스트로베리 필즈 리츠 26년 2분기 어닝콜

감사합니다. 스트로베리 필즈 REIT 2026년 2분기 실적 발표에 오신 것을 환영합니다. 저는 최고투자책임자이며, 오늘 콜에는 모셰 구빈 회장 겸 CEO와 그렉 플래미언 최고재무책임자가 함께하고 있습니다. 어젯밤 회사는 2026년 2분기 실적을 발표했으며, 해당 자료는 회사 투자자 관계 웹사이트에서 확인하실 수 있습니다. 참가자 여러분께서는 이 콜이 녹음되고 있음을 인지하시기 바라며, 오늘 콜에서 나오는 모든 미래 예측성 발언은 경영진의 현재 기대, 가정 및 스트로베리 필즈 REIT의 사업과 운영 환경에 대한 신념에 기반하고 있음을 알려드립니다. 이러한 발언에는 미래 재무 성과, 배당, 인수, 투자, 수익, 자금 조달에 관한 예상이 포함될 수 있으며, 회사 사업이나 임차인 사업에 영향을 미치는 기타 사항도 포함될 수 있으나, 이는 회사가 통제할 수 없는 요인도 포함될 수 있습니다. 또한, 이번 콜에서는 비 GAAP 재무 결과에 대한 언급도 있을 예정입니다.

투자자분들께서는 비 GAAP 재무 지표와 함께, 투자자 프레젠테이션 뒷부분의 비 GAAP 지표 조정 페이지에 포함된 해당 지표와 GAAP 결과 간의 설명 및 조정 내용을 검토하시길 권장드립니다. 이제 스트로베리 필즈 REIT와 2026년 2분기 실적에 대해 말씀드리겠습니다. 먼저 이번 분기의 주요 성과를 공유하고자 합니다. 이번 분기 동안 회사는 계약된 임대료의 100%를 징수했습니다. 6월 18일, 회사는 최대 3억 달러까지 이용 가능한 기업 신용 시설을 체결했습니다. 이 신용 시설은 1억 달러의 기간 대출과 2억 달러의 회전 신용 한도로 구성되어 있으며, 모두 초기 3년 만기와 1년 연장 옵션 2회를 포함하고 있습니다. 신용 시설에서 조달한 자금은 기존 담보 은행 부채를 재융자하는 데 사용되었으며, 나머지 금액은 인수 성장 지원에 활용될 예정입니다.

신용 시설의 금리는 SOFR에 275bp를 더한 수준입니다. 4월 21일, 회사는 미주리주 캔자스시 인근에 위치한 60병상 허가 병원, 99병상 허가 요양 시설, 그리고 부속 의료 사무실 건물로 구성된 병원 캠퍼스 인수를 위한 계약을 체결했습니다. 구매 가격은 1,040만 달러이며, 회사는 인수 자금을 대차대조표에서 조달할 것으로 예상합니다. 이 병원 캠퍼스는 미주리주에 있는 기존 임차인의 마스터 리스에 추가될 예정이며, 연간 기본 임대료는 104만 달러이고 연 3% 임대료 인상 조항이 적용됩니다. 회사는 이 인수를 3분기 내에 마무리할 것으로 기대하고 있습니다. 거래 측면에서, 우리는 기존 주와 신규 주에서의 거래를 매우 활발히 검토하고 있습니다.

잠시 주춤했던 상황 이후, 앞서 언급한 병원을 시작으로 거래가 다시 타당성을 갖추기 시작한 것으로 보이며, 4분기에는 이러한 거래들을 성사시키는 바쁜 분기가 될 것으로 기대하고 있습니다. 어제 이사회는 2026년 3분기 배당금을 주당 0.17달러로 승인했습니다. 배당금은 9월 16일 기준 주주에게 9월 30일에 지급될 예정입니다. 이제 그렉 플래미언 최고재무책임자께서 분기 말 재무 상황에 대해 말씀드리겠습니다.

