캠든 프로퍼티 트러스트 26년 2분기 어닝콜

안녕하세요. 캠든 프로퍼티 트러스트의 2026년 2분기 실적 컨퍼런스 콜에 오신 것을 환영합니다. 저는 투자자 관계 담당 수석 부사장 김 캘러핸입니다. 오늘 준비된 발언을 위해 캠든의 리크 캄포 집행 의장, 알렉스 제셋 최고경영자, 로리 베이커 사장 겸 최고운영책임자, 벤 프레이커 최고재무책임자가 함께합니다. 키스 오든 집행 부의장과 스탠리 존스 부동산 투자 수석 부사장도 Q&A 시간에 참여할 예정입니다. 오늘 행사는 당사 웹사이트 camdenliving.com의 투자자 섹션을 통해 웹캐스트되고 있으며, 콜 종료 직후 다시보기가 제공될 예정입니다. 본 행사는 녹음 중임을 알려드립니다. 준비된 발언을 시작하기 전에, 당사는 현재의 기대와 신념에 근거한 미래 예측성 발언을 할 것임을 알려드립니다.

이러한 발언은 미래 실적을 보장하지 않으며, 실제 결과가 기대와 크게 다를 수 있는 위험과 불확실성을 포함하고 있습니다. 이러한 위험에 관한 추가 정보는 당사의 SEC 제출 서류에서 확인하실 수 있습니다. 검토를 권장드립니다. 오늘 콜에서 이루어지는 모든 미래 예측성 발언은 경영진의 현재 의견을 반영한 것이며, 회사는 이후 발생하는 사건으로 인해 이를 업데이트하거나 보완할 의무가 없습니다. 참고로, 캠든의 2026년 2분기 전체 실적 발표 자료는 당사 웹사이트 camdenliving.com의 투자자 섹션에서 확인 가능하며, 이번 콜에서 다룰 비GAAP 재무지표와의 조정 내역도 포함되어 있습니다. 모든 분들의 시간을 존중하여 콜을 1시간 이내에 마무리하고자 합니다. 첫 질문은 한 가지로 제한해 주시고, 추가 질문이나 논의할 사항이 있으시면 다시 대기열에 참여해 주시기 바랍니다.

오늘 대기열에 계신 모든 분과 통화하지 못할 경우, 콜 종료 후 전화나 이메일로 추가 질문에 기꺼이 답변해 드리겠습니다. 이제 콜을 리크 캄포 의장님께 넘기겠습니다.

안녕하세요. 오늘 대기 음악으로는 최근 월드컵 축구 경기가 열린 캠든의 다섯 시장인 휴스턴, 댈러스, 마이애미, 애틀랜타, 로스앤젤레스에 관한 노래가 나왔습니다. 월드컵이 끝난 지금, 개최 도시는 대회의 성공과 경제적 이익을 축하하고 있습니다. 미국이 월드컵을 개최한 것은 32년 전인 1994년으로, 캠든이 뉴욕 증권거래소에 상장한 다음 해였습니다. 그해에는 9개 도시가 경기를 개최했습니다. 선벨트 지역에서는 단 두 도시, 댈러스와 올랜도만 포함되었습니다. 올해는 11개 도시가 경기를 개최했습니다. 선벨트 지역의 참여가 두 배로 늘었습니다. 캠든은 네 개의 선벨트 개최 도시 모두에서 상당한 입지를 가지고 있습니다. 선벨트 도시는 지난 30년간 인구 증가, 고용 증가, 국내 이주에서 전국을 선도해 왔습니다.

이 기간 동안 선벨트는 위상과 인지도를 높였으며, 이는 올해 월드컵에서의 두드러진 역할로 확인되었습니다. 이러한 추세는 앞으로도 계속되어 캠든 주민들이 선벨트 지역에서 살고, 일하며, 여가를 즐기기에 매력적인 장소가 될 것이라고 믿습니다. 아시다시피, 올해 우리는 캘리포니아 부동산 매각과 그 수익을 선벨트 시장에 재투자함으로써 선벨트 시장에서의 시장 집중도를 높이기로 결정했습니다. 계획은 간단했습니다: 캘리포니아 부동산을 16억 2,500만 달러에 매각하고, 기존 시장에서 10억 달러 규모의 신축 부동산을 인수하며, 나머지는 캠든 주식 매입에 사용하는 것이었습니다. 간단해 보이지만, 약 6개월 동안 32억 5천만 달러 규모의 거래를 실행하는 것입니다. 동시에 캘리포니아 부동산을 높은 수준으로 운영하여 매각 성공을 보장해야 했습니다. 말처럼 쉽지 않았습니다, 믿으셔도 됩니다.

