BXP BofA NY Global Real Estate Conference 2026

좋습니다. 자나, 초대해 주셔서 감사합니다. 먼저 몇 가지 말씀을 드리겠습니다. 이를 통해 저희의 우선순위가 무엇인지 짐작하실 수 있을 것입니다. 지난해 이번 달에 저희는 투자자의 날을 개최하고 회사의 세 가지 실행 우선순위를 제시했습니다. 임대, 자산 매각, 그리고 개발사업의 진전입니다. 간단히 진행 상황을 보고드리고자 합니다. 저희가 어떻게 하고 있는지 여러분께 성적표를 보여드리고자 합니다. 임대와 관련해 올해 상반기 두 분기 동안 300만 제곱피트의 공간을 임대했습니다. 이번 분기에는 현재까지 약 950 수준을 기록하고 있어, 순조롭게 진행되고 있습니다. 2분기 말 당사의 임대율은 88.4%였으며, 2026년 말 목표 또는 달성 목표로 89%를 제시했기 때문에 목표를 향해 순조롭게 나아가고 있습니다.

모든 주요 시장에서 임대 상황이 매우 양호하며, 모두 1년 전보다 개선됐습니다. 강력한 파이프라인을 바탕으로 임대 부문에서 지속적으로 성공할 수 있다는 확신이 매우 큽니다. 매각 부문도 매우 잘 진행되고 있습니다. 현재까지 13억 달러 규모의 매각을 종결했습니다. 추가로 2억 달러 규모의 매각이 계약 체결 상태입니다. 이 중 약 2억 달러의 절반에 해당하는 한 건은 이번 주에 종결될 것으로 예상하고 있습니다. 이 모든 거래가 완료되면 총 15억 달러에 이르게 됩니다. 추가로 4억 달러 규모의 자산이 시장에 나와 있습니다. 여러분도 기억하시겠지만, 지난해 9월에 종료된 3년 동안의 목표는 19억 달러였습니다. 따라서 목표 달성을 향해 순조롭게 나아가고 있습니다.

다시 말씀드리면, 자산 매각의 상당 부분은 낮은 자본환원율로 매각하는 토지와 아파트입니다. 따라서 자본환원율이 더 높은 오피스 빌딩을 매각하는 것보다 매각 활동으로 인한 희석 효과가 작습니다. 마지막으로, 개발 파이프라인에서도 많은 기대와 성과를 거두고 있습니다. 현재 개발 파이프라인에는 약 350만 제곱피트와 약 32억 달러 규모의 비엑스피 투자금이 포함되어 있습니다. 이는 코로나19 이전에 유지했던 수준과 대체로 일관된 규모입니다. 최근 케임브리지의 290 빈니 스트리트 프로젝트 준공을 발표했으며, 이 건물은 아스트라제네카에 100% 임대됐습니다. 이는 저희가 지분 45%를 매각한 매우 큰 프로젝트입니다.

이 프로젝트는 원가 기준 개발 수익률 8.9%로 준공했습니다. 이는 개발 과정에서 달성한 비용 절감과 저희의 실행력, 그리고 지분 일부 매각 덕분에 매우 높은 수준입니다. 여러분도 아시다시피, 뉴욕에서 343 매디슨이라는 대형 프로젝트를 진행하고 있습니다. 총사업비는 20억 달러입니다. 현장을 지나가시면 지상으로 올라온 철골을 보실 수 있습니다. 타워 크레인도 두 대 설치돼 있습니다. 현재 임대율은 56%입니다. 13개월 전에 이 개발 사업의 임대를 시작했으며, 다른 기업과 지하 1층부터 5개 층을 임차하는 내용의 임대의향서도 체결했습니다. 이 계약이 성사되면 불과 13~14개월 만에 선임대율이 70%에 도달하게 됩니다. 또한 매사추세츠주 월섬에 보유하고 있던 공실 건물에 대해 보스턴 다이내믹스와 32만 제곱피트 규모의 임대차 계약을 체결했습니다. 이에 따라 해당 자산을 개발 파이프라인에 추가했습니다.

보스턴 다이내믹스는 하드테크 기업이기 때문에, 이는 저희에게 매우 큰 성과입니다. 현재 건물 두 개를 진행하고 있는데, 하나는 워싱턴 D.C.에서 건설 중이고 다른 하나는 개발을 확정한 상태입니다. 참고로 이들은 후반부에 자본이 투입되는 개발 사업입니다. 저희는 부지를 매입해 위험을 감수하는 방식으로 진행하지 않습니다. 부동산을 매입하기도 전에 이들 개발 사업의 임대를 선확보하고 있습니다. 아직 발표하지는 않았지만, 세 번째 프로젝트도 상당히 진척된 상태입니다. 어쨌든 저희가 이 방향으로 계속 나아가고 이러한 성과를 계속 달성한다면, 궁극적인 목표인 주당 FFO 성장과 레버리지 축소를 달성할 수 있을 것으로 생각합니다. 이 모든 것이 주주가치에 긍정적으로 작용할 것이라고 보고 있습니다.

