에섹스 프로퍼티 트러스트 26년 3분기 어닝콜

안녕하십니까. 에섹스 프로퍼티 트러스트의 2026년 3분기 실적 발표 컨퍼런스콜에 오신 것을 환영합니다. 안내 말씀드립니다. 오늘 컨퍼런스콜은 녹음되고 있습니다. 이번 컨퍼런스콜에서 예상 영업실적과 기타 미래 사건에 관해 언급한 내용은 위험과 불확실성을 수반하는 미래예측진술입니다. 미래예측진술은 현재의 기대와 가정, 신념 및 현재 회사가 이용할 수 있는 정보를 바탕으로 작성됩니다. 여러 요인으로 인해 실제 실적은 예상과 크게 달라질 수 있습니다. 이러한 위험에 관한 추가 정보는 회사가 미국 증권거래위원회에 제출한 공시 자료에서 확인하실 수 있습니다. 이제 진행자인

에섹스 프로퍼티 트러스트의 사장 겸 최고경영자, 앤젤라 클라이먼 씨를 소개해 드리겠습니다. 클라이먼 씨, 감사합니다. 시작해 주십시오.

에섹스의 3분기 실적 발표 컨퍼런스콜에 참석해 주셔서 감사합니다. 오늘은 이번 분기 운영 실적과 내년을 앞두고 고려해야 할 사항을 살펴본 뒤, 거래 시장 현황을 업데이트해 드리겠습니다. 이어서 바브 박이 준비된 발언을 하고, 질의응답에는 라일런 번스가 함께할 예정입니다. 동일 자산 매출 성장률과 핵심 주당 FFO의 연간 성장 전망을 다시 한 번 상향 조정하게 되어 기쁩니다. 이러한 초과 실적은 주로 예상을 웃돈 북부 캘리포니아 지역의 성과에 힘입은 것입니다. 이에 따라 연간 통합 임대료 성장률은 약 2.9%로, 가이던스 범위의 상단에 가까운 수준을 예상하고 있습니다. 지역별 주요 내용을 살펴보겠습니다. 먼저 시애틀입니다. 이 시장은 연초 부진한 출발 이후 점차 회복세를 보이고 있습니다. 통합 임대료 성장률은 2분기에 플러스로 전환된 뒤 3분기에도 플러스를 유지하며 2.1% 성장했습니다. 이러한 개선은 이스트사이드가 주도했으며, 그 덕분에 이 지역에서 포트폴리오 배분의 수혜를 입었습니다. 다세대 주택 시장 실적에서 계속 전국을 선도하고 있는 북부 캘리포니아를 살펴보면, 9월까지 이어진 성수기 연장과 강한 임대 계약 시즌에 힘입어 통합 임대료 성장률 7.3%를 달성했습니다. 남부 캘리포니아의 경우 운영 여건은 안정적으로 유지되고 있으며, 오렌지카운티와 샌디에이고가 이 지역 실적을 주도하고 있습니다.

3분기 통합 임대료 성장률은 90bp로 계획에 부합했습니다. 2027년을 내다보면, 미국 전반의 경제와 노동시장 전망은 여전히 불확실합니다. 이러한 여건 속에서도 서부 해안의 다가구 주택 시장 펀더멘털은 미국 평균을 웃도는 성장을 이어갈 만한 충분한 근거를 제공합니다. 평균을 웃도는 가운데, 고무적인 회복 조짐이 추가적인 성장세의 가능성을 뒷받침하고 있습니다. 전체 주택 재고 대비 신규 주택 공급은 약 40bp로 역사적으로 낮은 수준을 유지할 것으로 예상되며, 이에 따라 완만한 고용 증가 환경에서도 당사 시장은 안정적인 임대료 상승을 이룰 수 있을 것으로 보입니다. 동시에 기술 부문의 혁신은 계속해서 투자를 유치하고 경제 활동을 촉진하고 있으며, 이에 따라 고용과 소득 증가율이 전국 평균을 웃돌 것이라는 당사의 전망을 뒷받침하고 있습니다. 유리한 임대료 부담 수준과 더불어 이러한 펀더멘털은 향후 몇 년간 견고한 기반이 될 것입니다. 투자 시장에 대한 업데이트로 마무리하자면, 3분기 서부 해안 지역의 기관투자가 선호하는 우량 자산 거래 규모는 전년 동기와 대체로 비슷한 수준이었습니다. 최근 국채 금리 상승분은 여전히 거래 시장에 반영되고 있습니다. 매수자와 매도자가 새로운 금리 환경에 적응하면서 4분기 거래 규모가 감소하더라도 놀라운 일은 아닐 것입니다.

