헬스케어 리얼티 트러스트 26년 2분기 어닝콜
핵심 요약과 스크립트로 어닝콜의 주요 내용을 빠르게 확인하세요.
- Healthcare Realty는 정규화된 FFO 주당 $0.41과 동기 동일점포 현금 NOI 성장률 5.1%로 2026년 2분기 호실적을 보고했습니다.
- 동일점포 점유율은 거의 93%로 상승했고, 임차인 유지율은 평균 거의 90%였습니다.
- 회사는 연초 이후 350만 평방피트의 임대계약을 실행하여 전체 포트폴리오의 10%를 넘겼으며, 가중평균 잔여 임대기간은 65개월이었습니다.
- 분기 현금 임대 스프레드는 평균 4.8%였고, 평균 임대료 인상률(에스컬레이터)은 3%였습니다.
- Healthcare Realty는 전환사채 발행 및 지연인출형 기한부 대출을 통해 $11억을 조달하여 혼합 금리를 약 4% 수준으로 낮췄습니다.
- 회사는 분기에 $7,500만의 자사주를 재매입했으며, 전략 계획 발표 이후 총 $1.75억을 재매입했습니다.
- KKR과의 합작투자를 통한 인수는 약 $2억 규모의 자산에 달했으며, Healthcare Realty 지분은 $4,000만으로 현금 수익률은 약 7.5%를 기록해 회사의 내재 적용 자본환원율(임플라이드 캡레이트) 약 6%에 기여했습니다.
- 연초 이후 처분은 6개 건물과 3개 토지 필지를 포함해 약 $7,500만 규모로, 혼합 캡레이트는 5%였습니다.
- 재개발 투자는 분기에 약 $2,500만에 달했으며, 임대 완료율은 67%로 최근 4개 분기 대비 1400bp 개선되었습니다.
- Healthcare Realty는 CommonSpirit, Wellstar, Ascension Saint Thomas와의 주요 헬스시스템 거래를 강조했으며, 토지 매각과 임대 갱신을 포함해 현금 임대 스프레드는 4%에서 11% 범위의 긍정적 수치를 보였습니다.
- 회사의 전략적 계획은 시행 1년 만에 모든 핵심 목표를 초과 달성하고 있으며, 동일점포 NOI 성장률은 평균 5.7%, 점유율은 약 93% 수준, 레버리지는 거의 1배 낮아졌습니다.
STOCKNOW 인사이트
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스크립트
첫 15개 문단을 발언자별로 확인할 수 있습니다.
안녕하세요, 여러분. 참여해 주셔서 감사드리며 헬스케어 리얼티의 2026년 2분기 실적 발표 컨퍼런스 콜에 오신 것을 환영합니다. 오늘 준비된 발언이 끝난 후에는 질의응답 시간을 갖겠습니다. 질문을 하시려면 별표 1번을 눌러 손을 들어주시기 바랍니다. 질문을 철회하시려면 다시 별표 1번을 눌러주십시오. 이제 도리스 로우에게 마이크를 넘기겠습니다.
도리스, 말씀해 주십시오. 오늘 헬스케어 리얼티의 2026년 2분기 실적 컨퍼런스 콜에 참여해 주셔서 감사합니다.
과거 정보 외에 이번 콜에서 논의되는 내용에는 추정, 가정, 위험 및 불확실성을 포함하는 미래 예측 진술이 포함될 수 있음을 알려드립니다. 이러한 미래 예측 진술은 이번 콜 날짜 기준 회사의 판단을 반영합니다. 회사는 이 미래 예측 자료를 업데이트할 의무를 부인합니다. 위험 및 위험 요인에 대한 논의는 보도자료와 SEC 제출 서류에 포함되어 있습니다. 이번 콜에서는 일부 비-GAAP 재무 지표가 논의될 예정입니다. 이 지표들을 가장 유사한 GAAP 재무 지표와 조정한 내용은 2026년 6월 30일 종료 분기 실적 보도자료에서 확인하실 수 있습니다. 회사의 실적 보도자료와 보충 정보는 회사 웹사이트에서 확인 가능합니다.
이제 콜을 당사 사장 겸 CEO인 피터 스콧에게 넘기겠습니다.
감사합니다, 도리스. 오늘 콜에는 롭 헐, 댄 개베이, 라이언 크롤리가 함께하고 있습니다. 전략 계획을 발표한 지 정확히 1년이 되었습니다. 계획의 핵심에는 운영 성과 개선, 포트폴리오 강화, 신뢰 회복, 주주 가치 극대화를 위한 명확하고 목적 있는 변화들이 포함되어 있습니다. 1년이 지난 지금, 지난 4분기 동안 모든 주요 목표를 초과 달성하고 있음을 기쁘게 보고합니다. 동일 점포 순영업소득(NOI) 성장률은 평균 5.7%였으며, 동일 점포 점유율은 거의 93%까지 상승했고, 유지율은 약 90%를 기록했으며, 현금 임대 스프레드는 평균 4.1%였고, 레버리지는 거의 1회 감소했으며, 임대 운영 호조, 성공적인 전환사채 발행, 가치 증대 자본 배분에 힘입어 이번 분기에도 0.02달러씩 분기마다 가이던스를 상향 조정했습니다.