물론입니다. 2분기 말인 7월에 실적 발표를 진행했을 당시, ‘협상 중인 활성 임대’가 130만 제곱피트라고 말씀드렸습니다. 현재 그 수치는 180만 제곱피트입니다. 오언이 말씀드린 것처럼, 이 180만 제곱피트 중 95만 제곱피트는 임대 계약이 체결됐습니다. 이 수치를 조금 더 세분화해 말씀드리면, 180만 제곱피트 중 약 40만 제곱피트는 공실 공간입니다. 공실 공간을 임대하면 임대료 수익이 전부 손익에 반영되기 때문에, 점유율 측면에서 저희가 수혜를 얻는 부분입니다. 180만 제곱피트 중 약 25만 제곱피트는 2026년과 2027년에 임대가 만료되는 공간으로, 현재 저희가 갱신 협상을 진행하고 있는 부분입니다. 17만 제곱피트는 343의 일부입니다. 이에 따라 343에서 세 번째 임대 계약을 체결했습니다. 건물 하부 구역의 두 개 층을 대상으로 한 거래였습니다.

규모는 5만 5,000제곱피트이며, 오언이 말씀드린 것처럼 다른 고객사 한 곳도 12만 제곱피트 규모로 건물 하부 구역의 다른 부분을 검토하고 있습니다. 즉, 나머지 공간은 2028년, 2029년, 그리고 2030년에 임대가 만료되는 공간에 대한 거래로, 조기 갱신이나 예정된 만료 공간을 미리 임대하는 계약입니다. 예를 들어 오언이 말씀드린 것처럼, 워싱턴 D.C.에서 이와 같은 거래 두 건을 진행하고 있습니다. 첫 번째는 725 12번가라는 건물입니다. 이 건물의 주요 임차인은 맥더멋 윌 앤드 슐테입니다. 맥더멋 윌 앤드 슐테는 저희가 소유한 500 노스 캐피털이라는 건물에서 이전할 예정입니다. 현재 그들이 이전하면서 비게 되는 공간의 100%를 구글과의 계약으로 다시 채웠습니다. 구글은 이들이 나가는 즉시 22만 제곱피트 규모로 해당 건물에 입주할 예정입니다.

실제로 구글이 몇 개 층에는 조기에 입주하도록 하고 있으며, 맥더멋이 해당 공간에서 나가는 2028년에 나머지 공간으로 이전할 예정입니다. 앞으로 저희 활동의 대부분은 2028년, 2029년, 2030년에 임대가 만료되는 공간과 관련된 임대 계약이 될 것입니다. 전체적인 관점에서 보면, 미드타운은 저희에게 워낙 임대 여건이 빠듯한 시장이어서 기존 포트폴리오에서 남은 임대 가능 공간이 거의 없습니다. 미드타운 이스트 포트폴리오에는 510 매디슨의 한 개 층이 남아 있습니다. 어제 여러분 모두 방문하신 것으로 알고 있는데, 저희는 이곳에서 상당한 규모의 공간을 임대했습니다. 저희는 599 렉스에 한 개 층을 보유하고 있습니다. 제너럴 모터스 빌딩에는 임대 가능한 공간이 없습니다. 601 렉스에는 임대 가능한 공간이 없습니다. 399 파크에는 임대 가능한 공간이 없습니다. 씨브이 스타가 2029년 초 343으로 이전하면서 퇴거할 때까지는 말입니다.

샌프란시스코에서는 680 폴섬 스트리트의 공간을 임대하는 데 매우 성공적인 성과를 거두고 있습니다. 이곳에는 2025년 초 기준으로 거의 30만 제곱피트의 임대 가능 공간이 있었습니다. 이곳의 임대료도 맨해튼과 마찬가지로 상승세가 가속되기 시작하고 있습니다. 사람들은 모두 이른바 ‘파크 애비뉴 하위 시장의 과열 양상’에 대해 이야기합니다. 이곳에서는 임대료가 상당한 폭으로 상승하고 있습니다. 예를 들어 1년 전에는 510 매디슨 빌딩 최상층의 공간을 연간 제곱피트당 125달러에 임대하고 있었습니다. 지금은 제곱피트당 175~200달러를 요구하고 있습니다. 그 정도로 상승한 것입니다. 680 폴섬 스트리트에서는 1년 전 제곱피트당 60달러대 중반에 거래했지만, 지금은 80달러대 중반에 거래하고 있습니다. 아직도 임대 가능률이 25%인 시장입니다.

그럼에도 이 하위 시장은 충분히 강해졌고, 그 결과 저희 회사는 임대 조건을 개선해 나가기 시작할 수 있었습니다. 또한 믿기 어려우시겠지만, 세일즈포스 타워에서 첫 번째 임대 만기 도래에 따른 재임대를 시작하고 있습니다. 이 건물은 2014년부터 2016년 사이에 임대가 완료됐으며, 2027년과 2028년에 임대 만기가 도래하는 계약이 있습니다. 두 경우 모두 기존 현금 임대료 대비 신규 임대료가 30~50% 높아질 것으로 예상합니다. 임대료는 30~50% 상승할 것입니다. 마지막으로 보스턴과 북부 버지니아를 포함한 워싱턴 D.C. 포트폴리오는 임대 및 입주율이 거의 98%에 달하며, 현재 2028년과 2029년에 만료되는 계약들을 진행하고 있습니다. 약 400만 제곱피트 규모의 포트폴리오에서 2027년에 임대가 만료되는 한 개 층이 임대 가능 상태가 될 예정입니다.

보스턴에서는 백베이 포트폴리오에 속한 200 클래런던 스트리트와 프루덴셜 타워의 888 보일스턴 스트리트에서 사상 최고 수준의 임대료를 받고 있습니다. 이곳 역시 사실상 전부 임대된 상태입니다. 전체 포트폴리오를 살펴보면 매우 강력한 상황입니다.