서밋 호텔 프라퍼티스 26년 2분기 어닝콜

안녕하세요. 오늘은 서밋 호텔 프로퍼티즈 사장 겸 CEO 존 스태너와 기업개발 담당 EVP 아담 우델과 함께합니다. 오늘 저희의 많은 발언은 연방 증권법에 정의된 미래 예측 진술임을 참고해 주시기 바랍니다. 이 진술들은 SEC 제출 문서에 설명된 바와 같이 알려진 위험과 불확실성, 그리고 알려지지 않은 위험에 노출되어 있습니다. 오늘 하는 미래 예측 진술은 2026년 8월 6일 현재 시점에만 유효합니다. 저희는 이를 이후에 업데이트할 의무가 없습니다. 저희 SEC 제출 문서 사본과 이번 콜에서 언급된 비-GAAP 재무 지표에 대한 조정 내역은 www.shpreit.com 웹사이트의 실적 발표 자료에서 확인하실 수 있습니다. 서밋 호텔 프로퍼티즈 사장 겸 CEO 존 스태너를 환영해 주시기 바랍니다.

감사합니다, 케빈. 여러분 안녕하십니까. 2026년 2분기 실적 컨퍼런스 콜에 참석해 주셔서 감사합니다. 오늘 콜에서는 훌륭한 2분기 실적과 연말까지 개선된 전망을 논의하며, 이로 인해 연간 가이던스 범위가 상향 조정된 점을 설명드리겠습니다. 또한 자산 매각과 자본 재활용, 포트폴리오 품질 향상, 재무구조 강화에 지속적으로 성공한 점도 강조하겠습니다. 2분기 운영 기초체력은 강력했으며, 프로포마 RevPAR이 전년 동기 대비 5% 증가해 분기 시작 전 기대치를 상회했습니다. 이는 평균 일일 요금이 7.1% 견조하게 상승한 데 따른 결과입니다. 특히 두 세그먼트와 시장 전반에 걸쳐 수요가 폭넓게 증가한 점에 만족하고 있습니다.

프로포마 포트폴리오 내 호텔 EBITDA는 분기 동안 7.8% 증가했으며, 요금 상승에 따른 RevPAR 성장과 지속적인 강력한 비용 통제로 인해 약 90베이시스포인트의 마진 확장이 이루어져 견조한 수익성 성장을 기록했습니다. 조정 EBITDAre는 7.7% 증가한 5,480만 달러를 기록했습니다. 조정 FFO는 6.7% 증가한 3,490만 달러, 주당 0.29달러를 기록했습니다. 올해 3월 처음 나타나기 시작한 수요 추세의 긍정적인 전환이 2분기에 가속화되어 7월까지 이어졌습니다. 더 구체적으로는, 비즈니스 트랜지언트와 그룹 수요의 강화가 견조한 주중 실적을 견인하고 있으며, 특히 도심 시장에서 평균 일일 요금이 2분기에 9% 상승해 RevPAR은 8%, 호텔 EBITDA는 12% 증가했습니다.

도심 회복세 가속화는 기업 출장 예산 증가와 그룹 미팅의 우선순위 유지라는 보다 광범위하고 지속 가능한 추세를 반영한다고 보고 있습니다. 특히, 최근에는 기업 및 SMERF 비즈니스를 포함한 소규모 그룹 실적이 상대적으로 강세를 보여 당사 호텔 유형에 직접적인 혜택을 줄 것으로 기대합니다. 당사의 도심 시장 대부분은 분기 동안 의미 있는 RevPAR 및 호텔 EBITDA 성장을 기록했습니다. 월드컵 개최지가 아닌 시장 중에서는 클리블랜드, 워싱턴 D.C., 인디애나폴리스, 시카고, 샬럿, 뉴올리언스 등이 상위 실적을 보였습니다. 도심 포트폴리오는 호텔 EBITDA 내 총 객실 수의 약 절반을 차지하며, 이 지역 유형에서 경험하는 긍정적 모멘텀은 향후 성장에 긍정적 신호입니다.