결과적으로 실행은 거의 완벽에 가까웠습니다. 인수할 부동산은 2억 달러어치만 남아 있습니다. 이는 카터 파월이 이끄는 서부 해안 부동산 운영 100명 팀, 로리 베이커, 트래비스 오든, 마이크 지머만이 이끄는 전국 운영 및 자산 관리 팀, 스탠리 존스가 이끄는 부동산 투자 팀과 캘리포니아 매각을 담당한 란햄 배스, 조쉬 레바가 이끄는 법무팀, 앨리슨 듀나반이 이끄는 인사팀, 크리스티 시모네트가 이끄는 IT 및 마케팅팀, 스티브 헤프너가 이끄는 건설팀, 킴 캘러핀이 이끄는 투자자 관계팀, 벤 프레이커와 케빈 네카스가 이끄는 재무, 재무관리, 세무, 리스크 및 회계팀 등 캠든의 놀라운 팀 덕분입니다. 정말 훌륭한 팀워크였습니다. 수고하셨습니다, 캠든. 우리는 캘리포니아에서 28년간 운영해 왔습니다.

작별 인사는 정말 감회가 새롭습니다. 캠든 캘리포니아 팀에게 수고 많으셨다는 말씀과 앞으로의 모든 일에 행운이 있기를 전하고 싶습니다. 곧 다시 만나길 희망합니다. 다음 발표자는 알렉스 제셋입니다.

감사합니다, 릭. 좋은 아침입니다. 방금 언급했듯이, 이번 주에 저희의 캘리포니아 활동이 마무리되었습니다. 저희가 자주 말씀드렸듯이, 캠든은 사람들의 삶을 개선하기 위해 존재합니다. 수년간 저희는 캘리포니아 캠든 팀에게 최선을 다할 수 있고 즐겁게 일할 수 있는 훌륭한 근무 환경을 제공함으로써 그들의 삶을 개선해 왔습니다. 또한 업계 최고의 전문가들이 전문적으로 관리하고 유지하는 양질의 주택을 제공함으로써 거주민들의 삶도 개선했습니다. 마지막으로, 저희는 캘리포니아 매각 대금을 더 빠르게 성장하는 신흥 선벨트 지역 커뮤니티와 캠든 주식에 재투자함으로써 투자자들의 삶도 지속적으로 개선하고 있습니다. 이번 매각에서 가장 안타까운 점은 10년 이상 함께한 약 100명의 캠든 팀원들과 헤어져야 했다는 것입니다.

함께한 시간 동안, 그리고 수요일 마감일까지 그들이 보여준 충성심과 전문성에 감사의 말씀을 전하고 싶습니다. 캘리포니아에서의 시간이 즐겁고 의미 있었으며 보람차도록 해주신 모든 분들께 감사드립니다. 캘리포니아 매각 대금은 저희 기대에 부합했으며, 과정 내내 전문성을 보여준 매수자들에게도 감사드립니다. 이번 19년 된 포트폴리오에 대한 16억 2,500만 달러의 대금은 캠든 기준으로 최근 12개월 FFO 수익률 5.6%, AFFO 수익률 5.2%를 나타냅니다. 매수자에게 적용되는 Prop 13 조정은 이 수치에서 약 30베이시스 포인트 감소를 의미할 것입니다.