이러한 성과는 전사적인 협력의 결과이며, 500명 이상의 모든 직원들의 노력과 최고 수준의 이사회 지원 없이는 불가능했을 것입니다. 우리는 승리하는 마인드셋과 목적과 강도를 가지고 실행하는 문화를 구축했으며, 이는 이제 조직 전반에 널리 퍼져 있습니다. 최근 임대 성공 사례로 넘어가겠습니다. 올해 들어 지금까지 350만 평방피트의 임대를 체결했습니다. 이는 전체 포트폴리오의 10% 이상에 해당합니다. 임대 성공의 이점은 현재 65개월인 가중 평균 잔여 임대 기간에서 확인할 수 있으며, 이는 전략 계획 발표 이후 15개월 개선된 수치입니다. 앞으로 단기 만기 위험이 매우 제한적이어서 향후 몇 년간 수익 성장에 명확한 경로를 제공합니다.
우리 리더십 팀은 포트폴리오 전반에 걸쳐 투자수익률(ROI)을 높이기 위한 새로운 임대 모델도 도입했습니다. 지난 4분기 동안 임대 내부수익률(IRR)은 거의 3,000 베이시스 포인트 개선되었고, 회수 기간은 거의 25% 단축되었습니다. 분기마다 이러한 실행을 지속함에 따라 우리의 핵심 수익 성장 동력은 의미 있게 재평가될 것입니다. 이제 전략 계획의 중요한 측면이었던 의료 시스템 관계로 넘어가겠습니다. 지난 1년간 의료 시스템과의 대화가 급격히 증가했으며, 상호 가치 창출 기회를 평가하기 위해 지속적으로 협력하고 있습니다. 최근 의료 시스템 거래 몇 건을 강조하고자 합니다. 첫째, 커먼스피릿(CommonSpirit)입니다. 6월 말에 5개 주에서 약 16만 평방피트의 갱신 임대를 긍정적인 7% 현금 임대 스프레드로 체결했습니다.
이 거래의 일환으로 덴버에 있는 15에이커의 토지를 1,600만 달러에 커먼스피릿에 매각하기로 합의하여 현재의 토지 보유 비용을 제거했습니다. 커먼스피릿은 이 토지를 병원 확장에 사용할 계획입니다. 게다가 우리는 해당 부지에 대한 향후 의료 오피스 빌딩(MOB) 개발 권리도 유지했습니다. 양측 모두에게 매우 좋은 윈윈 거래입니다. 둘째, 웰스타(Wellstar)입니다. 올해 들어 지금까지 21만 5천 평방피트의 갱신 임대를 긍정적인 4% 현금 임대 스프레드로 체결했으며, 신규 임대도 2만 7천 평방피트 체결했습니다. 임대 협상의 일환으로 웰스타를 케네스톤 암센터에 3,600만 달러에 매각하기로 합의했으며, 이는 평방피트당 600달러 이상, 중간 5%대 자본환원율에 해당합니다. 우리는 이 수익금을 훨씬 높은 수익률의 합작 투자(JV) 인수에 재투자할 계획입니다. 또 하나의 윈윈(win-win) 사례입니다. 셋째, 어센션 세인트 토마스(Ascension Saint Thomas)입니다. 7월 초에 내슈빌에 위치한 세 개 캠퍼스에서 총 20만 3천 평방피트 임대에 대한 LOI를 체결했습니다.
현금 임대 스프레드는 11% 긍정적이며, 이 임대 계약들은 3분기에 체결될 것으로 예상합니다. 이번 거래의 일환으로 어센션과 헬스케어 리얼티는 내슈빌에서 가장 활기찬 서브마켓 중 하나에 위치한 어센션 세인트 토마스 웨스트 캠퍼스의 종합 재개발을 시작할 예정입니다.
세 개의 의료 사무용 빌딩에 3,500만 달러를 투자할 계획입니다. 병원과 헬스 캠퍼스는 어센션이 주도하는 1억 2천만 달러 규모의 현대화 작업을 거쳐 소비자 경험을 향상시키고 새로운 서비스 라인을 개발할 예정입니다. 이는 훌륭한 윈윈 결과이며 어센션 세인트 토마스와의 파트너십을 더욱 공고히 하는 계기가 될 것입니다. 이제 자본 배분으로 넘어가겠습니다. 이는 빠르게 우리의 수익 성장 스토리에서 중요한 요소가 되고 있습니다. 우리는 재개발, 합작 투자 인수, 재무 건전성 관리 및 주주에 대한 자본 환원에 우선순위를 두는 목표 지향적 접근 방식을 지속하고 있습니다. 2분기에도 우리는 약속한 대로 정확히 실행했습니다. 첫째, 재개발입니다. 분기 동안 이 포트폴리오에 약 2,500만 달러를 투자했으며, 임대율은 67%까지 상승해 지난 4분기 동안 1,400 베이시스 포인트 개선되었습니다.
