페더럴 리얼티 인베스트먼트 트러스트 BofA NY Global Real Estate Conference 2026

물론입니다. 우선 오늘 말씀드릴 기회를 주셔서 정말 감사합니다. 이쪽은 댄 구글리엘모네입니다. 댄은 회사의 최고재무책임자입니다. 지난 10년 넘게 최고재무책임자를 맡고 있습니다. 댄은 그 사실을 저에게 자주 상기시킵니다. 제 왼쪽에는 스튜 비엘이 있습니다. 스튜는 기본적으로 회사 동부 해안 지역의 임대를 총괄하고 있습니다.

회사의 대부분을 담당하고 있습니다. 최근 저희가 사업을 확장하고 있는 동부 및 중부 지역입니다. 소매업체 관련 질문이나 질의응답이 있다면, 이 자리에서든 이후에든 이분에게 문의하시면 좋습니다. 저희 투자자관계 총괄인 질 소여는 여러분도 알고 계시리라 생각합니다. 그럼 시작하겠습니다. 사미르와 뱅크 오브 아메리카가 사전에 보내온 질문들을 살펴봤는데, 그 안에 일반적인 내용이 많았습니다. 그 질문들에는 많은 내용이 담겨 있습니다. 소비자 상황은 어떻습니까? 임차인 수요는 어떻습니까? 이런 질문들을 생각해 보고 여러분께 어떻게 답변할지 고민해 보니, 결국 다른 모든 쇼핑센터 기업의 답변과 똑같이 들릴 것 같았습니다. 수요는 계속해서 매우 강하게 유지되고 있습니다. 소비자 수요가 약화되고 있다는 징후는 보이지 않습니다.

이런 회의에서 여러분이 들을 것으로 예상하는 뻔한 이야기들은 저는 좋아하지 않습니다. 저는 현재 일반적으로 일어나고 있는 상황과 우리를 어느 정도 차별화하는 일을 하고 싶습니다. 무엇이 이것을 여러분이 조금 더 깊이 들여다볼 만한 매력적인 기회로 만든다고 생각하는지 말씀드리겠습니다. 솔직히 말씀드리면, 이 방에는 제가 여러 해 동안 알고 지낸 분들도 계시고, 전혀 모르는 분들도 계십니다. 안녕하세요, 제이미. 지금 저는 이 자리와 웹캐스트를 통해 모두를 대상으로 말씀드리고 있습니다. 여기 계신 모든 분들께 저희가 커뮤니케이션 측면에서 새롭게 내놓은 자료를 말씀드리고 싶습니다. 바로 2분기 투자자 자료입니다. 며칠 전 기차를 타고 올라오면서, 각 회의를 준비하기 위해 그 자료를 최종 검토했습니다.

그때 저는 앉아서 이렇게 말하고 있었습니다. "이야, 정말 좋은 회사구나." 이야, 정말 차별화된 회사구나. 이야, 소매업의 전반적인 수요와 공급 여건이 좋을 뿐만 아니라, 우리가 좋은 수준을 넘어 더 나은 성과를 낼 수 있는 독특한 위치에 있다고 생각합니다." 왜 그런지에 대한 몇 가지 이유를 여러분께 말씀드리고 싶었습니다. 이 중 상당 부분은 코로나19 이후의 상황, 소매업의 현황, 그리고 어느 정도는 지역적 특성과 관련된 것으로, 여러분께서 흥미롭게 생각하실 만한 내용입니다. 페더럴 리얼티는 매우 오랜 기간 사업을 이어 왔으며, 항상 매우 높은 품질의 기업이었습니다. 여기서 높은 품질이란 본질적으로 수익을 의미합니다. 제가 보기에 수익은 쇼핑센터 기업의 성공에서 가장 중요한 요소입니다.

