포스털 리얼티 트러스트 26년 2분기 어닝콜

환영합니다, 조던. 감사합니다, 모두 좋은 아침입니다.

Postal Realty Trust 2026년 2분기 실적 컨퍼런스 콜에 오신 것을 환영합니다. 오늘 콜에는 앤드류 스포덱 최고경영자, 제레미 가버 사장, 스티브 바케 최고재무책임자, 매트 브랜드와인 최고회계책임자가 함께하고 있습니다. 참고로, 본 컨퍼런스 콜에서는 과거 사실이 아닌 미래 예측성 발언이 포함될 수 있습니다. 이러한 미래 예측성 발언은 1995년 사적 증권 소송 개혁법에 명시된 안전항 규정의 보호를 받습니다. 실제 결과는 미래 예측성 발언에 기술된 내용과 크게 다를 수 있으며, 회사의 통제를 벗어난 다양한 위험과 요인에 의해 영향을 받을 수 있습니다. 여기에는 회사의 최신 10-K, 10-Q 및 기타 SEC 제출 서류에 포함된 내용이 포함됩니다.

회사는 새로운 정보, 향후 사건 또는 기타 사유로 인해 미래 예측성 발언을 업데이트할 의무를 명시적으로 부인합니다. 또한, 본 컨퍼런스 콜에서는 자금조달수익(FFO), 조정자금조달수익(AFFO), 조정 EBITDA, 프로포마 조정 EBITDA, 프로포마 연환산 조정 EBITDA, 순부채, 조정 순부채, 포트폴리오 점유율, 동일 점포 현금 NOI, 동일 점포 현금 매출, 프로포마 조정 순부채 등 비 GAAP 재무 지표를 언급할 수 있습니다. 이러한 비 GAAP 재무 지표의 정의와 가능한 경우 가장 최근 GAAP 지표와의 표 형식 조정 내역은 회사의 실적 발표 자료와 보조 자료에서 확인하실 수 있습니다. 이제 Postal Realty Trust의 최고경영자 앤드류 스포덱 씨에게 발언을 넘기겠습니다.

좋은 아침입니다, 오늘 저희와 함께해 주셔서 감사합니다. 2분기에는 7.3% 가중 평균 현금 자본 환원율로 4,500만 달러 규모의 인수를 완료하며 강한 모멘텀을 경험했습니다. 이는 2022년 6월 이후 가장 높은 거래량 분기였습니다. 현재 개선된 자본 접근성 덕분에, 우리는 우수한 우편 특성과 매력적인 성장 프로필을 갖춘 대형 자산 및 포트폴리오를 포함해 인수 대상의 폭을 넓히면서도 매우 매력적인 스프레드를 유지할 수 있습니다. 샌디에이고에서의 최근 인수가 이를 잘 보여주는 사례입니다. 우리는 인터스테이트 805 서쪽에 위치한 960만 달러 규모의 시설을 인수했으며, 이는 해안 캘리포니아에서 의미 있는 성장 잠재력을 가진 시장 이하 임대료의 매력적인 기반을 확보한 것입니다. 부동산 인수에 대한 우리의 엄격한 접근 방식은 변함이 없습니다. 우리는 첫날부터 수익성을 제공하고 시간이 지남에 따라 내재된 상승 잠재력을 가진 부동산을 목표로 합니다.

개선된 자본 비용 덕분에 이제 우리는 이러한 고품질 자산의 더 넓은 범위를 인수하여 꾸준히 제공해온 강력한 내부 성장 프로필을 지원합니다. 올해 7월까지 누적 기준으로 7.4% 캡 레이트로 8,800만 달러를 인수했습니다. 올해 지금까지의 인수 규모와 많은 기회 파이프라인에 대한 가시성 덕분에 인수 가이던스를 1억 5천만 달러에서 1억 6천만 달러로 상향 조정합니다. 올해 지금까지 인수 가이던스를 30% 상향 조정했습니다. 파이프라인 진행 상황에 따라 연말에 다시 업데이트해 드리겠습니다. 7월까지 판매한 1억 1천만 달러의 자본금은 인수 파이프라인을 완전히 자금 조달할 수 있는 기반을 마련해 줍니다. 또한 최근에 회전 신용 한도를 확대하고 차입 비용을 낮춰 재무 건전성을 강화했습니다.

우편 부동산 시장에서 수십 년간 쌓아온 경험이 우리의 성장과 일관성을 지속적으로 견인하고 있습니다. 시장 임대료에 맞춰 임대료를 조정하고, 신규 임대 계약에 연 3% 인상 조항을 확보하며, 임대 기간을 10년으로 연장함으로써 강력한 성과를 이끌어냈습니다. 올해를 포함해 지난 5년간 평균 동일 점포 현금 NOI 성장률은 5.5%였으며, 올해는 6%에서 7% 범위에 이를 것으로 예상됩니다. 최근에는 독특한 운영 방식을 활용해 2027년 동일 점포 현금 수익 성장 전망을 약 6.5%로 확고히 했습니다. 이러한 성장과 함께 99%를 초과하는 견고한 유지율과 점유율을 달성하고 있습니다. 우리 노력을 이끄는 북극성은 주당 강력한 AFFO 성장 달성으로, 지난 5년간 연평균 6.2%를 기록했습니다. 어제 발표한 주당 AFFO 가이던스 상향 조정으로 2026년 중간값은 7.6% 성장을 의미합니다.

확대된 자본 접근성, 인수 파이프라인에서 보이는 모멘텀, 그리고 팀의 강점을 바탕으로 플랫폼을 수익성 있게 확장할 수 있다는 자신감이 그 어느 때보다 큽니다. 이제 스티브에게 마이크를 넘기겠습니다.

