세븐 힐즈 리얼티 트러스트 26년 3분기 어닝콜

오늘 컨퍼런스 콜에는 톰 로렌지니 사장 겸 최고투자책임자, 맷 브라운 최고재무책임자 겸 재무담당자, 그리고 재러드 루이스 부사장이 함께하고 있습니다. 오늘 컨퍼런스 콜은 경영진의 발표에 이어 애널리스트들과의 질의응답 순서로 진행됩니다. 회사의 사전 서면 동의 없이 오늘 컨퍼런스 콜을 녹음, 재전송 또는 녹취하는 것은 금지되어 있음을 알려드립니다. 또한 오늘 컨퍼런스 콜에는 1995년 사적 증권소송 개혁법 및 기타 증권법의 의미 내에서의 미래예측진술이 포함되어 있음을 알려드립니다. 이러한 미래예측진술은 오늘인 2026년 10월 28일을 기준으로 한 세븐 힐스의 신념과 기대를 바탕으로 하며, 실제 결과는 당사가 예상하는 결과와 크게 다를 수 있습니다. 회사는 오늘 컨퍼런스 콜에서 언급한 미래예측진술을 수정하거나, 수정 결과를 공개적으로 발표할 의무를 부담하지 않습니다.

이러한 차이를 초래할 수 있는 요인에 관한 추가 정보는 증권거래위원회(SEC)에 제출한 당사의 자료에 포함되어 있으며, SEC 웹사이트에서 확인하실 수 있습니다. 투자자 여러분께서는 미래예측진술에 지나치게 의존하지 않도록 유의하시기 바랍니다. 또한 오늘 컨퍼런스 콜에서는 분배 가능 이익과 주당 분배 가능 이익을 포함한 비일반회계기준 재무 수치를 논의할 예정입니다. 일반회계기준과 비일반회계기준 재무지표 간 조정 내역은 당사 웹사이트(sevnreit.com)에 게시된 실적 발표 자료에서 확인하실 수 있습니다. 그럼 이제 톰에게 진행을 넘기겠습니다.

감사합니다, 맷. 여러분, 좋은 아침입니다. 오늘 컨퍼런스 콜에서는 먼저 3분기 영업 활동과 포트폴리오 실적을 개괄하겠습니다. 그다음 재러드가 시장 상황과 투자 파이프라인을 설명하고, 맷이 재무 실적과 전망을 검토하겠습니다. 3분기는 세븐힐스에 매우 생산적인 분기였습니다. 수익성에 기여하는 투자를 위해 자본 투입을 지속하는 한편, 기존 오피스 익스포저를 줄였습니다. 댈러스 오피스 대출 상환과 관련한 소폭의 손실을 제외하면, 주당 분배 가능 이익은 0.24달러였습니다. 잠시 후 설명드리겠지만, 저희는 이 대출의 해결이 세븐힐스에 긍정적인 결과였으며 포트폴리오의 지속적인 이익 성장에도 더욱 기여할 것으로 보고 있습니다. 목표 섹터 전반에서 매력적인 대출 기회를 계속 활용하면서, 이번 분기 대출 실행 활동이 크게 가속화됐습니다.

총 1억 2,230만 달러 규모의 대출 3건을 실행했으며, 이는 2021년 4분기 이후 분기 기준으로 가장 큰 대출 실행 규모입니다. 이번 투자에는 테네시주 채터누가의 A급 다가구 주택 담보 대출 6,800만 달러, 노스캐롤라이나주 샬럿의 임대율 95%인 리테일 부동산 담보 대출 3,000만 달러, 유타주 파크시티의 고급 리테일 부동산 담보 대출 2,430만 달러가 포함됐습니다. 중요한 점은 이 세 건의 대출금 중 사실상 100%가 대출 종결 시점에 집행돼, 향후 미집행 약정액으로 인한 이익 감소를 없앴다는 것입니다. 또한 이번 분기에 1억 3,900만 달러의 대출 상환금을 받아 포트폴리오 구성을 개선하고 신규 대출 기회를 추진할 수 있는 역량을 강화했습니다.