재개발 포트폴리오 전반에 걸쳐 10% 현금 수익률을 목표로 하고 있습니다. 내슈빌의 웨스트 캠퍼스와 같은 주요 시장의 대형 캠퍼스들이 가까운 시일 내에 재개발 포트폴리오에 포함될 것으로 보고 있습니다. 둘째, 합작 투자 인수입니다. 의료 사무 부문에서 성장을 목표로 하는 훌륭한 파트너인 KKR과 함께할 수 있어 다행입니다. 지난 실적 발표 이후 약 2억 달러 규모의 자산을 인수하거나 계약 중이며, 이 중 헬스케어 리얼티 지분은 약 4,000만 달러에 해당합니다. 이 거래들의 헬스케어 리얼티 진입 현금 수익률은 약 7.5%로, 당사의 암묵적 자본환원율 약 6%에 비해 매우 높은 수익성을 보입니다. 이들 고품질 인수 자산은 코네티컷 그리니치, 사우스캐롤라이나 찰스턴, 플로리다 포트 세인트 루시, 워싱턴 시애틀, 콜로라도 덴버 등 각 시장 내 기존 대규모 입지와 잘 어우러집니다. 의료 사무용 부동산 거래 시장은 여전히 활발합니다.
기관 투자자들도 우리가 보는 것과 같은 긍정적인 섹터 펀더멘털, 즉 강한 임차인 수요, 심각한 신규 공급 부족, 그리고 상승하는 순영업소득(NOI) 성장률을 분명히 인식하고 있습니다. 셋째, 재무 건전성 관리 및 자본 환원입니다. 2분기 동안 우리는 단기 부채 만기 문제를 신속하고 단호하게 해결했습니다. 전환사채 발행과 지연 인출 조건부 대출을 통해 11억 달러의 자본을 조달했습니다. 이 자본의 혼합 금리는 약 4%로, 당초 가이던스 대비 100베이시스포인트를 절감했습니다. 중요한 점은, 이제 다시 부채 자본 시장에 접근하기 전에 기회를 포착하며 인내할 수 있다는 것입니다. 또한 2분기에 7,500만 달러 상당의 자사주를 매입했습니다. 전략 계획 발표 이후 현재까지 약 1억 7,500만 달러의 자사주를 약 18.50달러의 혼합 가격으로 재매입하여 주주들에게 3,000만 달러 이상의 가치를 창출했습니다.
현재 우리의 자본 배분 우선순위는 자유 현금 흐름과 처분 수익으로 충당되고 있습니다. 올해 들어 지금까지 약 5%의 혼합 자본환원율로 6개 건물과 3개 토지 부지를 약 7,500만 달러에 처분했습니다. 또한 다양한 단계에 있는 약 2억 달러 규모의 추가 처분 파이프라인을 보유하고 있습니다. 만약 저자본환원율의 직접 건강 시스템 매각을 프리미엄 가격 수준에서 기회적으로 성공시키면 이 금액은 더 늘어날 수 있습니다. 이제 Healthcare Realty 2.0의 미래에 대해 마무리하겠습니다. 우리는 새로운 우수한 의료 사무용 모델을 실행할 수 있음을 입증했습니다. 앞으로 몇 년은 이를 확장하는 데 집중할 것입니다. 우리는 의료 사무용 부동산 분야의 선구자가 되겠다는 목표를 세웠고, 오늘날 그 목표를 단순히 말하는 데 그치지 않고 실현하고 있습니다.
또한, 유기적 성장의 기둥인 점유율, 유지율, 현금 임대 스프레드, 그리고 일관된 임대료 인상은 실제이며 우리가 하는 모든 일의 기반이 됩니다. 이제 우리는 그 기반 위에 엄격하고 수익성 있는 자본 배분을 더하고 있습니다. 이것은 단기적인 이야기가 아닙니다. 지속 가능하고 반복 가능한 프레임워크이며, 우리는 모든 수단을 계속 활용할 계획입니다. 평가 가치가 개선되는 것을 기쁘게 생각하지만, 분명히 말씀드리자면 우리는 만족하지 않으며 속도를 늦추지 않을 것입니다. 앞으로 상당한 상승 여력이 있다고 보고 있습니다. 의료 오피스 플랫폼을 적극적으로 확장하는 유일한 상장 리츠로서, 우리는 단순히 참여하는 데 그치지 않고 이 부문을 선도할 계획입니다. 우리는 외래 환자 의료 분야에서 최고 수준이 무엇인지 정의할 수 있는 팀, 포트폴리오, 재무 상태, 그리고 모멘텀을 갖추고 있으며, 이제 막 시작한 단계입니다.
그럼, 로브에게 마이크를 넘기겠습니다.
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어닝콜 참가자
이 어닝콜에는 14명이 참여했지만, 지금 보이는 건 1명뿐입니다.
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