감사합니다, 앤드류. 우리 부문 선도적인 주당 AFFO 성장에는 네 가지 기둥이 있습니다. 첫째, 저희 임대 마크투마켓 기회는 상당하며, 포트폴리오 내 내재된 상승 여력을 명확히 포착할 수 있는 기회를 의미합니다. 2027년부터 2030년 사이에 임대 수입의 28%가 갱신 옵션 없이 만료될 예정입니다. 둘째, 연간 임대료 인상 조항은 복리 효과의 순풍 역할을 합니다. 2027년에는 약 52%의 임대료가 인상될 예정으로, 이는 2023년 5%에서 크게 증가한 수치이며 2026년 37%보다도 높은 수준입니다. 앞으로는 기존의 고정 임대차 계약을 인상 조항이 포함된 신규 계약으로 대체함으로써 연간 내부 성장률을 더욱 강화할 것입니다. 셋째, 저희는 유지된 현금 흐름으로부터 혜택을 받고 있습니다. 사업 규모가 확장됨에 따라 이 자금원도 증가했습니다. 배당금 지급 후 이용 가능한 AFFO는 2026년에 1,600만 달러로 증가할 것으로 예상되며, 이는 3년 전 300만 달러에서 크게 늘어난 수치입니다.

이 자금은 유연한 자본으로서, 선택적으로 부채 상환이나 성장을 가속화하는 인수에 활용할 수 있습니다. 넷째, 저희는 인수로 인한 첫날부터의 수익 증가를 실현하고 있습니다. 대부분의 AFFO 성장은 내부적으로 이루어지고 있지만, 크게 개선된 자본 비용 덕분에 선행 수익 증대가 수익 성장에 더 중요한 기여를 하고 있습니다. 2분기 실적은 이러한 네 가지 기둥이 구축한 강력한 성장 기반을 반영합니다. 어제 발표한 주당 AFFO는 0.36달러였습니다. 이는 1분기 대비 0.03달러 증가한 수치이며, 2025년 2분기 대비해서도 0.03달러 상승한 결과입니다. 참고로, 작년 2분기에는 일회성 일시금 정산금으로 약 0.5센트를 벌었으나, 올해는 미미한 금액에 불과했습니다.

대차대조표를 살펴보면, 2분기 말 기준 순부채 대비 연환산 조정 EBITDA 비율은 4.6배로, 전분기 5.2배에서 하락했습니다. 어제 기준으로, 총 4,800만 달러의 선도주식 매출금이 주당 가중평균 가격 22.05달러에 미결 상태입니다. 미결 선도 계약과 분기 종료 후 매출을 포함하면, 프로포마 조정 순부채 대비 연환산 조정 EBITDA 비율은 4배였습니다. 2분기 레버리지는 EBITDA 확장과 인수 자본화 확대 결정으로 인해 감소했습니다. 낮은 레버리지 대차대조표 운영은 현금 흐름의 안정성을 높이고, 다양한 환경에서 수익성 있는 인수를 할 수 있는 위치를 마련해 줍니다.

결과적으로, 앞으로 프로포마 연환산 조정 EBITDA 대비 순부채 비율을 5.5배를 넘지 않는 수준으로 유지할 계획이며, 이는 지난 3년 이상 동안 유지해온 접근 방식과 일치하는 수준입니다. 7월에 신용 시설 재조정을 통해 대차대조표를 더욱 개선했습니다. 시설 규모를 6,000만 달러 늘리는 것 외에도, 기존 2028년 만기 1억 9,000만 달러를 2028년 9,000만 달러와 2029년 1억 달러로 분할하여 만기 일정을 더욱 계단식으로 조정했습니다. 가장 큰 만기 구간은 2031년 5년 만기로 연장되었습니다. 우리는 매년 만기되는 부채가 25%를 넘지 않도록 하는 것을 목표로 하고 있습니다. 가중 평균 만기도 2.8년에서 3.5년으로 연장하여 5년 이상이라는 목표에 더 가까워졌습니다.

추가 차입과 만기 연장은 고정 금리로 완전히 헤지되어 재조정 후 변동 금리 노출은 부채의 10% 미만으로 유지되고 있다는 점이 중요합니다. 마지막으로, 이자율 마진을 30베이시스 포인트 낮춰 상당한 비용 절감을 이루었습니다. 가이던스로 넘어가면, 주당 AFFO 범위를 0.01달러 상향 조정하여 주당 1.41달러에서 1.43달러로 제시하며, 연간 중간값 기준 7.6% 성장에 해당합니다. 이 증가는 더 높은 인수 규모, 개선된 차입 비용, 그리고 관리비 효율성에 힘입은 것입니다. 추가 가이던스 항목으로는, 현금 관리비가 이전에 제시한 범위 중간값보다 낮게 진행되고 있습니다. 동일 점포 현금 순영업소득은 예측과 일치하며, 3분기에는 25만 달러에서 35만 달러 사이의 반복적인 자본 지출을 예상합니다.

우리의 가이던스에는 미결 선도 주식에 대한 재무회계 방식인 자기주식법에서 오는 미미한 희석 효과가 포함되어 있습니다. 영향을 수치로 보면, 6월 30일부터 연말까지 주가가 주당 2달러 상승하면 순이익에 마이너스 0.002달러의 영향이 발생합니다. 반대로 같은 기간 주가가 주당 2달러 하락하면 순이익에 플러스 0.002달러의 이익이 발생합니다. 마지막으로, 이사회는 주당 분기 배당금을 24.5센트로 승인했으며, 이는 작년 대비 1% 증가한 수치입니다. 2분기 배당성향은 약 68%이며, 어제 기준 배당수익률은 4.3%였습니다. 이제 제레미에게 넘기겠습니다.