다만 과거 데이터를 보면 임대 펀더멘털이 탄탄한 시장에서는 금리 변동이 가격과 자본환원율에 미치는 영향이 상대적으로 작았습니다. 마지막으로, 어제 캘리포니아 북부 이스트베이에 위치한 2022년 준공, 474세대 규모의 주거 단지 인수를 완료했다는 소식을 전하게 되어 기쁩니다. 인수가격은 2억 달러를 웃돌며 대체원가를 크게 밑돌고, 이 자산은 5%대 중반의 수익률을 창출할 것으로 예상됩니다. 이는 경쟁이 치열한 환경에서 투자팀이 뛰어난 투자 감각을 발휘한 또 하나의 사례로, 시장 내 탄탄한 평판과 지리적 규모를 활용해 인수 첫날부터 운영 효율성을 창출할 수 있습니다. 에섹스는 주당 SFO와 순자산가치(NAV) 성장을 극대화하기 위해 자본 배분 전략에 집중하는 데 있어 계속해서 원칙을 지키고 있습니다. 에섹스는 효율적인 운영 플랫폼과 탄탄한 대차대조표를 바탕으로 시장 변동성을 기회로 활용할 수 있는 유리한 위치를 계속 유지하고 있습니다. 그럼 바브에게 통화를 넘기겠습니다. 감사합니다, 앤젤라. 오늘은 3분기 실적을 살펴보고, 연간 가이던스 변경 사항을 논의한 뒤, 대차대조표에 관한 설명으로 마무리하겠습니다. 3분기 실적부터 말씀드리면, 주당 핵심 에프에프오(FFO)는 4달러로, 가이던스 범위 중간값을 1센트 웃돌았습니다. 주요 요인은 동일 자산 매출이 전년 동기 대비 3% 증가한 것이며, 북부 캘리포니아 포트폴리오의 꾸준한 호조가 이를 이끌었습니다.

연간 전망으로 넘어가면, 매출이 계속 기대치를 웃돌고 있어 동일 자산 매출 성장률 가이던스의 중간값을 1%포인트 상향 조정합니다. 예정 임대료 성장률 개선에 힘입어 10bp 상향한 2.9%로 조정합니다. 운영비용은 계획대로 진행되고 있으며, 연간 전망치의 중간값을 그대로 유지합니다. 비용 가이던스에는 앞서 말씀드린 4분기 통제 가능한 지출 증가가 반영되어 있습니다. 이를 종합해 동일 매장 순영업소득(NOI) 성장률 전망치의 중간값을 20bp 상향한 3%로 조정하며, 이는 2026년을 마무리하는 시점에 업계 선도적인 성장률입니다. 견조한 영업 실적에 힘입어 핵심 FFO 전망치의 중간값을 2센트 상향했습니다. 마지막으로, 현재 금리 환경에서 대차대조표와 관련해 몇 가지 말씀드리겠습니다. 비례 지분 기준으로 2027년에 만기가 도래하는 총부채는 약 5억 7,500만 달러이며, 이 중 대부분은 5월에 만기되는 3억 5,000만 달러 규모의 채권입니다. 대차대조표 규모를 고려하면 내년에 만기가 도래하는 금액은 충분히 감당할 수 있는 수준입니다. 또한 비례 지분 기준 변동금리 익스포저가 약 12%로, 이에 대해서도 유리한 위치에 있습니다. 이 중 40%를 조금 넘는 비중은 소파 지수에 연동되어 있으며, 소파 지수는 소프르보다 낮은 금리로 변동합니다.

마지막으로, 향후 6개월 동안 만기가 도래하는 스왑을 대체하기 위해 2026년 내내 비례 지분 기준 약 6억 달러 규모의 스왑을 올인 고정금리 4.9%로 체결하며 변동금리 익스포저를 선제적으로 헤지해 왔습니다. 내년에는 금리 상승의 영향을 받겠지만, 금리가 높은 환경에서 동종 업체들에 비해 유리한 위치에 있습니다. 순부채 대비 에비타 비율은 5.4배이며, 가용 유동성도 10억 달러를 훨씬 웃돌아 약정 이행, 현재의 금리 환경 대응, 장기적인 주당 에프에프오 및 순자산가치 성장에 기여하는 기회 추구를 위한 충분한 유연성을 갖추고 있습니다. 이제 질의응답을 위해 진행자에게 다시 넘기겠습니다.

감사합니다. 지금부터 질의응답 시간을 갖겠습니다. 질문이 있으시면 전화기 키패드에서 별표와 1번을 눌러 주시기 바랍니다. 확인음이 들리면 질문 대기열에 등록된 것입니다. 질문을 대기열에서 취소하시려면 별표와 2번을 눌러 주시기 바랍니다. 스피커폰을 사용하시는 경우 별표 키를 누르기 전에 수화기를 들어야 할 수도 있습니다. 질문을 받기 위해 잠시만 기다려 주시기 바랍니다. 감사합니다. 첫 번째 질문은 스코샤은행의 닉 율리코 님께서 해주시겠습니다.

