알렉산드리아 리얼에스테이트 이쿼티 26년 2분기 어닝콜

여러분, 안녕하세요. 이번 컨퍼런스 콜에는 연방 증권법에 따른 미래 예측 진술이 포함되어 있습니다. 회사의 실제 결과는 미래 예측 진술에 명시된 내용과 상당히 다를 수 있습니다. 실제 결과가 미래 예측 진술과 크게 다를 수 있는 요인에 관한 추가 정보는 증권거래위원회에 제출된 회사의 정기 보고서에 포함되어 있습니다. 이제 조엘 마커스 이사회 의장 겸 창립자에게 마이크를 넘기겠습니다. 진행해 주십시오, 조엘. 감사합니다, 폴라.

모두 환영합니다. 알렉산드리아 2분기 실적 발표 컨퍼런스 콜에 오신 것을 환영합니다. 오늘 저와 함께하는 분들은 피터, 마크, 그리고 할리입니다. 상세한 설명에 앞서 랄프 월도 에머슨의 말을 인용하고자 합니다. "당신에게 오는 모든 좋은 일에 감사하는 습관을 기르고 끊임없이 감사를 표하라. 모든 것이 당신의 발전에 기여했으니 모든 것을 감사의 대상에 포함시켜야 한다." 요점은, 저희는 독보적인 팀과 독보적인 사명에 대해 매우 감사하고 자랑스럽다는 것입니다. 빠르게 변화하는 거시 환경 속에서 엄격히 규제되는 산업에서 운영하는 것은 결코 쉽지 않지만, 저희는 앞으로 나아갈 길에 확고히 집중하고 있습니다.

2분기에 대한 몇 가지 주요 관찰 사항을 공유하겠습니다. 시작하기에 좋은 지점은 임대입니다. 임대는 특히 최근 생명과학 산업에서 운영 지표의 안정화와 생명줄과도 같은 핵심 요소입니다. 기억하실 것은, 저희 임대의 75%가 자체 임차인으로부터 나왔으며, 정말 최고 수준의 임차인 명단을 보유하고 있다는 점입니다. 지속적인 개선이 관찰되고 있는데, 이는 긍정적입니다. 저희는 거래 점유율에서 상당한 우위를 점하고 있으며, 이것도 좋은 신호입니다. 매우 다양화되고 탄탄한 임차인 기반을 갖추고 있습니다. 18페이지의 파이 차트가 이를 잘 보여줍니다. 2분기 생명과학 제품, 서비스, 장비 부문의 강력한 임대 실적은 업계의 필수 도구와 장비를 잘 나타냅니다. 임대 물량의 거의 40%에 달합니다. 또한 여러 하위 시장에서 첨단 기술 부문이 2분기에 강한 실적을 보였으며, 임대 물량의 거의 30%를 차지했습니다.

공공 바이오텍은 약 6%에 불과합니다. 산업 전반의 지표가 크게 개선되고 있지만, 실제 수요와는 아직 분리되어 있으며, 이에 대해서는 Q&A에서 더 말씀드릴 수 있을 것 같습니다. 여기서 차이를 만들 수 있는 한 가지는, 여러 가지가 있겠지만, HHS, FDA, NIH의 안정적이고 진정으로 전문적인 리더십이 큰 도움이 될 것이라고 생각합니다. 임대와 재개발, 개발 파이프라인에 관한 작업이 아직 많이 남아 있으며, 2분기에는 약 7만 평방피트의 임대 가능 공간만 있었습니다. 2026년에 남아 있는 약 49만 4천 평방피트의 미해결 롤오버에 매우 집중하고 있습니다. 2027년 롤오버는 임대 추적 또는 진행 중인 논의 추적 외에는 미해결 상태이며 약 270만 평방피트입니다.