가장 높은 수요 등급 세그먼트가 계속해서 최고의 실적을 내고 있으며, 소매 RevPAR은 10%, 기업 협상 RevPAR은 7.5%, 그룹 RevPAR은 분기 동안 거의 15% 증가했습니다. 이 결과는 주중 및 도심 지역 실적만을 따로 보면 더욱 우수했습니다. 분기 동안 도심 지역에서 소매 협상 및 그룹 RevPAR 모두 15% 이상 증가했습니다. 또한, 정부 관련 수요의 점진적 회복으로 인해 트랜지언트 정부 수익이 전년 대비 8.3% 증가해, 지난해 대부분 기간 동안의 큰 역풍에서 벗어나고 있습니다. 정부 세그먼트는 여전히 과거 수준에 미치지 못하지만, 가속화된 수요 패턴은 하반기에도 계속될 것으로 예상됩니다. 이러한 추세들은 최근 산업 기초체력의 재가속화가 다양한 시장의 여러 수요 세그먼트에 의해 점점 더 주도되고 있다는 설명을 뒷받침합니다.

포트폴리오가 월드컵 경기의 훌륭한 가격 책정과 영향력의 혜택을 분명히 받았지만, 중요한 점은 2분기에 9개 시장이 10% 이상의 RevPAR 성장을 기록하는 등 수요 강세가 포트폴리오 전반에 걸쳐 광범위했다는 것입니다. 비 FIFA 시장에서의 RevPAR 성장은 분기 동안 4.2% 증가해, 특별 이벤트 외 지역에서의 수요 강세를 보여줍니다. 분기 내내 매월 RevPAR 성장이 긍정적이었으며, 4월과 5월은 각각 4.5%, 1% 상승했고, 6월에는 월드컵 관련 수요와 강력한 도시 전체 일정 덕분에 거의 10% 성장하며 가속화되었습니다. 월드컵은 특히 경기일 주변에서 프리미엄 가격 책정을 가능하게 하며 6월 실적에 크게 기여했습니다. 6개 FIFA 개최 시장 전반에서 6월 RevPAR은 전년 대비 거의 19% 증가해, 이벤트 시작 전 기대치를 뛰어넘었습니다.

애틀랜타, 댈러스, 샌프란시스코가 6월 월드컵 시장 중 가장 우수한 성과를 보였으며, 모두 월별 RevPAR이 20% 이상 성장했고, 호텔 EBITDA는 합산 기준으로 전년 대비 43% 증가했습니다. 월드컵 수요가 2분기 RevPAR 성장에 약 100 베이시스 포인트를 추가한 것으로 추정됩니다. 더 중요한 점은 앞서 말씀드린 것처럼, 월드컵의 가격 책정력은 포트폴리오 전반의 강한 기본 추세를 더욱 강화했으며, 비 FIFA 시장의 6월 RevPAR 성장률은 거의 5%에 달했습니다. 2분기에는 예약 창구가 눈에 띄게 길어진 점도 고무적입니다. 30일 이상 앞서 이루어진 예약은 전년 대비 6%, 1분기 대비 18% 증가했으며, 15일 이상 앞서 이루어진 예약은 1분기에 300 베이시스 포인트 이상 증가했습니다.

반면, 예약이 이루어진 주 기준으로 4주 차에는 전년 대비 3%, 전분기 대비 6% 감소했습니다. 이는 단순한 월드컵 현상이 아니며, 이러한 통계는 FIFA 시장과 비 FIFA 시장 모두에서 유사하게 나타났습니다. 예약 창구의 연장은 수요의 지속 가능성을 가늠하는 선행 지표로서 고무적인 추세로 보고 있습니다. 프로포마 포트폴리오의 총수익은 2분기에 5.2% 증가했으며, 객실 외 지출의 지속적인 강세가 이를 뒷받침했습니다. 비객실 수익은 주로 리조트 및 목적지 수수료, 주차, 식음료 수익 증가에 힘입어 분기 동안 4.9% 성장했습니다. 이전 컨퍼런스 콜에서 말씀드린 바와 같이, 오션사이드 포트로더데일 리조트의 혁신적인 리노베이션은 계속해서 엄청난 성장을 견인하고 있으며, 호텔의 총수익은 전년 동기 대비 31% 증가해 호텔 EBITDA가 거의 80% 증가했습니다.

다시 한번 저희 운영팀은 비용 통제와 요금 기반 RevPAR 성장에서 강력한 수익성 성장을 이끌어내는 데 탁월한 성과를 보였습니다. 총 운영비용은 전년 대비 4% 증가했으며, 이는 작년과 비교해 어려운 환경에서의 성장입니다. 프로포마 호텔 EBITDA는 2분기에 8% 증가했으며, 이는 추가 수익에 대해 건강한 4%의 흐름을 나타냅니다. 총 인건비는 전년 대비 4.3% 증가했으며, 이는 완만한 임금 상승, 호텔 성과 개선에 따른 인센티브 보상 증가, 호텔 직원 복리후생 비용 상승을 반영한 것입니다. 계약직 인력 비용은 전년 대비 추가로 4% 감소해, 지난 몇 분기 동안 논의한 긍정적인 추세가 계속되고 있습니다. 전반적으로 인력 환경은 안정적이며, 이직률은 이전 연도에 비해 훨씬 낮은 수준을 유지하고 있습니다.