감사합니다. 우선 혼합 요금 성장률부터 여쭤보겠습니다. 과거에는 일반적으로 3분기 신규 임대 요금 성장률이 2분기보다 가속화되는 모습을 보지 못했습니다.

하지만 동시에 북부 캘리포니아 지역의 실적이 현재 매우 강하고, 연초 이후 제3자 데이터에서도 점점 더 강해지는 듯합니다. 그래서 북부 캘리포니아의 신규 임대 요금 성장률이 다른 지역과 비교해 어땠는지 말씀해 주실 수 있을까요? 3분기에는 어땠나요? 감사합니다.

안녕하세요, 닉. 앤젤라입니다. 질문해 주셔서 감사합니다. 말씀하신 내용이 전적으로 맞습니다. 일반적으로 2분기에서 3분기로 넘어갈 때 임대료 혼합 성장률은 둔화되는 경향이 있습니다. 이 사업의 통상적인 계절성 때문입니다. 실제로 북부 캘리포니아에서는 이러한 추세와 반대로 신규 임대료가 소폭 상승했습니다. 상승했습니다. 실제로 2분기에서 3분기까지 신규 임대료가 20bp 개선됐습니다. 이는 이례적인 일이지만, 이 시장은 회복을 시작하면서 매우 강한 탄력을 보여 왔습니다. 그리고 이는 긍정적인 신호입니다. 다만 올해의 임대료 조정분을 지난해와 순차적으로 비교해 보면, 북부 캘리포니아뿐 아니라 전반적으로 올해가 더 나은 흐름을 보이고 있습니다. 예를 하나 들어드리겠습니다. 지난해 시애틀의 신규 임대료는 전분기 대비 실제로 700bp 넘게 하락했습니다. 올해는 하락폭이 약 120bp에 그쳤습니다. 따라서 다른 모든 시장은 순조롭게 운영되고 있으며, 물론 북부 캘리포니아가 선두에서 이끌고 있습니다.

네, 감사합니다. 설명해 주셔서 감사합니다, 앤절라. 그리고 두 번째로 로스앤젤레스와 관련해서는, 말씀하셨던 재무 기준 점유율 95%에 점점 가까워지고 있는 것으로 알고 있습니다. 그 시장의 임대료 상승률을 개선하는 데 필요한 다른 요소들은 어떻게 생각하면 될까요? 감사합니다. 네, 닉, 로스앤젤레스에 관한 좋은 질문입니다.

저희가 면밀히 살펴보고 있는 시장입니다. 몇 가지 말씀드리면, 로스앤젤레스에서 회복 조짐이 나타나고 있습니다. 다만 이런 변화에는 시간이 걸릴 것입니다. 하지만 공급은 계속 감소하고 있습니다. 지난 2년간 공급은 40% 넘게 감소했습니다. 로스앤젤레스 시장에서는 엔터테인먼트 업계와 관련한 정리해고 발표가 있었지만, 이제는 더 이상 큰 의미가 없습니다. 지난 몇 년간 일자리가 10만 개 미만인 경제의 작은 부분에 불과합니다. 따라서 일부 잡음은 있지만, 저희가 우려할 만한 사안은 전혀 아닙니다. 하지만 저희가 실제로 주목하고 있는 것은 방위산업과 항공우주 산업의 회복 조짐이며, 이 산업은 향후 10년간 국내총생산보다 빠르게 성장할 것으로 예상됩니다. 나머지 경제 부문보다 빠르게 성장하고, 향후 10년 내에 규모가 1조 5,000억 달러를 넘어설 것으로 추정됩니다. 그리고 그 자금의 3분의 1이 남부 캘리포니아에 배정됩니다. 따라서 이 시장의 수요 성장을 이끌 촉매제가 있다는 점은 매우 긍정적이며, 분명 오랜만에 처음 보는 사례입니다.

주요 산업이 이 시장에 자리 잡기 시작한다는 점에서 그렇습니다. 다음 질문은 에버코어 아이에스아이의 스티브 사크와 님께서 해주시겠습니다. 감사합니다. 모두 좋은 아침입니다. 앞서 나온 질문에 이어서 한 가지 여쭤보겠습니다. 아시다시피 아직 4분기가 남아 있고, 특정 항목보다는 전체적인 혼합 임대료 상승률에 더 집중하고 계실 것으로 생각합니다. 다만 올해 신규 임대료 상승률은 지난해 기록한 신규 임대 상승률보다 다소 낮을 것 같다는 느낌이 듭니다. 올해는 갱신 임대료 상승률이 확실히 더 높습니다. 앞으로를 내다보면 공급이 부족한 상황에서, 고용시장이 다소 혼조세이거나 어려운 여건에 놓여 있더라도 내년에 신규 임대 상승률이 가속화될 가능성이 있을까요? 아니면 2027년으로 접어들면서 신규 임대 상승률이 본격적으로 가속화되려면 어떤 요인이 필요할까요?