이는 2026년 하반기와 2027년으로 나아가는 데 있어 매우 중요한 과제입니다. 3분기 예비 자료에 따르면, 현재까지의 최선의 추정치는 약 95만 평방피트의 임대가 3분기에 예상되며, 이는 현재 파이프라인 전망에 기반한 수치입니다. 저희는 시장 요구에 부응해 왔고 앞으로도 계속할 것입니다. 임대에서 자본 조달로 넘어가면, 2025년과 마찬가지로, 현재 저희는 총 목표액 29억 달러를 달성할 수 있고 달성할 것이라고 매우 확신하고 있습니다. 시간이 매우 중요하다는 점을 항상 염두에 두고 있지만, 타이밍은 결코 간단하지 않습니다. 우리는 훌륭한 진전을 이루고 있으며, 이 시점에서 인위적인 타이밍 문제로 인해 걱정하지는 않을 것입니다. 알렉산드리아 자산에 대한 수요는 여전히 강세를 보이고 있습니다.

3분기에는 올해 매각되었거나 매각될 자산의 구성과 처분된 순영업소득(NOI) 분석을 좀 더 자세히 살펴보겠습니다. 새로운 합작 투자 거래에서 불필요하게 제약을 받지 않도록 매우 신중하게 접근하고 있으며, 자본 조달과 운영 효율성 모두에서 성공할 수 있도록 열심히 노력하고 있습니다. 자본 배분으로 넘어가겠습니다. 올해 17억 5천만 달러 규모의 건설 파이프라인 중 자본 지출을 줄이는 데 집중하고 있으며, 다행히도 임대가 활발히 이루어지고 있어 인도도 계속 이어가고, 공실 공간 임대에도 집중하여 좋은 진전을 이루고 있습니다. 생명과학 산업에 대해서는 보조 자료의 VII, VIII페이지, 즉 7페이지와 8페이지를 참고해 주시기 바랍니다. 핵심 기둥과 2026년 2분기 주요 이벤트에 관한 내용입니다.

이를 단순히 복잡하다고 표현하는 것은 다소 부족한 표현일 것입니다. 다시 말씀드리지만, 우리는 여전히 보건복지부(HHS), 식품의약국(FDA), 국립보건원(NIH)에 매우 집중하고 있습니다. 한 가지 더 말씀드리자면, 선거 연도에는 많은 사람들이 전 국민 의료보험(Medicare for All)을 지지하는 모습을 보입니다. 행정부와 보건복지부 모두 여러 차례 전 국민 의료보험이 예산 파탄을 초래할 것이라고 밝혀왔습니다. 현 행정부가 여전히 엄격한 상황에서 이를 운영하는 것은 거의 불가능하며, 예산에 큰 영향을 미칠 것입니다. 또한, 민간 보험에 가입한 인구의 3분의 2를 정부 시스템으로 이전하는 것을 의미합니다. 캐나다나 이와 유사한 시스템을 가진 다른 국가를 보면 대기 시간이 길어져 매우 바람직하지 않은 결과를 초래합니다.

2026년 나머지 기간 동안 생명과학 산업에서 주목해야 할 주요 요인은 중간선거를 제외하고도, 산업을 촉진하는 강력한 혁신이 계속되고 있다는 점입니다. 금융 환경도 매우 견고하며, 우리는 금리가 일별, 주별, 월별로 상당히 변동하는 것을 면밀히 관찰하고 있습니다. 시장 심리도 면밀히 주시하고 있으며, 전반적으로 긍정적인 편입니다. 올해 인수합병(M&A)은 매우 활발했습니다. 약가 정책은 다소 혼재되어 있으나, 최혜국 대우 정책(Most Favored Nation)이 산업의 수익성과 향후 건강성에 큰 지장을 주지는 않았습니다. 앞으로 몇 달과 분기 동안 IRA(Inflation Reduction Act) 시행 상황을 지켜보겠습니다. 규제 측면에서는 여전히 다소 혼란스러운 상황이며 우려되는 부분이 있지만, 올해 현재까지 23개의 제품이 승인되어 과거 관행과 대체로 일치하고 있습니다.