이번 활동에는 댈러스 오피스 대출 상환도 포함됐습니다. 미상환 잔액 4,420만 달러의 약 97%에 해당하는 금액으로 대출이 해결됐으며, 할인액은 150만 달러였습니다. 이는 해당 투자에 배정된 630만 달러의 CECL 충당금보다 크게 낮은 수준입니다. 저희는 이를 매우 유리한 해결이라고 판단합니다. 또한 이번 상환으로 대출의 레버리지 비율이 낮아 묶여 있던 약 4,600만 달러의 여력이 풀렸습니다. 이를 통해 해당 자본을 신규 투자에 효율적으로 재투입하고 포트폴리오를 확대할 수 있습니다. 대출 실행 및 상환 활동의 결과, 오피스 익스포저는 2분기 말 19%에서 3분기 말 13%로 감소했습니다. 앞으로도 추가 오피스 대출이 상환되고 자본이 재투입됨에 따라, 향후 몇 분기 동안 오피스 익스포저가 계속 낮아져 한 자릿수 후반대에 이를 것으로 예상합니다.

포트폴리오 실적을 살펴보면, 엄격한 심사 원칙과 적극적인 자산 관리의 효과에 힘입어 대출 포트폴리오가 계속 양호한 성과를 내고 있습니다. 분기 말 포트폴리오의 가중평균 올인 수익률은 약 7.8%를 유지했으며, 모든 차입자가 원리금 지급을 정상적으로 이행해 신용 성과도 안정적이었습니다. 가중평균 위험 등급은 지난 분기 2.9에서 3.2로 상승했습니다. 위험 등급 1인 대출 두 건이 상환된 데다, 캘리포니아주 칼즈배드의 오피스 대출 한 건이 만기에 가까워지고 협의에 따른 해결 절차가 진행되면서 위험 등급 5로 하향 조정된 것이 주요 원인이었습니다. 분기 말 이후 칼즈배드 부동산이 매각되어 약 2,210만 달러의 순매각대금이 유입됐습니다. 이는 대출 미상환 원금 잔액 2,470만 달러의 약 90%를 회수한 금액입니다.

이번 결과는 당사가 합의한 할인 상환 조건과 부합하며, 약 260만 달러의 할인액은 해당 투자에 배정된 CECL 충당금과 일치합니다. 이번 상환은 분기 말 이후에 이루어져 3분기 실적에는 반영되지 않았지만, 오피스 익스포저를 10%까지 추가로 낮췄습니다. 또한 대출의 레버리지 비율이 낮아 약 1,100만 달러의 추가 투자 여력을 확보했습니다. 아울러 최근 실현된 손실을 전체적인 맥락에서 살펴보고자 합니다. 2018년 봄 첫 대출을 실행한 이후, 당사는 총 19억 3,000만 달러 규모의 대출 72건을 취급했습니다. 누적 실현 손실은 총 대출액의 0.2%에 불과합니다. 이는 당사가 매우 자랑스럽게 생각하는 실적이며, 동종 업계에서도 단연 최고 수준이라고 확신합니다.

이번 오피스 대출의 해결은 기존 오피스 익스포저를 줄이는 데 그치지 않고 포트폴리오의 전반적인 구성을 개선하는 데도 상당한 진전을 의미합니다. 이를 통해 향후 실적 성장을 이끌 신규 투자에 자본을 재투입할 역량도 강화될 것입니다. 2026년에 만기가 도래하는 유일한 잔여 오피스 대출은 2,350만 달러 규모로, 시카고 교외에 있는 임대율 95%의 부동산을 담보로 합니다. 당사는 향후 해결 방안을 두고 스폰서와 적극적으로 협의 중이며, 4분기에 진행 상황을 업데이트할 예정입니다. 또한 포트폴리오의 거의 80%는 금리가 더 높은 환경이었던 2024년 이후 취급된 대출로 구성되어 있습니다. 이는 현재의 영업 환경에서 당사에 유리한 위치를 제공하며, 포트폴리오의 향후 실적에 대한 가시성도 높여줍니다. 앞으로도 엄격한 심사 기준과 수익률 목표에 부합하는 투자에 자본을 적극적으로 투입하는 데 집중하겠습니다.

