블랙스톤 모기지 트러스트 26년 3분기 어닝콜

시작해 주십시오. 안녕하십니까. 블랙스톤 모기지 트러스트의 2026년 3분기 실적 발표 콘퍼런스 콜에 참석해 주신 모든 분을 환영합니다.

오늘 저는 최고경영자 팀 존슨, 사장 오스틴 페냐, 최고재무책임자 마르친 우르바셰크와 함께하고 있습니다. 오늘 아침 저희는 10-Q를 제출하고 실적을 담은 보도자료와 발표 자료를 발표했습니다. 해당 자료는 저희 웹사이트에서 확인하실 수 있으며, 증권거래위원회에도 제출했습니다. 오늘 콘퍼런스 콜에는 미래예측진술이 포함될 수 있음을 알려드립니다. 이러한 진술은 회사가 통제할 수 없는 위험과 불확실성 및 기타 요인의 영향을 받습니다. 실제 결과는 이와 크게 다를 수 있습니다. 실적에 영향을 미칠 수 있는 일부 위험 요인에 대한 설명은 가장 최근에 제출한 10-K의 위험 요인 섹션을 참조해 주십시오. 저희는 미래예측진술을 업데이트할 의무를 지지 않습니다. 오늘 콘퍼런스 콜에서는 일부 비일반회계기준 재무지표도 언급할 예정이며, 조정 내역은 보도자료와 10-Q를 참조해 주시기 바랍니다.

이 오디오 중계는 블랙스톤 모기지 트러스트의 저작물이며, 당사의 동의 없이 복제할 수 없습니다. 3분기 GAAP 기준 주당 순손실은 1.95달러였으며, 배분가능이익은 주당 0.38달러, 실현손익을 제외한 배분가능이익은 주당 0.42달러였습니다. 몇 주 전 3분기 배당금으로 주당 0.47달러를 지급했습니다. 또한 이사회는 4분기 배당금으로 주당 0.30달러를 선언했습니다. 배당금은 2026년 12월 31일 기준 주주에게 2027년 1월 15일 지급될 예정입니다. 그럼 이제 팀에게 통화를 넘기겠습니다.

감사합니다, 팀. 금리는 계속해서 저희 업계의 주요 화두입니다. 미국 10년물 국채 금리는 연초 이후 80bp 상승했으며, 이달 초에는 잠시 25년 만의 최고치를 기록했습니다. 시장은 우리 부문에 미칠 잠재적 영향에 분명히 주목하고 있습니다. 하지만 중요한 점은, 금리가 크게 상승했던 지난번과 비교해 현재의 여건은 상당히 다르다고 저희는 보고 있다는 것입니다. 자본시장은 원활하게 작동하고 있으며, 올해 CMBS 발행 규모는 글로벌 금융위기 이후 최대치를 기록할 전망입니다. 스프레드는 연초 수준과 사실상 변동이 없으며, 2023년 고점보다 약 40% 낮습니다. 부동산 가치와 관련해서는 높은 금리가 역풍으로 작용하지만, 지속적인 수요와 신규 공급의 급감에 뒷받침되는 견조한 펀더멘털은 순풍으로 작용하고 있습니다.

이는 리츠의 기존 자산 순영업이익(NOI) 증가율이 3년 만의 최고치를 기록한 데서 확인됩니다. 리츠 부문은 연초 이후 약 12%의 총수익률을 기록했고, 10년물 금리가 마지막으로 5%에 도달했던 2023년 저점 대비로는 50% 상승했습니다. 이는 부동산 대출 및 지분 시장 모두에서 유동성이 계속 유지될 것이라는 긍정적인 신호입니다. 금리의 영향이 더 크게 나타나는 분야는 2023년 이전에 집행한 일부 투자입니다. 지난 분기에는 포트폴리오 회전을 가속화하고 2023년 이전에 실행한 기존 투자에 대한 익스포저를 줄이기 위한 계획을 제시했습니다. 그 이후 금리 상승에 더 크게 노출된 일부 대출을 선제적으로 매각하고, 상환금을 회수하며, 관찰 대상 목록을 축소하는 등 상당한 진전을 이뤘습니다.