감사합니다, 제프. 스트로베리 필즈 2분기 실적 발표 컨퍼런스 콜에 참석해 주신 모든 분들께 환영 인사를 드립니다. 대차대조표부터 살펴보겠습니다. 총자산은 8억 7,850만 달러로, 2025년 6월 30일 대비 1,880만 달러(2.1%) 증가했습니다. 전년 동기 대비 자산 감소는 2025년 2분기 말 현금 잔액이 높았던 데 기인합니다. 이 자금은 해당 회계연도 후반에 부동산 인수에 사용되었습니다. 부채 측면에서는 인수와 관련된 자금 조달 및 외환 환산 효과로 인해 부채 잔액이 증가했습니다. 자기자본은 주로 외환 환산 조정과 관련된 누적 기타 포괄손익 감소로 인해 전년 대비 감소했습니다. 2026년 7월 종료된 6개월간의 연결 손익계산서를 계속 살펴보겠습니다. 2026년 매출은 8,000만 달러로, 2025년 6월 30일 대비 480만 달러 증가했습니다.

이는 6.4% 증가한 수치로, 2025년에 인수한 자산의 시기 및 통합에 따른 결과입니다. 매출은 증가했지만, 신규 자산 인수로 인한 감가상각비 증가로 인해 소득 성장은 상쇄되었습니다. 일반 및 관리비용도 마감 비용 증가, 법인 급여 및 기타 운영비용 증가로 인해 상승했습니다. 이러한 비용 증가는 상각비 감소로 상쇄되었습니다. 그 결과, 2025년 2분기 종료된 6개월간의 1,570만 달러(주당 0.29달러) 대비, 올해 누적 소득은 1,840만 달러(주당 0.33달러)를 기록했습니다. 다음 슬라이드로 넘어가서, 2026년 2분기와 2025년 2분기의 분기별 손익계산서 비교를 살펴보겠습니다. 2분기 매출은 4,000만 달러로, 2025년 2분기 대비 220만 달러 증가했습니다. 비용은 대체로 비슷했으나, 분기별 증가는 주로 일반 및 관리비용 증가에 기인합니다.

2분기 순이익은 890만 달러로, 전년 동기 대비 소폭 증가했습니다. 발표를 마치며 몇 가지 재무 하이라이트를 말씀드리겠습니다. 2026년 AFFO는 7,390만 달러로, 연평균 복합 성장률 11%를 기록했습니다. 2026년 예상 주당 AFFO 성장률은 10.1%입니다. 2026년 조정 EBITDA는 1억 3,570만 달러로, 연평균 복합 성장률 15%를 나타냅니다. 임대 수익률은 14.4%입니다. 회사의 순부채 대비 순자산 비율은 현재 49.8%이며, 2026년 6월 30일 기준 배당금은 주당 0.70달러로, 4.9% 수익률과 50.6%의 AFFO 배당성향을 보이고 있습니다. 이로써 이번 실적 발표의 재무 부분을 마치겠습니다. 이제 제프 바이트너에게 넘기겠습니다. 그는 추가 포트폴리오 하이라이트를 설명할 예정입니다.

감사합니다, 그렉. 포트폴리오 하이라이트를 보면, 현재 저희 포트폴리오는 10개 주에 142개 시설을 보유하고 있습니다. 이 시설들에는 15,496개의 허가된 병상이 있습니다. 포트폴리오의 총 자산 가치는 14억 달러를 초과합니다. 이 금액은 연간 기준 기본 임대료 1억 4,300만 달러에 보수적인 자본환원율 10%를 곱해 산출한 것입니다. 현재 의료 부동산 시장이 매우 강세를 보이고 있으며 비교 대상들을 살펴볼 때, 저희 포트폴리오는 10%보다 낮은 자본환원율로 평가되어야 한다고 믿습니다. 어제 제출한 최신 투자자 자료와 회사 웹사이트에 포함된 자료 뒤쪽에는 자본환원율이 낮아질수록 가치가 상승하는 민감도 표가 있습니다. 현재 저희 포트폴리오에는 운영자를 자문하는 16명의 컨설턴트가 있습니다. 포트폴리오의 남은 평균 임대 기간은 6.9년입니다.

임차인들이 계속해서 좋은 성과를 내고 있음을 기쁘게 보고드리며, 5월 31일 기준 임대료 대비 EBITDA 커버리지는 2.17입니다. 순부채 대비 조정 EBITDA 비율은 5.7입니다. 저희는 임대료 100%를 계속해서 징수하고 있습니다. 마지막으로, 앞서 언급했듯이 저희의 파이프라인은 여전히 강세를 보이고 있으며, 기존 주와 신규 주에서 거래가 이루어지고 있습니다. 현재 2억 2,500만 달러를 초과하는 거래를 검토 중입니다. 이제 발표를 이어서 진행할 모이셰 구빈 회장 겸 CEO에게 넘기겠습니다.

