아레스 커머셜 리얼에스테이트 26년 2분기 어닝콜

오늘 컨퍼런스 콜에 참석해 주셔서 감사합니다. 보도자료와 SEC에 제출한 10-Q 외에도, 저희 웹사이트 www.arescre.com의 투자자 자료 섹션에 실적 발표 자료를 게시했습니다. 시작에 앞서, 본 컨퍼런스 콜과 웹캐스트 중에 이루어지는 발언 및 관련 문서에는 미래 예측 진술이 포함되어 있으며, 이는 위험과 불확실성에 영향을 받는다는 점을 상기시켜 드립니다. 이러한 미래 예측 진술은 예상한다, 믿는다, 기대한다, 의도한다, 할 것이다, 해야 한다, 할 수도 있다 등의 표현으로 식별할 수 있습니다. 이 진술들은 경영진의 현재 시장 상황에 대한 기대와 판단에 근거하고 있습니다. 이 진술들은 미래 실적, 상황 또는 결과를 보장하지 않으며, 여러 위험과 불확실성을 수반합니다.

회사의 실제 결과는 SEC 제출 서류에 명시된 여러 요인을 포함하여 미래 예측 진술과 크게 다를 수 있습니다. 아레스 상업용 부동산 법인은 이러한 미래 예측 진술을 업데이트할 의무가 없습니다. 본 컨퍼런스 콜에서는 특정 비-GAAP 재무 지표를 언급할 것입니다. 이 지표들은 영업 성과를 측정하기 위해 사용되며, 일반적으로 인정된 회계 원칙에 따라 작성된 지표를 대체하거나 단독으로 고려되어서는 안 됩니다. 이 지표들은 다른 회사에서 사용하는 유사한 지표와는 비교가 어려울 수 있습니다. 이제 CEO 브라이언 도노호에게 마이크를 넘기겠습니다.

브라이언? 감사합니다, 존. 모두 좋은 오후입니다.

참석해 주셔서 감사합니다. 오늘은 CFO 제프 곤잘레스, COO 윤태식, 그리고 경영진 및 투자자 관계팀의 다른 멤버들과 함께 자리했습니다. 2분기 동안, 광범위한 거시경제 및 지정학적 불확실성에도 불구하고 상업용 부동산 시장은 상대적인 안정세를 보였습니다. 부동산 가격은 소폭 상승했고, 금융 시장은 개방된 상태를 유지했으며, 유동성도 계속 개선되었습니다. 2분기 동안 매매 거래 활동은 다소 완화되었지만, 재융자 수요와 매력적인 위험 조정 수익률을 제공하는 강력한 변동 금리 대출 기회 파이프라인에 힘입어 설득력 있는 기회를 보고 있습니다. 최근 추세와 일치하게, 사모 부동산 자본은 시장에서 그 역할을 계속 확대하고 있습니다.

MSCI에 따르면, 오늘날 부채 펀드는 은행에 이어 상업용 부동산 대출의 두 번째로 큰 출처가 되었으며, 이는 대출 시장의 지속적인 진화와 대체 자산 운용사의 중요성 증가를 반영합니다. 우리는 Ares 부동산 플랫폼의 규모가 다양화된 방식으로 더 큰 기관급 자산에 접근하고 가용 자본을 효율적으로 배분할 수 있게 하는 핵심 차별화 요소라고 계속 믿고 있습니다. 플랫폼의 강점 덕분에 ACRE는 지난 12개월 동안 9억 달러 이상의 신규 대출 약정을 실행했으며, 이는 현재 대출 포트폴리오의 40% 이상에 해당합니다. 이러한 플랫폼 혜택과 사업 계획 실행에서의 진전에 힘입어, ACRE는 시장 기회를 활용하는 동시에 포트폴리오 재구성 전략을 지속적으로 추진할 좋은 위치에 있다고 믿습니다.