이로 인해 3분기 CECL 충당금에 상당한 영향이 있었지만, 최근 금리 상승이 기존 대출 포트폴리오에 미친 영향은 대부분 3분기 장부가치에 반영됐다고 판단합니다. 이번 분기 진행 상황을 좀 더 자세히 설명하기 위해 대출 매각부터 말씀드리겠습니다. 지난 분기 이후 금리가 상승하는 가운데서도 견조한 시장 유동성을 활용해 대출 약 10억 달러를 달러당 가중평균 0.93달러에 매각했습니다. 여기에는 총액 약 5억 달러 규모의 기존 오피스 대출 6건과 총액 약 2억 달러 규모의 기존 다가구 주택 대출 2건이 포함됩니다. 중요한 점은 이번에 매각한 대출의 대부분이 관찰 대상 목록에 올라 있던 대출로, 이에 따라 관찰 대상 대출이 전 분기 대비 약 60% 감소해 2019년 이후 최저 수준을 기록했다는 것입니다. 고위험 등급 대출과 오피스 대출을 포트폴리오에서 선제적으로 줄인 이번 성과에 매우 만족하고 있습니다.

이번 분기에 종결된 매각분 2억 5,000만 달러를 포함해 총 23억 달러의 상환을 받았으며, 이는 2021년 4분기 이후 가장 높은 수준입니다. 이러한 상환액의 거의 90%는 기존 대출로 구성됐습니다. 이러한 흐름은 이번 주 초 상업용 부동산저당증권 시장에서 가격이 결정된 3억 달러 규모의 기존 오피스 대출 상환으로 이어졌습니다. 이는 현재 금리 환경에서 우량 자산의 유동성을 실시간으로 보여주는 사례입니다. 10월까지의 대출 매각 및 상환 활동을 고려하면, 지난 실적 발표에서 말씀드린 오피스 대출과 기존 대출의 연말까지 40% 감축 목표를 달성하거나 초과 달성할 수 있는 궤도에 올라 있습니다. 장부가치로 넘어가겠습니다. 장부가치 하락의 가장 큰 요인은 이번 분기에 약 8억 달러 규모의 대출에 대해 손상차손을 인식한 것이며, 대부분 기존 오피스 대출과 호텔 대출 1건이었습니다.

지난 실적 발표에서 이 대출들을 관찰 대상 대출 10억 달러의 일부로 언급했습니다. 이 대출들은 사업계획 진행이 더뎌지고 금리 상승으로 압박이 커지는 모습을 보였습니다. 이 대출은 모두 2023년 이전에 최초 취급됐으며, 상당수의 경우 차주가 상당한 규모의 자기자본을 투입했습니다. 하지만 예상했던 대로, 이제 차주들은 자산을 추가로 지원하기 위한 자본을 더 투입하려 하지 않습니다. 이에 따라 해당 대출에 상당한 충당금을 설정했습니다. 중요한 점은 오피스 부문에서 과거 손상차손을 인식하고 충당금을 설정하지 않은 관찰 대상 대출이 이제 5,700만 달러 규모의 1건뿐이라는 것입니다. BXMT 손상차손의 대부분을 초래한 오피스 부문의 구조적 어려움은 장부가치에 상당 부분 반영됐다고 판단합니다. 실적에 대해 말씀드리겠습니다. 3분기 실현손익 반영 전 배분가능이익은 주당 0.42달러였지만, 신규 손상차손의 장부가치 영향을 반영하기 위해 포트폴리오 규모를 줄이고 기존 투자자산의 해결을 추진하는 과정에서 향후 실적에 압박이 있을 것으로 예상합니다.

BXMT는 언제나 매력적이고 지속 가능한 배당을 창출하는 것을 우선순위로 삼아 왔으며, 앞으로도 이에 전념하겠습니다. 오늘 내리는 자본 배분 결정은 장부가치와 장기 이익 창출력에 직접적인 영향을 미치며, 이 두 요소는 총주주수익률의 핵심 구성 요소입니다. 이를 모두 고려해 이사회는 4분기 주당 0.30달러의 배당을 선언했습니다.

