밀로즈 프로퍼티스 26년 2분기 어닝콜

제시, 부탁드립니다. 안녕하세요, 밀로즈 프로퍼티스 2026년 2분기 실적에 대해 논의하기 위해 참여해 주셔서 감사합니다.

오늘 콜에는 당사의 최고경영자 겸 사장 대런 리치먼, 최고운영책임자 로버트 니트킨, 최고재무책임자 가렛 로젠블럼, 그리고 선임 시장 위험 분석가 스티븐 헨슬리가 함께하고 있습니다. 시작에 앞서 오늘 논의에는 미래 예측 진술과 비-GAAP 재무 지표에 대한 언급이 포함될 수 있음을 알려드립니다. 이러한 진술은 실제 결과가 명시되거나 암시된 내용과 실질적으로 다를 수 있는 위험과 불확실성에 노출되어 있습니다. 이러한 요인에 대한 보다 완전한 논의와 비-GAAP 지표의 조정 내역은 당사 투자자 관계 웹사이트에 게시된 실적 발표 자료와 투자자 프레젠테이션을 참고해 주시기 바랍니다. 그럼 대런에게 마이크를 넘기겠습니다.

감사합니다, 제시. 안녕하세요, 여러분. 밀로즈는 또 한 분기 강력한 실적을 기록했습니다. 투자 자본을 늘리고, 반복 가능한 AFFO를 증가시켰으며, 건설사와의 관계를 더욱 공고히 하고, 당사의 영구 자본 플랫폼이 제공하는 솔루션 범위를 확장했습니다. 건설사들이 6% 이상의 모기지 금리가 4년 연속 지속되고, 인센티브가 높으며, 2026년 전체 주택 공급 가이던스가 주요 상장 건설사들 사이에서 하향 조정되는 상황에서도, 당사가 제공하는 서비스에 대한 수요는 그 어느 때보다 높습니다. 이러한 환경에서, 앞서 말씀드린 바와 같이, 건설사들은 네 가지 상충되는 목표를 동시에 조율하고 있습니다: 가격 및 인센티브 전략을 통해 판매 속도를 유지하고, 경쟁이 치열해진 판매 환경에서 수익성을 보호하며, 미래 커뮤니티 수를 유지하고 성장시키고, 장기 토지 소유에 묶인 자본을 제한하는 것입니다. 이러한 우선순위는 자본 효율성을 필수로 만들었으며, 당사의 영구 자본 플랫폼은 바로 이러한 요구에 대응하기 위해 만들어졌습니다.

주택 건설사들은 단기 수요가 완화된다고 해서 생산 활동을 단순히 중단할 수 없습니다. 2028년과 2029년에 공급할 예정인 커뮤니티들은 오늘날 토지 매입과 개발 결정이 필요합니다. 밀로즈 플랫폼은 건설사들이 장기 성장을 위해 계속 투자하는 동시에 재무 건전성을 유지하고 자본 효율성을 개선할 수 있도록 합니다. 우리는 이것이 단순히 오늘날 시장에 대한 경기 순환적 반응 이상이라고 믿습니다. 이는 건설사들이 자본 배분에 대해 생각하는 방식의 구조적 진화를 반영합니다. 이러한 진화는 업계 전반에 걸쳐 가시적으로 나타나고 있으며, 상장 건설사들의 소유 및 통제하는 부지 비중이 4분기 연속 낮은 추세를 보이고 있습니다. 건설사들은 무조건 토지를 쫓지 않습니다. 그들은 수요에 맞게 토지 재고를 적정 규모로 조정하고 있으며, 이제는 우리와 같은 제3자 자본 제공자에게 소유권을 보다 정기적으로 아웃소싱하고 있습니다. 2분기 실적으로 넘어가면, 분기 말 기준 투자 자본은 약 88억 달러에 달했습니다.

중요한 점은, 분기 동안 약 10억 달러를 재투자했는데, 이는 건설사 인수와 개발 대출 상환으로부터 반환된 자본을 약 11억 달러의 신규 기회에 재배치한 것이며, 심사 기준은 변함이 없었습니다. 일관된 심사 기준을 유지하면서 이러한 투자 속도를 유지하는 것이 성숙한 영구 자본 플랫폼이 설계된 목적입니다. 이번 분기 플랫폼 전반에 걸쳐 옵션 계약 해지는 없었으며, 사실 밀로즈 플랫폼 출범 이후 단 한 건의 옵션 해지도 없었습니다. 모든 상대방은 예정대로 모든 옵션 계약을 이행했습니다. 여러 상장 건설사들이 포기한 부지에 대해 워크어웨이 비용을 계속 기록하는 상황에서, 우리의 포트폴리오 내구성은 심사의 질과 건설사와의 관계 강도를 모두 반영합니다.