연간 기준으로 호텔 운영비용은 약 3% 증가할 것으로 예상하며, 하반기에도 강력한 비용 흐름을 지속적으로 이끌어낼 수 있을 것으로 기대합니다. 또한 분기 동안 재무구조 강화에 의미 있는 진전을 이루었습니다. 6월에 저희는 기존의 주요 기업 신용 시설을 6억 5천만 달러 규모의 신규 무담보 선순위 시설로 재융자했으며, 만기일을 2031년 6월로 연장하고 현재 레버리지 수준에서 차입 비용을 20 베이시스 포인트 낮췄습니다. 또한 5월에는 AC 및 엘리먼트 마이애미 브리켈 호텔에 설정된 모기지 대출을 수정하여 이자율 스프레드를 30 베이시스 포인트 낮췄습니다. 스왑 포트폴리오를 감안할 때, 저희의 비례 지분 부채 중 약 50%가 고정금리이며, 세 가지 우선주 시리즈를 포함하면 비례 기준으로 60% 이상이 고정금리입니다.

현재 당사는 회전 신용 시설에 미결제 금액이 없고 2028년까지 부채 만기가 없어 상당한 기업 유동성을 보유하고 있어, 재무구조 전반의 건전성이 매우 강하며 앞으로 다양한 가치 창출 기회를 추구할 수 있는 유연성을 갖추고 있습니다. 또한 자산 매각과 자본 재활용을 지속적으로 성공적으로 진행하고 있습니다. 7월 말에는 이전에 발표한 전액 소유한 코트야드 및 레지던스 인 댈러스 알링턴 사우스 호텔 매각을 완료했으며, 매각 총액은 1,900만 달러입니다. 저희는 거래 종료 전까지 FIFA 수요 기간 동안 해당 호텔들의 소유권을 전략적으로 유지하여, 처분 전에 알링턴 하위 시장에서 강력한 이벤트 수요를 포착할 수 있었습니다. 두 호텔은 6월 한 달 동안 합산 RevPAR이 45% 이상, EBITDA는 거의 85% 성장했습니다.

매각 가격은 FIFA 관련 수요 이전인 5월 31일 기준 최근 12개월 순영업소득을 기준으로 5.4%의 자본환원율을 나타냈습니다. 이 거래를 통해 두 호텔의 단기 자본 필요액 760만 달러를 제거했습니다. 이번 거래는 저성장 자산 및 과도한 자본 수요가 있는 자산에서 자본을 재활용하고, 그 수익을 재무구조 강화, 유동성 증대, 포트폴리오 품질 향상에 재투자하겠다는 당사의 지속적인 의지를 반영합니다. 2023년 이후 당사는 15개 호텔을 약 2억 2천만 달러에 매각했으며, 혼합 자본환원율은 5% 미만이고 약 7천만 달러의 자본 요구를 제거했습니다. 매각된 호텔들의 합산 RevPAR은 86달러로, 현재 프로포마 포트폴리오 대비 약 30% 할인된 수준입니다. 호텔 거래 환경은 최근 활동이 눈에 띄게 증가하면서 개선되고 있습니다.

2분기 동안 약 49,000주의 보통주를 주당 가중평균 4.27달러에 재매입했습니다. 1분기부터 6월 30일까지의 재매입 활동을 포함하면, 총 150만 주를 620만 달러에 재매입했으며, 주당 가중평균 가격은 4.17달러입니다. 프로그램 시작 이래로 총 510만 주를 재매입했으며, 이는 총 발행 주식 및 단위의 4% 이상에 해당하고, 총 2,160만 달러를 주당 평균 4.26달러에 지출한 것입니다. 2026년 7월 28일, 당사 이사회는 주당 0.08달러의 분기별 보통주 배당금을 선언했으며, 이는 8월 4일 종가 기준 연환산 배당수익률 약 4.6%에 해당합니다. 이사회는 또한 시리즈 E, 시리즈 F, 시리즈 Z 우선주에 대한 정기 분기 배당금도 선언했습니다.