저는 어떤 상품이든 여러분께 판매하면서 "저는 가장 저렴하고 가격으로 경쟁에서 이길 수 있습니다"라고 말하는 것이 가장 좋은 방법인 사업을 하고 싶지는 않습니다. 그런 것은 범용 상품이기 때문입니다. 저는 여러분이 저희에게 더 많은 대가를 지불하기를 원합니다. 여러분이 임차인이라면 더 높은 임대료를 지불하기를 원합니다. 여러분이 투자자라면 더 높은 이익 배수를 적용해 주기를 원합니다. 저희가 그만한 가치가 있다고 생각하시기를 바라기 때문입니다. 제가 그 목표에 도달하는 방법은 고품질 자산을 보유하는 것뿐만 아니라, 이러한 토지에서 추가 가치를 창출할 수 있도록 가능한 한 많은 선택지를 확보하는 것입니다. 저희는 역사적으로 보스턴에서 워싱턴 D.C.에 이르는 지역과 플로리다, 그리고 캘리포니아 북부 및 남부를 중심으로 사업을 영위해 온 기업입니다.

저희가 내린 결정과 실제로 실행한 일은, 저희가 자산을 직접 소유하고 있으며 평균 20년 이상 보유해 왔다는 사실에 기반하고 있습니다. 20년에 걸쳐 저희는 해당 자산을 개발하고, 임대 조건을 개선하며, 더 나은 환경을 조성해 실질적으로 더 높은 이익 성장을 이끌어 왔고, 이러한 추세를 계속 이어갈 수 있다고 믿습니다. 코로나19 이후 저희는 ‘다른 시장에서도 그렇게 할 수 있어야 할 것 같다’고 말했습니다. 근무 방식이 달라졌습니다. 지역 간 인구 이동도 달라졌습니다. 다른 시장들이 생겨났습니다. 저희가 처음 진출한 곳은 지난해의 캔자스시티였습니다. 미주리주 캔자스시티가 아니라 캔자스주 쪽을 말합니다. 저희는 해안 지역에서 사업으로 해 온 일을 이곳에서도 적용하고, 해당 시장에서 가장 지배적인 자산을 소유한다면 더 나은 상품을 효과적으로 제공할 수 있다고 판단했습니다.

저희가 매입한 것은 워싱턴 프라임 그룹 매각 건으로, 오클라호마시티와 캔자스시티, 그리고 피닉스의 한 자산이 포함되어 있었으며, 저희는 이 모든 자산을 면밀히 검토했습니다. 특히 캔자스주 캔자스시티와 해당 자산을 면밀히 살펴본 뒤, ‘저희가 해안 지역에서 쌓아 온 일부 임차인과의 관계를 해당 쇼핑센터로 가져올 수 있다면, 이곳에는 시장가치 재평가의 여지가 상당히 크다’고 판단했습니다. 실제로 큰 변화를 만들어 냈습니다.

이후 오마하에도 진출했습니다. 아직 완전히 마무리되지는 않았고 모든 세부 사항을 말씀드릴 수는 없지만, 앞으로 약 60일에서 90일 내에 종결될 것으로 예상되는 대규모 인수가 있습니다. 중부 시간대에 위치한 시장에서 약 5억 달러에 가까운 투자 규모의 대형 거래가 성사되면, 저희에게 중부 지역의 거점을 마련하게 될 것입니다. 이 지역은 전체적으로 약 300만 제곱피트의 소매 공간을 보유하게 되며, 향후 5년간 매년 5%를 웃도는 NOI 성장이 예상됩니다. 그와 동시에 저희는 여전히 주요 시장의 해안 지역 자산도 인수하고 있습니다. 이러한 인수에는 지난 15년 또는 20년 동안 저희가 상당한 가치를 창출한 자산을 매각한 자금을 활용하고 있습니다.

생각해 보시면, 저희 사업에서 진정한 경쟁우위를 확보할 수 있는 역량은 크게 두 가지입니다. 첫째, 가장 낮은 자본비용을 확보해야 합니다. 아시다시피 저희 사업, 소매업, 그리고 부동산 전반에서 자본비용보다 중요한 것은 없습니다. 보통주가 효과적으로 안심하고 활용할 수 있는 수준에서 거래되고 있지 않다면, 다른 선택지는 무엇이 있겠습니까? 쇼핑센터 업계와 그 밖의 분야에서 합작투자 활용이 늘어나고 있다는 이야기를 듣게 될 것입니다. 그보다 더 나은 방법은, 상당한 가치를 창출했지만 향후 상승 여력은 제한적인 자산을 세금 측면에서 효율적으로 매각하고, 매각 대상 자산보다 150~200bp 낮은 자본환원율로 투자하는 것입니다.