특허 만료는 여전히 업계에서 큰 골칫거리로 남아 있습니다. 수익과 성장세는 꽤 긍정적이지만, 중국 시장은 여전히 큰 부정적 요인으로 작용하고 있습니다. 재무제표로 빠르게 넘어가자면, 우리의 북극성인 재무 건전성 유지에 계속 집중하고 있습니다. 마크가 이에 대해 더 자세히 설명할 예정이지만, 우리는 연말 목표인 레버리지 비율을 중기적으로 5.6%에서 6.2% 사이로 달성할 수 있다고 확신합니다. 우리는 중간 5%대 목표를 보고 있으며, 우수한 유동성을 보유하고 있고 50억 달러 규모의 신용 한도를 2032년까지 성공적으로 연장했습니다. 여러 차례 말씀드렸듯이, 이는 S&P 500 리츠 중 가장 긴 평균 남은 부채 만기 기간으로 매우 긍정적입니다. 마크가 잠시 후 가이던스에 대해 이야기할 예정입니다.

그와 팀은 2026년과 4분기에 영향을 미치는 다양한 요소들을 실적 발표 자료 6페이지에서 상세히 설명하려고 노력했습니다. 분명히 2026년 이후 견고한 수익 기반을 확립하는 데 있어서는 개발 및 재개발 파이프라인의 강력하고 일관된 임대와 2027년 임대 갱신의 성공적 관리가 매우 중요합니다. 우리는 자본 지출을 계속 줄이고 자금 조달 비용을 효과적으로 관리하는 데 집중하고 있습니다. 이제 마크에게 넘기겠습니다.

감사합니다, 조엘. 여러분 안녕하세요. 저는 마크입니다. 이번 분기 동안 견고한 실행을 보여준 알렉산드리아 팀 전체에 축하를 전합니다. 첫째, 이번 분기 임대 물량은 견고했고 100만 평방피트를 넘었습니다. 둘째, 우리는 현재 비어 있지만 임대가 완료된 140만 평방피트 공간을 임차인에게 인도하여 11월 평균 점유율 개선에 긍정적 영향을 미칠 것으로 기대하며 점유율 향상에 계속 집중하고 있습니다. 셋째, 2분기 말 기준으로 우리 주요 3대 시장에서 평균 8%에서 12% 사이로 광범위한 시장 대비 점유율이 지속적으로 우수한 성과를 보이고 있습니다. 넷째, 우리는 캠퍼스포인트 메가캠퍼스에서 브리스톨 마이어스에 42만 7천 평방피트 규모의 맞춤형 빌딩을 장기 임대 계약으로 제공했으며, 이는 상당한 순영업수익과 주주가치 창출에 기여할 것입니다.

다섯째, 우리는 처분 및 부분 지분 매각 목표의 46%를 완료하거나 비환불 보증금, 서명된 LOI, 또는 판매 계약 협상 중인 상태로 유지하며, 추가로 38%가 진행 중인 등 자금 조달 목표 달성에 전념하고 있습니다. 여섯째, 우리는 50억 달러 규모의 신용 시설을 2032년까지 연장 완료하여 수년간 뛰어난 유동성 접근성을 확보했습니다. 조정 희석 FFO 주당순이익은 2분기 1.73달러였으며, 2026년 조정 희석 FFO 주당순이익 가이던스 중간값을 6.40달러로 재확인하고 범위는 ±0.05달러로 좁혔습니다. 이번 분기 임대 면적은 1,039,000평방피트로 견조했습니다. 임대 활동과 관련하여 몇 가지 주목할 만한 사항이 있습니다. 첫째, 총 임대 면적은 전 분기 대비 60% 증가했고, 최근 4개 분기 평균 대비 9% 증가했습니다.

둘째, 신규 임대는 개발 및 재개발 프로젝트와 공실 공간 임대를 합쳐 이번 분기 약 40만 평방피트에 달했으며, 이는 지난해 2분기 이후 두 번째로 큰 분기별 총 임대 면적입니다. 단, 작년에 체결한 대형 제약사 맞춤형 임대는 제외한 수치입니다. 셋째, 상장 바이오텍의 임대는 전 분기 0에서 이번 분기 총 임대 면적의 5.8%로 증가했습니다. 긍정적인 신호이나, 연간 임대료 기준 바이오텍이 차지하는 21%의 전체 임차인 비중에 비해 아직 낮은 수준입니다. 지역별 임대 실적은 샌프란시스코 베이와 샌디에이고 시장에서 계속해서 우수했으며, 이번 분기 해당 시장 점유율 대비 각각 2배, 1.7배의 임대 활동을 기록했습니다.