FFO 수익률 6.4%, AFFO 수익률 5.5%로 6억 9,400만 달러 상당의 캠든 주식을 재매입했으며, 평균 연령 5년, FFO 수익률 약 5% 미만의 6억 4,500만 달러 규모 인수와 총 4,500만 달러 규모의 토지 2개 부지도 마감했습니다. 추가로, 1억 9,500만 달러 규모의 두 건의 인수와 토지 한 필지를 확보했습니다. 현재 여러 인수 기회를 적극적으로 검토 중이며, 캘리포니아 매각에서 발생한 1031 교환 잔액을 효과적으로 배분할 수 있을 것으로 확신합니다. 앞서 말씀드린 바와 같이, 이번 전략적 시장 재조정은 첫 해에는 FFO에 중립적이며, 인수하는 신흥 선벨트 커뮤니티가 매각한 구형 캘리포니아 자산보다 더 빠르게 성장할 것으로 예상되어 곧 수익성 개선이 기대됩니다.

또한, 더 이상 캘리포니아에서 높은 수준의 규제 및 로비 비용 부담을 지지 않게 됩니다. 이 비용은 부동산 관리비용으로 처리되었으며, 캘리포니아 포트폴리오의 연간 NOI를 약 80베이시스 포인트 감소시켰을 것입니다. 캠든은 이미 다가구 REIT 섹터에서 가장 젊은 포트폴리오를 보유하고 있으며, 캘리포니아 자산 매각과 2026년 신규 인수를 합하면 평균 연령이 1년 더 낮아집니다. 또한, 매각 후 단위당 반복적인 자본적 지출은 5% 감소하고, 대손비용도 10베이시스 포인트 줄어들 것으로 기대합니다. 연초에 저희는 가이던스 범위 중간값으로 주당 6.75달러의 Core FFO 가이던스를 제시했습니다. 어젯밤, 올해 여러 변동 요소가 있었음에도 불구하고, 주당 6.75달러의 중간값 가이던스를 재확인했습니다.

초기 가이던스에서 캘리포니아 포트폴리오를 제외한 동일 점포 성장률은 매출 50베이시스 포인트 증가와 NOI는 90베이시스 포인트 감소를 예상했습니다. 저희는 연간 동일 점포 매출 가이던스를 유지하며, 비용 통제 개선에 힘입어 연간 동일 점포 NOI 가이던스는 상향 조정하고 있습니다. 저희 모두가 긍정적인 신호를 기다리고 있다는 것을 알고 있으며, 그런 신호들이 점점 많아지고 있습니다. 분기별로 보면, 2분기 서명된 혼합 임대료율은 전년 동기 대비 70베이시스 포인트 증가에서 올해 160베이시스 포인트 개선되었습니다. 7월에는 저희 커뮤니티의 거의 50%가 신규 서명 임대에서 긍정적인 성과를 보였으며, 이는 3월의 20%에서 크게 증가한 수치입니다. 휴스턴, 올랜도, 워싱턴 D.C. 지역의 커뮤니티 약 절반도 마찬가지로 긍정적인 결과를 보였습니다.

또한, 3월부터 7월까지 서명된 갱신 임대료 상승률은 170베이시스 포인트 증가했습니다. 마지막으로, 실질 기준으로 2분기에는 50%의 커뮤니티가 긍정적인 혼합 임대료를 기록했고, 7월에는 65%로 증가했습니다. 서명된 혼합 기준으로는 분기 내 55%의 커뮤니티가 긍정적이었으며, 7월에는 75%로 늘어났습니다. 이 추세는 저희에게 우호적입니다. 마지막으로, 지난 몇 년간 가장 많이 받은 질문 중 하나는 캠든이 언제부터 긍정적인 신규 서명 임대 성장률을 기록할 것이냐는 점입니다. 아시다시피, 저희는 매일 변동하는 동적 가격 책정을 운영하고 있으며, 이번 달 시스템 전체 평균 신규 서명 임대가 긍정적이었던 날이 몇 차례 있었고, 이번 주에도 최소 이틀간 긍정적이었음을 기쁘게 보고드립니다. 이는 매우 고무적인 신호입니다.

캠든은 올해 매우 바쁘게 움직이고 있으며, 이 모든 성과를 가능하게 한 훌륭한 팀원들에게 리크의 감사 인사에 저도 동참합니다. 이제 전화를 저희 사장 겸 최고운영책임자인 로리 베이커에게 넘기겠습니다.