이를 위해, 우리는 위험 등급 4 및 5 대출 문제 해결에 의미 있는 진전을 이루었으며, 사무용 대출과 REO 자산도 추가로 축소했습니다. 동시에, 우리는 수익 성장 지원과 장기 포트폴리오 목표 달성을 위해 고품질 신규 투자에 전략적으로 자본을 재배치하고 있습니다. 우리는 2분기 실적이 이러한 전략에 대한 지속적인 실행을 반영한다고 믿습니다. 중요하게도, 주요 포트폴리오 및 재무 지표는 분기별로 일관성을 유지하고 있으며, 이는 비교적 안정적인 CECL 준비금에서 확인할 수 있습니다. 또한, 3분기 연속으로 위험 등급 1에서 3에 해당하는 대출이 위험 등급 4 또는 5로 전환되지 않았습니다. 신규 REO 자산도 없었으며, 기존 REO 자산의 운영 성과도 안정적이었습니다. 이러한 지표들과 Ares 플랫폼의 깊이, 그리고 상업용 부동산 시장의 지원 덕분에 ACRE는 또 한 분기 동안 안정적인 포트폴리오 성장을 기록했습니다.

2026년 6월 30일 기준으로, 우리는 총 포트폴리오의 미상환 원금 잔액을 전년 대비 36% 증가시키면서 포트폴리오 다각화를 개선하고 사무용 대출 포트폴리오를 축소했습니다. 2분기 동안, 우리는 다가구, 셀프 스토리지, 호텔 자산을 대상으로 총 1억 3천만 달러 규모의 신규 대출 약정 3건을 체결했습니다. 지난 분기와 마찬가지로, 이 세 건의 신규 대출 약정 모두 다른 Ares 매니지드 계열 차량들과 공동 투자 기회의 일환이었습니다. 우리는 ACRE가 Ares 매니지드 차량과 선별적으로 공동 투자할 수 있는 능력이 자산 집중 위험을 줄이는 동시에 독자 자본 기반으로는 접근하기 어려운 주요 시장의 기관급 자산에 참여할 수 있게 한다고 믿습니다. 지난 12개월 동안 발생한 대출은 현재 투자 보유 대출 총 포트폴리오의 42%를 차지하고 있습니다. 이 대출들은 연도, 섹터, 지리적 위치 및 신용 등급 전반에 걸쳐 더 넓은 분산 효과를 제공하며, 낮은 두 자릿수의 총 레버리지 수익률을 창출합니다.

이 대출들은 또한 기초 포트폴리오의 견고한 기반을 강화합니다. 대출 건수 기준으로, 대출 포트폴리오의 89%는 신용 등급 1~3에 해당하며 주로 다가구, 산업용, 셀프 스토리지 담보 대출로 구성되어 있습니다. 이 대출들은 기대에 부합하는 사업 계획을 계속 실행하고 있습니다. 지난 수년간 사업 목표를 달성하기 위해, 우리는 포트폴리오 내에서 시장 변화나 자산별 문제로 인해 부정적인 영향을 받은 자산을 해결하기 위해 선제적으로 대차대조표를 강화했습니다. 포트폴리오 재조정에서 이룬 진전은 신용 등급 4 및 5 대출과 REO 자산 문제 해결에 지속적으로 집중하고, 사무용 부동산 투자를 추가로 축소한 결과입니다. 우리는 이러한 자산 문제를 해결하고 그 자본을 수익성 있는 신규 투자로 재배치하는 것이 향후 수익 성장의 중요한 동력이 될 것이라고 믿습니다.

이제 우리가 계속 집중하고 있는 구체적인 투자 건들에 대해 좀 더 자세히 설명드리고, 해결 진행 상황에 대해 업데이트하겠습니다. 우선 신용 등급 4 및 5 대출부터 시작하겠습니다. 지난 분기와 마찬가지로, 미상환 대출은 네 건입니다. 포트폴리오 내 가장 큰 신용 등급 5 대출인 시카고 오피스 대출은 여전히 이자 미수 상태이지만 계약상 이자 지급은 계속 이루어지고 있습니다. 해당 자산의 기본 여건은 안정적입니다. 점유율은 90% 이상이며, 가중 평균 임대 기간은 7년 이상이고 순현금 흐름도 긍정적입니다. 더불어, 시카고 시장은 여전히 어려움을 겪고 있으나 초기 회복 조짐이 나타나고 있습니다. 지난 분기 컨퍼런스 콜에서 언급했듯이, 우리는 차주와의 지속적인 매각 절차에 적극 참여하고 있습니다.