현재 우리는 18개의 제3자 상대방과 협력하고 있으며, 여기에는 미국 최대 주택 건설사 여러 곳이 포함되어 있고, 투자 자본의 약 32%가 설립 당시의 레나 마스터 프로그램 계약 외부에 배치되어 있습니다. 이번 분기에 두 개의 신규 상대방 관계를 추가했습니다. 그중 하나는 스미토모 포레스트리의 전액 출자 자회사인 JPI와의 신규 토지 은행 관계로, 이는 다가구 자산으로의 첫 확장을 의미합니다. 이는 플랫폼에 의미 있는 새로운 활용 사례이며, 주거용 주택 생태계 전반에 걸쳐 추가적인 성장 가능성을 열어줍니다. 상대방 범위를 확장하는 것 외에도, 우리는 플랫폼 전반에 걸쳐 자본을 배치하는 새로운 방법도 모색하고 있습니다. 5월에는 드림 파인더스 홈즈의 비저 홈즈 인수를 지원하기 위한 토지 은행 자본 제공 의사를 발표했습니다.

현재 두 당사자 간에 합의는 없지만, 이 발표는 밀로즈 프로퍼티스가 단순히 상대방의 유기적 성장을 지원하는 것을 넘어, 업계 전반에 걸친 자본 효율적 통합을 촉진하는 더 넓은 전략적 역할을 시작하고 있음을 보여줍니다. 주택 건설 부문에서 인수합병 활동이 가속화됨에 따라, 우리는 이러한 역량을 입증할 추가 기회를 기대합니다. 이번 분기 AFFO는 1억 2,760만 달러, 희석 주당 0.77달러로, 증가하는 투자 자본 기반에서 반복되는 옵션 수수료 수입 증가에 힘입은 결과입니다. 해당 수치는 분기 첫날 약 2억 8,400만 달러 규모의 개발 대출 조기 상환을 포함하고 있으며, 이에 대해서는 가렛이 더 자세히 설명할 예정입니다. 분기 종료 시점의 연환산 AFFO는 주당 약 0.80달러로, 이전에 제공한 종료 연환산 가이드라인의 상단에 해당합니다. 동시에, 우리는 내부적으로 비즈니스를 개선할 기회를 계속 모색하고 있습니다.

우리의 기술 플랫폼과 운영 인프라는 성숙해졌으며, 비즈니스가 모든 단계에서 어떻게 운영되는지에 점점 더 집중하고 있습니다. 우리는 자본의 모든 달러가 최대한 효율적으로 작동하도록 하는 데 주력하고 있으며, 이러한 집중이 시간이 지남에 따라 성과로 나타날 것으로 기대합니다. 약 14억 달러의 가용 유동성과 보수적인 재무구조를 바탕으로 강력한 자본 기반을 유지하고 있습니다. 마지막으로, 우리는 6분기 연속 분기 배당금 인상을 선언하며 배당금을 주당 0.77달러로 인상했습니다. 배당금은 반복적인 AFFO로 완전히 뒷받침되며, 장부 자본 대비 연환산 수익률은 약 8.8%에 해당합니다. 배당 성장의 일관성은 우리의 수익 모델의 견고함과 플랫폼의 장기적인 성장 궤도에 대한 자신감을 반영한다고 믿습니다. 이제 운영 현황에 대해 로브에게 마이크를 넘기겠습니다.

감사합니다, 대런. 우리 플랫폼은 자본 배치, 포트폴리오 관리, 자본 재활용 측면에서 또 한 분기 강한 성과를 보였습니다. 우리는 고품질 기회에 자본을 배치하는 데 집중하는 한편, 우리 비즈니스를 정의하는 인수 심사 원칙을 유지하고 플랫폼의 생산성을 확장하는 데 주력하고 있습니다. 이번 분기에는 30개 주 877개 커뮤니티에 걸쳐 약 143,771개의 주택 부지를 보유하며, 두 개의 신규 관계를 추가해 19개의 상대방과 협력하고 있습니다. 대런이 언급했듯이, 우리는 주택 생태계 전반에 걸쳐 밀로즈 플랫폼의 활용 사례를 확장하는 또 다른 계기가 되는 스미토모 포레스트리의 전액 출자 자회사인 JPI와의 새로운 토지 은행 관계에 대해 기대하고 있습니다. 기초가 되는 레너 관계를 넘어 포트폴리오의 지속적인 다각화는 주택 건설 산업 전반에서 우리의 영구 자본 솔루션 채택이 증가하고 있음을 반영합니다.

