워커 & 던롭 Status update

2~4년 전에 시작했습니다. 지난해 NDA 챔피언십의 승자를 하프타임 점수로 판단하는 것과 마찬가지입니다. 하프타임 점수를 기준으로 했다면 우승팀은 뉴욕 닉스가 아니었습니다. 다른 예를 들어보겠습니다. 필라델피아 이글스는 경기 종료 4분 30초 전까지 앞서고 있었습니다. 안타깝게도 경기는 4분 30초 더 진행됐습니다. 그래서 경기를 끝까지 치르는 것입니다. 그리고 그들은 졌습니다. 부동산 투자에서는 끝까지 경기를 치러야 한다고 생각합니다. 전반전이 끝났을 때 판단하지 마십시오. 2쿼터 중반에 판단하지 마십시오. 잠깐만요, 케이타, 제가 잠시 끼어들겠습니다.

우선 모두 아시도록 말씀드리면, 이번 분기 대출 안내서의 온라인 사본, 즉 PDF에 접속하는 제 비밀번호는 “gobirds2”입니다. 워싱턴 커맨더스의 스패드이지 KBW 후보 스패드는 아닌 저로서는 정말 난감했습니다. 그래서 항상 그 새들을 응원해 주신 점에 감사드립니다. 하지만 여기서 문제는 특정 자산을 대상으로 한 많은 사람의 투자 전략이 2026년이나 2027년에 끝난다는 점입니다. 이들의 차환 시기가 다가오고 있습니다. 자본을 재활용하려는 투자자가 있습니다. 그러니 “이건 8~10년짜리 게임이다”라는 비유는 이해합니다. 하지만 안타깝게도 많은 사람은 특정 자산을 어떻게 처리할지, 즉 지금 매각할지 아니면 지금 차환할지를 결정하는 데 4분 30초를 더 쓸 여유가 없습니다. 그 자산을 둘러싼 시간이 얼마 남지 않았기 때문입니다.

그렇다면 특정 자산을 둘러싼 게임이 막바지에 이른 이들에게 지금 어떻게 하라고 조언하시겠습니까?

유리한 시장에서 굳이 매각할 필요가 없다면 매각하지 마십시오. 따라서 여러분과 상의해 2년 만기 상품이나 그와 비슷한 상품을 마련할 수 있는지 알아보십시오. 3년 만기 상품입니다. 그런데 아시다시피 저는 일반적으로 이런 상품은 7~12년 만기로 조달하라고 말씀드리는 사람입니다. 하지만 지금은 여기서 만기를 조금 더 짧게 가져가고 있습니다. 그 결과 그런 상품을 이용하고 계신 건가요? 네, 하지만 반대 방향으로 가면 완전히 끝장입니다. 그리고 오늘 죽는 것보다는 2년 후에 죽는 편이 낫습니다. 오늘은 살아 있으면서 그 선택권의 가치가 높아지는 편을 택하겠습니다. 그게 제가 드리는 조언입니다.

그러니까 지금은 단기 변동금리 대출로 부동산을 리파이낸싱한 뒤, 우선주성 자본이나 조달할 수 있다면 신규 지분을 유치하고 장기 자금 조달로 전환하겠다는 말씀이시군요. 물론 그렇게 하면 해당 자산에 대한 소유 지분이 어느 정도 줄어들겠지만요.

네. 그리고 참고로 말씀드리면, 그건 제가 평소에 갖고 있는 생각과는 상당히 다릅니다.

금리가 내려갈 것으로 보시기 때문에 그렇게 말씀하시는 건가요?

금리가 오를 것 같지는 않습니다. 금리가 25년 만에 최고 수준입니다. 제가 그렇게 말씀드린 인플레이션을 살펴보겠습니다. 코로나19 이전 30년간의 평균 인플레이션을 보면, 코로나19가 부채 구조를 완전히 바꿔 놓았죠? 그래서 저는 코로나19 이전을 기준으로 삼고 있습니다. 사람들이 실제로 구매하는 품목의 인플레이션은 2.2%입니다. 이란 사태가 시작되기 전 2년을 말씀드리는 겁니다. 폭격 등을 의미하는데요. 3월 말씀이시죠? 그 이전 2년 동안 같은 품목의 인플레이션은 2.3%였습니다. 아시겠죠? 어느 정도 안정된 상태였습니다. 그 후에는 유가 사태가 있었습니다. 유가 사태로 인플레이션이 상승했습니다. 배럴당 60달러에서 100달러로 오른 것입니다. 배럴당 118달러보다는 낮습니다. 산술적인 이유 때문입니다. 그러면 인플레이션율이 더 높아집니다. 하지만 인플레이션이 계속 높은 수준을 유지하지는 않습니다. 왜일까요? 유가가 100달러를 유지한다고 가정해 보겠습니다. 그렇죠? 향후 2년 동안 인플레이션이, 죄송합니다, 유가가 100달러를 유지한다고 가정해 보겠습니다. 향후 2년간 유가가 100달러를 유지하더라도, 유가가 인플레이션에 미치는 영향은 사라집니다. 그렇다면 측정된 인플레이션에는 어떤 영향을 미칠까요? 낮추는 거죠. 음, 네.