일정이 당초 예상보다 지연되고 있으나, 협상은 계속 진행 중이며 해결을 향해 나아가고 있어 긍정적으로 보고 있습니다. 분기 종료 후, 차주의 사업 계획과 매각 절차 마무리 노력을 지원하기 위해 대출 만기가 2026년 7월에서 3개월 연장되었습니다. 두 번째로 큰 신용 등급 4 및 5 대출로 넘어가겠습니다. 브루클린 주거용 콘도 대출은 여전히 이자 미수 상태이나, 분기 동안 사업 계획은 진전을 보였습니다. 이 건물의 공사는 현재 거의 완료된 상태입니다. 우리의 CECL 준비금은 추정된 미래 비용을 반영하며, 남은 비용은 주로 완료된 작업에 대한 미지급금 정산과 펀치리스트 항목 완료에 국한됩니다. 초기 마케팅과 사전 판매 활동이 계속 진행 중이며, 이는 해결을 향한 보다 명확한 경로를 지원합니다.

다음으로, 이번 분기 동안 신용 등급 4에서 5로 조정된 캘리포니아 산업용 부동산을 담보로 한 1,300만 달러의 후순위 대출에 대해 말씀드리겠습니다. 참고로, 이 후순위 대출은 더 큰 자본 구조의 일부입니다. 우리는 스폰서의 지원을 계속 받고 있으며, 이 하위 시장에서 긍정적인 추세와 함께 잠재 임차인의 관심도 증가하고 있습니다. 하지만 대출 만기가 2027년 1월인 점을 감안해, 단기적으로 실현 손실 가능성이 높아진 것을 반영하여 신용 등급을 조정했습니다. 이러한 업데이트는 남아있는 네 건의 신용 등급 4 및 5 대출이 자산별로 매우 특수한 성격을 가지고 있음을 강조합니다. 이번 사이클 동안 우리는 선제적으로 문제를 파악하고, 대차대조표의 레버리지를 줄이며, 유동성을 강화하여 부진한 자산을 해결하는 동시에 남은 투자를 관리할 수 있는 기반을 마련했습니다.

지금까지의 노력은 잠재적 결과 범위를 좁혔다고 믿으며, 이는 이번 분기 CECL의 안정성에도 일부 반영되어 있습니다. 분기 동안, 투자 포트폴리오 구성을 변화시키려는 목표에 부합하게, 오피스 대출은 4억 4,200만 달러로 감소해 전체 대출 포트폴리오의 25% 미만을 차지했으며, 이는 2025년 2분기 말의 39%에서 줄어든 수치입니다. 2026년 6월 30일 기준으로, 신용 등급 1에서 3 사이의 오피스 대출이 다섯 건 남아 있습니다. 오피스 투자를 줄이려는 전략 실행을 더욱 입증하듯, 지난 분기에는 노스캐롤라이나 오피스 REO 자산 매각을 시작했습니다. 이 부동산에 대한 시장의 관심이 강하며, 우리는 이 자산 매각을 위해 계속 노력하고 있습니다. 다른 남은 REO인 플로리다 복합용도 부동산은 꾸준한 점유율을 보이며 10%의 수익률을 기록하고 있습니다.

이 부동산을 장기 보유할 계획은 없지만, 최적의 매각 경로를 검토하는 동안 현재 수익률이 매력적이라고 판단합니다. 마지막으로, 우리는 지난 몇 분기 동안 제시한 전략을 계속 실행하고 있습니다. 부진한 자산 해결에 꾸준히 진전을 이루는 한편, Ares 플랫폼 전반과 함께 양질의 신규 대출에 선별적으로 투자하고 있습니다. 아직 해야 할 일이 남아 있지만, 현재 포트폴리오는 1년 전과 비교해 본질적으로 달라졌습니다. 포트폴리오는 더 크고 다양해졌으며, 오늘날 매력적인 대출 환경에서 발생한 신규 투자 비중이 점점 커지고 있습니다. CECL 순액 기준으로 이자를 발생하지 않는 대출의 장부가치가 1억 5,000만 달러 이상인 만큼, 우리는 이 자산 해결과 미래 대차대조표의 잠재적 수익력 확보에 전념하고 있습니다.