우리의 상대방들은 계속해서 좋은 성과를 내고 있습니다. 이번 분기 약 10억 달러의 순상환금이 있었음에도 불구하고, 포트폴리오 전반에서 옵션 해지는 다시 한 번 발생하지 않았습니다. 국가 주택 시장에 대해 광범위한 일반론을 말하기는 쉽지만, 우리의 지속적인 강한 성과는 주택 시장이 매우 지역적이고 부동산별로 다르다는 점을 상기시켜 줍니다. 주택 수익성은 위치, 제품 유형, 토지 기반에 따라 크게 달라질 수 있습니다. 그래서 우리의 데이터 기반 체계적 인수 심사 접근법이 매우 중요합니다. 스티븐 헨슬리의 추가 설명에서 들으시겠지만, 우리는 주택 판매를 실시간으로 추적하고 독자적인 부지 가격 데이터셋과 비교하며, 특정 하위 시장과 부지 크기에 맞게 조정합니다. 이러한 정량적 규율이 포트폴리오의 내구성과 이에 대한 우리의 신뢰를 뒷받침합니다. 자본 재활용은 이번 분기에도 중요한 특징이었습니다. 약 10억 달러가 매각과 개발 대출 상환을 통해 다시 우리에게 돌아왔습니다.

우리는 이 전액과 그 이상을 약 11억 달러 규모의 신규 거래에 재투자했으며, 차액은 소폭의 리볼빙 대출로 충당했습니다. 운영 실행력은 여전히 우리의 주요 차별화 요소 중 하나입니다. 우리의 기술 플랫폼, 경험 많은 팀, 그리고 체계적인 프로세스의 결합은 많은 기회를 효율적으로 평가하고 지리적으로 다양한 포트폴리오 전반의 위험을 선제적으로 관리할 수 있게 합니다. 규모가 커짐에 따라 우리는 이러한 프로세스를 계속해서 개선하여 효율성을 높이고 궁극적으로 주주들에게 더 강한 수익을 제공하고자 합니다. 이러한 규모는 우리의 경쟁력을 더욱 강화하고 있습니다. 이 정도 규모의 포트폴리오를 관리하려면 정교한 시스템, 깊은 시장 지식, 그리고 수년에 걸쳐 구축된 운영 인프라가 필요합니다. 이러한 역량은 건설사들이 경험 많은 기관 자본 파트너를 찾을수록 더욱 가치가 높아집니다. 동일한 규모와 인프라는 업계 전반에 걸친 자본 효율적인 인수합병(M&A)을 지원할 수 있는 위치에 우리를 놓이게 합니다.

대런이 언급한 바와 같이, 드림 파인더스 홈즈와의 잠재적 기회는 우리 플랫폼이 전략적 거래를 촉진하는 데 어떻게 기여할 수 있는지 보여주는 한 예입니다. 업계 통합이 가속화됨에 따라, 우리는 앞으로도 이러한 역량을 입증할 추가 기회에 대해 낙관적으로 보고 있습니다. 포트폴리오 구성으로 돌아가면, 레나 마스터 프로그램 계약은 약 68%의 투자 자본을 차지하며 안정적인 기반을 계속 제공합니다. 나머지 32%는 다른 계약을 통해 배분되며, 이 계약들이 상대방과 지리적 다변화 및 성장을 주도하는 주요 원천입니다. 이들 다른 계약은 이번 분기 동안 약 10.6%의 가중 평균 수익률을 기록했습니다. 오늘날 시장에서는 더 높은 품질의 기회, 강력한 건설사, 개발 복잡성 감소, 그리고 더 큰 안전 마진을 우선시하고 있습니다. 위험이 낮은 자산으로의 구성 변화는 우리의 반복 수입의 내구성을 강화합니다.

이 옵션 금리는 일반적으로 변동 금리이며 계약상 하한선이 있어, 벤치마크 금리가 하락할 경우 투자 자본의 수익률을 보호하면서도 벤치마크 수익률이 상승할 경우 이익을 누릴 수 있도록 설계되어 있습니다. 앞으로도 우리의 우선순위는 변함이 없습니다. 엄격한 자본 배분, 신중한 포트폴리오 관리, 그리고 고품질 거래 상대방과의 관계 확대입니다. 우리는 AFFO 증가 기준에 부합하는 플랫폼의 추가 적용 가능성을 계속해서 모색하고 있습니다. 우리의 파이프라인은 활발하며 기회는 계속해서 확대되고 있고, 우리는 배분하는 자본만큼이나 사업 운영 방식에도 집중하고 있습니다. 이제 스티븐에게 마이크를 넘기겠습니다. 그는 주택 시장에 대한 최신 정보와 우리의 긍정적인 입장이 변함없는 이유를 설명할 것입니다.