현재 상황을 바탕으로 볼 때, 손상 대출과 수익률이 낮은 보유 부동산 자산으로 인한 단기 실적 압박을 고려하더라도 다음 분기와 2027년 연간 기준으로 이 배당을 감당할 수 있을 것으로 예상합니다. 중요한 점은 다양한 신용 및 금리 환경에서도 이 배당을 지속할 수 있다고 판단한다는 것입니다. 이번 결정의 핵심 요소는 매력적인 신규 투자와 주당순이익에 긍정적인 부채 상환 또는 자사주 매입에 배분할 수 있는 자본을 보존하는 능력입니다. 안정적이고 체계적으로 구성된 대차대조표와 조정된 배당을 바탕으로, BXMT는 자본을 탄력적으로 배분하고 주주들에게 위험조정수익률을 높일 수 있는 충분한 유연성을 갖추고 있다고 판단합니다. 이를 위해 3분기에 3,600만 달러 규모의 자사주를 매입했으며, 현재 승인된 자사주 매입 한도 중 1억 1,000만 달러가 남아 있습니다.

포트폴리오 재편에서 이뤄낸 진전을 고려할 때 특히 자사주 매입은 여전히 매력적인 자본 배분 방안이라고 보고 있습니다. 첫째, 보유 부동산과 손상 대출의 장부가액은 기존 대출 원금 기준보다 약 30% 낮으며, 이는 자산 가치가 약 55% 하락했음을 반영합니다. 둘째, 현재 워치리스트 규모는 코로나19 이전 이후 가장 낮은 수준입니다. 셋째, 나머지 포트폴리오는 양호한 성과를 내고 있습니다. 오스틴 페냐가 자세히 설명하겠지만, 여기에는 상환이 빠르게 진행되면서 규모가 줄고 있는 기존 오피스 대출도 포함됩니다. 이러한 상황에도 시장은 여기서 추가로 상당한 하락 여지가 있다고 보고 있으며, BXMT 주식은 장부가치보다 10억 달러 더 낮은 가격에 거래되고 있습니다. 이는 투자자에게 현재 수익률 11%를 제공하면서 매력적인 진입 기회를 제공한다고 판단합니다. 이제 오스틴 페냐에게 포트폴리오와 투자 전략을 좀 더 자세히 설명해 달라고 하겠습니다.

감사합니다, 팀. 3분기 투자 활동을 살펴보기 전에 먼저 포트폴리오에 대해 몇 가지 추가로 설명드리겠습니다. 분기 말 기준 포트폴리오 규모는 170억 달러였습니다. 포트폴리오의 약 50%는 2023년 이후 취급한 신용등급 1~3등급 대출과 순임대 은행 대출 포트폴리오 및 주택 건설업체 금융에 대한 최근 투자로 구성되어 있습니다. 이는 연초 3분의 1 미만에서 증가한 것으로, 포트폴리오를 교체하고 보다 세분화된 신규 전략으로 다각화하는 데 상당한 진전을 이뤘음을 보여줍니다. 포트폴리오의 약 14%는 손상 대출과 보유 부동산으로 구성되어 있으며, 이들의 평균 장부가액은 기존 대출 원금 기준보다 약 30% 낮습니다. 이는 담보 가치가 약 55% 하락했음을 의미합니다. 이러한 투자 건을 해결하고 회수하기 위해 계속 부지런히 노력하고 있습니다.

포트폴리오의 또 다른 5%는 워치리스트로, 전 분기보다 56% 감소했으며 현재 코로나19 이후 가장 낮은 수준입니다. 중요한 점은 잔액의 절반 이상이 과거 손상 대출로 분류되어 충당금을 설정했던 대출이며, 스폰서들이 상당한 규모의 신규 자기자본 투입을 약정했다는 것입니다. 마지막으로 포트폴리오의 약 3분의 1, 즉 약 57억 달러는 2023년 이전에 취급한 기존 대출로, 위험 등급이 3등급 이상입니다. 이 대출은 대부분 오피스, 다가구주택, 호텔·숙박 시설 대출이며, 취급 후 경과 기간이 더 길고 당시와는 다른 시장 환경에서 실행됐습니다. 그러나 올해 들어 지금까지 이 부문에서 약 40억 달러의 상환금을 회수했고, 현재 시장에서 상환을 추진 중인 대출도 다수 있어 해당 자산의 유동성은 양호한 것으로 계속 확인되고 있습니다.