저희는 이러한 방식으로 국가 중부 지역뿐만 아니라 더 빠르게 성장하는 자산으로의 확장에 필요한 자금을 다른 자산의 매각을 통해 조달하고 있습니다. 그리고 가장 중요한 점은, 이것이 비희석적인 방식으로 이뤄진다는 것입니다. 이는 어느 누구와 비교해도 차별화되는 요소입니다. 저희의 사업계획과 자산의 질, 그리고 자산이 창출해 온 성장 덕분에 자산을 5%대 초반의 자본환원율로 매각하고, 전반적으로 6%대 후반의 자본환원율로 재투자할 수 있다는 점은 저희에게 매우 합리적입니다. 비희석적으로 이를 실행할 수 있는 역량이 있기 때문에 경쟁우위가 되는 것입니다. 저희가 애초에 절대 보유했어서는 안 될 자산을 매각하겠다고 말하는 것은 아닙니다.

향후 몇 년간은 희석 효과가 발생하겠지만, 걱정하지 마십시오. 저희는 훌륭한 수익을 창출할 것입니다. 전혀 그런 의미가 아닙니다. 이는 정말 좋은 자산을 회수하고, 사람들이 선호하는 새로운 원천 자산에 재투자하는 것입니다. 그리고 회사 전반에 걸쳐 저희가 보유한 관계와 저희만의 강점, 즉 저희가 잘하는 일을 효과적으로 활용해 평균을 크게 웃도는 성장을 창출할 수 있습니다. 이것이 저희가 외부적으로 추진하려는 일입니다. 내부적으로도 몇 가지 측면에서, 저희는 사실상 사내에 완전한 주거 개발팀을 갖추고 있습니다. 복합용도 개발을 진행하기 때문에 지난 25년간 이 팀을 운영해 왔습니다. 저희가 진행하는 복합용도 개발은 최고의 자산과 최고의 관계를 일부 포함하고 있으며, 일반적인 쇼핑센터에도 큰 혜택을 줄 수 있습니다.

일반적인 쇼핑센터라고 말씀드리면, 여러분이 떠올리는 바로 그런 곳들입니다. 다만 더 나은 시장에 위치하고, 활용되지 않는 주차장을 활용해 확장할 수 있는 여지가 있는 곳들입니다. 다시 말씀드리지만, 이 모든 내용은 투자자 자료에 나와 있으며 자세히 설명되어 있습니다. 자본비용을 낮춰 자산을 회수할 수 있는 역량, 낮은 원가 기준의 토지를 활용해 기존 자산의 밀도를 높일 수 있는 개발팀, 그리고 미국에서 가장 잘 알려진 일부 자산과 해안 지역에서 관계를 구축해 온 팀을 생각해 보십시오. 서부 해안의 산타나 로우, 동부 해안의 어셈블리 로우, 파이크 앤 로즈, 베데스다 로우 등이 그 예입니다. 미국의 소매업체 중 이 자산들을 모르는 곳은 없습니다. 모두 이 자산들을 매우 잘 알고 있으며, 첫째로 해당 자산들의 성과를 바탕으로, 아직 저희가 진출하지 않은 지역으로 관계를 확대하고 싶어 합니다.

저희가 모든 곳에 진출하는 것은 아닙니다. 인구 100만 명 이상의 대도시권이어야 합니다. 대형 자산이어야 합니다. 저는 이 점을 모든 분들께 가능한 한 여러 번 말씀드려 왔습니다. 미국의 일반적인 쇼핑센터 규모는 12만 5,000제곱피트입니다. 식료품점이 있고, 약국이 있고, 세탁소가 있습니다. 여러분이 어디에 계시든 익숙하게 알고 계신 곳입니다. 그 사업에 잘못된 점은 전혀 없습니다. 훌륭한 사업입니다. 다만 저희는 더 큰 규모의 사업을 선호합니다. 저희가 보유한 자산의 평균 규모는 그보다 두 배 이상 큽니다. 저희가 그 사업을 선호하는 이유는 시간이 지나면서 해당 토지에서 추진할 수 있는 기회가 더 많기 때문입니다. 그리고 이는 저희에게 매우 긍정적인 효과를 가져온 것으로 입증됐습니다.