네, 감사합니다, 제프. 제프와 그렉이 이미 언급했듯이, 이번 분기는 다소 조용한 분기였습니다. 제가 살펴볼 슬라이드는 기본적으로 그래프와 몇 가지 추가 정보를 제공하는 내용입니다. 첫 번째 슬라이드는 지난 5년, 혹은 5년 반 동안의 AFFO 성장률을 보여줍니다. 다시 말씀드리지만, 성장률은 11%입니다. 44백만 달러에서 거의 74백만 달러로 아름다운 성장입니다. 이 수치는 변할 수 있지만, 올해 말에 목표를 달성하길 희망하며, 연초가 아닌 연말에 목표에 도달하는 것이 저희가 원했던 바입니다. 안타깝게도 올해는 다소 조용한 해입니다. 제프가 말했듯이, 저희는 여전히 모든 임대료를 징수하고 자금을 확보하고 있으며, 좋은 수익을 내고 있습니다. 이 슬라이드가 그것을 보여줍니다. 다음 슬라이드에서는 포트폴리오 성장에 대해 이야기하겠습니다.

이 슬라이드는 10캡(cap) 기준의 직선 형태로 가치를 보여주기 위해 변경했습니다. 이전 슬라이드에서는 단순히 역사적 원가만 보여드렸던 것을 보실 수 있습니다. 이제는 우리가 징수하고 있는 임대료를 기준으로 시장 가치 또는 10캡 가치를 보여드리고 있습니다. 이는 리스 수수료 감정 평가로, 2021년부터 약 13%의 성장률을 보이며 약 7억 7,700만 달러에서 현재 1억 4,250만 달러의 가치를 나타냅니다. 다음 슬라이드에서는 지난 12개월간 주가에 대해 설명합니다. 이번 분기에는 좋은 마무리를 한 것으로 보입니다. 현재 주가는 이보다 더 좋은 성과를 내고 있어 긍정적입니다. 앞으로도 계속해서 동종업계와의 가치 평가 격차를 좁혀갈 것으로 기대합니다.

다음 슬라이드에서는 가치 평가 격차에 대해 이야기하며, 이를 계속 줄여 동종업계와 격차를 해소하려고 합니다. 현재 우리는 동종업계 평균 AFFO 배수 10.5에 비해 약 40% 할인된 가격에 거래되고 있습니다. 우리는 조만간, 가능하면 더 빨리 따라잡을 수 있을 것이라고 생각합니다. 분기마다 좋은 실적을 내고 있으며, 안정적인 배당금을 지급하고, 여러 컨퍼런스에 참석해 많은 사람들을 만나고 있습니다. 다시 한번 말씀드리지만, 저희는 전체 포트폴리오의 약 92%가 요양원으로 구성된 가장 SNF(단기요양시설) 중심의 포트폴리오임을 고수하고 있습니다. 우리는 약 11%로 동종업계 중 가장 빠른 AFFO 주당 성장률을 기록하고 있습니다. 배당성향은 약 50%로 가장 낮은 수준입니다. 이 모든 요소들이 결국 따라잡아 조만간 동종업계와 더 일치할 것이라 믿고 있습니다.

다음 슬라이드에서는 지난 1년간 시장 성과를 살펴보겠습니다. 우리 주가는 자체적으로 견조한 흐름을 유지하고 있으며, 이에 대해 자부심을 느끼고 있습니다. 앞으로도 주가가 계속 상승할 것으로 기대합니다. 현재도 제프가 앞서 말했듯이, 우리는 임대료의 100%를 계속 징수하고 있습니다. 우리의 지표들은 모두 양호합니다. 성장 속도가 느린 해이지만, 이것이 시장에 영향을 미치지 않기를 바랍니다. 사실, 이 콜에서 계속 언급하고 있어서 조금 부끄럽기도 합니다. 그럼에도 불구하고, 우리는 지금 하고 있는 일을 계속할 것으로 기대하며, 주가가 우리를 긍정적으로 평가해 주기를 바랍니다. 다음 슬라이드로 넘어가겠습니다. 다시 한 번, 세레티에 대해 이야기했습니다. 이것이 우리가 얼마나 큰 차이를 가지고 있는지 보여줍니다. 우리는 SNF에서 91.5%를 차지하고 있으며, 이들은 우리의 진정한 경쟁사들입니다.