은 3.25%~3.75% 범위로 예상하며, 이는 하단 범위를 25bp 상향 조정한 수치입니다.