그렇죠? 그걸 합산할 방법이 있나요? 그걸 합산할 방법이 있나요?

다만 사실은, 앞서 말씀을 나눴듯이 소비자물가지수에 포함된 4만 1,000개 품목 가운데 70%가 유가의 영향을 받습니다. 그러니까 말씀하시는 건

그 품목들은 지표에 나타나지 않습니다. 그 70%가 상승하고 나면, 이후에는 변동이 없습니다.

그러면 변동이 없습니다. 제가 말씀드리는 건 그게 전부입니다. 저는 그저 수학적인 사실을 상기시켜 드리는 것입니다. 따라서 유가가 계속 높은 수준을 유지하더라도, 더 이상 인플레이션을 유발하지 않게 됩니다. 아시겠죠? 합리적인 해결책이 마련돼 유가가 하락한다면 인플레이션 압력은 훨씬 더 낮아질 것입니다. 그렇다면 이것이 왜 중요한가요? 인플레이션을 유발하지 않게 되면 어떤 일이 일어날 것이라고 생각하느냐고요? 연준은 어느 시점엔가 금리를 인하할 것입니다. 그리고 연준이 단기금리를 인하하면 어떤 모습일지 3월에 확인했습니다. 죄송합니다, 2월이었습니다. 요약을 덧붙이기 시작하셨다면요. 2월에는 사람들이 “네, 금리가 4%구나”라고 생각했습니다. “단기금리는 그대로 유지되거나 하락하겠네.” 그리고 그 낮은 금리는 4%였습니다. 연준이 억제해야 한다고 말하는 인플레이션이 없다면 어떻게 될까요? 그러면 다시 하락할 것이라고 생각합니다. 유가가 하락한다면 인플레이션이 크게 진정될 테니 금리는 훨씬 더 낮아질 것입니다. 연준은 성공을 선언하겠지만, 이 금리는 연준이 움직임을 통제할 수 없기 때문에 성공에 아무런 기여도 하지 않았을 것입니다. 적어도 제가 마지막으로 확인했을 때는 그랬습니다. 저는 아닙니다—그런데 혹시 눈치채신 분 계신가요? 청중이 꽤 많으시네요. 청중 중에 연준이 금리를 25bp 인상한 직후 이란이 곧바로 "우리는 핵무기 개발 시도를 모두 부인했다"고 말한 것을 알아차리신 분이 계신가요?

우리는 모든 무기를 파괴하고 있습니다. 혁명수비대는 해체되고 있습니다. 우리는 호르무즈 해협을 개방하고, 모든 미국 어린이의 생일에 막대사탕과 마시멜로를 보내고 있습니다.” 물론 그렇지 않습니다. 그런 것들에는 아무런 영향을 미치지 않습니다. 그런데도 그들은 영향을 미치는 것처럼 가장했습니다. 그로 인해 시장이 크게 흔들렸습니다. 의심의 여지가 없습니다. 그건, 그러니까 저도 혼란스러웠습니다. 모두를 혼란스럽게 했습니다. 그러니 링컨이 세상 물정에 어두웠던 것은 아닙니다.

여기서 짚고 넘어가야 할 중요한 점이 하나 있습니다. 저와 당신은 수년간 연방 재정적자와 미상환 부채에 대해 이야기해 왔습니다. 지난 40년, 50년, 60년 동안 투자자들은 재정적자가 발생하고 미상환 부채가 늘어난다는 사실을 외면하다가, 갑자기 링컨이 세상 물정에 어두웠던 것처럼 잠에서 깨어났다는 터무니없는 이야기가 있습니다. 그리고 재정적자를 보고 허둥지둥하며 “아, 우리가 요구하는 금리를 올려야겠어”라고 말했다는 겁니다. 터무니없는 이야기입니다. 그런 주장은 지적으로도 터무니없습니다. 그게 사실이라면, 왜 모든 국가에서 장기금리가 거의 비슷한 폭으로 상승했을까요? 각국의 재정 상황에 따라 매우 미묘하게 달라지는 것이 아니라는 겁니다. 그래서 제가 공매도하려는 겁니다. 저는 공매도하고 싶지 않습니다. 제가 명확히 말씀드리겠습니다. 저는—어떤 느낌인지 아시죠? 저는 임대료를 깎아주고 싶지 않습니다. 정말 그러고 싶지 않습니다. 하지만 제가 임대료를 깎아주는 이유는 지금 상황에서 다음 단계로 나아가기 위해서입니다. 그러니까, 자금을 조달해야 하는 사람들도 마찬가지입니다.