대출 파이프라인은 양호한 수준을 유지하고 있으며, 현재 총 1억 2,000만 달러가 넘는 대출 3건에 대해 실사를 진행 중입니다. 이들 대출은 향후 몇 주 안에 실행될 것으로 예상합니다. 현재 전망을 바탕으로 지속 가능한 배당 커버리지를 2027년 상반기에 달성할 것으로 예상합니다. 이 시점은 주로 일부 대출의 실행이 예상보다 늦어진 데 따른 것으로, 대출 취급 가정이 변경된 것은 아닙니다. 현재 주당 0.28달러의 분기 배당을 유지하겠다는 약속에는 변함이 없습니다. 활발한 대출 파이프라인과 확대되는 대출 여력, 기존 오피스 익스포저의 지속적인 축소를 바탕으로 세븐힐스가 주주를 위한 장기 가치를 창출할 수 있다고 믿습니다. 그럼 이제 재러드에게 통화를 넘겨 현재 시장 상황을 설명하고 대출 파이프라인에 대해 자세히 말씀드리도록 하겠습니다.

감사합니다, 톰. 올해 대부분의 기간과 3분기 상당 기간 동안 상업용 부동산 자본시장은 양호한 흐름을 보였습니다. 금리 변동성이 지속되고 인플레이션 우려와 에너지 비용 상승, 지정학적 불확실성이 계속되는 가운데서도 거래 활동은 활발했고 금융 조달 활동도 견조했습니다. 최근 장기 국채 금리가 급등하고 연방기금금리의 향방을 둘러싼 불확실성이 커지면서 오늘날 많은 시장 참여자에게 더욱 어려운 환경이 조성됐습니다. 매수자와 매도자, 대출기관이 현재와 향후의 금리 환경을 반영해 수익률 기대치를 조정하면서 부동산 매매 거래가 둔화되기 시작하는 조짐이 나타나고 있습니다. 시장 여건이 변화하면서 일부 대출기관이 대출 조건을 재산정하거나 거래를 재검토해야 하는 사례도 점점 늘어나고 있습니다.

이러한 사례 중 상당수에서는 금리 상승으로 금융 조달 조건이 크게 달라지거나 대출기관이 해당 기회에서 완전히 물러나기도 했습니다. 금리 변동성이 커지고 부동산 매매 활동이 둔화될 가능성이 있지만, 2021년과 2022년에 실행돼 향후 수년간 만기가 도래할 대출 규모가 상당한 만큼 부채 자본에 대한 수요는 여전히 상당합니다. 이러한 수요가 세븐힐스에 의미 있고 지속적인 기회를 계속 제공할 것으로 생각합니다. 현재의 거시경제 환경은 낮은 금리에 의존해 가치를 창출하기보다 기초 자산의 질, 후원사의 재무 건전성, 구체적인 사업 계획의 타당성을 바탕으로 거래를 발굴하고 평가할 수 있는 대출기관에 유리할 것입니다.

이러한 점에서 전통적인 대출기관의 대출 규모 기준에 더 이상 부합하지 않는 매력적인 대출 기회가 다수 있으며, 후원사들은 유연한 자본과 확실한 거래 실행을 제공할 수 있는 세븐힐스와 같은 대출기관을 필요로 합니다. 산업용 부동산과 다가구 주택 외에도 소매시설, 의료시설, 셀프 스토리지, 학생 기숙사 등 다양한 유형의 부동산에서 계속 기회를 보고 있습니다. 우량한 기회를 두고 대체 대출기관 간 경쟁이 여전히 치열하지만, 신규 투자 조건은 안정됐으며 현재는 가격뿐 아니라 거래 실행의 확실성도 중요하게 고려되고 있습니다. 이러한 여건이 계속해서 매력적인 위험조정수익률을 제공하고 지속적인 자본 투입을 뒷받침할 것으로 생각합니다. 앞으로도 파이프라인 활동은 건전한 수준을 유지하고 있습니다. 톰이 말씀드린 것처럼 현재 시장 전반에 걸쳐 세 건의 대출을 진행 중입니다.

차환 수요가 파이프라인과 대출 실행 활동을 뒷받침하는 중요한 동력으로 계속 작용할 것으로 예상합니다. 그럼 맷에게 통화를 넘겨 재무 실적에 대해 말씀드리도록 하겠습니다.